新西兰天维网社区

标题: 【黑羊大数据】西湖学区各区域价格情况360度详解 [打印本页]

作者: Venox10111 时间: 2015-6-11 16:18:09 标题: 【黑羊大数据】西湖学区各区域价格情况360度详解

本帖最后由 Venox10111 于 2015-9-13 18:22 编辑

北岸西湖男女校，一直是不错的高中，但是就在近年来，备受推崇，因为其中很多区域，属于入门级的价位，同时又有不错的交通，购物设置等，特别是受到了中国买家的极力热爱，就如多年前的双学区一样。
==========================================================================
数据模型：黑羊数据模型是平衡了半幅地，全副地，3,4,5 房自住型房产，并不包括unit 房型，但包括了home and income, 销售数据包括了这期间所有的拍卖等记录。这个价位不能作为最终买卖的参考价，只是一个趋势的值。
==========================================================================很明显，从数据分析来看，Westlake 分了4组区域
入门：Glenfield, Sunnynook
参考价位，85w 左右
区域特色，入门价位（考虑到奥克兰的均价已经上8）交通相对离City 较近，设施不少，最便宜的名校网，非常有竞争力

进阶：Forest Hill, Hillcrest
参考价位，100w+
区域特色，一般价位（考虑到奥克兰的均价已经上8）Forest Hill 有campbells bay 小学，组成了北岸的全名学区，可谓是明星级的区域，Hillcrest 各方面都很方便，再加上有大量home and income, 风头一时无二

高级：Milford, Campbells Bay, Castor Bay
参考价位，130w
区域特色，北岸Bay 区没的说啊

顶级：Takapuna
参考价位，200w
区域特色，如果单独拿House 出来比的话，我相信肯定只比Herne Bay 强大！特别是在Q4 表现抢眼，说明大量买家卖家是乘着年底过来买卖房的，带动了整个房价，达到了惊人的接近3m。当然，也要看区域，网友还不错指出了，医院那边可能用不了这个价位

==========================================================================
被Skykiwi 遮住的是 Q2, 2015
Glenfield （仅限Westlake Boy & Girl 学区）
大家可以看到，作为更靠近City，生活基础更方便的 Glenfield 来说，涨幅在近期是巨大的，主要是占据了各方面优势后，还能出的房子其实并不多，所以价格也是自然水涨船高了，所以也并不意外。
[attach]1141286[/attach]

Sunnynook
非常稳健的上涨模式，是否能达到百万压力线确实是个问号。
[attach]1141287[/attach]
Forrest Hill
成功冲破百万压力线的神区，有一定回调的趋势，不知道能不能进一步回到上涨模式
[attach]1141293[/attach]

Hillcrest（仅限西湖学区部分）又是一个突破百万的神区。。。。
[attach]1141300[/attach]

Milford
感觉回调的步伐还是比较大的，也有可能是Q2 上的房子不行。
[attach]1141317[/attach]

Campbells Bay
[attach]1141462[/attach]

Castor Bay
[attach]1141466[/attach]

Takapuna (仅限Westlake 学区）
[attach]1141472[/attach]

作者: 黑子 时间: 2015-6-11 16:34:40

黑羊黑羊，Hillcrest和Takapuna呢？

作者: Venox10111 时间: 2015-6-11 16:35:29

黑子发表于 2015-6-11 16:34
黑羊黑羊，Hillcrest和Takapuna呢？

当然不能少。。。正在打水印呢。。。

作者: 黑子 时间: 2015-6-11 16:35:39

竟然沙发……哈哈哈

作者: jonina 时间: 2015-6-11 16:37:24

Milford呢？是不是同forrest一样，价格回调了？

作者: Venox10111 时间: 2015-6-11 16:39:08

jonina 发表于 2015-6-11 16:37
Milford呢？是不是同forrest一样，价格回调了？

先把入门级区域和数据分析方法简单的说下些。。。milford 属于进阶区域了。。。

作者: jonina 时间: 2015-6-11 16:39:18

Sorry,是Forrest hill.

作者: jarod_2003 时间: 2015-6-11 17:06:07

what happend to milford ? it's a big price drop. whats the trading volume ? and can you show percentage mix of sales in terms of price ?

作者: Venox10111 时间: 2015-6-11 17:08:47

本帖最后由 Venox10111 于 2015-6-11 17:18 编辑

jarod_2003 发表于 2015-6-11 17:06
what happend to milford ? it's a big price drop. whats the trading volume ? and can you show percent ...

It might be caused by during particular quarter, there were more higher end properties on the market than usual, I will check the volume of the sales for that particular quarter to confirm.
total number of sales found in Q1 2015 was 75, which is relatively good size (in auckland, yes), well I think it's a seasonal thing as well...

作者: oliverw2007 时间: 2015-6-11 18:23:57

hill crest 比forrest hill还高。。真的是让人乍舌。。

作者: 一曰方茗 时间: 2015-6-11 19:33:35

请问hillcrest也是仅限西湖校区的吗

作者: Venox10111 时间: 2015-6-11 19:43:13

一曰方茗发表于 2015-6-11 19:33
请问hillcrest也是仅限西湖校区的吗

没错，必须的

作者: Venox10111 时间: 2015-6-11 21:04:17

黑子发表于 2015-6-11 16:34
黑羊黑羊，Hillcrest和Takapuna呢？

放齐了，除了 M Bay 样本实在少到不能放

作者: cliang 时间: 2015-6-11 21:05:38

很明显验证我两个月以前说的，房价会回调。

作者: Venox10111 时间: 2015-6-11 21:14:24

cliang 发表于 2015-6-11 21:05
很明显验证我两个月以前说的，房价会回调。

除了入门级区域，都有一定的下调，这不是巧合，正好说明了市场动向。当然，以后是不是会继续下调还是会涨，黑羊系统自然有一定的预测，就不方便贴了。。。

作者: 独行侠 时间: 2015-6-11 21:51:32

黑羊威武。

作者: SilverFern 时间: 2015-6-11 22:33:32

Venox10111 发表于 2015-6-11 21:14
除了入门级区域，都有一定的下调，这不是巧合，正好说明了市场动向。当然，以后是不是会继续下调还是会涨 ...

这种幅度的下调不能体现市场走向，只能体现特定价位房子上市的时间规律

作者: ALLBLACKS 时间: 2015-6-11 22:33:58

什么时候做个rangi校区的~~~

作者: Venox10111 时间: 2015-6-11 22:38:30

SilverFern 发表于 2015-6-11 22:33
这种幅度的下调不能体现市场走向，只能体现特定价位房子上市的时间规律 ...

嗯，也对。。。。季节性

作者: 黑子 时间: 2015-6-11 22:52:41

Venox10111 发表于 2015-6-11 21:04
放齐了，除了 M Bay 样本实在少到不能放

高度赞！一切数据说话，黑羊

作者: SilverFern 时间: 2015-6-11 23:31:12

Venox10111 发表于 2015-6-11 22:38
嗯，也对。。。。季节性

顺便问下你这每个区大概1个季度有多少成交记录，我猜充其量100左右，但这一个区有上万个房子，这极少量短期内上市的房子，从统计学来看，说夸张点，几乎没啥意义

作者: Venox10111 时间: 2015-6-11 23:39:39

本帖最后由 Venox10111 于 2015-6-12 10:13 编辑

SilverFern 发表于 2015-6-11 23:31
顺便问下你这每个区大概1个季度有多少成交记录，我猜充其量100左右，但这一个区有上万个房子，这极少量短 ...

不完全是靠交易记录做的，具体算法就不说了。。。。做了一周，程序运行了78小时，你就一句。。。。没意义，心凉了
如果觉得没有意义请忽视，thanks.
把奥克兰所有房地产买卖一遍，只有这个数
[attach]1141614[/attach]

作者: nz大猫 时间: 2015-6-12 00:05:09

感谢楼主分享数据. 虽然这段时间成交房屋数量非常有限，但这毕竟是这几个热门suburb所能买到的房子. 现实就是只能在这些房子里选。

作者: Venox10111 时间: 2015-6-12 00:07:05

nz大猫发表于 2015-6-12 00:05
感谢楼主分享数据. 虽然这段时间成交房屋数量非常有限，但这毕竟是这几个热门suburb所能买到的房子. 现实就 ...

嗯，奥克兰交易，一个区域一个季度就算多的也就100-200个，在筛选一下。。。更少了。。。不可能像中国美国那么大的数据量。。。已经尽量分析所有房产信息了。。。哎

作者: nz大猫 时间: 2015-6-12 00:42:18

Venox10111 发表于 2015-6-12 00:07
嗯，奥克兰交易，一个区域一个季度就算多的也就100-200个，在筛选一下。。。更少了。。。不可能像中国美 ...

仔细看了几遍lz的表格觉得挺有意思，虽然时间只跨了3个季度，也很明显看的出takapuna,campbells bay是一线先涨,随后是forest hill and hillcrest作为2线补涨, 然后又继续带动了glenfield sunnynook. 要是时间跨度久一点的话就更有意义了。

作者: Eastpark 时间: 2015-6-12 10:11:56

Venox10111 发表于 2015-6-11 23:39
不完全是靠交易记录做的，具体算法就不说了。。。。做了一周，程序运行了78小时，你就一句。。。。没意义 ...

SQL SERVER。少于15字

作者: Venox10111 时间: 2015-6-12 10:14:44

Eastpark 发表于 2015-6-12 10:11
SQL SERVER。少于15字

恩，是的，不过是用得 Azure T-SQL, 和普通的 MS SQL Server 不一样，主要是比较 scalable

作者: 专业木工 时间: 2015-6-12 12:53:38

赞一个!!!非常实用的帖子

作者: 庙小二 时间: 2015-6-12 14:15:46

这贴分析的真好，不知道数据是不是仅仅限于BARFOOT？

作者: Venox10111 时间: 2015-6-12 14:19:25

庙小二发表于 2015-6-12 14:15
这贴分析的真好，不知道数据是不是仅仅限于BARFOOT？

当然不是。。。。

作者: CTC 时间: 2015-6-15 21:40:18

sunnynook可以上campbells bay小学吗？？？

作者: KevinNH 时间: 2015-6-15 23:10:02

Sunnynook Rd 主路边，离sunnynook中心近，怎么样？

欢迎光临新西兰天维网社区 (http://bbs.skykiwi.com/)