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标题: 北岛小镇回报率11%，怎么样？ [打印本页]

作者: 77only 时间: 2015-6-1 16:33:36 标题: 北岛小镇回报率11%，怎么样？

北岛中部小镇，三房90年代weatherboard, 屋况良好，600多全副地，低收入街区，大部分福利人士，可租给HNZ，回报率11%多点。可否入手？

作者: love_3_month 时间: 2015-6-1 16:34:21

太好了，求链接

作者: 无尽的痛苦 时间: 2015-6-1 16:42:26

基本HNZ的房子将来卖不出价格。。。不要看眼前这点回报

作者: 77only 时间: 2015-6-1 16:54:24

love_3_month 发表于 2015-6-1 15:34
太好了，求链接

https://trademe.co.nz/862135491 朋友转手，没有上市，类似这个，租金比这个高点，地600多

作者: 77only 时间: 2015-6-1 16:56:10

无尽的痛苦发表于 2015-6-1 15:42
基本HNZ的房子将来卖不出价格。。。不要看眼前这点回报

可以不租给HNZ，交给中介管理也可以。不过这条街上住的都是福利人士，收入很低的区。

作者: 阿海 时间: 2015-6-1 16:56:44

"低收入街区，大部分福利人士，可租给HNZ”

想变穷的请买吧

作者: 77only 时间: 2015-6-1 17:02:51

阿海发表于 2015-6-1 15:56
"低收入街区，大部分福利人士，可租给HNZ”

想变穷的请买吧

意思就是不建议买？

作者: 阿木 时间: 2015-6-1 17:16:57

风险太高了

作者: JSPMachine 时间: 2015-6-1 17:30:02

本帖最后由 JSPMachine 于 2015-6-1 16:36 编辑

这些地区就按全国平均水平还低点涨，只是回报率稳定，借银行的钱，11%-5%=6%， 3-4年可以再套现一套，再过4年，变成4套，再过4年变成8套。要经得住时间10多年的考验。比如25万买的。总计投入了5万， 12年后 8套。按照12年涨 70%算是340万-160万贷款=180万。也就是说现在投入5万，如果能稳定回报12年租金11%回报率，等你老了卖掉还了银行还有180万现金-税收。

作者: 77only 时间: 2015-6-1 18:00:21

如果价格降到回报率大概15%左右怎么样？不求升值，就看在7年回本的回报率上值得吗？

作者: CyberEvo 时间: 2015-6-1 18:35:00

阿海发表于 2015-6-1 15:56
"低收入街区，大部分福利人士，可租给HNZ”

想变穷的请买吧

什么叫想变穷的请买吧想回应的就请明示不是每个人都有一样的想法的或看不起这样低级的问题的请直接无视为什么要搞到想认真得到不错建议的人一头雾水呢
没想要挑战任何人别攻击我

作者: CyberEvo 时间: 2015-6-1 18:38:30

JSPMachine 发表于 2015-6-1 16:30
这些地区就按全国平均水平还低点涨，只是回报率稳定，借银行的钱，11%-5%=6%， 3-4年可以再套现一套，再过 ...

最近都在看回复的感觉这人还是有用心去回答问题的只是有些领域可能一知半解的解说的不够专业

作者: love_3_month 时间: 2015-6-1 20:50:48

JSPMachine 发表于 2015-6-1 16:30
这些地区就按全国平均水平还低点涨，只是回报率稳定，借银行的钱，11%-5%=6%， 3-4年可以再套现一套，再过 ...

算高了，假设12年完全不涨，盈利多少？够不够12年内的维修和地税？你的算是最理想情况，但也要算个最差可能性吧。

作者: winny 时间: 2015-6-1 21:50:39

{:8_384:}

作者: NewLynnHse 时间: 2015-6-1 22:15:35

CyberEvo 发表于 2015-6-1 17:38
最近都在看回复的感觉这人还是有用心去回答问题的只是有些领域可能一知半解的解说的不够专业 ...

论坛里不是没有专业的，可是多数是在潜水，或者是不原意分享。所以大家就随便聊聊吧，专业也好不专业也好，起码人家也为这个话题做出了一点贡献。

严重点的事就找真正专业的，比如律师，会计师，builder什么的。在论坛法帖就不要太认真。

作者: 77only 时间: 2015-6-1 22:22:11

论坛嘛，各抒己见，百花齐放嘛。对的就学习学习，不对的一笑而过

作者: 阿海 时间: 2015-6-1 23:18:43

CyberEvo 发表于 2015-6-1 17:35
什么叫想变穷的请买吧想回应的就请明示不是每个人都有一样的想法的或看不起这样低级的问题的请直接无 ...

呵呵有时候就不能说得太明白，要让lz自己动动脑筋，这样lz才会长知识。

作者: clam 时间: 2015-6-1 23:22:45

不一定會變窮, 只是有機會會完全沒有capital gain

但你有想過你朋友為什麼轉手嗎...

作者: keepower 时间: 2015-6-1 23:51:37

HNZ物业不是楼上那个谁扔几个理想数据就说清楚了。给楼主个bone，后面自己研究去：HNZ4月份刚检查了196个物业...

作者: love_3_month 时间: 2015-6-2 10:57:20

稍微仔细算了一下

250k, 50K downpayment, 200k loan
interest 5% * 200K, 10K
rent 11% *250K = 27.5K
other expense (insurance, rate, etc) 2500
total = 27.5-10-2.5 = 15K

rental income tax rate (assuming 33%), then net income = 10K.

所以首付50k, 每年可以收回10k, 20%的利润，很不错了。

不过就要考虑，很有可能10年内没有升值，如果hnz决定几年后不租了，能否找到租客，以及如果利率上升，怎么办，要卖的时候，会不会卖不出价钱甚至要倒贴。但至少在开始的几年，每年20%的回报很不错啊。

作者: 后文车妖 时间: 2015-6-2 11:20:59

15%的回报率属于投infrastructure的回报了。实际上你出租给HNZ就相当于小型PPP项目，主要考验的是政府信用。你可以查查过去30年那个地方的所有新闻。

作者: JSPMachine 时间: 2015-6-2 13:40:10

CyberEvo 发表于 2015-6-1 17:38
最近都在看回复的感觉这人还是有用心去回答问题的只是有些领域可能一知半解的解说的不够专业 ...

随便算下，谁都会，需要专业？

你也可以算你自己的投资方式

作者: JSPMachine 时间: 2015-6-2 13:52:06

love_3_month 发表于 2015-6-2 09:57
稍微仔细算了一下

250k, 50K downpayment, 200k loan

你的算法很合理

15K 也可以放银行里抵消，等4年，提取50K，再买一个

类似推断 8年后可以买4个， 12年后买8个

这只对有恒心的人，钱盈余没其他用处的，比如老人或全职带孩子的家人一种安逸的方式，毕竟没精力去折腾新西兰半死不活的事业。
心急回报的就不要弄了，没个10年，半途而废，效益不大

作者: bubugu 时间: 2015-6-2 13:59:17

本帖最后由 bubugu 于 2015-6-2 13:11 编辑

AKL 南区低收入街区，大部分福利人士，租给HNZ 11 个unit, 回报率双位數字. 平常只得五至六个unit有住客。那些沒人住的unit 時常給人break in, 非常麻煩。break in 后还可以找幾个男人跟著去看看unit怎样。你的那麼遠有時也很難搞定！
假如HKNZ 不租，就不知怎样找租客。找到租客也不一定準時交租又搞破壞。頭疼!

作者: bubugu 时间: 2015-6-2 14:12:25

AKL 南区低收入街区，大部分福利人士，租给HNZ 11 个unit, 回报率双位數字. 平常只得五至六个unit有住客。那些沒人住的unit 時常給人break in, 非常麻煩。break in 后还可以找幾个男人跟著去看看unit怎样。你的那麼遠有時發生也很難搞定！
假如HKNZ 不租，就不知怎样找租客。找到租客也不一定準時交租又搞破壞。更頭疼!

作者: JSPMachine 时间: 2015-6-2 14:18:57

bubugu 发表于 2015-6-2 12:59
AKL 南区低收入街区，大部分福利人士，租给HNZ 11 个unit, 回报率双位數字. 平常只得五至六个unit有住客。 ...

要投资奥克兰以外的城市。

奥克兰以外的城市没岛民，就算是毛利人，还是很硬气的，很少干这些下三滥的。

新西兰其他城市奥克兰以外的租客，交租金方面很少出现操心的地方。甚至一些城市根本就没这个概念和念头。

作者: 无尽的痛苦 时间: 2015-6-4 12:04:57

77only 发表于 2015-6-1 15:56
可以不租给HNZ，交给中介管理也可以。不过这条街上住的都是福利人士，收入很低的区。 ...

那这种区的房子基本不升值啊，慎重啊

作者: 无尽的痛苦 时间: 2015-6-4 12:07:22

阿海发表于 2015-6-1 22:18
呵呵有时候就不能说得太明白，要让lz自己动动脑筋，这样lz才会长知识。

用俯视的眼光看楼主，你一上来就是自己必定比楼主强很多的姿态。。。

作者: GreatCursER 时间: 2015-6-4 12:34:48

要我的话，就不买，还不如汉弥尔顿呢。

作者: 77only 时间: 2015-6-4 13:30:18

本帖最后由 77only 于 2015-6-4 13:10 编辑

我买了，朋友急用钱。回报率20%左右。长期租客已经租了10多年了，很好的一家人。
其实最主要是想要增加一下自己的现金流，等下个circle才能弄出更多的子弹。

作者: 阿海 时间: 2015-6-4 15:01:37

无尽的痛苦发表于 2015-6-4 11:07
用俯视的眼光看楼主，你一上来就是自己必定比楼主强很多的姿态。。。

那请你教教我怎样仰望的姿态。

作者: 肉肉妈 时间: 2015-6-4 19:12:38

可以不差吧

作者: 来自北京 时间: 2015-6-4 19:53:27

本帖最后由来自北京于 2015-6-4 18:55 编辑

77only 发表于 2015-6-4 12:30
我买了，朋友急用钱。回报率20%左右。长期租客已经租了10多年了，很好的一家人。
其实最主要是想要增加一下 ...

如果这么高的回报率，几乎相当于花二十万买房，周租七百八十。

有些夸张吧？外地租金会这么高吗？

作者: 77only 时间: 2015-6-4 20:37:26

来自北京发表于 2015-6-4 18:53
如果这么高的回报率，几乎相当于花二十万买房，周租七百八十。

有些夸张吧？外地租金会这么高吗？ ...

这个是非常偶然的情况了，基本上和市场没有什么关系了

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