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标题: bright-line test 误区 [打印本页]

作者: tmaccounting 时间: 2015-6-30 14:56:59 标题: bright-line test 误区

本帖最后由 tmaccounting 于 2015-6-30 15:49 编辑

新的bright-line test detail:http://www.beehive.govt.nz/sites/all/files/Bright-line-slides.pdf

后花园的这个中文翻译是误导的:http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAwMjEzMTMzMw==&mid=210676692&idx=1&sn=b5e2ed4e09ab244e2b1308351c0c64ef&scene=2&from=timeline&isappinstalled=0#rd
其中一条非常的 misleading! 如果你买一块地，分割后在5年之后卖掉是不是就不用交税?答案是要交税!!!!只是不在bright line test这两年的约束里面。
但是ird对分割有明确的tax rule如果你在10年之内分割卖地都必须交税。10-year rule for land held on capital account:http://www.ird.govt.nz/technical-tax/legislation/2006/2006-81/2006-81-transfers-death-asset/

其实不能怪后花园编导，政府的这个英文ＦＩＬＥ本身就有问题。
英文原文：
In this situation, the sale of the second section by Bill is not subject to the bright-line test as it
was disposed of more than 2 years after the original date of acquisition.

这对很多人已经是误导了，政府的政策是解释２年这个概念，买地，分割和卖超过两年是不在ＢＲＩＧＨＴ—ＬＩＮＥ　ＴＥＳＴ　范围之内得。
但是实际上你在10年之内分割地都是需要交税。

中文一翻译就更误导了：已经超出２年期限，不需要缴纳资本利得税。其实只是不在ＢＲＩＧＨＴ—ＬＩＮＥ　ＴＥＳＴ里面而已，还是需要缴纳ＧＳＴ和资本利得税的。

希望不会误导大家

作者: quad5 时间: 2015-6-30 15:08:07

是的，地产开发一定要交税

作者: tmaccounting 时间: 2015-6-30 15:17:35

quad5 发表于 2015-6-30 14:08
是的，地产开发一定要交税

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz= ... isappinstalled=0#rd

后花园的这个中文翻译是误导大家

作者: quad5 时间: 2015-6-30 15:38:10

tmaccounting 发表于 2015-6-30 14:17
http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAwMjEzMTMzMw==&mid=210676692&idx=1&sn=b5e2ed4e09ab244e2b1308351c ...

是的

作者: love_3_month 时间: 2015-6-30 15:49:29

买地分割那明显就是开发啦，收税免不了的。

作者: tmaccounting 时间: 2015-6-30 15:56:14

love_3_month 发表于 2015-6-30 14:49
买地分割那明显就是开发啦，收税免不了的。

后花园的这个中文翻译是容易误导大家的，在微信大量传播

作者: 阿海 时间: 2015-6-30 15:56:34

后花园哪请来的鞋手啊。。。实力明显不行啊

作者: 阿海 时间: 2015-6-30 15:58:02

tmaccounting 发表于 2015-6-30 14:56
后花园的这个中文翻译是容易误导大家的，在微信大量传播

早之前就有网友跟我说他们的鞋手实力不行文章质量低了

作者: tmaccounting 时间: 2015-6-30 15:59:54

阿海发表于 2015-6-30 14:58
早之前就有网友跟我说他们的鞋手实力不行文章质量低了

微信疯传呢，今天收到几个客户打电话说新政策出来以后分割不用交税了

作者: 阿海 时间: 2015-6-30 16:02:36

tmaccounting 发表于 2015-6-30 14:59
微信疯传呢，今天收到几个客户打电话说新政策出来以后分割不用交税了 ...

你要感谢你的客户们。

如果他们都懂，你就没生意做了

作者: Venox10111 时间: 2015-6-30 16:22:30

tmaccounting 发表于 2015-6-30 14:59
微信疯传呢，今天收到几个客户打电话说新政策出来以后分割不用交税了 ...

文章老是说 C－G－T, 说实话，完全就没搞清楚这是 income... 太误导了，唉。。。

作者: NewLynnHse 时间: 2015-6-30 16:26:28

悲剧啊，中文媒体的翻译只能信一半啊。加强自己的英文能力最重要。

作者: 阿海 时间: 2015-6-30 16:27:24

Venox10111 发表于 2015-6-30 15:22
文章老是说 C－G－T, 说实话，完全就没搞清楚这是 income... 太误导了，唉。。。 ...

NZ Herald, Interest.co.nz, 电视, 国会议员，记者都说capital gains tax。。。。

作者: GreatCursER 时间: 2015-6-30 16:39:51

是说那个平台主要给国内现金牛看的么？越误导卖得越好。是这样的么。

作者: quad5 时间: 2015-6-30 16:42:41

tmaccounting 发表于 2015-6-30 14:59
微信疯传呢，今天收到几个客户打电话说新政策出来以后分割不用交税了 ...

hahaha

作者: tmaccounting 时间: 2015-6-30 16:43:50

本帖最后由 tmaccounting 于 2015-6-30 15:48 编辑

NewLynnHse 发表于 2015-6-30 15:26
悲剧啊，中文媒体的翻译只能信一半啊。加强自己的英文能力最重要。

其实不能怪后花园编导，政府的这个英文ＦＩＬＥ本身就有问题。
英文原文：
In this situation, the sale of the second section by Bill is not subject to the bright-line test as it
was disposed of more than 2 years after the original date of acquisition.

这对很多人已经是误导了，政府的政策是解释２年这个概念，买地，分割和卖超过两年是不在ＢＲＩＧＨＴ—ＬＩＮＥ　ＴＥＳＴ　范围之内得。
但是实际上你在10年之内分割地都是需要交税。

中文一翻译就更误导了：已经超出２年期限，不需要缴纳资本利得税。其实只是不在ＢＲＩＧＨＴ—ＬＩＮＥ　ＴＥＳＴ里面而已，还是需要缴纳ＧＳＴ和资本利得税的。

作者: tmaccounting 时间: 2015-6-30 16:48:27

Venox10111 发表于 2015-6-30 15:22
文章老是说 C－G－T, 说实话，完全就没搞清楚这是 income... 太误导了，唉。。。 ...

我很同意你的说法，新的政策根本不是资本利得税，只是在现有的税务基础上ＤＥＴＡＩＬ了投机房产这个概念，以前没有时间限制，只要你的ＩＮＴＥＮＴＩＯＮ是为了利润都是需要缴税的。新的这个ＢＲＩＧＨＴ－ＬＩＮＥ　ＴＥＳＴ　ＤＥＴＡＩＬ写得真的是烂到底了。

作者: enningtang 时间: 2015-6-30 16:49:51

请问一下各位大神，bright line test这两年的约束内开发需要交资本所得税比10年期内开发的多吗?

作者: enningtang 时间: 2015-6-30 16:50:12

阿海发表于 2015-6-30 15:27
NZ Herald, Interest.co.nz, 电视, 国会议员，记者都说capital gains tax。。。。

请问一下阿海大神，bright line test这两年的约束内开发需要交资本所得税比10年期内开发的多吗?

作者: Venox10111 时间: 2015-6-30 16:50:56

tmaccounting 发表于 2015-6-30 15:48
我很同意你的说法，新的政策根本不是资本利得税，只是在现有的税务基础上ＤＥＴＡＩＬ了投机房产这个概念 ...

我觉得会计，法律之类的东西，自己肯定是无法完全理解的（大一，大二读的Financial Accounting 痛不欲生，死去活来啊。。。），找专业人士解释或者执行才是王道。。。

作者: tmaccounting 时间: 2015-6-30 16:52:44

enningtang 发表于 2015-6-30 15:49
请问一下各位大神，bright line test这两年的约束内开发需要交资本所得税比10年期内开发的多吗? ...

为什么会多呢？都是一样的啊。跟个人税率有关系，ＭＡＸＩＭＵＭ　33％

作者: 阿海 时间: 2015-6-30 16:52:50

本帖最后由阿海于 2015-6-30 15:55 编辑

enningtang 发表于 2015-6-30 15:49
请问一下各位大神，bright line test这两年的约束内开发需要交资本所得税比10年期内开发的多吗? ...

这个要问会计，但交的税是按照income tax来算的，估计是按照卖地或开发完卖房的那年tax year来算income tax的，也就是按照同一年个人income tax bracket来计算要交的税。

所以第2年跟第10年卖，都要交income tax，但交多少就要看那年开发商的income tax bracket来决定。
假如第2年卖时，地/房在开发商个人名下，并且他的当年收入是7万，那就按照33% top income tax bracket来算。

如果那年开发商收入是0，那交的税会少点。

会计可以更清楚解释这个

作者: tmaccounting 时间: 2015-6-30 16:55:47

Venox10111 发表于 2015-6-30 15:50
我觉得会计，法律之类的东西，自己肯定是无法完全理解的（大一，大二读的Financial Accounting 痛不欲生 ...

恩，我特别理解你。我大一读的ＩＴ，大三也有ＩＴ的课，ＣＰＡＳＳ

。对电脑软件硬件都一窍不通。公司网站计划很久了都没有做

作者: tmaccounting 时间: 2015-6-30 16:56:29

阿海发表于 2015-6-30 15:02
你要感谢你的客户们。

如果他们都懂，你就没生意做了

应该谢谢ＪＯＨＮ　ＫＥＹ

作者: 阿海 时间: 2015-6-30 16:58:16

tmaccounting 发表于 2015-6-30 15:56
应该谢谢ＪＯＨＮ　ＫＥＹ

应该感谢邓小平/capitalism/资本主义

不然我们还在国内耕田呢

作者: tmaccounting 时间: 2015-6-30 16:59:50

阿海发表于 2015-6-30 15:52
这个要问会计，但交的税是按照income tax来算的，估计是按照卖地或开发完卖房的那年tax year来算income ta ...

很赞的解释！

作者: NewLynnHse 时间: 2015-6-30 17:05:29

tmaccounting 发表于 2015-6-30 15:43
其实不能怪后花园编导，政府的这个英文ＦＩＬＥ本身就有问题。
英文原文：
In this situation, the sale o ...

你都说了：中文一翻译就更误导了，然后又说：其实不能拐后花园编导。这是谁翻译的？

作者: Atom。 时间: 2015-6-30 17:06:48

爸妈名下子女住算自住吗都是海外无pr

作者: 阿海 时间: 2015-6-30 17:08:42

Atom。发表于 2015-6-30 16:06
爸妈名下子女住算自住吗都是海外无pr

应该不用，也算是relationship property吧。
只要你不给租金给你父母就不是投资房了。

作者: tmaccounting 时间: 2015-6-30 17:09:14

NewLynnHse 发表于 2015-6-30 16:05
你都说了：中文一翻译就更误导了，然后又说：其实不能拐后花园编导。这是谁翻译的？ ...

版主有空可以读读英文原件，我绝得是：
政府文件误导后花园编辑，后花园编辑再误导大众

作者: 阿海 时间: 2015-6-30 17:10:43

tmaccounting 发表于 2015-6-30 16:09
版主有空可以读读英文原件，我绝得是：
政府文件误导后花园编辑，后花园编辑再误导大众
...

但本来这误导就不应该发生，有点常识的都知道land development就算是50年后卖照样要交税的。

作者: tmaccounting 时间: 2015-6-30 17:14:40

Atom。发表于 2015-6-30 16:06
爸妈名下子女住算自住吗都是海外无pr

如果爸妈以个人名义购买，房产在个人名下，这个房子儿女住，而且2年之内卖掉，是的，你要缴税

如果爸妈和儿女任何一方建立ＴＲＵＳＴ，房产在ＴＲＵＳＴ名下，那么这个房产是儿女在住的话就属于自住，不在ＢＲＩＧＨＴ　ＬＩＮＥ　ＴＥＳＴ范围内

作者: tmaccounting 时间: 2015-6-30 17:18:18

本帖最后由 tmaccounting 于 2015-6-30 16:25 编辑

阿海发表于 2015-6-30 16:08
应该不用，也算是relationship property吧。
只要你不给租金给你父母就不是投资房了。
...

我认为可能需要的
如果爸妈以个人名义购买，房产在个人名下，这个房子儿女住，而且2年之内卖掉，是要缴税的，因为不是父母的ＭＡＩＮ　ＨＯＭＥ

如果爸妈和儿子或者女儿任何一方建立ＴＲＵＳＴ，房产在ＴＲＵＳＴ名下，那么这个房产是儿女在住的话就属于自住，不在ＢＲＩＧＨＴ　ＬＩＮＥ　ＴＥＳＴ范围内

作者: 阿海 时间: 2015-6-30 17:20:16

tmaccounting 发表于 2015-6-30 16:18
我认为可能需要的
如果爸妈以个人名义购买，房产在个人名下，这个房子儿女住，而且2年之内卖掉，是要缴税 ...

恩，我也有这感觉IRD这新政策想的不够全面。

那如果2年后卖就不会收税了吧？

看来IRD这新政策给trust lawyer和accountant带来不少新生意嘛

作者: tmaccounting 时间: 2015-6-30 17:31:35

阿海发表于 2015-6-30 16:20
恩，我也有这感觉IRD这新政策想的不够全面。

那如果2年后卖就不会收税了吧？

也添了很多麻烦。如果你问我在10月1日以后买了几栋房产抱在手上两年然后卖掉是不是就不需要交税，答案又回到税务局原有的政策:你买房的intentions.
如果你是为了profit,买卖房产你还是会被认为称成投资客。即使在2年之后卖也是要交税的

作者: tmaccounting 时间: 2015-6-30 17:34:06

tmaccounting 发表于 2015-6-30 16:31
也添了很多麻烦。如果你问我在10月1日以后买了几栋房产抱在手上两年然后卖掉是不是就不需要交税，答案又 ...

特别是你的老公或者亲戚朋友有是木工的

作者: 阿海 时间: 2015-6-30 17:37:59

tmaccounting 发表于 2015-6-30 16:31
也添了很多麻烦。如果你问我在10月1日以后买了几栋房产抱在手上两年然后卖掉是不是就不需要交税，答案又 ...

恩所以这类问题还是别在网上问或email/电话上问，最好找会计当面问，不然被IRD查了这些都能做成记录evidence的。

作者: Venox10111 时间: 2015-6-30 17:52:41

感觉还是intention 的问题，这种政策性的东西好麻烦。。。。

作者: NewLynnHse 时间: 2015-6-30 18:48:29

tmaccounting 发表于 2015-6-30 16:09
版主有空可以读读英文原件，我绝得是：
政府文件误导后花园编辑，后花园编辑再误导大众
...

应该不是政府误导啦，是被误导的那些英文不好

作者: 漫天星 时间: 2015-6-30 18:57:04

阿海发表于 2015-6-30 15:52
这个要问会计，但交的税是按照income tax来算的，估计是按照卖地或开发完卖房的那年tax year来算income ta ...

请教阿海那地产在公司名下怎么算？全部按照30%的公司税率交？

作者: enningtang 时间: 2015-6-30 21:18:05

本帖最后由 enningtang 于 2015-6-30 20:19 编辑

阿海发表于 2015-6-30 15:52
这个要问会计，但交的税是按照income tax来算的，估计是按照卖地或开发完卖房的那年tax year来算income ta ...

谢谢海哥的这么棒的回答。可这样2年和10年也没什么特别不同啊，出这样的政策不知道有什么用。我原本以为会打压一下短线炒房，2年出售套利要交更多比例的税。

作者: enningtang 时间: 2015-6-30 21:21:23

tmaccounting 发表于 2015-6-30 15:52
为什么会多呢？都是一样的啊。跟个人税率有关系，ＭＡＸＩＭＵＭ　33％

我的意思就是这样的政策没鸟用。原本以为会打压下短线炒房

作者: love_3_month 时间: 2015-6-30 21:27:44

简单的说，就是两年搞一刀切，都作为炒卖。超过两年，继续用现在的政策，根据你的购买意图来决定是否炒卖，然后是否缴税。

作者: walker123 时间: 2015-6-30 23:16:24

love_3_month 发表于 2015-6-30 20:27
简单的说，就是两年搞一刀切，都作为炒卖。超过两年，继续用现在的政策，根据你的购买意图来决定是否炒卖， ...

四个字 - 言简意赅。三月解释的非常清楚。

作者: Ice5haker 时间: 2015-7-1 00:30:02

tmaccounting 发表于 2015-6-30 16:14
如果爸妈以个人名义购买，房产在个人名下，这个房子儿女住，而且2年之内卖掉，是的，你要缴税

如果爸妈 ...

你好大神我想请问如果购置房产超过10年了以后进行分割出一块地然后盖房卖掉这个需要交税嘛
多谢

作者: Lease 时间: 2015-7-1 08:19:50

真的对此感兴趣的话，应该看这个： http://taxpolicy.ird.govt.nz/sit ... ight-line-test.pdf.

作者: tmaccounting 时间: 2015-7-1 10:01:55

Ice5haker 发表于 2015-6-30 23:30
你好大神我想请问如果购置房产超过10年了以后进行分割出一块地然后盖房卖掉这个需要交税嘛
多谢 ...

在现有税务体系下是不需要的

作者: 阿海 时间: 2015-7-1 12:41:43

Quote
"One thing that seems to get missed in this discussion is that if you purchase a property with the intent to make a capital gain it doesn't matter how long you hold it.

The IRD have always had the power to decide that your "intent" was to sell at a profit and then tax you. This can be even more onerous when you take GST into account.

If they deem that you have purchased with the intent to sell you are then deemed to be registered for GST (whether you are or not) because you have generated gross turnover in excess of $60k so you will pay GST on the profit and then tax on the balance.

The "brightline test" is just another tool in the IRD's arsenal it does not replace their current approach, just makes it easier for them.

"

地持有了10年之后开发卖，照样要给税。

作者: Ice5haker 时间: 2015-7-1 15:32:13

阿海发表于 2015-7-1 11:41
Quote
"One thing that seems to get missed in this discussion is that if you purchase a property with ...

海神地持有了10年是自住买时候的intention是自住并且也住了7年分割也是近期房势好才决定的这样的话怎么算？

作者: 阿海 时间: 2015-7-1 15:45:51

Ice5haker 发表于 2015-7-1 14:32
海神地持有了10年是自住买时候的intention是自住并且也住了7年分割也是近期房势好才决定的这样的话 ...

这个很不好说，我是ｉｒｄ我会追你要分割之后赚的钱的ｔａｘ和ｇｓｔ，但只是我个人感觉而已。

作者: Lease 时间: 2015-7-1 16:01:17

Ice5haker 发表于 2015-7-1 14:32
海神地持有了10年是自住买时候的intention是自住并且也住了7年分割也是近期房势好才决定的这样的话 ...

阿海的回答正确，尽管你买的时候的intention是自住，但你分割的intention是为了Sale for Profit, 所以你分割部分盖房卖掉后所得的利润要交税。

作者: NewLynnHse 时间: 2015-7-1 16:02:51

哈哈，看来有好多人想砖法律漏洞，小心啊

作者: 阿海 时间: 2015-7-1 16:04:01

Lease 发表于 2015-7-1 15:01
阿海的回答正确，尽管你买的时候的intention是自住，但你分割的intention是为了Sale for Profit, 所以 ...

恩，也有可能买来自住时本来就是打算将来分割的，只是自住方便而且说不定为了避税，但什么原因也好，开发了不缴税被ｉｒｄ盯上就水洗不清了。

作者: enningtang 时间: 2015-7-1 17:04:39

love_3_month 发表于 2015-6-30 20:27
简单的说，就是两年搞一刀切，都作为炒卖。超过两年，继续用现在的政策，根据你的购买意图来决定是否炒卖， ...

这个解释棒！

作者: 一曰方茗 时间: 2015-7-1 18:51:18

楼主可以解释下ird draft question qwb0040 以及后来他们自己对这个问题的回答/评论吗？谢谢

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