新西兰天维网社区

标题: 由于新政策出台研究了一下GST,结果大吃一惊 [打印本页]

作者: nanjifeng 时间: 2015-6-2 20:52:55 标题: 由于新政策出台研究了一下GST,结果大吃一惊

大家都在讨论capital gain 交income tax 的问题，偶然看到某贴某高人提了一下GST, 研究了一下，吓死个人。

众所周知，ird 对于买卖房屋intention的政策早就有，新政策只不过是加强监管。如果ird认定你是trader, income tax 是一定要交的，不过这只是你卖房增值部分的30%。这倒是没什么。

GST可就不一样了，搞不好你得交卖房总价的15%。我的理解是两种情况，1 如果你买了房子，买方是自住，而且不是trader, 如果你后来翻新，改建之类再卖掉，被ird判断为trader, 这个时候你买房的GST还是可以claim回来，因为GST里面有一条，买second hand asset 可以claim GST, 即使当初的卖家不是GST registered. 2 如果你买了房，买方就是trader, 你以后卖房子，被ird判断为trader, 那么即时你没有GST registered, ird 会认为并强迫你变成GST registered, 根据2011的政策，这种买卖是0 rated GST, 那么就惨了，你不能claim买房的GST, 但是要交卖房全部的GST. 那么我想有种情况就是有人卖有council resource consent 可以分割的房子，如果他卖了，很容易被认定是trader, 买他房子的那个人又新建了房子然后再卖获利，两个都是trader, 第二个就惨了。而且ird 七年追溯，到时候罚金，利息，income tax, GST, 估计都翻翻了。

以上是我的理解，欢迎指正。如果正确，那还是buy and hold 吧，就像某高人，某某高人，众位高人那样，不会错的。

作者: clam 时间: 2015-6-2 20:55:36

其實你看看commercial property 一般都是含GST的啊

很普通的事.... 是每兩個月要file GST return 有點煩

作者: sunadi 时间: 2015-6-2 21:00:03

当年天朝也有几年内卖房收税的政策，结果是卖家把这部分都加在价格上了，房子就在那，价格就这样，爱买不买。

作者: 一曰方茗 时间: 2015-6-2 21:15:14

我也一直在疑惑这个gst问题。第二个例子没争议，gst zero rated只能自认倒霉. 但第一个例子里，买家买时没注册gst, 等他卖的时候被ird认定为trader必须注册gst并且上交卖价中的gst部分, 这时候他能追溯要回买房时买价中的gst吗？

有懂得能来指教下吗

作者: 房奴甲 时间: 2015-6-2 21:18:01

这个的确是最恐怖的，谁也不敢两年以内卖了。问题是，超过两年的话，肯定不收吗？

作者: 阿海 时间: 2015-6-2 21:59:20

ird要追一定追卖家trader，买家是不追的

作者: 肉肉妈 时间: 2015-6-2 22:28:58

个人觉得暂时不会这样，因为这样的话问题有点棘手。

作者: nanjifeng 时间: 2015-6-2 22:43:04

肉肉妈发表于 2015-6-2 21:28
个人觉得暂时不会这样，因为这样的话问题有点棘手。

还有那种这几年倒过好几手的房子， ird应该能查到交易记录吧？那样的话他们是否会去追踪每个买家卖家呢？

作者: nanjifeng 时间: 2015-6-2 22:47:20

房奴甲发表于 2015-6-2 20:18
这个的确是最恐怖的，谁也不敢两年以内卖了。问题是，超过两年的话，肯定不收吗？ ...

两年不是标准吧？只要有intention sale for gain就不行吧。还有的例子有买房子做投资，年成不好，然后出租，到年成好的时候拿出来卖，ird也会判断为trader.

作者: 阿木 时间: 2015-6-2 22:54:30

nanjifeng 发表于 2015-6-2 21:47
两年不是标准吧？只要有intention sale for gain就不行吧。还有的例子有买房子做投资，年成不好，然后出 ...

那照这么说，任何长期投资房子都要交税了？

作者: crazymouse 时间: 2015-6-2 23:11:54

我觉得第二条不大可能认定为0 gst.2011 啥条款？可以认定0gst？

作者: Venox10111 时间: 2015-6-2 23:14:48

呵呵，如果真的这样，谁有卖房？大家都只买不卖，房价不高，就怪了。。。。

作者: crazymouse 时间: 2015-6-2 23:19:07

本帖最后由 crazymouse 于 2015-6-2 22:21 编辑

0 rates gst 发生再双方都是Gst 注册两边都是商业行为把GST 免了买家买了 claim 回来gst 卖家卖了交GST 而且GST的值是一样的所以就把成交价去掉GST 大家都方便没有一方吃亏. 0 GST 不是 GST 的行为不发生而是发生后的结果

作者: nanjifeng 时间: 2015-6-2 23:35:10

crazymouse 发表于 2015-6-2 22:11
我觉得第二条不大可能认定为0 gst.2011 啥条款？可以认定0gst？

http://taxpolicy.ird.govt.nz/publications/2010-commentary-gstrm/zero-rating

作者: nanjifeng 时间: 2015-6-2 23:38:18

阿木发表于 2015-6-2 21:54
那照这么说，任何长期投资房子都要交税了？

貌似是这样。看ird的解释巴不得大家买了，只是出租，但具体不知道怎么ird怎么判断。十年为期？

作者: nanjifeng 时间: 2015-6-2 23:50:16

Venox10111 发表于 2015-6-2 22:14
呵呵，如果真的这样，谁有卖房？大家都只买不卖，房价不高，就怪了。。。。 ...

还有一个小漏洞在那儿，就是买家买房子一定要确保上任房主不是trader, 买家在买房时就向ird 报自己是trader, 那么他可以立刻向ird claim GST refund, 然后用这笔钱 do up, 再卖，只交差价的GST 和income tax, 虽说赚的少点，但都是合法， ird 不会追杀。我觉得这类人太聪明了。

作者: 还有谁 时间: 2015-6-3 00:10:13

nanjifeng 发表于 2015-6-2 22:50
还有一个小漏洞在那儿，就是买家买房子一定要确保上任房主不是trader, 买家在买房时就向ird 报自己是trad ...

大神我不是专业的有些不懂，请教一下为什么 trader买房可以直接claim gst refund？谢谢！

作者: nanjifeng 时间: 2015-6-3 00:19:23

本帖最后由 nanjifeng 于 2015-6-2 23:21 编辑

还有谁发表于 2015-6-2 23:10
大神我不是专业的有些不懂，请教一下为什么 trader买房可以直接claim gst refund？谢谢！ ...

我只是看网上的例子，摸索阶段。我理解为trader是GST registered, 买房可以claimSecond hand asset GST. 求真正的高人现身说法。

作者: weifengshangyu 时间: 2015-6-3 00:34:16

我的卖家两年前买的又做了do up 现在我买了他的房，请问对我以后有什么影响吗如果我自己再买套小的房或者六七年后把现在这套换大的

作者: 房奴甲 时间: 2015-6-3 00:37:58

nanjifeng 发表于 2015-6-2 23:19
我只是看网上的例子，摸索阶段。我理解为trader是GST registered, 买房可以claimSecond hand asset GST. ...

同不明白。前手不是trader,或者说不是注册gst的话，买的就是不含gst的就不可以退gst,非常简单。买新房子才有gst的。

作者: 房奴甲 时间: 2015-6-3 01:05:59

啊我明白楼上说的了。有点绕。

作者: CFK 时间: 2015-6-3 02:45:32

阿海发表于 2015-6-2 20:59
ird要追一定追卖家trader，买家是不追的

正解..................

作者: crazymouse 时间: 2015-6-3 13:49:33

nanjifeng 发表于 2015-6-2 23:19
我只是看网上的例子，摸索阶段。我理解为trader是GST registered, 买房可以claimSecond hand asset GST. ...

买房如果是公司行为一直都可以claim gst 你欠房屋合约的时候一直是 inclusive gst 或者plus gst.
Gst 一直存在只是自主的一般不claim 回来不然卖的时候十一定要交GST在房屋成交的时候

作者: enningtang 时间: 2015-6-3 13:55:09

买的时候没Claim GST，卖的时候怕什么。我买卖工厂都没事

作者: JSPMachine 时间: 2015-6-3 14:56:19

本帖最后由 JSPMachine 于 2015-6-3 15:50 编辑

阿海发表于 2015-6-2 20:59
ird要追一定追卖家trader，买家是不追的

就是买家以后快速卖

就成了卖家，就一定有gst

但是以前是没有的。之前的卖家是在政策出来前卖，因此不适合新政策，但是老政策还是有的：3年内可判定是否频繁交易嫌疑，1年内大于1处房产买卖，判定为商业行为。

今天那个银行经理不是发了帖子吗，漂了一眼，好像有银行重新归类房子属性，应该会清楚的归类要交税的房子
风险评估也提高了5-25%，这意味着以后房贷会慢慢靠近这个少贷的比例标准。its housing review from 20 September 2013
Aligning any new property investor asset class in BS2A and BS2B would facilitate
The Reserve Bank considers that residential property investor loans have a different risk profile to owner-occupier residential property loans.
A residential mortgage loan written on or after 1 October 2015, and from 1 October 2016 residential mortgage loans written before 1 October 2015, must be further sub-classified as either a:
(i) Non property-investment residential mortgage loan; or
(ii) Property-investment residential mortgage loan

Property-investment residential mortgage loan
bach rented out for six weeks a year
(a) A is the trustee of a trust and B is a beneficiary of the trust;
(b) A is a company or unincorporated entity and B is a shareholder of, or otherwise controls, A;
(c) A is the spouse, civil union or de facto partner of B; or
(d) A is the estate of the spouse, civil union or de facto partner of B.

LVR in %
LGD in %, non property-investment residential mortgage loans
LGD in %, property-investment residential mortgage loans
90-100
38
40
80-89
33.25
35.5
70-79
28.5
31

Risk weight in %

Non property-investment
Property-investment
Non property-investment
Property-investment

Does not exceed 80 %
35
40
35
40
81 to 90 %
35
50
50
70
91 to 100%
50
75
75
90

接下来的合同，应该都会把税务问题加进合同。这已经是不可能逃避的条款。比如：买方条款：
如果发生税务问题，卖家必须提供建房的各种花销发票，方便税务局核计税收。
这样就把风险转嫁到建筑商和材料商身上，材料商肯定会被查死。买家责任很小。

卖方条款：
如果发生税务问题，卖方甲不承担任何费用。
这保障卖方的局部利益，但是保证不了税务局如果要追查合同日期前的税务问题。但是可以和税务局打官司，因为title已经转移，好的律师赢面还是很大的。

作者: 阿海 时间: 2015-6-3 17:23:39

最终trader都需要给gst，那这些逃税的照样需要给。

银行经理发的有什么用？这是ird管的，要看就看ird怎么说。

银行和rbnz说的都不算数

作者: love_3_month 时间: 2015-6-3 17:33:30

gst = 买进和卖出的差价部分的 15%

作者: JSPMachine 时间: 2015-6-3 18:00:39

本帖最后由 JSPMachine 于 2015-6-3 17:22 编辑

love_3_month 发表于 2015-6-3 16:33
gst = 买进和卖出的差价部分的 15%

是物价的15%，
到任何店里买东西，把单上的GST 除于物价就是了。
买进和卖出差价的税可能高达15%+30-33%=45-48%

作者: 一曰方茗 时间: 2015-6-3 18:24:05

刚给ird打电话询问了楼主第一个例子下(第二个没争议反正要不回来了就没问）有没有可能要回买价中的gst。

得到的答复是可以写信给ird申请backdate gst registration，不过是在exceptional circumstance下。
https://www.ird.govt.nz/gst/gst-registering/register-now/
虽然接电话的找了个senior staff来回答的，但这种电话里得到的免费信息也不一定准，有空我再找会计问问。

我自己的理解是: 当你没把买卖房子作为一种生意来经营的时候，不是carry out a taxable activity 即使你被要求交income tax, 也不一定要注册gst/交gst.

What is a taxable activity?

A taxable activity is an activity carried out continuously or regularly by a business, trade, manufacturer, professional, association or club. It includes any activity that supplies, or intends to supply, goods and services to someone else for a consideration (money, compensation, reward) but not necessarily for profit. We refer to these goods and services as "taxable supplies".

https://www.ird.govt.nz/gst/gst-registering/register-who/

注意2个词continuously or regularly，如果你没把买卖房子作为一个生意continuously or regularly来操作，按照定义不需要注册gst也不需要交gst.

以上只是我个人对ird网站上以及和其员工通话得到的信息的理解，但我不是专业会计。

作者: 阿海 时间: 2015-6-3 18:28:43

我师傅跟我说他认识个朋友，05-06年买了十几套公寓，10年左右觉得不划算接着全部卖了。

今年被ird找上门要钱。

本来跟本没赚钱，但要命的是ird说他是trader，要收gst

作者: 阿海 时间: 2015-6-3 18:29:54

反正ird怎么想很难猜测，但一旦被ird盯上了就非常麻烦。

作者: JSPMachine 时间: 2015-6-3 18:32:09

本帖最后由 JSPMachine 于 2015-6-3 18:05 编辑

一曰方茗发表于 2015-6-3 17:24
刚给ird打电话询问了楼主第一个例子下(第二个没争议反正要不回来了就没问）有没有可能要回买价中的gst。

...

continuously or regularly 相对于整个行业来说，不一定专门指个人操作。
比如，A卖了一个工厂，A可能一辈子，就卖这一个工厂。但是卖工厂是整个行业来说是商业操作。因此要交税。

因此是否被认定是否存在商业操作或是否产生了利润才是交不交税的前提。不被认定就不用。交或不用交等10月前的文件规定吧

作者: 诸葛， 时间: 2015-6-3 19:03:46

房价跌的时候卖房亏的政府没贴，卖房赚钱政府却要收税

作者: nanjifeng 时间: 2015-6-3 21:04:34

一曰方茗发表于 2015-6-3 17:24
刚给ird打电话询问了楼主第一个例子下(第二个没争议反正要不回来了就没问）有没有可能要回买价中的gst。

...

买房到卖的那段时间就算是continuesly吧？我的理解。

作者: nanjifeng 时间: 2015-6-3 21:09:44

阿海发表于 2015-6-3 17:28
我师傅跟我说他认识个朋友，05-06年买了十几套公寓，10年左右觉得不划算接着全部卖了。

今年被ird找上门要 ...

这个是不是算另外一种情况啊？ selling as Going concern? 然后被0 rated, 交全部卖房子价格的GST.

这种情况就糟心了，亏的部分不用交税，但也抵不了税，只能carrying forward, 估计也不行，loss只能carring 5 年。过期了。

作者: black_berry 时间: 2015-6-3 22:19:30

JSPMachine 发表于 2015-6-3 17:00
是物价的15%，
到任何店里买东西，把单上的GST 除于物价就是了。
买进和卖出差价的税可能高达15%+30-33%=4 ...

未免太把简单问题复杂化了吧？ GST的问题终于成功地把广大人民群众搞糊涂了。。。

作者: black_berry 时间: 2015-6-3 22:21:27

一曰方茗发表于 2015-6-3 17:24
刚给ird打电话询问了楼主第一个例子下(第二个没争议反正要不回来了就没问）有没有可能要回买价中的gst。

...

你虽然不是专业会计，但是你的领悟能力相当高。。。

作者: 阿海 时间: 2015-6-3 22:39:11

nanjifeng 发表于 2015-6-3 20:09
这个是不是算另外一种情况啊？ selling as Going concern? 然后被0 rated, 交全部卖房子价格的GST.

这种 ...

这种就是被ird盯上的情况，被盯上就准备给会计师钱减少伤害吧。。。

作者: crazymouse 时间: 2015-6-4 03:06:49

阿海发表于 2015-6-3 17:28
我师傅跟我说他认识个朋友，05-06年买了十几套公寓，10年左右觉得不划算接着全部卖了。

今年被ird找上门要 ...

这个就要具体到那位一开始买房有没claim 回来gst 如果真没赚钱GST其实等于0.交GST 等于这么多年GST return 的的钱等于0 GST 而且是用公司买的个人买这么多早就是trader了。。。

欢迎光临新西兰天维网社区 (http://bbs.skykiwi.com/)