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标题: Never Ever Forget Property Market Fundamental [打印本页]

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作者: Lease    时间: 2015-5-17 20:40:12     标题: Never Ever Forget Property Market Fundamental

这几天央行和政府打出组合拳来抑制房价，或许还会有后续的政策出台。一时间看空房产的人士感到极为振奋，似乎房价腰斩就要来临。

我觉得房价在短时间内，一定程度上是会有所收敛。但指望大幅下跌，那就想错了。因为，尤其是奥克兰，其房价从根本上讲是由需求所推动的，也就是我们千万不要忘记Property Market Fundamental-Demand and Supply.

参阅BNZ Tony Alexander一周多前的Newsletter：http://tonyalexander.co.nz/wp-content/uploads/2015/05/Sporadic-7-May-5-2015.pdf。


奥克兰目前有近3万套房屋的短缺，而现在的建房速度仅能满足现在这个阶段人口的增长，而原来累计的缺口都不知何时能够填补。

所以，房价会得到一定程度的控制，但不要指望腰斩，即便下跌20%也是奢望。

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作者: andy820306    时间: 2015-5-17 20:43:59

下跌不太可能，真要崩盘输最惨是银行政府也不愿看到

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作者: 巴依老爷    时间: 2015-5-17 20:44:41

竟瞎说
哪有腰斩帝出现，我来跟它理论理论
政策就是笑话，政府一定会保护房价不会打压房价

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作者: clam    时间: 2015-5-17 20:45:45

stable growth 就好了, auckland 很難下調20% 吧....

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作者: 校草    时间: 2015-5-17 20:47:42



政策的出台要看清政府后背的实际目的，显然的，这次的政策组合拳，目的不是打压房价，而是让房价能再健康，稳健的环境中上涨，不求涨幅太快，但求涨幅要稳。今天政策的出台，倒逼个人开发商要么退出市场，要么以公司名义上税规范市场。这个政策的出台空时挤压掉了短期投机DO UP客。以此达到一箭双雕的效果（税收，稳房产）。同样的为了降息铺路，来鼓励人们长期持有房产。所以就像我之前说的，该买还是买，买了不要卖。到该你卖的时候，你怎么都得卖。如果连降息都帮不了你的话。

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作者: Lease    时间: 2015-5-17 20:48:14

我觉得新政对于炒家还是有一定的打击力度的。

我自己就最痛恨炒房不交税的人。

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作者: clam    时间: 2015-5-17 20:56:17

Lease 发表于 2015-5-17 19:48
我觉得新政对于炒家还是有一定的打击力度的。

我自己就最痛恨炒房不交税的人。

有的, 對do up & flip 的那些

對於buy & hold 的investor我覺得是更好的

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作者: 呼啸寒风    时间: 2015-5-17 20:56:53

在低通货膨胀甚至紧缩的情况下，房地产投资就是白痴，不涨少涨就算亏，光吃那点rental return还真把自己当成housing nz造福毛岛啦？

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作者: Lease    时间: 2015-5-17 20:59:29

呼啸寒风 发表于 2015-5-17 19:56
在低通货膨胀甚至紧缩的情况下，房地产投资就是白痴，不涨少涨就算亏，光吃那点rental return还真把自己当 ...

那你说投资什么呢？

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作者: gwu    时间: 2015-5-17 21:00:15

Lease 发表于 2015-5-17 19:48
我觉得新政对于炒家还是有一定的打击力度的。

我自己就最痛恨炒房不交税的人。

见一个举报一个。。从title 上拿到名字直接送ird

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作者: 阿木    时间: 2015-5-17 21:01:41

这个政策出台的目的就是让房价平稳，不至于暴涨后暴跌。如果这个政策出台反而造成大跌，那政府不是搬起石头砸自己的脚吗？

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作者: 微苦蓝山    时间: 2015-5-17 21:06:05

呵呵，口气一天比一天弱了，现在就剩下说了100年的供需问题了
再说一遍：Hold and invest的根本不用怕的，长期持有，现金流为正，怕什么？腰斩了都不怕！20%？谈笑之间！
但是那些手中拿了十几套的，把贷款子弹用足的，每个月都要往里面贴钱，仅靠一个预期中的资本增值支撑的，呵呵，30%首付+2年之内征资本利得税，不怕？你在逗我吧。。。。。

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作者: Lease    时间: 2015-5-17 21:09:12

微苦蓝山 发表于 2015-5-17 20:06
呵呵，口气一天比一天弱了，现在就剩下说了100年的供需问题了
再说一遍：Hold and invest的根本不用怕的， ...

呵呵, 我就是Hold and invest， 并且所有的Rental都是positive cashflow.

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作者: 微苦蓝山    时间: 2015-5-17 21:09:53

Lease 发表于 2015-5-17 20:09
呵呵, 我就是Hold and invest， 并且所有的Rental都是positive cashflow.

恩恩，米兔！

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作者: Lease    时间: 2015-5-17 21:10:57

微苦蓝山 发表于 2015-5-17 20:09
恩恩，米兔！

Really??????????

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作者: take-away    时间: 2015-5-17 21:13:49



其实非自住房买卖双方要求提供IRD号这一招就把华人给弄住一大部分，有几个华人是靠纳税工资买的第二套乃至多套投资房。很多投资房的贷款都是怎么来的？大家都很清楚。这个政策非常有利于中长期的房产投资，利于良性发展。从IRD号税局系统就可以自动得出购买人的收入情况以及贷款额的匹配情况，那时税局的解释信很快就会来了。

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作者: talkaboutvision    时间: 2015-5-17 21:15:47

20%绝对算暴跌了，不过也不能说没可能

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作者: 阿海    时间: 2015-5-17 21:18:42

校草 发表于 2015-5-17 19:47
政策的出台要看清政府后背的实际目的，显然的，这次的政策组合拳，目的不是打压房价，而是让房价能再健康， ...

+1                  

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作者: 微苦蓝山    时间: 2015-5-17 21:19:54

Lease 发表于 2015-5-17 20:10
Really??????????

老实说，不是所有看空，同时坚持有房产有泡沫的，希望政府拿出措施的都是穷逼的，我们只是认为这样不对，希望大家记住历史的教训！！！！！同时对这个社会的中低收入人士公平一点！
以前在帖子里有提到，东区一套，中区一套，去年入手papakura一套，全部正现金流，资本负债率极好，好到腰斩都不怕！真心不怕！！！

一个正常的，好的投资环境，这样健康的投资应该占主流，而不是什么鼓吹大家把贷款用足，把子弹打光，一个浪头袭来，全部被卷走！

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作者: 校草    时间: 2015-5-17 21:21:28

微苦蓝山 发表于 2015-5-17 20:19
老实说，不是所有看空，同时坚持有房产有泡沫的，希望政府拿出措施的都是穷逼的，我们只是认为这样不对， ...

嗯，为你这段话点赞

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作者: Lease    时间: 2015-5-17 21:22:09

微苦蓝山 发表于 2015-5-17 20:19
老实说，不是所有看空，同时坚持有房产有泡沫的，希望政府拿出措施的都是穷逼的，我们只是认为这样不对， ...

不要激动吗，我不怀疑你。好样的！

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作者: 老G    时间: 2015-5-17 21:25:07

如果真是3万套短缺，现在应该是无房可租了吧。

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作者: clam    时间: 2015-5-17 21:30:37

微苦蓝山 发表于 2015-5-17 20:19
老实说，不是所有看空，同时坚持有房产有泡沫的，希望政府拿出措施的都是穷逼的，我们只是认为这样不对， ...

贊．．．．ｐｏｓｉｔｉｖｅ　ｃａｓｈｆｌｏｗ　萬歲！

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作者: talkaboutvision    时间: 2015-5-17 21:31:20

微苦蓝山 发表于 2015-5-17 20:19
老实说，不是所有看空，同时坚持有房产有泡沫的，希望政府拿出措施的都是穷逼的，我们只是认为这样不对， ...

话说的不错，但是，不可否认，如果你昨天卖掉然后几年后再买入，你可能会赚的更多。当然，我同意做长线的不要纠结于这种波浪，就像股票如果做不好t就不要做，保证自己活着最重要。

我觉得冬天绝对来了，恭喜这几个月卖掉套现的。

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作者: 微苦蓝山    时间: 2015-5-17 21:33:07

talkaboutvision 发表于 2015-5-17 20:31
话说的不错，但是，不可否认，如果你昨天卖掉然后几年后再买入，你可能会赚的更多。当然，我同意做长线 ...

这个没办法，是个取舍问题，我同意你那样可能赚的更多，但风险更大，而且需要更多的精力和随时关注，不想活的这么累

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作者: 剑客浪心    时间: 2015-5-17 22:22:01

小幅度下跌，然后横盘了。

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作者: Lease    时间: 2015-5-17 22:34:35

剑客浪心 发表于 2015-5-17 21:22
小幅度下跌，然后横盘了。

横盘对炒房者是不小的打击，若房价不上涨，炒房者的holding cost很高。

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作者: JSPMachine    时间: 2015-5-17 22:58:41

demand supply 的关系只能在 稳定的环境中成立，改变这个有很多因素。

这个曲线 你学过，就知道50个 分析中，有48个是条件改变后分析曲线变化的。

当然还有几个重要 因素曲线是unit price 和 cost increase,

任何商品单价变高，总需求量下降。 社会总财富没有变化。

事实上奥克兰房价快速升高，直接导致了纽币的实际贬值，因此金融界现在纽币 负面值很高。 理论上房价是货币衡量的标准， 房价升高30%，意味 纽币贬值30%，如果参照社会总财富的话。 也就是说对世界来说，实际新西兰的总财富变化不大， 不会因为你买的房子升值了1倍， 新西兰在世界的总财富就升值了一倍。

如果添加了 条件，demand , supply 关系就改变了， 不能 一概而论。
我们不能拿 最简单的 demand 上升，导致sale price 上升，sale price 上升导致suply上升，supply上升导致 sale price下降， price 下降再 导致supplus 过剩, cost price 上升导致过剩严重恶化， 砸手里 这么简单的经济学原理。  

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作者: 剑客浪心    时间: 2015-5-17 23:08:50

Lease 发表于 2015-5-17 21:34
横盘对炒房者是不小的打击，若房价不上涨，炒房者的holding cost很高。

央行判断是利率继续下跌，下跌前，政府把AKL首付提高到30%，再收CAPITAL  TAX。高招！

有实力的炒房者可以出租，进来赌的就是马上要出局了。

土地的小开发商日子难过了。。。。。

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作者: 77only    时间: 2015-5-17 23:16:09

炒短线的现在有点尴尬啊

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作者: keepower    时间: 2015-5-17 23:37:36

微苦蓝山 发表于 2015-5-17 20:19
老实说，不是所有看空，同时坚持有房产有泡沫的，希望政府拿出措施的都是穷逼的，我们只是认为这样不对， ...

Investor留下，speculator哄走。为2017大选铺路。

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作者: 微苦蓝山    时间: 2015-5-17 23:39:50

keepower 发表于 2015-5-17 22:37
Investor留下，speculator哄走。为2017大选铺路。

酱鸡明显启动了选举考量
如果还这么样疯下去，中间选民全被赶走了，还选个屁

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作者: keepower    时间: 2015-5-17 23:47:59

微苦蓝山 发表于 2015-5-17 22:39
酱鸡明显启动了选举考量
如果还这么样疯下去，中间选民全被赶走了，还选个屁 ...

钥匙一直等到现在才打CGT擦边球，及安抚中间选民，又帮实力派清扫继续扩大财富的地雷。搞的Labour很无奈啊。这个过程Chinese作为挡箭牌是一大功臣啊...

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作者: 毛豆豆    时间: 2015-5-17 23:52:31

其实赞成的人更多，毕竟特别有钱的还是少数，海外资金以及短线资金是推动房价的主要因素，以后房价依然会涨，但是不会像现在这样井喷了，估计10%一年还是有的，但是大资金不会进场了，比如游学的家长，doup的投资客，以及海外短线巨资，他们不可能忍受这样的利润的，这样长线房价会正常理性的走的

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