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标题: 在火山地带或潜在洪水区域里的房子能不能买 [打印本页]

作者: 沧海一笑 时间: 2015-6-24 12:58:07 标题: 在火山地带或潜在洪水区域里的房子能不能买

本帖最后由沧海一笑于 2015-6-26 17:01 编辑

有的买家好不容易找到了心怡的房子.当律师解释LIM Report 相关条款时,告诉房子是在潜在洪水区或火山带.有的人大惊失色,不知所措.还有的房子所在区域以前是工业区,受过化学污染.或是垃圾场或是农地,土壤比较松.这样的房子买还是不买,的确很纠结.

作者: bondbunny 时间: 2015-6-24 14:35:41

火山区，洪水区，放在一起不好选呀。我有房在火山区，我买的理由是，中区火山区大多地段很好，火山喷发的概率较低，真的喷发，谁也不能幸免。房子阳光灿烂，风景优美，周围豪宅林立，人家都不怕，我还怕什么。而洪水区情况则不同，大多地势低洼，环境潮湿，奥克兰阴湿多雨，无需洪水，大雨后水排得就很慢。而且洪水区的房子加建改建报批都有困难，所以购买会谨慎。

作者: 阿海 时间: 2015-6-24 14:38:37

火山区＋洪水区反而没问题，因为通常火山区的地下吸水力很好，所以不怕洪水

作者: NewLynnHse 时间: 2015-6-24 14:38:47

这个要实地考察一下，还要问问邻居什么的，不是一个简单的要或者不要

当然如果没有这些是最好的。

作者: 陌生的香港人 时间: 2015-6-24 16:02:30

本帖最后由陌生的香港人于 2015-6-24 16:36 编辑

樓主說的是火山 "Volcanic Cone Viewshaft" 吧?  都是在中區和主要是保護原火山景觀 (例如Mt Eden, Mount Roskill, Mount Wellington, Mount Albert,.....) 和用來限高為主（這個高度限制還要是非常高  只要你建的房子不超過最高 8m  基本上就一定comply了）並不代表住在這裡住會隨時火山爆發  奧克蘭其他區的印像中沒有看到過有其他和火山有關的 restrictions  更不用說是什麼“火山帶”了可能因為上面這些”名山“ 都是集中在中區Isthmus 吧不然奧克蘭哪來這麼多火山？(不過最危險的好像還是Rangitoto 吧？好像還有爆發的可能  可 Isthmus 和North Shore 的District Plan 卻竟然都沒有對這有什麼建房限制 Takapuna, Milford 甚至 Mission Bay 的房子甚至還是天價呢呵呵...)

洪水的話  Proposed Auckland Unitary Plan 下差不多沒有哪區沒有哪一條街是沒有這個什麼flood plain, flood risk zone, flood prone, flood senstive area.... 的如果那麼怕那建議還是不要在奧克蘭買房子好了

至於那些什麼農地油站化糞池等等  都是containminatd site  理論上在變成住宅區前都要de-contaiminated 處理過的  在申請報批也要環境工程師出個評估報告  一大堆工序回复  但真的是不是完全就乾淨可是天曉得了 - 這倒是個說得通的心理因素

嗯作為專業的地產中介我覺得這些限制的基本內容還是需要了解一下

作者: wbtc1983 时间: 2015-6-24 17:24:22

Volcanic Cone Viewshaft之内，一般来说景色不错，洪水区也不可怕，就怕买到房子坐落在rock上面，如果要加建改建什么的，那就比较麻烦了。

作者: bondbunny 时间: 2015-6-24 18:19:53

陌生的香港人发表于 2015-6-24 16:02
樓主說的是火山 "Volcanic Cone Viewshaft" 吧? 都是在中區和主要是保護原火山景觀 (例如Mt Eden, Mount R ...

哈哈，您关于火山区的解释太棒了，把我的一点点担心都给打消了。

作者: 沧海一笑 时间: 2015-6-24 19:30:18

陌生的香港人发表于 2015-6-24 16:02
樓主說的是火山 "Volcanic Cone Viewshaft" 吧? 都是在中區和主要是保護原火山景觀 (例如Mt Eden, Mount R ...

谢谢你详细的解释,让大家受益了. 有的买家还没等律师解释呢,自己先给自己否定了.洪水潜在的区域有的LIM写的也并不详细.有的有纪录,有的没有.最好还是给City Council打个电话问问有没有更详细的记录.

作者: 沧海一笑 时间: 2015-6-24 19:45:40

本帖最后由沧海一笑于 2015-6-24 20:01 编辑

阿海发表于 2015-6-24 14:38
火山区＋洪水区反而没问题，因为通常火山区的地下吸水力很好，所以不怕洪水 ...

阿海你这个假设倒是挺意外的. 我在想奥克兰哪个地方有可能是2合1呢? 火山区＋洪水区火山区一定都是地势很高嘛?洪水区一定是地势很低吗? 水都是往低处流的. 看看谁能有幸在2合1区域住.

作者: 阿海 时间: 2015-6-24 21:21:31

沧海一笑发表于 2015-6-24 19:45
阿海你这个假设倒是挺意外的. 我在想奥克兰哪个地方有可能是2合1呢? 火山区＋洪水区火山区一定都是地势 ...

Onehunga好像Grotto st附近就看到过一个ｕｎｉｔ在个坑里，好像还１／１０　ｆｌｏｏｄｉｎｇ的，但没有被ｆｌｏｏｄ过的迹象。

那里刚好是火山带

作者: 陌生的香港人 时间: 2015-6-24 22:12:44

本帖最后由陌生的香港人于 2015-6-24 22:47 编辑

阿海发表于 2015-6-24 21:21
Onehunga好像Grotto st附近就看到过一个ｕｎｉｔ在个坑里，好像还１／１０　ｆｌｏｏｄｉｎｇ的，但没有 ...

想知道阿海這裡說的“火山帶” 資料來源是哪？是不是本地地質界在這方面研究的資料？當然這裡有些地的地質是lava flow 形成什麼的但我的理解是LIM REPORT 應該沒有顯示得這麼深入我上面說的也只是樓主說一般在LIM REPORT看到的應該沒有提到房子是在”火山帶“什麼的唯一見過的只是Volcanice Cone Viewshaft 而已 - 還是現在LIM已經有這方面的資料了？

願聞其詳賜教

作者: 阿海 时间: 2015-6-25 09:56:18

本帖最后由阿海于 2015-6-25 09:57 编辑

陌生的香港人发表于 2015-6-24 22:12
想知道阿海這裡說的“火山帶” 資料來源是哪？是不是本地地質界在這方面研究的資料？當然這裡有些地 ...

Geology of the Auckland Urban Area, 1 : 50 000 地图

上面会显示不同地方不同地质
例如：
[attach]1150953[/attach]

作者: 陌生的香港人 时间: 2015-6-25 11:53:22

本帖最后由陌生的香港人于 2015-6-25 11:57 编辑

阿海发表于 2015-6-25 09:56
Geology of the Auckland Urban Area, 1 : 50 000 地图

上面会显示不同地方不同地质

謝謝果然這看來不是一般普通民眾/Council LIM 會提供的資料啊

還有上面顯示的也只是各區地質分佈而已好像和一般人擔心的火山爆發也沒有什麼關係（叫"火山帶"好像有點太沉重和嚇人叫"火山灰帶"或者貼切一點）....

作者: 阿海 时间: 2015-6-25 11:56:26

陌生的香港人发表于 2015-6-25 11:53
謝謝果然這看來不是一般普通民眾/Council LIM 會提供的資料啊

還有上面顯示的也只是各區地質分佈而 ...

我电脑上的图是７２３ｍｂ，不然就发给你了。。。

只是地质分佈而已，火山爆發这那么难测的东西没必要研究啦

作者: 陌生的香港人 时间: 2015-6-25 12:19:08

阿海发表于 2015-6-25 11:56
我电脑上的图是７２３ｍｂ，不然就发给你了。。。

只是地质分佈而已，火山爆發这那么难测的东西没必要研究 ...

但火山爆發這麼難測的東西正正就是樓主說很多(華人？)買家聽到LIM report 裡有"火山"兩個字就不敢買的原因嘛呵呵

作者: 阿海 时间: 2015-6-25 12:41:21

陌生的香港人发表于 2015-6-25 12:19
但火山爆發這麼難測的東西正正就是樓主說很多(華人？)買家聽到LIM report 裡有"火山"兩個字就不敢買的原 ...

总比地震好很多吧

作者: 沧海一笑 时间: 2015-6-25 19:01:06

阿海发表于 2015-6-25 12:41
总比地震好很多吧

哪个都不好.水火无情.哪个都要命阿.呵呵

作者: 陌生的香港人 时间: 2015-6-26 10:36:34

再說樓主既然說的是natural hazards 那選擇就應該包其他的例如地質有問題的上面說泥土可能受污染的 (contaminated) 為什麼只有洪水呢？

作者: 沧海一笑 时间: 2015-6-26 20:37:38

陌生的香港人发表于 2015-6-26 10:36
再說樓主既然說的是natural hazards 那選擇就應該包其他的例如地質有問題的上面說泥土可能受污染的 (con ...

潜在洪水区的情况表较普遍.土地受污染或土壤比较松的情况就不是太常见.前几天确实有个客人看中了一个房子,地呢以前是垃圾场地.他觉得土壤可能有毒,就放弃了.

作者: FindingRainbow 时间: 2015-6-29 15:54:10

沧海一笑发表于 2015-6-26 20:37
潜在洪水区的情况表较普遍.土地受污染或土壤比较松的情况就不是太常见.前几天确实有个客人看中了一个房子 ...

洪水区情况比较普遍的话，那么为什么milford , nile road 那边这么不好卖呢
搞不懂

作者: weifengshangyu 时间: 2015-6-29 16:01:01

很多都是以前是农业用地。。。有什么大影响吗

作者: 沧海一笑 时间: 2015-6-29 16:03:11

weifengshangyu 发表于 2015-6-29 16:01
很多都是以前是农业用地。。。有什么大影响吗

有的土壤松动(weak)......不太适合建筑,万一哪天要下沉怎么办......

作者: 沧海一笑 时间: 2015-6-29 16:55:30

FindingRainbow 发表于 2015-6-29 15:54
洪水区情况比较普遍的话，那么为什么milford , nile road 那边这么不好卖呢
搞不懂 ...

给你个连接可以查查具体位置是不是潜在洪水区/洪水区

http://envivo.co.nz/projects/auc ... ood-hazard-mapping/

http://maps.aucklandcouncil.govt.nz/aucklandcouncilviewer/

作者: nanaBB 时间: 2015-6-29 19:56:32

50，100年不遇是指规模吧。。。又不是说一定50年100年后才会发生。。。这个还是慎重考虑为好，还得实地考察，看得第一个房子，Pinehill的那个时候才60出头（1层楼），别的都过得去，就是因为地势比较低洼后来放弃了，因为就算不发生大洪水感觉房子因为地势的原因比较潮。。。还是砖瓦的。。。

作者: NewLynnHse 时间: 2015-6-29 21:15:55

nanaBB 发表于 2015-6-29 19:56
50，100年不遇是指规模吧。。。又不是说一定50年100年后才会发生。。。这个还是慎重考虑为好，还得实地考察 ...

哇，要是买了到现在最少也涨50%了吧？后来有被水淹过吗？

作者: nanaBB 时间: 2015-6-30 20:56:33

本帖最后由 nanaBB 于 2015-6-30 20:57 编辑

NewLynnHse 发表于 2015-6-29 21:15
哇，要是买了到现在最少也涨50%了吧？后来有被水淹过吗？

不知道啊，第一套房，这个当时没有想那么多，而且那个房子因为地势的原因感觉有点潮，不喜欢，签了合约后一晚上没睡着，就觉得心里不踏实，第二天找了个借口给取消了，后来买了更满意的，现在也很满意，自己住起来舒适是最重要的对吧。

作者: nz大猫 时间: 2015-6-30 21:21:02

你说的火山带，是指The Auckland Volcanic Field (AVF)吧,官方解释是任何一年里有千分之一的火山喷发概率。

原文是这样: When and where future eruptions will occur is unknown. Based on the number and frequency of past eruptions it is estimated there is about a 1 in 1000 (0.001 per cent) chance an eruption could occur in any one year.

作者: nz大猫 时间: 2015-6-30 21:23:25

顺便鄙视一下洋人的数学水平.

作者: 沧海一笑 时间: 2015-7-1 10:16:31

NewLynnHse 发表于 2015-6-29 21:15
哇，要是买了到现在最少也涨50%了吧？后来有被水淹过吗？

有的在房子在LIM report 显示可能有过发生过洪水记录.但给City council打电话,他们却回复没有具体细节.年代久远的事有的时候也很难有准确的记录.

作者: shenshen00 时间: 2015-7-7 00:56:09

想问下，潜在洪水区是指flood plain那些部分吗？
另外lz是主要做哪个区的？

作者: songinator 时间: 2015-7-7 01:59:08

阿海发表于 2015-6-25 11:56
我电脑上的图是７２３ｍｂ，不然就发给你了。。。

只是地质分佈而已，火山爆發这那么难测的东西没必要研究 ...

这图好熟悉哈哈哈

作者: songinator 时间: 2015-7-7 02:00:07

nz大猫发表于 2015-6-30 21:21
你说的火山带，是指The Auckland Volcanic Field (AVF)吧,官方解释是任何一年里有千分之一的火山喷发概率。 ...

意思是100年之内发生一次的几率是10分之1 挺高的话说

作者: 沧海一笑 时间: 2015-7-7 11:06:09

shenshen00 发表于 2015-7-7 00:56
想问下，潜在洪水区是指flood plain那些部分吗？
另外lz是主要做哪个区的？

是的。一般LIM里，前面先会有文字叙述的部分，后面彩图会画出潜在洪水区的范围.

我主要是做中西区的，北岸那边也比较熟悉。有任何需要帮忙的，可以随时联系。

作者: nz大猫 时间: 2015-7-7 16:02:18

songinator 发表于 2015-7-7 02:00
意思是100年之内发生一次的几率是10分之1 挺高的话说

对，city council给出另外一个计算,按人的一生80年算,人一生中住在火山带从0岁到80岁遇到喷发的概率是8%,和100年1/10的概率差不多的意思。

作者: songinator 时间: 2015-7-7 17:24:48

nz大猫发表于 2015-7-7 16:02
对，city council给出另外一个计算,按人的一生80年算,人一生中住在火山带从0岁到80岁遇到喷发的概率是8%, ...

不用council给 engineer都知道

作者: yangyoung 时间: 2015-7-8 11:44:32

我个人觉得洪水区是无所谓的，因为现在排水要比50年前好很多。。。再说真遇到洪水，呵呵。。估计谁也跑不了。。。。但我对化学污染是有些担心的，必竟命没了，什么也没有了

作者: GoToNorthAKL 时间: 2015-7-26 18:39:09

50年100年一遇，并不等于是50/100年以后才发生，也许就在明天甚至今天，坚决不买，不带height字样的区不买。

作者: 沧海一笑 时间: 2015-7-26 18:57:55

GoToNorthAKL 发表于 2015-7-26 18:39
50年100年一遇，并不等于是50/100年以后才发生，也许就在明天甚至今天，坚决不买，不带height字样的区不买 ...

Height 区域里也有地势低的地方.我家就住在Henderson Heights里地势比较低的一条街.上周有一天晚上6点多雨下得实在太急了,杂树枝树叶都随着水流冲了下来, 导致我家的排水管道稍有堵塞.水下得很慢.院里积的水快20公分了.没办法只好出去清理一下,缓解了险情.常跟大家讨论 potential flooding risk.只有自己亲眼所见,才能明白到底是怎么回事.

作者: 小号马甲 时间: 2015-7-26 21:53:50

FindingRainbow 发表于 2015-6-29 15:54
洪水区情况比较普遍的话，那么为什么milford , nile road 那边这么不好卖呢
搞不懂 ...

因为很多人都不会看lim根本就不知道那面是洪水区，即便是FORREST HILL, SUNNYNOOK，TAKAPUNA一些街上，也不是每家都是洪水区，也分100年，50年一遇的。那边的街区，你看看环境就知道了。不是洪水的问题，而是环境太差了。现在nile rd的追涨是因为他是milford

作者: zynzakl 时间: 2015-8-14 16:05:26

只要价格足够低，一切都不是问题

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