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标题: 谈谈房屋租金回报 [打印本页]

作者: nanjingwy 时间: 2015-5-16 08:37:58 标题: 谈谈房屋租金回报

有感东区一些8090万的房子才500-600的租金，其实感觉现在租金回报很低啊。感觉才3左右的回报。
靠租金养贷款几乎不可能的事。
现在什么都贵，地税在涨，保险在涨，维修房屋成本也在涨。
租金现在上不去，等利率高了就贴的更多。
在遇到点问题房客，真为投资这种投资担心啊，感觉现在的房产投资基本接近投机了。
high risk, low return.
试问有多少人能在房贷利率接近8或者10的时候能挺过高峰期。大家都想利率高涨房租就好，但涨了租客可能会搬家，房子空两周几乎就等于没涨。也有的说高就卖吧，问题是房贷高的时候卖房子的就多了，估计还会有不少是mortgage sale.
房市需谨慎，入市有风险，土豪除外了。

作者: love_3_month 时间: 2015-5-16 09:09:07

房子买了之后，贷款就固定了，这两年利息还会降，但两年之后房租还在涨。。。不过确实低了点，我看的房子60万的可以租600，80万的租750。。。

作者: bondbunny 时间: 2015-5-16 09:19:23

现在的房市和国内一样，投资和租金回报完全不成比例。我已经有好几年没有买入，盼腰斩……

作者: gwu 时间: 2015-5-16 09:20:28

你知道东区的房子从上年9月到现在涨了多少吗? 我上年11月买的两个90w 多的现在都120w 以上了。我一年亏4w 税前。。去了税 2.4w.

作者: 震惊啦 时间: 2015-5-16 09:33:25

gwu 发表于 2015-5-16 08:20
你知道东区的房子从上年9月到现在涨了多少吗? 我上年11月买的两个90w 多的现在都120w 以上了。我一年亏4w ...

半年涨$30万？

作者: LYYX 时间: 2015-5-16 09:53:09

仅算租金回报的，她/他就不会有3/5/10 套的投资房！若要算，那就综合考虑：比如房价年增8%；目前贷款利率5.2%（两年）；存款利率3.2%(扣了税--你30% 首期可拿到的利息收入）；保险，地税及维修如：0.5万/年；租金（每年按50周）----这时其实不用算了，若仅算租金回报--如今Auckland的房价，不用买了！但若加入房价年增8%因素--不用考虑了，买！-只要有首付！

作者: carpentrynz 时间: 2015-5-16 10:21:12

gwu 发表于 2015-5-16 08:20
你知道东区的房子从上年9月到现在涨了多少吗? 我上年11月买的两个90w 多的现在都120w 以上了。我一年亏4w ...

高手啊求指导

作者: 411 时间: 2015-5-16 10:56:55

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: aniceguy 时间: 2015-5-16 12:11:11

不考虑租金回报，那就是投机了。如果是现金买没问题，贷款多的话风险就大了。
以现在奥克兰的房价，能打平的机会很小了。但如果差得不多的话，可以预期过几年租金上涨后打平，长期来说有正现金流。而升值就是bonus了。

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2015-5-16 12:54:20

我早年买的都是正现金流,最后一个是87买的租870. 东区很多小三房租也就500, 都卖70中高至少, 指望靠租金顶的就别整了,贴太多进去风险太大. 去别的城市看看吧, 还是有很多正现金流的.

作者: Lease 时间: 2015-5-16 13:44:04

同意LZ所说的，目前奥克兰的房市不适合投资者，虽然偶尔也会有捡漏的，但总体而言不具备投资价值。

作者: 阿海 时间: 2015-5-16 13:45:28

奥克兰租金回报百分百贷款都不够还利息的

最终你要问自己一个问题，在房价每年都双位百分比情况下持续升，你是买还是不买

作者: 来自北京 时间: 2015-5-16 13:54:23

阿海发表于 2015-5-16 12:45
奥克兰租金回报百分百贷款都不够还利息的

最终你要问自己一个问题，在房价每年都双位百分比情况下持续升， ...

当然买。前一段时间买了一套中区二房，房租正好cover贷款，只要不空房，没任何风险。房子还相当好出租，一天搞定所有租赁手续。

作者: Lease 时间: 2015-5-16 13:55:26

阿海发表于 2015-5-16 12:45
奥克兰租金回报百分百贷款都不够还利息的

最终你要问自己一个问题，在房价每年都双位百分比情况下持续升， ...

但问题是今年有两位数的升幅，明年也是，但后年呢，也许就跌了，而那时利率说不定已经升到8%甚至更高，届时你是继续持有，还是抛售？如果继续持有，则本来就入不敷出的状况会进一步恶化；如果抛售，那么万一IRD 来question 你买入的intention时，也是一个麻烦的问题。

说实话，目前的奥克兰房市，只适合你我这样的，已经有大量positive cashflow rental properties 的投资者继续买进，而连一栋投资房也没有现在想入场的，还是算了吧。

作者: 阿海 时间: 2015-5-16 14:00:40

Lease 发表于 2015-5-16 12:55
但问题是今年有两位数的升幅，明年也是，但后年呢，也许就跌了，而那时利率说不定已经升到8%甚至更高，届 ...

哈哈所以这个问题对我来说很简单，银行批贷款我就继续买哈哈

作者: 阿海 时间: 2015-5-16 14:01:03

来自北京发表于 2015-5-16 12:54
当然买。前一段时间买了一套中区二房，房租正好cover贷款，只要不空房，没任何风险。房子还相当好出租， ...

对，能买能负担得起的就买!

作者: Lease 时间: 2015-5-16 14:08:14

阿海发表于 2015-5-16 13:00
哈哈所以这个问题对我来说很简单，银行批贷款我就继续买哈哈

对我更简单，银行主动来找我要给我追加贷款。

说的是对还没入场却又想入场的人，要做好足够的功课，如果买，则需要预计到利率到10%时，是否能挺住；如果家里有一个人失业了，有没有足够的预案来应付这种状况。

作者: gwu 时间: 2015-5-16 14:18:47

Lease 发表于 2015-5-16 13:08
对我更简单，银行主动来找我要给我追加贷款。

说的是对还没入场却又想入场的人，要做好足够的功课，如果 ...

人老了。承受风险的欲望也低了。。

作者: Lease 时间: 2015-5-16 14:46:38

gwu 发表于 2015-5-16 13:18
人老了。承受风险的欲望也低了。。

是啊，人总是一年一年的在变老。钱也没有象以前那样看得那么重了。其实真的好好算一下，一年全家也花不了多少钱，没必要整天挖空心思的想着赚钱。

作者: gwu 时间: 2015-5-16 15:33:55

Lease 发表于 2015-5-16 13:46
是啊，人总是一年一年的在变老。钱也没有象以前那样看得那么重了。其实真的好好算一下，一年全家也花不了 ...

非常同意。。。人生苦短。。要享受生活。在这个地方。把孩子养大。开个好车。住个好房。每年出去玩一下。。就足够了

作者: hudson 时间: 2015-5-16 17:02:00

最近国内借A股市场短短几个月赚几百万的人比比皆是，这些人更有入场的动力。

作者: matm 时间: 2015-5-16 22:18:26

Lease 发表于 2015-5-16 12:55
但问题是今年有两位数的升幅，明年也是，但后年呢，也许就跌了，而那时利率说不定已经升到8%甚至更高，届 ...

顶不住利息了卖房IRD肯定不会来questions吧，谁投资的目的也不是投破产吧

作者: beck@ 时间: 2015-5-16 22:36:39

考虑租金回报率建议你去卖 TOWN HOUSE 或者公寓～～～～～

作者: 后文车妖 时间: 2015-5-16 22:41:30

谈现金流最好的地方是惠灵顿。情况好的甚至是10%的回报率。惠灵顿都是政府和玩金融的花钱。把房子收拾的高档舒服些，这些人根本不在乎钱。但是别指望在惠灵顿房价等来个奥克兰一样的暴涨。

作者: clam 时间: 2015-5-16 22:49:51

Capital gain 和cashflow 不同的遊戲

我比較喜歡cashflow的投資、一般只買入。。但cashflow好的地區很多時候都是較差的地區

我今年買了一套40w的租金600

但不是每個人也願意買這些地區啊

作者: nanjingwy 时间: 2015-5-16 23:52:29

clam 发表于 2015-5-16 21:49
Capital gain 和cashflow 不同的遊戲

我比較喜歡cashflow的投資、一般只買入。。但cashflow好的地區很多時 ...

哪个区啊？这么好的回报

作者: clam 时间: 2015-5-17 03:27:14

nanjingwy 发表于 2015-5-16 22:52
哪个区啊？这么好的回报

panmure do up

作者: clam 时间: 2015-5-17 03:31:07

后文车妖发表于 2015-5-16 21:41
谈现金流最好的地方是惠灵顿。情况好的甚至是10%的回报率。惠灵顿都是政府和玩金融的花钱。把房子收拾的高 ...

地震帶啊............

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2015-5-19 00:24:31

clam 发表于 2015-5-17 02:27
panmure do up

panmure 40万也很难买到啊。。。。

作者: JSPMachine 时间: 2015-5-19 00:55:14

本帖最后由 JSPMachine 于 2015-5-19 00:03 编辑

clam 发表于 2015-5-17 02:31
地震帶啊............

惠灵顿房子很结实，一般都有地基空一层，一般小洞口锁死，也见过有人造门能进去的。猫狗经常住里面。这层也是防震层防潮层，因此惠灵顿几乎没潮湿问题，有旋转式，有缓冲式很多种。比如国会地基下去是很多超大型弹簧。 2003年那时候国会的万国旗里没中国国旗，基说中国是很重要的以后会有的。

惠灵顿已经被打造成世界最防震的城市或之一。每年惠灵顿大小地震几十次，大家都习惯了，6级多的地震经常有。不像基督城来个6级就震塌了。
一般每40年惠灵顿一次大地震，历史记录中板球场从水中震出来的那次不知是死了1个人还是2个人。

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