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标题: 已经更新：请教这个房子为什么CV里面的land value这么低？？全幅北岸 [打印本页]

作者: popofelix 时间: 2015-6-20 19:12:04 标题: 已经更新：请教这个房子为什么CV里面的land value这么低？？全幅北岸

本帖最后由 popofelix 于 2015-6-21 10:14 编辑

-------6月21日：

根据几位前辈的指点，我查了这个房子的邻居的CV
房子B(邻居)
Latest capital value
$510,000

Latest land value:
$315,000

Latest improvement value:
$195,000

Land area:
583 Square Metres

请大家注意邻居房子B，也是全幅地，但是比楼主提到的房子A还要小20平而且是三角地，反而land value高了35,000。这是为什么？？如果是按照楼下前辈说的是通过某种公式算的，那么怎么看也应该是地大的land value高啊？

是不是因为楼主提到的房子A临近红绿灯，会降低land value？还是？

---原帖
今天看到了一个northcote的房子，是个70年的房子，但是CV很奇怪
房子A
Latest capital value
$790,000
Latest land value:
$285,000
Latest improvement value:
$505,000

这个房子在northcote核心地带，600平全幅地，为什么land value这么低啊？然后反而一个1970年的老房子，虽然砖瓦的，却value505,000，请问这意味着什么？求高人解释啊！

顺便问下，northcote, birkenhead这两个地方CV准吗？一般房子会比CV高百分制多少？我说一般600平全幅的情况下哈~

作者: NewLynnHse 时间: 2015-6-20 19:35:38

哇，LZ放弃中区了

作者: 紫鹤 时间: 2015-6-20 20:38:03

有点奇怪。。感觉Land value和Improvement value 搞反了。。但是也不一定。。一切以Council的为准。。楼主你确定没看反了？

作者: fat0527 时间: 2015-6-20 20:43:19

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: popofelix 时间: 2015-6-20 20:46:47

fat0527 发表于 2015-6-20 20:43
有可能是康嫂弄反了.我家是3个屋share的地.另外两家是Plaster,康嫂把我们三家都定了一样的CV.上手业主卖之 ...

我肯定没弄错啊，我直接复制的，我特纳闷，因为那房子我看了，是砖瓦的不过屋框真的很差。。。

作者: NZBuilder 时间: 2015-6-20 21:29:01

不要纠结CV，参考意义不大，看周边成交价准确些

作者: cliang 时间: 2015-6-21 08:26:00

Northcote 有些地方地价挺低的，center 附近，看一下整条街的地价比较一下，如果邻居的地一样大50多，肯定是弄反了，房价如有加建可能会高一些，如没有，三四十年砖房，估价30多比较正常。

作者: love_3_month 时间: 2015-6-21 08:45:08

查一下同一条街的邻居的land value，看有没有可比性

作者: 淡然若水 时间: 2015-6-21 09:34:48

每次新的CV出来的时候，都是电脑系统按照他们的计算公式评估出来的，并不是Council的人亲自到每一家看过之后评出来的。所以，会出现不准确的时候。

如果觉得CV偏差太大，可以联系Council进行合理范围内的调整。

作者: bondbunny 时间: 2015-6-21 09:55:47

感觉康嫂先设定Cv，然后里面地和房的比例酌情分配，如房新则房高地低，房旧则地高房低，随意性很大，所以不必纠结，没什么参考价值。

作者: 小号马甲 时间: 2015-6-21 10:36:12

不用纠结，还是好要实地看房。我家的房子iv才20，但租了920.尽量买land valuet比较高的地方。

作者: popofelix 时间: 2015-6-21 10:57:28

小号马甲发表于 2015-6-21 10:36
不用纠结，还是好要实地看房。我家的房子iv才20，但租了920.尽量买land valuet比较高的地方。 ...

我也是尽量想买land value高的地方，但是我说的房子A是我想买的，非常低，但是其实这个房子的地理位置真是在northcote算不错的地方，不知道是不是临近红绿灯和主路的原因。总之我还是没明白为什么land value竟然这么低

作者: love_3_month 时间: 2015-6-21 13:43:27

popofelix 发表于 2015-6-21 10:57
我也是尽量想买land value高的地方，但是我说的房子A是我想买的，非常低，但是其实这个房子的地理位置真 ...

那就是系统出错了呗，喜欢就买，有便宜难道反而不要？

地如果平，独立，土质没什么问题，和邻居比，没道理地大的反而价值低啊

作者: 小号马甲 时间: 2015-6-21 17:09:16

popofelix 发表于 2015-6-21 10:57
我也是尽量想买land value高的地方，但是我说的房子A是我想买的，非常低，但是其实这个房子的地理位置真 ...

最近我也看了几个northcote的房cv都很低。那面有不少公屋，要小心。还有卖毒品的。相对来说比较乱，还有部分岛民居住地，湿地，坡地。都是决定cv的很大因素。地形很复杂。不是长期居住，很容易买到不好的街。很多时候同样一个区，不同的街，价格差距很大。有时候通一条街，两头差距也很大。没事自己开车，到附近的街转转，看看到底哪儿的环境好。如果有时间多去拍卖，对市场了解了，就好出手了。

作者: cliang 时间: 2015-6-21 19:01:58

这房子的估价应该有些问题，如果是同时期的房子，规格应差不多，不可能和邻居差30多万，至于地价title 也有很多附加条件，比如有的地就有规定这块地建房子需离马路 10米以上之类的，这样的地价就低，因为一旦道路拓宽，前院就会受损失，再就是主要排污管从这块地下穿过，我觉得这个可能比较大，这个可从图上看出来，另外地有问题的话，对房屋设计建造的要求也不一样，造价或改建的规格也高，这有可能就是房价高的原音，但看了这么多估价，七十年代的房子improvement 达到50万的，在这种一般地点绝无仅有，要再查一下这条街其它房的价格，政府估价还是有一定指导意义，起码地和房的原始投资是统计在里面的。

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