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标题: 纽币跌了，是好事还是坏事 [打印本页]

作者: Eastpark 时间: 2015-5-21 11:40:05 标题: 纽币跌了，是好事还是坏事

去年9月汇率大约5.1，现在差不多4.5，半年时间多一点下来差不多10%。看上去到今年年底，纽币还要继续下跌。
我闲着没事计算一下收益和损失，大家看看计算是否准确

咱们假定去年9月，一个中国购房者首付30%买了一个1M NZD（相当于510万RMB）的房子，也就是说自己出了30万NZD=153万RMB，贷款了70万NZD=357万RMB。再假定8个月时间房子升值了10%，贷款利息是5.5%。

现在的房价是110万NZD=495万RMB，贬值了15万

贷款再假设只换利息（利息另算），70万NZD贷款现在只相当于315万RMB，比8个月前少了42万！

所以结论是房子贬值了，但是贷款也减少了。总体来说是好事儿。我这么算对不对

那么问题来了，接下来到年底，应该是1)拿rmb早还房贷，还是2)保持房贷不变，或者3)其他选择？请选择

作者: talkaboutvision 时间: 2015-5-21 11:47:23

我们假定，如果年底人民币到4.3左右，那么我会选拿rmb早还房贷

理由是，目前政策下capital gain不一定能打败利率了。钱先过来，然后等待机会。

作者: angelvan2012 时间: 2015-5-21 11:52:27

NZDUSD跌破0.7？按USDRMB6.2算，阶段底应该在4.34左右。剩下的就是未来预期。

美元指数上涨乏力，现在的美国不是10年前的美国了。
澳币有回升趋势。
纽币一但OCR降到位，应该反向回升。

综上，我猜年底4.5以上

作者: walker123 时间: 2015-5-21 11:54:09

angelvan2012 发表于 2015-5-21 10:52
NZDUSD跌破0.7？按USDRMB6.2算，阶段底应该在4.34左右。剩下的就是未来预期。

美元指数上涨乏力，现在的 ...

"纽币一但OCR降到位，应该反向回升。" why?

作者: angelvan2012 时间: 2015-5-21 11:56:22

walker123 发表于 2015-5-21 10:54
"纽币一但OCR降到位，应该反向回升。" why?

因为利率是外因，经济才是内因。

比如前几个月俄罗斯利率涨到27也没用，还是跌。

作者: Eastpark 时间: 2015-5-21 12:00:52

angelvan2012 发表于 2015-5-21 10:56
因为利率是外因，经济才是内因。

比如前几个月俄罗斯利率涨到27也没用，还是跌。 ...

你选的哪一项？

作者: 阿海 时间: 2015-5-21 12:01:54

恩，汇钱过来继续买房！

作者: angelvan2012 时间: 2015-5-21 12:03:59

Eastpark 发表于 2015-5-21 11:00
你选的哪一项？

我选的1，因为你如果预测“看上去到今年年底，纽币还要继续下跌。”，那就选1

作者: 后文车妖 时间: 2015-5-21 12:06:11

本帖最后由后文车妖于 2015-5-21 11:08 编辑

4.9以上进场的，基本或多或少套牢了。除非房价涨幅补上来，13年底进场的，如果现在要把钱弄回国炒A股基本是不赚，可能还赔钱。没细算，勿喷。

作者: Eastpark 时间: 2015-5-21 12:15:33

angelvan2012 发表于 2015-5-21 11:03
我选的1，因为你如果预测“看上去到今年年底，纽币还要继续下跌。”，那就选1 ...

也就是说今年年底汇率再低的时候提前还贷对吧。和我想的有点一样。但是如果汇率明年更低，选2不是更好吗？

作者: Eastpark 时间: 2015-5-21 12:16:30

阿海发表于 2015-5-21 11:01
恩，汇钱过来继续买房！

哈哈，房产多头司令。赞！

作者: angelvan2012 时间: 2015-5-21 12:21:17

Eastpark 发表于 2015-5-21 11:15
也就是说今年年底汇率再低的时候提前还贷对吧。和我想的有点一样。但是如果汇率明年更低，选2不是更好吗 ...

如果NZDRMB跌，房价降，那肯定选2，甚至弃房
如果汇率涨，房价涨，肯定选1，大赚一票
其他就不一定选1还是2了

但选1表示前景看好，选2表示前景暗淡。

作者: Eastpark 时间: 2015-5-21 12:23:19

后文车妖发表于 2015-5-21 11:06
4.9以上进场的，基本或多或少套牢了。除非房价涨幅补上来，13年底进场的，如果现在要把钱弄回国炒A股基本是 ...

你是怎么得出这个结论的？我看4.9进来的未必会亏。我上面的算法可能不准确，现在再算一次。

还是以上面的数字为例

首付30万，贷款70万，100万的房子，涨了10%，贷款利息5.5%。

1）房价涨了10万，相当于投入30万变成40万了，就算利息去掉5万，也是30万变成35万。

汇率从4.9--4.5，下跌8%。4.9*30=147万RMB，4.5*35=157.5万，还是赚了10万RMB。

作者: Eastpark 时间: 2015-5-21 12:27:48

后文车妖发表于 2015-5-21 11:06
4.9以上进场的，基本或多或少套牢了。除非房价涨幅补上来，13年底进场的，如果现在要把钱弄回国炒A股基本是 ...

去年年中从股市拿钱过来买房的中国人，现在肯定想用头撞墙！

话说回来A股风险多大了，感觉这边买房还是比较安全的。

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2015-5-21 12:30:00

经济大环境还是不好，全世界范围的降息和货币宽松还会持续一段时间。
基本上现在是购买固定资产和股票的最好机会。
等熬过这段时间，收益率会很高的。

作者: 后文车妖 时间: 2015-5-21 12:31:46

本帖最后由后文车妖于 2015-5-21 11:34 编辑

Eastpark 发表于 2015-5-21 11:23
你是怎么得出这个结论的？我看4.9进来的未必会亏。我上面的算法可能不准确，现在再算一次。

还是以上面 ...

你把中介费，律师费，正规银行汇款的利差算进去，10万人民币在这边毛毛的就飞了。我是脑子里大致算了一下，看来还是八九不离十。
就算赚了可怜的几万块人民币，如果有工作收入还好，没正儿八经收入的，这和赔钱有啥区别，折腾了一圈，用500万人民币抓了几万人民币的利润。算上通胀啥的，剩下的钱够吃几碗兰州拉面了。

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2015-5-21 12:33:32

现金在现阶段是最没有用的东西，随着货币宽松后的通货膨胀，现金会贬值严重。

作者: 77only 时间: 2015-5-21 12:42:18

这房的房租基本上把70%的贷款利息抵消了，升值10万，卖掉中介费加律师费大概3万左右，现在手上是37万纽币x4.5=166.5万人民币-投入的153万人民币=13.5万人民币。回报率为8.8%，基本上是瞎折腾，不如在国内银行买点理财产品。如果这钱是从a股抽出来的，您就南墙根哭会儿去吧

作者: Eastpark 时间: 2015-5-21 12:56:06

77only 发表于 2015-5-21 11:42
这房的房租基本上把70%的贷款利息抵消了，升值10万，卖掉中介费加律师费大概3万左右，现在手上是37万纽币x4 ...

按纽币算就是+20%的回报啊。。。。。。看来在新西兰不能持有现金。。。。。。

另外如果能稳定的每年8%是相当不错的回报。

作者: Eastpark 时间: 2015-5-21 12:56:36

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2015-5-21 11:33
现金在现阶段是最没有用的东西，随着货币宽松后的通货膨胀，现金会贬值严重。 ...

同意。。。。

作者: 后文车妖 时间: 2015-5-21 12:58:40

77only 发表于 2015-5-21 11:42
这房的房租基本上把70%的贷款利息抵消了，升值10万，卖掉中介费加律师费大概3万左右，现在手上是37万纽币x4 ...

这是房租cover了银行的还款。现在Auckland基本不可能的。

作者: wsyswg 时间: 2015-5-21 13:10:48

Eastpark 发表于 2015-5-21 11:23
你是怎么得出这个结论的？我看4.9进来的未必会亏。我上面的算法可能不准确，现在再算一次。

还是以上面 ...

如果你要看回报率的话，考虑70%杠杆的因素。人民币计算的回报率为10/147=6.80%,纽币计算的回报率为5/30=16.67%，计入汇率减少的8%，通过纽币计算得出的人民币回报率应为8.67%左右。

但是实际人民币回报率没有这么多，所以只要房子卖出去不换成人民币就不会有汇率影响贷款的因素。

然后我个人感觉与其还掉贷款，还不如在能力范围内再换人民币过来接着买房（房价崩盘可能性很小）。

原因1：汇率低，这边的房子便宜
原因2：汇率变动和贷款的杠杆作用类似，上升下降都会放大和缩小应得的回报率。

作者: chatlee 时间: 2015-5-21 13:34:59

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作者: 后文车妖 时间: 2015-5-21 14:02:11

本帖最后由后文车妖于 2015-5-21 13:10 编辑

Eastpark 发表于 2015-5-21 11:56
按纽币算就是+20%的回报啊。。。。。。看来在新西兰不能持有现金。。。。。。

另外如果能稳定的每年8%是 ...

这是按4.9进场算的，有多少是按4.9进场的。有多少是14年进场的，都是5.1，甚至5.3了。上次4.9的时候，是今年初和13年九月。年回报怎么可能是8%。

投资怎么能按自己喜欢的办法来算。算13年下旬房价开始涨，算入场，到现在15年底5月底，算退场。1年8个月，回报8%。年初入场的，房价可不是100万那么算了。
这也是我为什么说4.9入场的，算是被套牢的原因。

作者: Eastpark 时间: 2015-5-21 14:10:51

wsyswg 发表于 2015-5-21 12:10
如果你要看回报率的话，考虑70%杠杆的因素。人民币计算的回报率为10/147=6.80%,纽币计算的回报率为5/30=1 ...

看你的名字像是个程序员吧，分析的还是比较理智的。

另外奥克兰这边的房子我觉得不便宜啊。就看怎么比较了。一眼看上去喜欢的都买不起，哈哈哈哈

作者: Eastpark 时间: 2015-5-21 14:11:26

chatlee 发表于 2015-5-21 12:34
我是卖了一个投资房，转回国进了股市，这个时间差打得不错，回报喜人，等汇率接近4的时候，再换回来。股市 ...

你就吹吧。。。。。

赚钱了请大家吃大餐吧。。。。。

作者: wsyswg 时间: 2015-5-21 14:16:14

Eastpark 发表于 2015-5-21 13:10
看你的名字像是个程序员吧，分析的还是比较理智的。

另外奥克兰这边的房子我觉得不便宜啊。就看怎么比 ...

确实不便宜啊...便宜的话我也买了

但是对于国内很多土豪来说，这边的房子确实是便宜，大几百万人民币买套别墅，国内想都不敢想

作者: 后文车妖 时间: 2015-5-21 14:17:49

wsyswg 发表于 2015-5-21 13:16
确实不便宜啊...便宜的话我也买了

但是对于国内很多土豪来说，这边的房子确实是便宜，大几百万人民 ...

再使劲分割一把奥克兰买的就不是别墅，是独栋鸽子笼了。

作者: 狂风暴雨 时间: 2015-5-21 17:14:33

关键是一直降息,汇率一路走低,但是利息会这么一直维持低位吗?汇率如果掉到4.3以下,我相信很多人会汇钱过来购买不动产,等过了这段,收益会很可观.

作者: jjh8899 时间: 2015-5-21 18:10:02

Eastpark 发表于 2015-5-21 11:23
你是怎么得出这个结论的？我看4.9进来的未必会亏。我上面的算法可能不准确，现在再算一次。

还是以上面 ...

呵呵，投入30万NZD，外加1年利息，外加rate，乐观估计最后才赚了2万NZD（房租没算）

还不如等汇率低的时候晚点买进呢，成本更低，还不用浪费一年的机会成本。。。

所以未来持有RMB是王道，新西兰的capital gain也许真的打不过汇率差+人民币利息。。。
。。。。。。。。。。。。。。。。。。

作者: jjh8899 时间: 2015-5-21 18:11:00

后文车妖发表于 2015-5-21 11:31
你把中介费，律师费，正规银行汇款的利差算进去，10万人民币在这边毛毛的就飞了。我是脑子里大致算了一下 ...

支持！！！！！

作者: jjh8899 时间: 2015-5-21 18:11:56

后文车妖发表于 2015-5-21 11:31
你把中介费，律师费，正规银行汇款的利差算进去，10万人民币在这边毛毛的就飞了。我是脑子里大致算了一下 ...

所以你觉得现在买房，还是等汇率跌了再买？？
还是先买进，等汇率跌了，再RMB换NZD过来还银行？？？

作者: Eastpark 时间: 2015-5-21 18:49:18

jjh8899 发表于 2015-5-21 17:11
所以你觉得现在买房，还是等汇率跌了再买？？
还是先买进，等汇率跌了，再RMB换NZD过来还银行？？？ ...

你把问题问明白了！赞你一个。

我其实就是这个问题，假定利率下跌是大概率时间，怎么把投资策略做到优化

作者: 后文车妖 时间: 2015-5-21 20:51:30

jjh8899 发表于 2015-5-21 17:11
所以你觉得现在买房，还是等汇率跌了再买？？
还是先买进，等汇率跌了，再RMB换NZD过来还银行？？？ ...

与其说买进NZD，实际上就是等利率下调。但是央行很清楚的说过，现在利率下调是要看奥克兰房市行情。外部出口和奶价双下滑迫使央行必须下调OCR用来贬值NZD。奶业已经好几个个月的负现金流，这绝对是形式所迫。设想，下调利率，如果奥克兰房市增速大规模反弹，商业银行会有更多的借贷出来。现在新西兰CET1的比率非常低了，这么小的经济规模和这么高的借贷，商业银行的金融稳定性是开始让人值得怀疑。现在违约率没有上升，一旦出现大规模房贷违约，基本就是纽版08年金融危机再现（自从2010年以后，新西兰最大的产业是金融业，不是农业和畜牧业，呵呵。）。这样纽币贬值速度会非常非常快，几天就可以当废纸了。央行的一条杀手锏是上调CET1的法定比率，这样商业银行会收紧贷款，和对新增投资类房贷加息。但这一切都取决于10月前的整体房市和经济走势。

作者: lche059 时间: 2015-5-21 22:14:07

本帖最后由 lche059 于 2015-5-21 21:33 编辑

长期来看，关键是看人民币，不是纽币。
随着中国经济走强，人民币放开自由兑换，升值20%至少。

相反纽币跌幅有限，不管长期还是短期。
下半年只要油价反弹，央行就不会降息。
如果是这样的话，钱放中国肯定合适。我就不说中国股市过去一年翻了一翻。奥克兰的房地产涨很多吗？
08到现在涨了60%而已。美国股市同样时间内长了100%+。
未来5年比奥克兰房价升值快的东西不难找。

作者: winny 时间: 2015-5-21 23:46:00

作者: cizzzzk 时间: 2015-5-22 15:47:38

lche059 发表于 2015-5-21 21:14
长期来看，关键是看人民币，不是纽币。
随着中国经济走强，人民币放开自由兑换，升值20%至少。

你是说人民币要升值20%？

作者: leonma_007 时间: 2015-5-22 16:43:31

双刃剑~~~！

作者: lche059 时间: 2015-5-23 00:25:54

cizzzzk 发表于 2015-5-22 14:47
你是说人民币要升值20%？

长期看至少20%，肯定。
不过5年内不会，甚至10年。

作者: andy820306 时间: 2015-5-23 19:07:44

Eastpark 发表于 2015-5-21 13:11
你就吹吧。。。。。

他不是吹的，本人买了房但7月底才交割，之前在纠结要不要把钱先汇过来，后来决定转战国内基金因为风险比股票相对低，5个礼拜基金收益已达30%。就算任凭汇率的波动你看的再准也达不到30%的回报，何况如果股票（创业板）买对了收益可以轻松达到100%

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2015-5-23 19:17:25

andy820306 发表于 2015-5-23 18:07
他不是吹的，本人买了房但7月底才交割，之前在纠结要不要把钱先汇过来，后来决定转战国内基金因为风险比 ...

确实是这样，我也玩点基金。但是问题是，你买房，敢一次拿几十万（nzd)，一般人玩股票或者基金不可能一下拿这么多义无反顾的去买。所以别说收益30%了，就算100%对于很多人来说也没多少，当然如果你玩得大另说，但是我想你7月底交割不可能把全部的钱投进去，所以30%其实只能算bonus了，不是长期的，就和去赌场一晚赢几千上万一个道理，开心一时，但是终究不是个长久的。

作者: andy820306 时间: 2015-5-23 19:28:56

猩猩都叫兽发表于 2015-5-23 18:17
确实是这样，我也玩点基金。但是问题是，你买房，敢一次拿几十万（nzd)，一般人玩股票或者基金不可能一下 ...

我就拿买房的首付去操作的，长远的风险规避肯定要考虑不同资产的配比率，所以在量宽的时候用现金去取得最大的沉淀然后投入固定资产用时间去转移风险。就拿我自己的个案举例，我现在就有条件把30%的bonus留在基金里做种，房产成为我的长线投资这样就可以做到长短兼顾也达到不同类型资产的配比

作者: walker123 时间: 2015-5-24 00:33:43

后文车妖发表于 2015-5-21 19:51
与其说买进NZD，实际上就是等利率下调。但是央行很清楚的说过，现在利率下调是要看奥克兰房市行情。外部 ...

好像看明白了

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