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标题: 央行新政Push新西兰房产牛市进入第三阶段 [打印本页]

作者: Lease 时间: 2015-5-14 11:33:33 标题: 央行新政Push新西兰房产牛市进入第三阶段

昨天出台的央行新政是针对奥克兰房产市场的。目前在奥克兰极为活跃的一族-炒房投机者，将把目光转向奥克兰以外。

对炒房者而言，供需这些基本因素并不重要，重要的是有诱因使得某项资产价格有上涨的机会。现在央行给他们提供了这样的机会。放眼望去，在Tauranga居然还能找到30万近1000平方米大地的房子；在Palmerston North，你可以轻易找到租金回报7%以上的出租房，央行现在压力巨大，有很大的机会会马上降息，这样贷款利率将回到5%以下，这样如果拿着7%出租回报率的房子，怎么样也亏不了，没有理由再坚守奥克兰，炒房大军将浩浩荡荡奔向其他城市。原来只有奥克兰一个城市的房产泡沫将扩散到全国各地，也将此次新西兰房产牛市推向全面繁荣的第三阶段。

作者: walker123 时间: 2015-5-14 11:37:49

sha fa. Ding

作者: 后文车妖 时间: 2015-5-14 11:38:29

Gisbon一个医院9万一年去聘一个UK来的radiologist，最后这个Radiologist选择了Auckland, 大致开始是7万一年，最后谈到7万2。

去北帕或者Dunedin还能搞搞留学生的钱。

作者: angelvan2012 时间: 2015-5-14 11:38:49

把南极的冰山全搬到太平洋中间去以后会发生什么？

作者: buddyyuan 时间: 2015-5-14 11:39:18

同意，下个重灾区将会是hamilton城北的大片新区。现在那里的价格上升幅度已经脱离hamilton的整体幅度了。奥克兰炒房大军太可怕了。

作者: love_3_month 时间: 2015-5-14 11:42:17

确实，到处都是价格洼地哇。。。。。。

希望利息降的更猛烈些

作者: 阿海 时间: 2015-5-14 11:45:06

奥克兰会更活跃的，而且真的愿意买奥克兰以外的还是算少数。

作者: Lease 时间: 2015-5-14 11:46:57

阿海发表于 2015-5-14 10:45
奥克兰会更活跃的，而且真的愿意买奥克兰以外的还是算少数。

阿海小兄弟，你没有经历过上一波牛市你是不知道。整个过程没有太大的区别。

作者: love_3_month 时间: 2015-5-14 11:47:40

阿海发表于 2015-5-14 10:45
奥克兰会更活跃的，而且真的愿意买奥克兰以外的还是算少数。

但如果目前50%的投资房的首付在30%以下，新政策之后这些人中的一部分会采取不同的投资策略啦

当然同时会有更多的观望的人下水。本身就是个多方博弈。。。。。。只要整体经济不出问题，移民不发生大变化，总体不影响。

作者: Scofield 时间: 2015-5-14 11:48:27

炒房大军不大会出奥克兰的，放心吧

作者: Lease 时间: 2015-5-14 11:49:03

Scofield 发表于 2015-5-14 10:48
炒房大军不大会出奥克兰的，放心吧

你走着瞧吧。

作者: ATAE 时间: 2015-5-14 11:50:49

感谢分享，让我们静待全面繁荣的到来

作者: 阿海 时间: 2015-5-14 11:51:07

Lease 发表于 2015-5-14 10:46
阿海小兄弟，你没有经历过上一波牛市你是不知道。整个过程没有太大的区别。 ...

ripple effect嘛，全国都活跃

作者: 阿海 时间: 2015-5-14 11:51:38

Lease 发表于 2015-5-14 10:49
你走着瞧吧。

估计主力还是在奥克兰的

作者: Lease 时间: 2015-5-14 12:00:29

投机分子的心理我是了解的。

和我们这种投资者不一样，我们是看长线（10年，20年）。而投机者只看1，2年，甚至几个月。这个新政出来不可能不对奥克兰房市产生，即便是短暂的，负面影响。这样一来投机者必然要挖掘其他赚快钱的地方，而奥市以外大量的房产在等待着人们去炒作，谁快一步先到这些地方将那里的房产炒起来，谁就先获益。而且奥市以外的地方比奥克兰小太多了，只要稍微动用点资金，就能把一个不到10万人的城市房价炒起来。

作者: Scofield 时间: 2015-5-14 12:04:41

Lease 发表于 2015-5-14 10:49
你走着瞧吧。

炒房大军有几个是看中“租房回报率”的？
奥克兰的基础设施，文化，娱乐，教育，决定了这是新移民的首选城市。
对LEASE哥崇拜有加，但是这贴不敢苟同。

作者: 阿海 时间: 2015-5-14 12:05:30

Lease 发表于 2015-5-14 11:00
投机分子的心理我是了解的。

和我们这种投资者不一样，我们是看长线（10年，20年）。而投机者只看1，2年 ...

恩，Tokoroa上一个cycle就是这样被炒起来的

作者: GreatCursER 时间: 2015-5-14 12:06:30

大家觉得去rotorua投资怎么样，顺便开个motel

作者: Lease 时间: 2015-5-14 12:14:33

Scofield 发表于 2015-5-14 11:04
炒房大军有几个是看中“租房回报率”的？
奥克兰的基础设施，文化，娱乐，教育，决定了这是新移民的首选 ...

"租房回报率"对投机者而言是一个底线，当然不是他们所看重的。但有了这个底线做保障，他们就可以大胆往前走。

你所说的奥克兰的这些优势对炒房者而言并不重要，对他们而言，重要的是资金流向，只要奥克兰炒房大军中资金的10%流向Rotorua，那里整个房市就将沸腾。而这种沸腾就如同阿海所说的ripple effect，将蔓延到一个又一个的其他城市。

还是一句话，你不用相信我，走着瞧就是了。

作者: hudson 时间: 2015-5-14 12:15:10

Tauranga这些地方已经有人去炒啦。对本地人来说出奥克兰最大的问题是，相同的物价，更少的薪水和机会。对资本来说，是哪有利益往哪钻。这么高的投资房贷款比例，这么火爆的论坛，泡沫正在形成。。。

作者: frzheng 时间: 2015-5-14 12:49:23

Lease 是很有眼光的。

作者: yangranwu 时间: 2015-5-14 13:00:36

去外地炒，一但市场见顶，那就真的站在高岗上啦，不会有解放军。奥克兰最多抗个几年又是条好汗

作者: Lease 时间: 2015-5-14 13:05:44

yangranwu 发表于 2015-5-14 12:00
去外地炒，一但市场见顶，那就真的站在高岗上啦，不会有解放军。奥克兰最多抗个几年又是条好汗 ...

那就得看谁接最后一棒了。资本不就是这样玩的吗。所以谁早去把外面的房炒起来，谁就先得益。

作者: 一曰方茗 时间: 2015-5-14 13:08:52

上一cycle最后一波炒外地的人死得很惨估计到现在都没恢复过来。当时我一个同学去tauranga买了几块建地信心十足后来。。。就再也没有他的消息了

作者: walker123 时间: 2015-5-14 13:19:58

Lease 发表于 2015-5-14 12:05
那就得看谁接最后一棒了。资本不就是这样玩的吗。所以谁早去把外面的房炒起来，谁就先得益。 ...

有眼光

作者: JSPMachine 时间: 2015-5-14 13:20:07

本帖最后由 JSPMachine 于 2015-5-14 12:22 编辑

惠灵顿梅西大学和维多利亚大学，最近在出售大量公寓，回报率高达9-12%。这些公寓的共同点是和奥克兰的房子一样，隔音差不多，这和惠灵顿绝大多数隔音很好的房子不同。梅西的公寓里面墙是一面木板，再加上2面石膏板，或者是2面木板，因此隔音差，但是比奥克兰新房的隔音稍微好点。当然外面都是厚大石砖隔音还是不错的。惠灵顿还不至于出现外墙隔音差的房子。
其中5,6房的梅西公寓投资回报率最高，达到10-12%。一室一厅到三室一厅的回报率都在9-10%之间。
如果给梅西大学公寓负责人一些利益，能拿到更好的价格，因为他只是管理负责人，管理梅西公寓8年了。一位非常好的浙江小伙。或者私下给几百，他会给你全年管理，而且很可能会优先把你房子租出去，因为梅西公寓上学期间入住率几乎是满的，一房难求。只有暑假入住会将为70%。只要他优先把你房子排给暑假的，回报率爆满。

作者: Lease 时间: 2015-5-14 13:26:26

一曰方茗发表于 2015-5-14 12:08
上一cycle最后一波炒外地的人死得很惨估计到现在都没恢复过来。当时我一个同学去tauranga买了几块建地信 ...

这的确是事实。可是人是学不乖的，你这位同学倒下了，还有千百的其他同学会前赴后继。

再退一步说，谁又能保证奥克兰的房价就永远这么坚挺呢？

作者: 半斤1979 时间: 2015-5-14 15:11:54

Lease 发表于 2015-5-14 12:26
这的确是事实。可是人是学不乖的，你这位同学倒下了，还有千百的其他同学会前赴后继。

再退一步说， ...

今天早上和朋友谈起新政策所带来的影响，我发现我的看法和你是一致的
虽然我也没经历过07年那一拨疯狂，但我也觉得，资金可能从奥克兰分散出去到全国各地，然后资金不足，最后房事开始走熊

咱就不回顾历史了，希望下一波牛市的时候，咱这群人还能坚挺着，手持现金购房

作者: kordia 时间: 2015-5-14 15:39:06

是不是投机者也分部分理性和完全不理性两种？
如果是后者，例如就是要重(Gan)新(Jin)配(Zhuan)置(Yi)资产，或者就是财大气粗就要住豪宅，就是要闹中取静的那些，估计还是会坚守在奥克兰吧．

作者: Lease 时间: 2015-5-14 15:43:13

kordia 发表于 2015-5-14 14:39
是不是投机者也分部分理性和完全不理性两种？
如果是后者，例如就是要重(Gan)新(Jin)配(Zhuan)置(Yi)资产， ...

如果事情按照我预计的走，那么现在在奥克兰以外布局的投机者，算是理性的投机者。等1，2年之后再去的人属于不理性的投机者。

作者: 西瓜情人 时间: 2015-5-14 16:52:48

还是看工作机会和人口了。
小城市人口不足。当地政府又没什么钱，来吸引人留下来。城市化把所有资源都集中在了一点上。
小城市确实投资回报率高，但涨幅实在有限，同样的数量的钱还是放奥克兰抗跌。实在看不出有什么能支持投机。。

作者: Lease 时间: 2015-5-14 16:58:40

西瓜情人发表于 2015-5-14 15:52
还是看工作机会和人口了。
小城市人口不足。当地政府又没什么钱，来吸引人留下来。城市化把所有资源都集中 ...

你这是投资的思维。投机乃赚一票就走。

不多说了，大家看吧。

作者: carpentrynz 时间: 2015-5-14 18:50:16

奥克兰附近城市会补涨偏远的就算了

作者: clam 时间: 2015-5-14 19:12:41

LVR 的調整和香港政府對房市的'辣招' 根本一樣....

HK 的結果是把所謂的細價樓(低於HKD 400Ｗ) 的房價都拉上去了, year on year 的增漲有30%
所以我看好apartment 和unit 了...

作者: Lease 时间: 2015-5-14 19:25:55

clam 发表于 2015-5-14 18:12
LVR 的調整和香港政府對房市的'辣招' 根本一樣....

HK 的結果是把所謂的細價樓(低於HKD 400Ｗ) 的房價都拉 ...

等着瞧吧，所有人们所不喜欢的，包括Apartment, Plaster, 南区最差区的房子，以及奥克兰以外的房子，都将以大幅上涨来结束这轮新西兰房产牛市。

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2015-5-14 19:30:31

这么说我去年买了个惠灵顿的校区房全贷款回报7%以上是正确的选择了

作者: kingscat 时间: 2015-5-14 19:37:49

今天听新闻说hamilton 在建大片居民区，将来还有通火车直达奥克兰可能哈哈哈
不知何年

作者: clam 时间: 2015-5-14 19:47:12

Lease 发表于 2015-5-14 18:25
等着瞧吧，所有人们所不喜欢的，包括Apartment, Plaster, 南区最差区的房子，以及奥克兰以外的房子，都将 ...

我信你的啊....

作者: clam 时间: 2015-5-14 19:49:30

猩猩都叫兽发表于 2015-5-14 18:30
这么说我去年买了个惠灵顿的校区房全贷款回报7%以上是正确的选择了

不錯, 但你人在auckland 嗎

作者: aafu 时间: 2015-5-14 20:06:04

如果能将聚集在奥克兰房市上的资金转移到其他地方，这到应了政府政策的调控目的---釜底抽薪，释放压力。看来lease是懂政府的。大家都知道，出了奥克兰，根本不缺地，新西兰国土的城市化率极低，也就是说除了几个大城市之外，其它地方的资源配置很少，如果能把那些地方炒起来，正合政府之意。不过，吸取上一波人的教训，究竟有多少投机分子去这么干，还有待观察。不要成了第一波杀进去的人，最终也成了唯一接棒的人。

作者: Lease 时间: 2015-5-14 20:35:01

aafu 发表于 2015-5-14 19:06
如果能将聚集在奥克兰房市上的资金转移到其他地方，这到应了政府政策的调控目的---釜底抽薪，释放压力。看 ...

不可能第一波杀进去的人成为最终唯一接棒的人，因为奥克兰以外很多地方租金都可以cover mortgage, 而且贷款利息还会继续下降。这波人进去后如果暂时出不了手，最坏的结果就是投机变投资了。而奥克兰如果被打压后房市不振的话，必然带动剩下的投机者走出奥克兰去寻找别的机会。

投资市场（股市，房市），运作规律改变不了，这一波去其他城市的投机者，和上一波不是同一批人，没有切肤之痛。虽然现在这波人也听说过上一波的事情，但只要有人把外面的房价稍微炒高一点让人觉得有利可图，就会吸引新的投机者去冒险。

作者: aafu 时间: 2015-5-14 20:56:01

Lease 发表于 2015-5-14 19:35
不可能第一波杀进去的人成为最终唯一接棒的人，因为奥克兰以外很多地方租金都可以cover mortgage, 而且贷 ...

说的没错。任何事最终还是玩的是心理。离开奥克兰，投资机会会多很多，单是投资房地产，无论过去还是现在，租金回报都不错。但说到投机，外边的点实在是太多，需要有一些重大的消息配合才行。年轻一点的人和来奥克兰不久的人还没有足够的走出奥克兰的动力。不知道税务严查会不会也影响到投机行为，看来是一套组合拳。

作者: kaiser2006 时间: 2015-5-14 21:02:19

政府的预测是减少房价增幅4到5%，所以还是涨。本来涨12%，现在涨8%。

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2015-5-14 21:03:33

clam 发表于 2015-5-14 18:49
不錯, 但你人在auckland 嗎

对啊，交中介管理了。。。几年也不能去看一下估计。

作者: 阿木 时间: 2015-5-14 21:56:14

就应该鼓励长期投资，打击短期炒房投机。政府的政策是对的。

作者: Lease 时间: 2015-5-14 22:15:12

阿木发表于 2015-5-14 20:56
就应该鼓励长期投资，打击短期炒房投机。政府的政策是对的。

当然是鼓励长期投资。可是人性却不是这样，太多的人是想赚快钱，想一夜暴富。所以我的判断都是基于对人性的认识而做出的。

作者: walker123 时间: 2015-5-14 23:24:43

Lease 发表于 2015-5-14 18:25
等着瞧吧，所有人们所不喜欢的，包括Apartment, Plaster, 南区最差区的房子，以及奥克兰以外的房子，都将 ...

这一轮估计什么时候结束？

作者: walker123 时间: 2015-5-14 23:27:43

Lease 发表于 2015-5-14 19:35
不可能第一波杀进去的人成为最终唯一接棒的人，因为奥克兰以外很多地方租金都可以cover mortgage, 而且贷 ...

有道理

作者: aniceguy 时间: 2015-5-15 19:02:11

不知道楼主和大家怎么看待奥克兰附近（一个小时车程）的一些小镇的房价走势？
我觉得人口在下降或者交通不方便的镇子，会风险比较大。但人口有增长交通又方便的镇子，可能走势会很好，因为起价低，十年八年后涨幅未必低于这段时间的奥克兰。

作者: carpentrynz 时间: 2015-5-15 19:21:46

aniceguy 发表于 2015-5-15 18:02
不知道楼主和大家怎么看待奥克兰附近（一个小时车程）的一些小镇的房价走势？
我觉得人口在下降或者交通不 ...

奥克兰和哈密尔顿高速之间的小镇有的做

作者: aniceguy 时间: 2015-5-15 19:27:42

carpentrynz 发表于 2015-5-15 18:21
奥克兰和哈密尔顿高速之间的小镇有的做

嗯，跟陶拉嘎和旺嘎雷之间的小镇也可以的，我想

作者: carpentrynz 时间: 2015-5-15 19:29:35

aniceguy 发表于 2015-5-15 18:27
嗯，跟陶拉嘎和旺嘎雷之间的小镇也可以的，我想

直接papakura得了反正也不贵

作者: aniceguy 时间: 2015-5-15 19:33:03

carpentrynz 发表于 2015-5-15 18:29
直接papakura得了反正也不贵

爸爸苦啦最近已经涨了很多了，一些小镇还没有怎么开始。

作者: carpentrynz 时间: 2015-5-15 20:37:20

dury???

作者: aniceguy 时间: 2015-5-15 20:55:45

可能。
以前没有关心过那里

作者: 南区Harveys 时间: 2015-5-16 12:18:23

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: JSPMachine 时间: 2015-5-16 12:50:14

dury那图纸上几万套的房要卖楼花吗？审批下来开发到那里还要5年之后吧。如果现在能开发，那些农场主就不会急着卖了。他们住那太久了，不相信10年内真能开发出来。

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2015-5-16 13:04:35

aniceguy 发表于 2015-5-15 18:02
不知道楼主和大家怎么看待奥克兰附近（一个小时车程）的一些小镇的房价走势？
我觉得人口在下降或者交通不 ...

小镇华人设施缺失,没华人炒很难大幅升值, 所以外围城镇不能看靠环线或者离奥克兰的距离来判断.

与其去小镇, 不如去hamilton, wellington，价格和小镇差不多，但是设施齐全，长线风险低。

作者: Dennis-juice 时间: 2015-5-16 13:16:13

Hamilton是个好地方

作者: cnz01 时间: 2015-5-17 19:40:56

澳洲早就有资本所得税, 悉尼房价还不是疯长? 没大用处,羊毛出在羊身上, 要买房的人更苦了.

作者: 犀利哥 时间: 2015-5-18 00:59:31

一曰方茗发表于 2015-5-14 12:08
上一cycle最后一波炒外地的人死得很惨估计到现在都没恢复过来。当时我一个同学去tauranga买了几块建地信 ...

记得当年论坛上有个很火的叫大S的ID，最后在论坛活跃的时候就是在兜售Tauranga的建地。

作者: nanjifeng 时间: 2015-5-18 11:09:51

本帖最后由 nanjifeng 于 2015-5-21 00:24 编辑

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作者: songinator 时间: 2015-5-18 14:58:59

猩猩都叫兽发表于 2015-5-14 18:30
这么说我去年买了个惠灵顿的校区房全贷款回报7%以上是正确的选择了

可能会来个地震吧

作者: aagirl 时间: 2015-5-18 16:49:15

傻逼们继续使劲炒啊！

作者: 77only 时间: 2015-5-18 16:56:04

虽然我不炒，但是楼上的素质真是让人汗颜，怪不得说可怜之人必有可恨之处

作者: withmysnow 时间: 2015-5-24 22:51:42

Lease 发表于 2015-5-14 18:25
等着瞧吧，所有人们所不喜欢的，包括Apartment, Plaster, 南区最差区的房子，以及奥克兰以外的房子，都将 ...

请问这一轮牛市大概还持续多久？多久结束？

作者: 房奴甲 时间: 2015-5-24 23:16:57

我粗略记得大概十年之前吧，大约啊时间肯定不准确，那个时候连Bay of Island跟Tauranga的房价都是跟奥克兰平齐的；而皇后镇和惠灵顿，那是比奥克兰明显高一块的；基督城倒是比奥克兰略低一点。那个时候新西兰全国的房地产价格格局和现在是完全完全地不同。昨日还将再来吗？我个人觉得和那个时候比，似乎目前的形势更理性，就是奥克兰理应最贵，其他城市最多皇后镇能和奥克兰比肩，别的地方没有理由和奥克兰比。

如果Lease说得对（他绝大多数时都不幸正确），那么接下来过去曾经有辉煌历史的那几个城市可能会领涨。但是现在和那个时候比，有一件事是有根本差别的，那就是：地震。惠灵顿其实相当可怕，不管你怎么说它那里的房子如何结实，如何盖在岩层上，奈何它本身是山地，山地在地震时是会变形的。倒是基督城其实不要紧，到处小平房，只要在西部的木头房子，没事的。基督城除了震后房子短缺这阵子出了风头，其实一直以来都不温不火，以后也没什么大花头，也没什么大悬念，很稳当。而且那个城市人收入情况好。我还一直想着要不然将来退休去那里吧，都退休了还消费奥克兰的房子也太那个了对咱穷人来说；可是其他小地方医疗不行，不适合老人居住。基督城最好学区的三房四十万初吧，一般都比奥克兰的三房面积大。要出租也基本能cover贷款，要保值也妥妥的，有南岛最好的高中担保呢。

作者: Lease 时间: 2015-5-25 08:13:50

房奴甲发表于 2015-5-24 22:16
我粗略记得大概十年之前吧，大约啊时间肯定不准确，那个时候连Bay of Island跟Tauranga的房价都是跟奥克兰 ...

对于我的正确给您造成了不幸深表歉意。

作者: walker123 时间: 2015-5-25 10:10:35

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作者: clam 时间: 2015-5-25 15:56:36

很多人就計算rent 可以cover mortgage repayment 就可以

但是經濟不好時房客也不好找啊..... 09年的經驗...

作者: skyperry 时间: 2015-6-15 00:54:45

还有子弹的赶紧买吧

作者: o0Jerry0o 时间: 2015-6-15 02:07:14

不看好奥克兰以外，毕竟房价的支撑还是要看工作机会的，，也许短期内会上涨，但从长期看，还是奥克兰的房价最稳

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