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标题: 一个疑问：谈海外投资推高房价，怎么没有提及汇率的？ [打印本页]

作者: 一中 时间: 2015-7-17 02:36:36 标题: 一个疑问：谈海外投资推高房价，怎么没有提及汇率的？

本帖最后由一中于 2015-7-17 01:43 编辑

个人不是什么精通经济学的砖家，只是奇怪，都在指责海外买家，但是既然谈的是海外资本，为什么都不去提一个很简单的模型：假如，老王是一个北京的有计划购入奥克兰房产的人（购买动机不去提），单说他有500W CNY，从去年某个时候有这个计划开始观望到今年年中经过一年的观察下手，他手里的500W CNY 现在和12个月之前比至少增值了25W NZD 吧？（高度简略的模型），也就是说如果去年老王一有计划就购入，当时去拍卖只能拍100W NZD的房，然后他磨磨蹭蹭12个月再看，现在能买125W NZD 的房子了，对于他，怎么讲都是这500W CNY 的投资啊，他也没有增加预算。从另一个角度看，现在125W NZD买的房也和12个月前 100W 可以拍到的面积，位置，大小也会差不多吧。所以老王会感觉--还不错，没赔没赚喽，而你们这帮人却指责我们推高房价，我自始至终都没都往里多放 1 块钱啊。。。你们自己国家的货币上下浮动这么夸张，从过去这12个月的范围来看，对CNY汇率下跌1/5, 房价如果不涨1/5，那么我们老王们的海外投资全是要赔钱的啊。。。
请指教一下这个模型有什么问题！

作者: 天波斧 时间: 2015-7-17 08:09:58

一直也隐隐约约感觉这个问题

作者: frank_wu_98 时间: 2015-7-17 10:25:25

說的完全沒錯

作者: ATAE 时间: 2015-7-17 10:31:28

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz= ... 99bb5fba74d4c92d#rd疯了，中区小3破房275万卖了！纽币跌了就不顾一切？还没海景

作者: wsyswg 时间: 2015-7-17 11:59:25

单从LZ这个模型来看，要想得出海外买家没赔没赚，没多往NZ多投一分钱这个结论的话，需要下面两个前提条件。以下是我个人观点，欢迎大家讨论。

第一个前提，海外投资者没有使用杠杆（贷款）。去年房子100W NZD，今年价值为125W NZD，假设该投资者贷款了50%，他去年投资250W人民币+50W NZD贷款买入房子，今年125W NZD卖出，还贷后剩余75W NZD，按4汇率等于300W 人民币，净赚50W人民币。所以如果加上贷款的条件，海外投资者在这个模型里面是有利可图的。

第二个前提，这个模型在汇率条件下是单向的。如果出现相反的情况，纽币兑人民币从去年1：5上升到1：6。我相信房价不会因此而下降。房子依然会升值，只要是在海外投资者购买力以内的房子，只要需求大于房源供应，还是会涨价。

人的贪婪只会增加逐利行为和预期回报，当回报根本不可能达到预期时，就是时候退场了。

作者: yangyoung 时间: 2015-7-17 12:26:00

本帖最后由 yangyoung 于 2015-7-17 12:14 编辑

当然有问题啊。。。中国的汇率是开放的吗？如果是开放的，现在还不知道怎么样呢。。如果是汇率高了呢1：8了呢。。。你卖完房子把钱汇回中国，哇~！那是多少的回报率。。。别说没这么回事。。。我家1:6时汇钱过来买的房。。亏了。。。我一个朋友2008年汇钱过来，什么没动，一年后汇回国。。自己这一年的吃喝住玩从帐面上没花一分钱。。为什么？因为他们汇来的时候低，回去时候高。。所以说。。这没什么的。。而且中国钱没开放汇率如果那样，没准1:1呢。。。中国的热钱对新西兰都不算冲击了。。真接是海啸了。。呵呵。。

作者: frank_wu_98 时间: 2015-7-17 12:34:25

wsyswg 发表于 2015-7-17 10:59
单从LZ这个模型来看，要想得出海外买家没赔没赚，没多往NZ多投一分钱这个结论的话，需要下面两个前提条件。 ...

如果紐幣持平或漲, 房價可能不會漲著麼快, 2014 July 到 2015 June 可能Auckland不會平均漲26% 如果有人有紐幣跌前房價漲幅跟跌後房價漲幅的數據，可以做參考

作者: yangyoung 时间: 2015-7-17 12:56:59

本帖最后由 yangyoung 于 2015-7-17 12:10 编辑

你觉得买房亏了。。。就拿100万房子，你买了汇率上亏了就像楼上说的有20%左右。。20万没了。。。去年我家旁边新房120万今年160万。你赚了40万。那你说你是赔了还是赚了。。。当然你也可以说那是个别案例，但给我感觉去年和今年应该相差个10万有了吧。你要是不买房只能租吧。。租一个100万的房子每年也要有4万左右的租金吧？。。你没买房损失了14万吧或者更多。。所以就算去年全款买房，按平均走，你也没有损失的像你想像的那么多。。。。全款顶天也就短期损失个5万左右。。买对了房子你平了汇率的损失再赚个20万都不是问题。。更别提几乎没人全款买，如果你拿着100万纽币买了三套房，别说你汇率上损失的钱了那只是个渣，你挣的可比那多多了。。。所以说。。为什么有钱的越有钱没钱的越没钱，说的就是像我这样的。。汇吧也就是10万20万人民币，可不看着肉疼，人家钱多的一般不急的。。放放两三年，那赚的就不是一星半点了。。我买房那阵1：6几的汇率，要是放在现在汇率来不赚翻了，，但你想想这些年的房价已经翻了有一番了最少。。。看事情不要总看一个方面。。。多个方面一综合，你才能得出一个比较合理的结果。。。

以上只是其一。。。

其二是：所以谈海外投资推高房价，没谈起汇率。。。现在汇率低了，被你一提醒。。得，奥克兰的房价还要涨。。这里也有你一份的功劳哦~！呵呵。。。

作者: 我行我素我酷 时间: 2015-7-17 13:14:19

少考虑的杠杆的作用，很少有买房子不采取杠杆的，还少考虑合适出手的问题，假如按照现在的4倍杠杆，房子升值10%，那就是收益是你本金投入的40%，扣除一些利息开销也有30%。原理来说，买房和买股票，外汇都一样，你买的时候一个价钱，中间会有起有伏，这都是在浮亏或者浮赢，但是对你没有任何参考作用，只有当你平仓套现的时候，才考虑你的回报是否划算，当然也要考虑一些机会成本。

作者: wsyswg 时间: 2015-7-17 13:14:39

frank_wu_98 发表于 2015-7-17 11:34
如果紐幣持平或漲, 房價可能不會漲著麼快, 2014 July 到 2015 June 可能Auckland不會平均漲26% 如果有人 ...

确实确实，如果是平或涨，我也认为房价涨速不会像如今这么快。汇率因素肯定是推动房价的原因之一，但究竟这个因素能造成多大的影响，这个没数据我也不敢下定论。就个人感觉，汇率不能算是主要因素。

作者: yangyoung 时间: 2015-7-17 13:16:12

我行我素我酷发表于 2015-7-17 12:14
少考虑的杠杆的作用，很少有买房子不采取杠杆的，还少考虑合适出手的问题，假如按照现在的4倍杠杆，房子升 ...

高手啊。。。解释的就是清楚有条理。。。

作者: enningtang 时间: 2015-7-17 13:38:03

yangyoung 发表于 2015-7-17 11:56
你觉得买房亏了。。。就拿100万房子，你买了汇率上亏了就像楼上说的有20%左右。。20万没了。。。去年我家 ...

长线看的话，纽元的汇率跟新西兰本土的房价不是直接挂钩的，影响应该不太大。因为汇钱限制卡在那里，没办法说看到汇率低就几百万纽元（上千万人民币）汇过来买房，少数人能做到，但推动不了市场整体价格。如果是短线操作，那有亏损的风险，但这样也是非常特殊的情况才会发生，例如金融危机突然爆发房市崩盘资金需要回笼之类的。

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