新西兰天维网社区

标题: 分割新建 vs 啥都不做能躺着赚绝不站着!!! [打印本页]

作者: ATAE 时间: 2015-5-9 22:39:04 标题: 分割新建 vs 啥都不做能躺着赚绝不站着!!!

图我发不上来,天维这点就是不太方便, 就把文字发上来吧, 要看图可以加我的微信订阅号: NZ_ATAE

在当下奥克兰火热的房地产市场里面, 拥有分割潜力的大地的房产无疑是同区的房产里面增值最快的, 这个已经成了普遍共识, 不管是开发商还是自住买家,都有各自的理由去抢购一套大地物业. 但是买来大地以后,将土地分割并建房出售的建商们真的就比买来啥都不做躺着赚钱的人赚得还多吗？我看不一定,我下面就已奥克兰北岸的其中两套物业做一个横向对比,就当阿铁哥给大家抛个引子,有了对比,可能我们的思路能拓宽一些.

物业1:

这套位于西湖校区的物业拥有可以直接分割大地的特性, 所以13年9月拍到了140万纽币, 开发商分割以后,在后面的土地上建起了新房, 新房15年年初150万卖掉, 前面的老房子装修以后与今年3月份126万卖掉,我大概给他算了一个账, 分割费10万,后面的新房我去看过, 确实建的不错，可以说建商是用了心的，花了50万建出的房子真心一个赞, 所以当时也卖到了150万的高价,同时需要付4万的卖房佣金, 前面的老房子花了5万装修,于今年3月份卖了126万,中介费3.5万.

1.总的售房收入 = 150 + 126 = 276 万
2.成本= 建房和卖房佣金+ 购房款= (10+50+5+4+3.5) + 140 = 212.5万
所以就这套物业而言, 开发商所获得的大体利润 =总的售房收入– 成本 = 63.5万

备注: 63.5万的大体利润没是没有减去建商应该上缴IRD的交易税金和自己过去一年半的贷款利息.
如果不开发呢,这套物业的当前的市场价位应该是在220万左右(基于周边同类型可分割大地的最近成交记录的估价),意味着如果开发商啥都不做,直接拍卖都可以有220 – 140 – 4.5 = 75.5万的大体利润.

物业2:

位于Jutland road的这套5居室的house占地面积为936平米,从土地分割角度来说并不是很理想(因为房子建的靠土块的中间位置),所以13年10月拍卖的时候并没有吸引太多的土地分割或是建商关注这套物业, 现任房东当时是以116万纽币的价格购入,今年4月份于232万价格再次拍卖售出,18个月的时间房价刚好翻倍. 扣除卖房佣金,贷款利息等费用, 利润在105万以上基本是没有太大的问题的.

虽然以上的例子并不代表共性,但我们可以看到的是, 近1-2年大量中国同胞在奥克兰各区购入了具有分割潜力的大地买家并没有真正去做开发，比较普遍的情况是大家都还是选择hold, hold and sell it 的赚钱思路. 如果不从经济角度去考虑的话,我觉得我们反而应该鼓励像物业一那样的开发商,只有真正建房了, 才能从根本上去解决demand & supply的问题,不然奥克兰各区的大地价位在近2年只能继续攀升, 房价地价没有永远的涨, 只有永远的周期.

祝大家周末愉快
阿铁

作者: 陌生的香港人 时间: 2015-5-9 22:44:06

本帖最后由陌生的香港人于 2015-5-9 21:45 编辑

大家其實都在炒所謂的“潛力”- 一些還未實現的東西或者你要投入很多金錢才能實現的東西你老兄之前不也是老在吹噓 Unitary Plan 的“潛力”嗎？

作者: ATAE 时间: 2015-5-9 22:51:40

陌生的香港人发表于 2015-5-9 21:44
大家其實都在炒所謂的“潛力”- 一些還未實現的東西或者你要投入很多金錢才能實現的東西你老兄之前不也 ...

潜力分等级的, untiary plan的潜力是未来的潜力，属于level 1

还有level 2潜力, 就是按照当下的分割标准是可以分割，但是需要拆房子，挪房子，或是需要去邻居家接个雨水管啥的,

level 3潜力，就是从账面上看，按照当下的分割标准是可以直接分割的，但是我还是称其为潜力，只不过是level 3, 因为我觉得就算表面上看99.999%可以分割的，但是不从city council正式申请到RC的那刻，我都只能称其为潜力，只有正式拿到RC了，分割完成了，拿到title了，我才能称其为不是潜力，因为那个时候分割才是正式完成.

作者: NewLynnHse 时间: 2015-5-9 22:53:50

有些只是加个consent就卖掉了

作者: tdvspeed 时间: 2015-5-9 23:00:04

这还真是个好话题，不知道楼主还有没有更多的跟踪实例了？我也有类似的个感觉，就是大地放着不动跟开发后卖了差不多钱，但感觉还是开发后的绝对利润更多一些，只不过投入和产出比远不如HOLD。还有种可能就是大地一直有无限可能，举个例子，一个1000的地2年前能分2块，开发商分割后盖了两个房子给卖了，过两年政策变了能分3块了，那可能2年后拿着没动的人赚的更多。更或者有的地2年前盖别墅的，2年后直接让盖公寓了，那hold增值比开发后更多。

作者: Venox10111 时间: 2015-5-9 23:09:20

ATAE 发表于 2015-5-9 21:51
潜力分等级的, untiary plan的潜力是未来的潜力，属于level 1

还有level 2潜力, 就是按照当下的分割标 ...

同意，房地产投资，特别是地产投资，潜力非常重要

作者: gwu 时间: 2015-5-9 23:13:06

到底是谁在接盘? 有点象ponzi scheme。反正现在一般人是买不起了。

作者: 陌生的香港人 时间: 2015-5-9 23:23:49

本帖最后由陌生的香港人于 2015-5-9 22:43 编辑

tdvspeed 发表于 2015-5-9 22:00
这还真是个好话题，不知道楼主还有没有更多的跟踪实例了？我也有类似的个感觉，就是大地放着不动跟开发后卖 ...

不是每塊地都那麼好運其他的可能是限制越來越也不一定就拿樓主最愛說事的Unitary Plan 來說之前不是說在Unitary Plan 有些區的分割密度要求其實會比現在更高/難嗎（例如一些原來是普通住宅區350 400 或者450可以分割但在Unitary Plan 之下竟然變成single housing zone 那些又或者一些本來是普通商業區容許各式商業活動像Takapuna 那Barrys Point Road 但 Unitary Plan 下竟然變了"light industrial" 以致可能會限制零售業的發展長遠也會根本地改變整條街的風貌和格調從而肯定影響房價....)？而PAUP當中很多發展規定其實都是現在各District Plans 都沒有的只是大家都不太留意而已所以不能一概而論的假定將來的發展都一定變得比現在更容易

還有在一個講求規劃有序的城市土地利用根本從來就沒有所謂“無限可能”之說

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2015-5-9 23:42:33

买这种的真得是典型的投机了，风险也很大。潜力可能是大钱也可能会赔钱，看钱多钱少还有魄力了，一般人玩不起也。我还是乖乖买房出租好了。。。

作者: clam 时间: 2015-5-9 23:46:28

還是乖乖的走buy and hold 路線靠譜

作者: zaz 时间: 2015-5-10 01:19:18

LZ

物业1和2, 一切的基础是,房市好!房市好!房市好!房市好!房市好!房市好!房市好!

物业1, 不是什么人都玩的起的, 不但要有现金流, 还要有路子方法, 烂尾的多少! 现在房市这么好! 为何建筑公司一个接一个的倒闭, 您可知道还有一个部门叫IRD! 还有一种东西叫GST!

物业2, 房市好!房市好!房市好!房市好!房市好!房市好!房市好! 就是赌! 你去试试08年利率8%. 你就不那么想了.

作者: nanjingwy 时间: 2015-5-10 08:40:19

利率到10%，估计就一堆人哭了。
澳洲降息了，离12点又远了。
地大，都是有钱人玩的

作者: LYYX 时间: 2015-5-10 09:20:30

目前就看，38 Gordon Ave，Milford躺着能赚多少？http://www.trademe.co.nz/propert ... ction-883821115.htm

作者: inoodle 时间: 2015-5-10 14:22:39

这种都不算投机那我只能说税务的都烂透了

作者: 863364 时间: 2015-5-10 15:25:01

现在的问题是很多土豪一无经验，二嫌麻烦，他就buy and hold，全款付，无利息，也是稳赚不赔，布衣族羡慕不来的啊

作者: walker123 时间: 2015-5-10 20:05:15

zaz 发表于 2015-5-10 00:19
LZ

物业1和2, 一切的基础是,房市好!房市好!房市好!房市好!房市好!房市好!房市好!

确实与房市大环境有关。

欢迎光临新西兰天维网社区 (http://bbs.skykiwi.com/)