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标题: 像我这种情况，rental income如何避税 [打印本页]

作者: buddyyuan 时间: 2015-6-3 11:17:11 标题: 像我这种情况，rental income如何避税

两人都是工薪，两套房：一套四室的自住有贷款，一套三室的没贷款用来出租，租金用来cover自住的房贷。把rental income加在我俩的总收入后要交33%的所得税，因为出租房没贷款所以没法抵税，就算加上地税保险维修什么的也抵不了多少税。请问这种情况如何避税？因为工作单位和性质的关系，没法隐瞒自己额外的income，所以不能不报。

作者: walker123 时间: 2015-6-3 11:20:09

swap these two properies.

作者: love_3_month 时间: 2015-6-3 11:22:43

跟银行谈，把贷款尽量转到出租房名下

作者: buddyyuan 时间: 2015-6-3 11:24:21

walker123 发表于 2015-6-3 10:20
swap these two properies.

你说的是资产重组吗？还是什么？四房必须自住因为学区，而且三房太小不够住。

作者: buddyyuan 时间: 2015-6-3 11:24:58

love_3_month 发表于 2015-6-3 10:22
跟银行谈，把贷款尽量转到出租房名下

可以这样吗？

作者: 微苦蓝山 时间: 2015-6-3 11:47:24

和银行谈或者找其他银行refinace
把自住的那套变成没有贷款，所有的贷款都压到出租的那套上
好处
1 贷款利息可以计入成本，实际租房收入减少，相应税收就少
2 如果贷款利息高于出租收入，则可以退税
此外，如果出租收入高于贷款利息及其他成本的（也就是说盈利的），还要根据你夫妻的收入情况，综合考虑采取出租房的主体用什么最合适：个人？信托？合伙？还是公司？

希望帮到你

作者: buddyyuan 时间: 2015-6-3 11:53:09

微苦蓝山发表于 2015-6-3 10:47
和银行谈或者找其他银行refinace
把自住的那套变成没有贷款，所有的贷款都压到出租的那套上
好处

谢谢，之前不知道银行可以这样做。只是不知道这样refinance麻烦不麻烦

作者: 微苦蓝山 时间: 2015-6-3 12:06:08

buddyyuan 发表于 2015-6-3 10:53
谢谢，之前不知道银行可以这样做。只是不知道这样refinance麻烦不麻烦

一点都不麻烦，你先和你银行说，如果他们不同意就告诉他们你要refinance，大部分银行这时候就同意了。。。呵呵
真要refinance也很简单，随便找个Broker就行，当然涉及律师费，但一般refinance的银行都会给你cash回报，付律师费也就差不多了，如果你贷款数字大的话，搞不好还能富裕几百。。。

作者: not419 时间: 2015-6-3 12:07:13

微苦蓝山发表于 2015-6-3 10:47
和银行谈或者找其他银行refinace
把自住的那套变成没有贷款，所有的贷款都压到出租的那套上
好处

老九同意楼上的意见，老九一直致力于合法避税，而不是逃税，更不能隐瞒收入造假账呀

作者: iamhugh20 时间: 2015-6-3 12:13:34

最好做到rental 的投资房100%贷款，这样你的租金收入就cover不了你额开销了，这样你就可以claim loss了，这样你就可以把loss的部分放在你自己头上，这样你就可以refund 一部分你交的PAYE了

作者: walker123 时间: 2015-6-3 12:19:08

微苦蓝山发表于 2015-6-3 11:06
一点都不麻烦，你先和你银行说，如果他们不同意就告诉他们你要refinance，大部分银行这时候就同意了。。 ...

looks like need to go through a deal.

作者: unitecnz 时间: 2015-6-3 12:41:00

你以为税务局是傻的呀。

作者: 微苦蓝山 时间: 2015-6-3 12:48:02

unitecnz 发表于 2015-6-3 11:41
你以为税务局是傻的呀。

税务局不傻，人门清着呢
但合法避税是允许的。

作者: JSPMachine 时间: 2015-6-3 12:54:08

合法避税，向基看齐，基的房产很多，他以前惠灵顿一处豪宅就是我朋友租的。富人区的那个标志房就是他的，但是其他人都不知道。因为放trust下。

作者: sammy1112 时间: 2015-6-3 13:14:18

重组贷款或者放信托

作者: LU99 时间: 2015-6-3 13:26:01

不用那么麻烦，你不需要refinance ，只需要跟你现在的银行说。我需要改变我的loan structure . 前提是你的两个房子是绑在一起同时抵押给银行。你让他把贷款挪到投资房上面。这样投资房的利息就可以抵税。

作者: quad5 时间: 2015-6-3 13:50:48

微苦蓝山发表于 2015-6-3 10:47
和银行谈或者找其他银行refinace
把自住的那套变成没有贷款，所有的贷款都压到出租的那套上
好处

同意，专业。

作者: adele 时间: 2015-6-3 13:53:00

微苦蓝山发表于 2015-6-3 10:47
和银行谈或者找其他银行refinace
把自住的那套变成没有贷款，所有的贷款都压到出租的那套上
好处

＋111111111111111111

作者: enningtang 时间: 2015-6-3 13:59:21

有个问题，如果这样把全部贷款压在一个房子然后退税赚点零花钱，是不是就是明确的投资行为，10年内卖房是不是都要交资本所得税？10年间的房价增幅可真不少哦。不太懂，求高手指点。

作者: JSPMachine 时间: 2015-6-3 14:30:29

enningtang 发表于 2015-6-3 12:59
有个问题，如果这样把全部贷款压在一个房子然后退税赚点零花钱，是不是就是明确的投资行为，10年内卖房是不 ...

这种想法很危险
合法避税，不包括合理避税和找规则漏洞避税。

后二者在新西兰都是犯法行为。

作者: 微苦蓝山 时间: 2015-6-3 14:39:53

enningtang 发表于 2015-6-3 12:59
有个问题，如果这样把全部贷款压在一个房子然后退税赚点零花钱，是不是就是明确的投资行为，10年内卖房是不 ...

错，只有在买入的时候以转售牟利的，才适用所谓房产投资转售获利的所得税
买入时，以出租获取租金回报为目的的，至少在现有体系下，没有所得税的问题。。。。
工党去年大选的时候，要求的正是所有投资房（不论购入时目的如何）都开征资本利得税，但工党大选失利了。
现在的国家党，其实一定程度上是用了工党的办法，但嘴硬，说自己实施的不是资本利得税，而是在原有的所得税规定上进行了完善。强制性要求所有在购入两年之内转售的非自住房，都被“推断”为以转售牟利为目的。。
这和本帖讨论的不是同一个问题

希望我说明白了

作者: buddyyuan 时间: 2015-6-3 14:40:19

谢谢大家，我找时间去银行问问

作者: quad5 时间: 2015-6-3 14:50:08

buddyyuan 发表于 2015-6-3 13:40
谢谢大家，我找时间去银行问问

问会计更好些

作者: stonecold 时间: 2015-6-3 18:53:59

最保险的做法是搞个ltc，然后把现有出租房卖给你的ltc，同时贷款也从个人名下转去ltc了。这样很有可能把贷款做到比你当年买出租房的价格还高，因为奥克兰现在房价涨很多了。你卖给ltc就按现在市场价卖，贷款也可以按新的valuation从新弄。
这个是最正规的做法，而且可能会比你直接转贷款更划算。非专业人士，都是自己的经验总结，并且最近刚被ird电话审问了。lz最好找个会计咨询下。

作者: 花香满屋 时间: 2015-6-3 21:03:41

stonecold 发表于 2015-6-3 17:53
最保险的做法是搞个ltc，然后把现有出租房卖给你的ltc，同时贷款也从个人名下转去ltc了。这样很有可能把贷 ...

确实重新按照新的价格贷款，贷款更多，也就成本更高，这样足以抵掉租金收入了

作者: weifengshangyu 时间: 2015-6-3 21:53:04

微苦蓝山发表于 2015-6-3 13:39
错，只有在买入的时候以转售牟利的，才适用所谓房产投资转售获利的所得税
买入时，以出租获取租金回报为 ...

那购入时以出租盈利为目的非自主的投资房在两年之后或更长时间以后卖它的tax和自住房有区别吗

作者: homealone 时间: 2015-6-3 23:15:13

stonecold 发表于 2015-6-3 17:53
最保险的做法是搞个ltc，然后把现有出租房卖给你的ltc，同时贷款也从个人名下转去ltc了。这样很有可能把贷 ...

好奇ird怎么会找上你的？你有很多投资房吗？还是交易太平凡

作者: stonecold 时间: 2015-6-4 20:57:39

homealone 发表于 2015-6-3 22:15
好奇ird怎么会找上你的？你有很多投资房吗？还是交易太平凡

没有卖过房子，也没有很多投资房，就是claim的refund比去年多了很多，把房子都卖给了ltc从新resturcture了贷款。我打电话去问ird我的ir3的status，因为等了好几周了，然后就让我解释一下什么比去年loss多这么多。我就直接说因为ltc restructure了＋rental property多了，ird就说ok没有问题了。两天后收到refund了。

作者: ldon2003 时间: 2015-6-5 17:39:13

Sorrry, what is Itc

作者: JSPMachine 时间: 2015-6-6 14:49:21

本帖最后由 JSPMachine 于 2015-6-6 13:51 编辑

stonecold 发表于 2015-6-4 19:57
没有卖过房子，也没有很多投资房，就是claim的refund比去年多了很多，把房子都卖给了ltc从新resturcture ...

变成商业后，以后卖就难了，这GST 总价15% 到底谁出？买房人加价15%，很难吧，只能自己出这15%。
最近划分里很明确了交税范围，包括trust, truste,trustee. 说明要收紧政策，打击避税群体。

作者: 无色咖啡 时间: 2015-6-6 14:58:03

JSPMachine 发表于 2015-6-6 13:49
变成商业后，以后卖就难了，这GST 总价15% 到底谁出？买房人加价15%，很难吧，只能自己出这15%。
最近划 ...

look through company，可以不用注册gst，还可以和个人收入挂钩。trust也一样，不用注册gst, 支出按包含gst的来计算。不过look through company和trust都比较难操作罢了。

作者: JSPMachine 时间: 2015-6-6 15:19:55

本帖最后由 JSPMachine 于 2015-6-6 14:27 编辑

无色咖啡发表于 2015-6-6 13:58
look through company，可以不用注册gst，还可以和个人收入挂钩。trust也一样，不用注册gst, 支出按包含 ...

你可以先注册这些类似small business sol 的方式，以个人收入交税，比如电工，但是当交易额超过一定数目，需要更改类型，几十万的操作放这个下是不行的，头3年不会管你，第4年会彻查，罚金加数倍。这可不是trademe的逃税，这么简单的事情。之所以放过你，是因为你已经被列入监视名单了，等时间到了，这个陷阱大了，鱼养肥了，再下手。第4年是税费的一个期限。因此很多生意人都是第4年出事。

新西兰的税务不比其他欧洲国家松，税务书本是世界上最厚的国家之一，是没有漏洞的。你认为的漏洞，只是还没到规定的4年彻查期。

作者: 无色咖啡 时间: 2015-6-6 15:53:44

JSPMachine 发表于 2015-6-6 14:19
你可以先注册这些类似small business sol 的方式，以个人收入交税，比如电工，但是当交易额超过一定数目， ...

这个理解呀，我没有说要逃税呀，只是说ltc和trust可以不用注册gst, gst的是营业额超过一定数额，或者你自愿注册的消费税。如果你在公司任职，公司帮你交了PAYE. 你需要用rental property来退税的时候，就要加大支出呀，ltc的支出可以填写申报到ir3里面，如果支出大于收入，expense增加，就可以退出多交的paye，个人所得税了。但是，就是把原来rental property 转到ltc里面比较难操作而已，要解释，毕竟你要增加loan 和interest.

作者: JSPMachine 时间: 2015-6-6 16:12:48

本帖最后由 JSPMachine 于 2015-6-6 15:28 编辑

无色咖啡发表于 2015-6-6 14:53
这个理解呀，我没有说要逃税呀，只是说ltc和trust可以不用注册gst, gst的是营业额超过一定数额，或者你自 ...

应该是确认下你这样不平常的操作是否是你自己的意愿，即使是失误的操作他们也不会管的，而不是解释。

作者: stonecold 时间: 2015-6-6 21:58:21

JSPMachine 发表于 2015-6-6 13:49
变成商业后，以后卖就难了，这GST 总价15% 到底谁出？买房人加价15%，很难吧，只能自己出这15%。
最近划 ...

交不交gst和是否在个人或者ltc名下没有关系吧。有关系的是房子和土地的用途是不是所谓的'taxable supply'。一般商业出租，farming，酒店公寓这类的。比如你有个公寓交给专门的公私打理作为酒店公寓出租，就算是个人名下要交gst的。相反，residential rental一般都不需要。

作者: com2 时间: 2015-6-6 22:10:18

直接把贷款转到出租房名下是不可以用利息做为出租房的费用的，税务局不会同意。如果成立LTC，必须有合理的商业理由，然后以LTC名义贷款买个人名下的出租房是可以用利息做为出租房的费用的。但具体要咨询专业人士，以免将来有麻烦。

作者: Lease 时间: 2015-6-6 22:10:37

stonecold 发表于 2015-6-6 20:58
交不交gst和是否在个人或者ltc名下没有关系吧。有关系的是房子和土地的用途是不是所谓的'taxable supply' ...

这个ID为JSPMachine的人根本就是思路混乱，一个Residential Rental Property restructure 到Look-Through Company名下，怎么会弄出GST来了呢？这根本风马牛不相及的啊。

作者: Lease 时间: 2015-6-6 22:23:20

com2 发表于 2015-6-6 21:10
直接把贷款转到出租房名下是不可以用利息做为出租房的费用的，税务局不会同意。如果成立LTC，必须有合理的 ...

我觉得象LZ这样的情况比较难有合理的理由成立LTC，因为是非常明显的可以得到Tax Benefit.

一般用LTC是原来是自住房，接着买了更好，更大的房子，准备搬到新房子去，然后原有的自住房变成出租房，此时成立LTC买下原来的房子，用LTC maximize 贷款，这时候理由非常简单，因为原来没有投资房，现在有了投资房，并且一开始就准备用Corporate 的结构来拥有投资房。

象LZ这样的情况，我真想不出合理的商业理由。

作者: lollipop68 时间: 2015-6-7 02:05:45

微苦蓝山发表于 2015-6-3 10:47
和银行谈或者找其他银行refinace
把自住的那套变成没有贷款，所有的贷款都压到出租的那套上
好处

If you bought an investment property without loans, how can you add the loans back to the investment property after a number of years? Are you saying you can shift 'home loans' to 'investment loans' simply by asking the bank to restructure?

作者: JSPMachine 时间: 2015-6-7 14:33:01

本帖最后由 JSPMachine 于 2015-6-7 13:39 编辑

Lease 发表于 2015-6-6 21:10
这个ID为JSPMachine的人根本就是思路混乱，一个Residential Rental Property restructure 到Look-Through ...

税务法里有纠正系统。这是对于不熟悉的人，弄错了用的。
不是说，弄错了，就没有税了，税务局允许你弄错，这是你个人的事情，他们会电话你确认这是你自己的错，没有义务去纠正错误，但是税不会消失掉。可以冒险，但是将来会非常麻烦，得不偿失
新西兰只对很小的生意睁只眼闭只眼，潜规则上避税，把税务利益让给他们，以帮助小生意能上轨道，但是6万，10万，13万都是有一定的界定和明确的规定。每年税务局对很多10万以下的采取放过处理。几十万甚至几百万在系统里一看就排最前面，非常显目，这是板上钉钉子的肉。

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