新西兰天维网社区

标题: 与同学们探讨一下房产市场的(潜在)负面因素 [打印本页]

作者: 0222999999 时间: 2015-5-4 20:33:49 标题: 与同学们探讨一下房产市场的(潜在)负面因素

本帖最后由 0222999999 于 2015-5-5 10:27 编辑

为房产摇旗呐喊的人多了去了，我就不凑热闹了。我想发个帖子来讨论一下房产市场的负面或者潜在负面因素。

如果你问我房产是否会跌，我的想法是未必会跌，但估计很难继续一直保持那么快的增长速度。但话又说回来，一旦增长速度减慢了，海外投机资金一定就会撤，那时候估计对房价又是打击。

新西兰这个国家太小，我做生意知道，某个品牌只需要花几百万，就可以在本地掀起一阵不小的波浪。同样的钱放到中国，还不够中央电视台几十秒广告的。真是因为新西兰这个小船被放到了全球资本这个大海中（而新西兰还对海外投资不控制），一旦有点儿小波浪，估计就够我们船上的人晕一阵的。

我这个人不懂房地产，过去十多年，看的open home加在一起估计也就20个。有误谬的地方，还请轻拍。

=============决定把这段话加在前面 ---

我不是要给出对房产悲观的结论，而是我们必须要有完整的负面因素的分析评估。很奇怪的是，现在花很多时间去评估一个与自己无关的房子应该卖98万还是89万的人很多，却没有人做重要的风险评估。我觉得有些本末倒置。
我这个人是天生的反对派，别人说什么我都会多想想，真的吗？
比如说，我们主张钓鱼岛是中国的，作为中国人当然我也这样主张，但我会去想想为什么日本人会说钓鱼岛是他们的？于是就去找大量反面的资料来看看。。。
对于房产也是。我也说了，摇旗呐喊的人很多。这里有客观的报道，也有利益驱使下的造势。从没有说摇旗呐喊不对，但我相信凡事一定有两个方面，所以我觉得挖挖负面的东西，抛砖引玉，希望能够引来更多对风险的思考，而不是一味地乐和。
我们做项目之前，一定有需求性分析，可行性分析，风险分析，然后SWOT等等。不讨论风险，只看SO,不看WT肯定是不对的。
就风险分析来说，还包含：可能的事件，可能的后果，几率性，可规避性与可承受性5块。我现在希望讨论的就是这些。
=============

供求关系

新西兰近年来平均每年增加4万人口，这是结合净移民、出生、死亡等的净增加。通常一个住房的家庭大概有3-4个人。也就是大概每年需要1万-1万2千个新住宿单元。

现在新西兰平均每个月有2000个建房许可。其中15%是公寓性质（包括老人公寓）。以2015年3月为例，共有2271个新建房许可，其中1640个houses，70个公寓，179个养老院，382个townhouses/flats/units。

瞎猜猜，估算有可能可以承担高达5000个家庭的住宿需求，一年就是6万个家庭。

从这些很粗略的数据上来看，其供应量可以达到需求量的5-6倍。不管数字怎么不准确，起码可以说明，房屋其实并不短缺。而且还有可能富裕。

需求缺口

中国的房产一下热了那么多年，原因有许多，其中一个就是内在的需求性。1）中国在过去的私人拥房率几乎为零，都是靠单位分房。把私人拥房率从0上升到70%，这是一个非常巨大的市场；2）城市化的进程。大量农民工涌进城市，也需要更多的商业住房；3）城市改建下的各类拆迁。

而新西兰，过往一直都有很健康的住房拥有率。并没有过剩的市场需求缺口需要额外的房源来填补。更没有大规模的改建拆迁需求。

经济发展

这个是我最担心的。新西兰人3/4的资产为房产，这个并不健康。尤其是当众多资金都舍弃了实业而投入了房产后，这个国家的经济也就生病了。

不说实业，就说个人。比如现在许多人投入到房产中介中，也都发了财。农民收割，工人制造，但房产中介本身并没有创造很大的硬价值。如果过多的人改行去做中介，对国家经济发展是喜还是忧？（我很尊重中介，没有意思去黑这个行业。我买卖租赁还都要靠您们呢！！）

收入水平

房价对于收入来说太高。从居民来说，以前可能1/3的收入用来还房贷就可以，而现在可能会变成2/3，这直接就导致了在其它领域消费的降低，不舍得下馆子，不舍得看电影，不舍得买衣服，这对经济也会是打击。

人们的生活水平应该是越来越好。如果因为高房价而导致众多民众的生活越来越差，而且拉大的贫富差距，这就是社会问题了。

海外资金

海外投机资本是TMD最最不靠谱的。现在在新西兰房市的回报可能可以达到每年10%，所有人都涌了进来。但一旦这个10%不再延续，其资金就可以随时撤走。留下我们这些在此工作生活的人独自哭泣。

可负担性

现在的房市向好，一个很重要的原因是利率低。我经历过10%以上利率的时代。如果一旦经济滑坡，收入降低，加上利率增加，会有许多人资金链断掉，而被迫抛售。

政府大招

这个是我最怕的。对于房价，政府一点儿大招都还没有放。这些招数如剑悬顶，不知道什么时候会被放出来。这些大招包括，提高土地供应；简化建筑许可审批手续，提高审批速度；严格税收；严控海外投资；加印花税；加息等等等等。

投资回报

相对房价，新西兰的房租增长很慢。我一个朋友近200万的房子，周租金拿到手只有800，再扣掉地税维护和空房率，回报率不到1.4%。如果不考虑房子增值，这还不如存银行吃利息获利多。现在存款利息，活期的也有4%了。

税务风险

这个风险是对投资回报的引申，也是之前与网友们讨论税务问题后的一个延想。

按照IRD的定义，以投资（为收租）为目的的房屋买卖不收增值税；以投机（为升值）为目的的房屋买卖是要收税的。以现在的市场条件，几乎所有买投资物业的，如果说不以升值为目的，那不是傻子就是骗子。因为，如果不考虑升值，这是很烂的投资。IRD如果真的想抓，绝对一抓一个准。凡是买卖所谓投资物业的，就看你的投资是否有盈利。如果你付着5%的贷款利息，收着4%的投资回报，那绝对是为了升值而非收租。IRD会否在今后严格纠察，就真的不好说了。

买还是不买？

这个就是见人见智了。我个人来说，买来是自用，卖也是为了换房。所谓买得贵，卖得贵；到时真的跌了，我卖便宜了，但买也会便宜。所以，只要是自用，升还是不升，对我也没什么关系。所以，如果真的是自用的，我觉得该买还是买。

至于投资，我就不好说了。我自己也糊涂着呢，实在是看不懂这个市场的走向。。。

我以上的一点儿谬见，希望能够抛砖引玉，等行家们过来指点江山。

===================================

回帖的整理：

---- 跳楼论
我不大赞同跳楼说。08年的时候也没有大幅跳楼。
一般的规律是螺旋式上升，一个高潮一个低潮。如果现金流健康，熬过了低潮当然没有问题。比如，没有租客，房价暴跌，利率涨到12%，甚至负资产，房东能撑几年？撑得过去下一个循环还会升，撑不过去就离场了。

---- 房价不均问题（Auckland一枝独秀）
这是个很好的思考方向.
一个国家的房价不大可能太平均, 比如北京上海的房价就比许多城市的房价高许多倍.
但,话又要分两头说.北京上海的收入也是许多城市的许多倍.而在新西兰,并没有这个现象.
中国房价的不平均, 一个是由于中国的户籍制度, 但新西兰没有这个问题.如果房价趋势差别太大,华人虽然不愿意去别的城市,但本地洋人会.
我上个月刚买了一个lifestyle自用, 老夫妻在那里住了30年。他们就打算卖掉然后全家搬去Tauranga的公寓。我觉得这就是一个很好的例子。

---- 供求关系问题（Auckland房源供不应求）

退一万步来说，就算是有缺口，其中有多少是因为流动资金，或者投机资金涌入所导致的？或者把这个问题分割成两个小问题：
1）这个缺口有多大是使用性需求缺口? 多大是投资性需求缺口？
2）这个缺口从别的城市是否可以缓解和弥补？
世界上没有任何一个地方的房价可以保持10%的长期增长，一旦增长速度低于这个数字，投资资金一定会撤。他们的资金进入不是为了自用，更不是为了1.4%的租金回报，而是为了增值。如果增长速度无法保持每年10%，他们就会撤走，选投下一个方向。
他们一撤，不一定说房价马上会暴跌，但，这富裕出来的房产，就够新西兰（奥克兰）消化一段时间的。那很可能会是一个长长的寒冬。

---- 泡沫问题（还是供求关系）
现在租金上升幅度跟不上房价上升幅度。
但，为什么？还是供求关系。很多人想往外出租，可很少人求租。
从这个角度来说，起码在使用需求上并没有缺口。
买卖有缺口，使用无缺口，我觉得这就是比较明显的泡沫信号了。你觉得呢？

---- 悲观论？
我不是要给出对房产悲观的结论，而是我们必须要有完整的负面因素的分析评估。很奇怪的是，现在花很多时间去评估一个与自己无关的房子应该卖98万还是89万的人很多，却没有人做重要的风险评估。我觉得有些本末倒置。
我这个人是天生的反对派，别人说什么我丢会多想想，真的吗？
比如说，我们主张钓鱼岛是中国的，作为中国人当然我也这样主张，但我会去想想为什么日本人会说钓鱼岛是他们的？于是就去找大量反面的资料来看看。。。
对于房产也是。我也说了，摇旗呐喊的人很多。这里有客观的报道，也有利益驱使下的造势。从没有说摇旗呐喊不对，但我相信凡事一定有两个方面，所以我觉得挖挖负面的东西，抛砖引玉，希望能够引来更多对风险的思考，而不是一味地乐和。
我们做项目之前，一定有需求性分析，可行性分析，风险分析，然后SWOT等等。不讨论风险/只看SO,不看WT肯定是不对的。
就风险分析来说，还包含可能的事件，可能的后果，几率性，可规避性与可承受性5块。我现在希望讨论的就是这些。

作者: NewLynnHse 时间: 2015-5-4 20:36:51

LZ有没有听说过calculated risk这个词？

作者: 0222999999 时间: 2015-5-4 20:46:38

NewLynnHse 发表于 2015-5-4 20:36
LZ有没有听说过calculated risk这个词？

请指点言下之意是？

作者: NewLynnHse 时间: 2015-5-4 20:52:20

0222999999 发表于 2015-5-4 20:46
请指点言下之意是？

其实不用分析这么多，历史告诉我们明天如果市场不爽就会崩盘。你只要知道如果你今天买了这套房子明天崩盘的话，你需不需要去跳楼就行了。如果不用跳楼就尽管买，需要跳楼的话，就看更便宜点的。

个人意见啦，反正有人也说过我不敢冒险。。。哈哈

作者: 0222999999 时间: 2015-5-4 21:03:02

NewLynnHse 发表于 2015-5-4 20:52
其实不用分析这么多，历史告诉我们明天如果市场不爽就会崩盘。你只要知道如果你今天买了这套房子明天崩盘 ...

我个人是看得很开的。我基本上把不是自用的物业都卖了，剩下的都是自用的。也还继续打算卖自用的。

自用的，高买高卖，低买低卖。升跌说实话与我都没有关系。

作者: Robbi 时间: 2015-5-4 21:10:56

NewLynnHse 发表于 2015-5-4 20:52
其实不用分析这么多，历史告诉我们明天如果市场不爽就会崩盘。你只要知道如果你今天买了这套房子明天崩盘 ...

支持跳楼论。。我一直也和客人说这个。

作者: NewLynnHse 时间: 2015-5-4 21:16:52

Robbi 发表于 2015-5-4 21:10
支持跳楼论。。我一直也和客人说这个。

嗯啦，不知道为啥需要这么复杂的分析，未来根本很难预见。明天要是恐怖分子有什么大动作，谁敢保证不会崩盘。明天要是老天摇下屁股来个大地震，是崩还是涨？

作者: love_3_month 时间: 2015-5-4 21:52:19

每月2000个建房许可？我估计看的新闻都是乱写的。。。

作者: 0222999999 时间: 2015-5-4 21:55:51

love_3_month 发表于 2015-5-4 21:52
每月2000个建房许可？我估计看的新闻都是乱写的。。。

http://www.stats.govt.nz/browse_ ... sued_HOTPMar15.aspx

In March 2015, building consents were issued for 2,271 new dwellings, including:

1,640 houses
70 apartments
179 retirement village units
382 townhouses, flats, and units.

作者: 0222999999 时间: 2015-5-4 22:00:02

Robbi 发表于 2015-5-4 21:10
支持跳楼论。。我一直也和客人说这个。

跳楼还真不敢说。08年的时候也没有大幅跳楼。

一般的规律是螺旋式上升，一个高潮一个低潮。如果现金流健康，熬过了低潮当然没有问题。比如，没有租客，房价暴跌，利率涨到12%，甚至负资产，房东能撑几年？撑得过去下一个循环还会升，撑不过去就离场了。

作者: AzaAzaFighTinG 时间: 2015-5-4 22:10:49

NewLynnHse 发表于 2015-5-4 21:16
嗯啦，不知道为啥需要这么复杂的分析，未来根本很难预见。明天要是恐怖分子有什么大动作，谁敢保证不会崩 ...

万一恐怖份子做点啥，真的可能成为压垮骆驼的最后一根稻草，支持你

作者: AzaAzaFighTinG 时间: 2015-5-4 22:15:02

感觉楼主在这个时间写了这些，是用另外一个角度看房市，真心不容易，我也相信历史会证明现在的市场不健康发展终究会被改变，只是大家都不知道改变的因素罢了。

作者: 0222999999 时间: 2015-5-4 23:15:04

AzaAzaFighTinG 发表于 2015-5-4 22:15
感觉楼主在这个时间写了这些，是用另外一个角度看房市，真心不容易，我也相信历史会证明现在的市场不健康发 ...

谢谢。凡是都有两个方面，很多时候只是我们选择性地盯住自己想要看到的东西罢了。我说的不一定对，但希望可以抛砖引玉，给一个新的思考方向。

作者: love_3_month 时间: 2015-5-5 07:17:31

本帖最后由 love_3_month 于 2015-5-5 07:37 编辑

0222999999 发表于 2015-5-4 21:55
http://www.stats.govt.nz/browse_for_stats/industry_sectors/Construction/BuildingConsentsIssued_HOT ...

明白了，你是在说新西兰的全国数量，是我搞错了。

但是有个前提，新西兰除了奥克兰，最多加上基督城，其他地方是没有房价狂涨问题的，有的地方甚至还没回到07年高点。所以我以为你是要谈奥克兰。。。我错了。。。

以奥克兰来说，每个月批准大约是600-700，全国数量的1/3，不意外。数据在你的连接下面的excel第四页

而移民来说，奥克兰远大于1/3这个比例，可能是3/4甚至80-90%，具体要查。这个就是供求的缺口。

另外，每年20000个房子批准，怎么就能住5-6万个家庭了呢，你的意思是3户合租？现在的移民都是有钱人，怎么会这么悲催。。。

另外，奥克兰和其他地区的不平衡，也能解释为什么政府不敢碰房价，除非他的具体政策只对奥克兰生效，不然一声令下，全国跌个20-30％，奥克兰的首次购房者爽了，奥克兰的房东最多是不爽，把这几年升值的吐出去而已，全国2/3其他地方的房主估计要和政府拼命了。。。老子这里没泡沫你吃饱了没事为了解决奥克兰的问题让老子资产大缩水，肯定把你选下去。。。

你其他的我暂时没看，供求关系先理顺了，其他的都是细枝末节。

此外奥克兰是否可能达到每月2000个房子？现在的三倍。一是有没有这么多技术工人，会不会一大批粗制滥造的房子，以及验收的人手问题，一是政府有没有这么多地，可以开发造房子，还有是基础建设是否能跟上，毕竟要通水通电通路，很多前期工作要市政府投入，市政府没钱，收地税人民愿意吗。我觉得慢慢的会跟上，但至少要几年后，期间搞不好还有其他变数。。。。

作者: love_3_month 时间: 2015-5-5 07:48:04

要说奥克兰的人口，除了国外的净移民大部分都来了这里，还有NZ其他城市乡村的人。尤其是CHC地震后，此外还有很多年轻人来这个全国唯一的大城市。。。虽然在中国人眼里这是个县城，但在没有其他更大的地方去之前，县城对乡村还是很有吸引力的。

这是有关基础建设的新闻

http://www.interest.co.nz/opinio ... nding-big-new-water

The Government is ploughing on with its supply-side only approach to dealing with Auckland's housing shortage, but it faces some tough choices about how far it can push ahead without stumping up a serious amount of its own money.

The land mine sitting under the surface not too far down that road is how to pay for the infrastructure needed to support all these houses the Government hopes will be consented for its new Special Housing Areas.

There are already smoke signals drifting up from the bowels of Auckland Council that it has reached the bottom of its barrel of funding for new infrastructure, including the pipes, roads, railways, footpaths and community facilities needed to go with all these houses. Its debt ratios are stretched and it can't fund too much more.

Earlier this month the Auckland Council's Development Committee decided in a confidential session to defer approving the consents on two Special Housing Areas 'pending greater certainty on provision of necessary infrastructure.

作者: love_3_month 时间: 2015-5-5 07:51:40

MBIE itself is estimating a shortage of 25,000 dwellings in Auckland by the end of this year, while BNZ Economist Tony Alexander said this week the shortage could be be as much as 76,000 if Auckland had the same number of occupants per dwelling as the rest of the country

政府估计奥克兰住房缺口到年底25000套，BNZ分析是76000套。就算都高估了，也至少有1-2万套的缺口。按照现在每年批6-7000套，光补这个缺口就需要2-3年了。。。。。

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2015-5-5 08:10:05

还是供需关系影响的。新西兰这么大比英国都大，人口只有英国的1/16。怎么算房子都应该够。可是因为只有奥克兰这么一个大城市，大家都往那里去，自然而然房价就高了。

作者: audiodw 时间: 2015-5-5 08:20:21

love_3_month 发表于 2015-5-5 07:48
要说奥克兰的人口，除了国外的净移民大部分都来了这里，还有NZ其他城市乡村的人。尤其是CHC地震后，此外还 ...

作者: audiodw 时间: 2015-5-5 08:21:02

love_3_month 发表于 2015-5-5 07:17
明白了，你是在说新西兰的全国数量，是我搞错了。

但是有个前提，新西兰除了奥克兰，最多加上基督城，其 ...

作者: 0222999999 时间: 2015-5-5 09:01:17

love_3_month 发表于 2015-5-5 07:17
明白了，你是在说新西兰的全国数量，是我搞错了。

但是有个前提，新西兰除了奥克兰，最多加上基督城，其 ...

这是个很好的思考方向.

一个国家的房价不大可能太平均, 比如北京上海的房价就比许多城市的房价高许多倍.

但,话又要分两头说.北京上海的收入也是许多城市的许多倍.而在新西兰,并没有这个现象.

中国房价的不平均, 一个是由于中国的户籍制度, 但新西兰没有这个问题.如果房价趋势差别太大,华人虽然不愿意去别的城市,但本地洋人会.

我上个月刚买了一个lifestyle自用, 老夫妻在那里住了30年。他们就打算卖掉然后全家搬去Tauranga的公寓。我觉得这就是一个很好的例子。

作者: coldblood 时间: 2015-5-5 09:07:29

love_3_month 发表于 2015-5-5 07:51
MBIE itself is estimating a shortage of 25,000 dwellings in Auckland by the end of this year, while ...

供需失衡不能解决，房市不会降温，加之移民和利率的剌激，降价从何而来？

如果中国经济突然得重感冒了，或许有利于NZ房市，但NZ经济整体又要受打击，老百姓同样得不到实惠。如此的降价会产生连锁负面反应。

作者: love_3_month 时间: 2015-5-5 09:08:55

0222999999 发表于 2015-5-5 09:01
这是个很好的思考方向.

一个国家的房价不大可能太平均, 比如北京上海的房价就比许多城市的房价高许多倍 ...

事实就是这样，年轻人进入城市，老年人去乡下。这些老年人也不希望房子降价。但工作机会不会变。同时小城市人口老龄化会更严重。

报纸上整天这样的文章，谈不出新意了。

就奥克兰来说，供求关系5年内不会出现大的变化。

作者: 0222999999 时间: 2015-5-5 09:09:59

love_3_month 发表于 2015-5-5 07:51
MBIE itself is estimating a shortage of 25,000 dwellings in Auckland by the end of this year, while ...

还有一点，退一万步来说，就算是有缺口，其中有多少是因为流动资金，或者投机资金涌入所导致的？
或者把这个问题分割成两个小问题：
1）这个缺口有多大是使用性需求缺口? 多大是投资性需求缺口？
2）这个缺口从别的城市是否可以缓解和弥补？

世界上没有任何一个地方的房价可以保持10%的长期增长，一旦增长速度低于这个数字，投资资金一定会撤。他们的资金进入不是为了自用，更不是为了1.4%的租金回报，而是为了增值。如果增长速度无法保持每年10%，他们就会撤走，选投下一个方向。

他们一撤，不一定说房价马上会暴跌，但，这富裕出来的房产，就够新西兰（奥克兰）消化一段时间的。那很可能会是一个长长的寒冬。

作者: love_3_month 时间: 2015-5-5 09:20:51

0222999999 发表于 2015-5-5 09:09
还有一点，退一万步来说，就算是有缺口，其中有多少是因为流动资金，或者投机资金涌入所导致的？
或者把 ...

首先先搞定供求关系，再讨论其他

人口有波动，但现在是在稳定增长。住房数量也在稳定增长，但涨幅跟不上，这就是缺口

有了这个矛盾，供不应求，价格就是上升的。至于是多少涨幅，是自住还是投资用，这个会有波动。比如明天人民币下跌50％，华人买房会少，但别人会入场，就是换一批人而已，房价还是上。

我反正不打算卖房，涨10％或者5％都可以，只要长期看涨，房子不愁租就行。我达不到7％回报率，至少5–6％总有的，至于1-2％的，那是高手，我是做不到的啦。。。。

作者: love_3_month 时间: 2015-5-5 09:25:03

这个缺口，用你的话来说，都是使用性缺口，因为确实来了这么多人，需要这么多房。

作者: 0222999999 时间: 2015-5-5 09:26:53

love_3_month 发表于 2015-5-5 09:20
首先先搞定供求关系，再讨论其他

人口有波动，但现在是在稳定增长。住房数量也在稳定增长，但涨幅跟不上 ...

5-6%的回报已经很好了 :-)

现在买房，很难能有这个回报。主要是租金上升幅度跟不上房价上升幅度。

但，为什么？

还是供求关系。很多人想往外出租，可很少人求租。

从这个角度来说，起码在使用需求上并没有缺口。

买卖有缺口，使用无缺口，我觉得这就是比较明显的泡沫信号了。你觉得呢？

作者: love_3_month 时间: 2015-5-5 09:27:18

这个缺口要从其他城市来补，可以把奥克兰人民赶走，或者把其他城市的房子运过来，都可以。

作者: love_3_month 时间: 2015-5-5 09:37:04

0222999999 发表于 2015-5-5 09:26
5-6%的回报已经很好了 :-)

现在买房，很难能有这个回报。主要是租金上升幅度跟不上房价上升幅度。

使用上没缺口就不会一个房子上市有几十人看房租房了

目前售价和租价比，售价高估，租价低估

买200万的房子租几百元的人，或者是脑子坏，跟风，这种人什么时候都有。或者就是等着继续上涨，做好准备交capital gain tax了

另外就是等分割。人口上涨土地有限，尤其是距离近的地方，以后越分越小是趋势。那些房子之前没人要的大地破房，政策一出可以分割了，等于立刻送礼房主几十万

正常的区，50–60万的租500元左右，很正常。我朋友买的200多万房子，隔壁的房子价格差不多，租金一周2000。比例来说越大越难租因为市场小，但如果太低只能说钱烧的了。。。。

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2015-5-5 09:48:21

0222999999 发表于 2015-5-5 09:09
还有一点，退一万步来说，就算是有缺口，其中有多少是因为流动资金，或者投机资金涌入所导致的？
或者把 ...

如果增长速度达不到10％的话，投资资金就会撤走？

１. 撤到那里去呢？现在银行的房贷利息也就5％左右。到那里去找10％的回报呢？
２. 奥克兰房子有多少是自住，有多少是投资呢？国外资金撤走对奥克兰的影响有多大呢？而且投资撤走以后，有多少现在买不起房而住在父母家的会搬出来，有多少其他小城市的人想要搬进奥克兰？这些因素是不是要考虑呢？

其实不是没有租房需求，而是需求被价格压制了。现在一套房里面住两三家人很正常。只要价格有一些松动或者收入上涨，这些人的需求就会被释放出来。

新西兰的人口是可以自由流动的，如果一个地方的房价出现泡沫。人口自然会离开这个地方，从而保持房价的稳定性。

作者: 0222999999 时间: 2015-5-5 09:54:47

love_3_month 发表于 2015-5-5 09:37
使用上没缺口就不会一个房子上市有几十人看房租房了

目前售价和租价比，售价高估，租价低估

那个房子人家也不缺钱，买的时候100万都不到，也没有贷款。他们买了别的地方，那房子地方好，不想卖，就找物业公司帮着管着租着。我们没法比的拉。。。

话说，好像就我们两个在聊天哦 ~~~

作者: 0222999999 时间: 2015-5-5 09:58:43

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2015-5-5 09:48
如果增长速度达不到10％的话，投资资金就会撤走？

１. 撤到那里去呢？现在银行的房贷利息也就5％左右。 ...

我们放眼全球看看，说不定可以炒矿石，炒黄金，炒石油。像中国，那热钱连大蒜都能炒。

各种投资基金大家也都是知道的，银行也卖这些产品。

作者: love_3_month 时间: 2015-5-5 10:01:17

0222999999 发表于 2015-5-5 09:54
那个房子人家也不缺钱，买的时候100万都不到，也没有贷款。他们买了别的地方，那房子地方好，不想卖，就 ...

烧钱的还是少数，大方向只能看统计数据

房租还有一个因素，很多房东是以前买的房子，租金低点无所谓，他们影响了市场行情。。现在买的比较贵的房子的房东不可能把房租一下子涨到自己的心里价位

作者: love_3_month 时间: 2015-5-5 10:07:18

建议大家多上www.interest.co.nz 看经济新闻，很多和地产有关的

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2015-5-5 10:15:41

0222999999 发表于 2015-5-5 09:58
我们放眼全球看看，说不定可以炒矿石，炒黄金，炒石油。像中国，那热钱连大蒜都能炒。

各种投资基金大家 ...

风险太大了。

作者: 0222999999 时间: 2015-5-5 10:18:39

love_3_month 发表于 2015-5-5 10:07
建议大家多上www.interest.co.nz 看经济新闻，很多和地产有关的

我这个人是天生的反对派，别人说什么我丢会多想想，真的吗？

比如说，我们主张钓鱼岛是中国的，作为中国人当然我也这样主张，但我会去想想为什么日本人会说钓鱼岛是他们的？于是就去找大量反面的资料来看看。。。

对于房产也是。我也说了，摇旗呐喊的人很多。这里有客观的报道，也有利益驱使下的造势。从没有说摇旗呐喊不对，但我相信凡事一定有两个方面，所以我觉得挖挖负面的东西，抛砖引玉，希望能够引来更多对风险的思考，而不是一味地乐和。

我们做项目之前，一定有需求性分析，可行性分析，风险分析，然后SWOT等等。不讨论风险/只看SO,不看WT肯定是不对的。

就风险分析来说，还包含可能的事件，可能的后果，几率性，可规避性与可承受性5块。我现在希望讨论的就是这些。

作者: 0222999999 时间: 2015-5-5 10:29:54

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2015-5-5 10:15
风险太大了。

稳健的投资回报达到8%是很正常的，几乎是个业界标准。

作者: love_3_month 时间: 2015-5-5 10:31:32

0222999999 发表于 2015-5-5 10:18
我这个人是天生的反对派，别人说什么我丢会多想想，真的吗？

比如说，我们主张钓鱼岛是中国的，作为中国 ...

讨论的前提是知道数据，不是臆测。

比如人口目前是400万，奥克兰1/3

你是反对派，你觉得不对，你多想想，真的吗？假的吗？

作者: 0222999999 时间: 2015-5-5 10:35:36

love_3_month 发表于 2015-5-5 10:31
讨论的前提是知道数据，不是臆测。

比如人口目前是400万，奥克兰1/3

数据大家拿到的都一样，就看从哪个角度去看。我觉得应该从多个角度去看。

至于风险，本来就是臆测，把可能的情况都想一遍，把几率也估算一遍。

有的人估算得准，有的人估算得不准。这是为什么有的分析师比别的贵。我只是给个方向，大家自己估算去吧。呵呵。

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2015-5-5 10:37:34

0222999999 发表于 2015-5-5 10:29
稳健的投资回报达到8%是很正常的，几乎是个业界标准。

稳健的投资，8％的投资回报，业界的标准。
我只是想不通为什么新西兰的银行还要放5％的房贷？
你确定是稳定的回报率么？

作者: love_3_month 时间: 2015-5-5 10:42:47

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2015-5-5 10:37
稳健的投资，8％的投资回报，业界的标准。
我只是想不通为什么新西兰的银行还要放5％的房贷？
你确定是稳 ...

最稳健的投资是银行存款，回报也最低

越不稳健，风险越大，但回报也高。

作者: love_3_month 时间: 2015-5-5 10:44:29

0222999999 发表于 2015-5-5 10:35
数据大家拿到的都一样，就看从哪个角度去看。我觉得应该从多个角度去看。

至于风险，本来就是臆测，把可 ...

呵呵，不觉得数据大家看到的都一样。。。。。。不然也不会有人觉得房子供不应求，有人觉得供大于求了。。。。。

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2015-5-5 10:47:54

0222999999 发表于 2015-5-5 10:35
数据大家拿到的都一样，就看从哪个角度去看。我觉得应该从多个角度去看。

至于风险，本来就是臆测，把可 ...

提示风险是没错的，只要是投资就有风险。主要是看风险和回报是不是成比例。
借用其他帖子的一句话。长期看投资房产就和投资股票一样，你要做的就是买入和持有。

作者: Lease 时间: 2015-5-5 11:04:16

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2015-5-5 10:47
提示风险是没错的，只要是投资就有风险。主要是看风险和回报是不是成比例。
借用其他帖子的一句话。长期 ...

房产和股票还是有区别的。就奥克兰来讲，只要人口增加这一基本因素不变，长期投资房产是属于风险小，回报高的项目。

但股票不一样，每个股票背后都是一家企业。若企业经营不善而倒闭的例子也时有发生，买入这样企业的股票长期持有就完了。

作者: love_3_month 时间: 2015-5-5 11:05:33

Lease 发表于 2015-5-5 11:04
房产和股票还是有区别的。就奥克兰来讲，只要人口增加这一基本因素不变，长期投资房产是属于风险小， ...

会有狡辩的人说，房子也一样，搞不好就被房客给毁了。。。。。。

作者: 后文车妖 时间: 2015-5-5 11:32:39

The question is why only AKL house price is so high, not the rest of NZ. We are often talking/assuming a high regional demand in AKL, and why does only AKL have such high demand?

作者: inoodle 时间: 2015-5-5 11:36:01

0222999999 发表于 2015-5-5 09:26
5-6%的回报已经很好了 :-)

现在买房，很难能有这个回报。主要是租金上升幅度跟不上房价上升幅度。

北京为例,真正的北京人都已经挤压到边远郊区，城区房都是外来做生意的或是金领们在买。所以用当地人的消费购买力来解释泡沫本身就不准确，只要是有移民流入就不能不考虑他们的收入购买力水平

作者: 0222999999 时间: 2015-5-5 11:47:37

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2015-5-5 10:37
稳健的投资，8％的投资回报，业界的标准。
我只是想不通为什么新西兰的银行还要放5％的房贷？
你确定是稳 ...

一个生意如果没有8%的回报，基本上就是一个不大成功的生意了。
基本上连商业物业的租金回报也都在7-9%之间。

作者: 0222999999 时间: 2015-5-5 11:49:54

love_3_month 发表于 2015-5-5 10:44
呵呵，不觉得数据大家看到的都一样。。。。。。不然也不会有人觉得房子供不应求，有人觉得供大于求了。。 ...

还是一样的，都是统计局的。我看了全国的，你看了Auckland的。

（我自己也会看Auckland，但在这个辩论中，我就是反方。全是正方辩论个屁啊。当同样，如果只看正反，不去思考反方，也危险）

作者: 阿海 时间: 2015-5-5 11:53:08

0222999999 发表于 2015-5-5 11:47
一个生意如果没有8%的回报，基本上就是一个不大成功的生意了。
基本上连商业物业的租金回报也都在7-9%之 ...

房地产的回报率可不是8%而已啊

做的好的像我这样每年房子增值就10%。

而且最重要的是我投入了$0

所以回报率是无限的，而且每周还有正现金流。

操作管理起来也没生意累。

好处太多了

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2015-5-5 11:53:31

Lease 发表于 2015-5-5 11:04
房产和股票还是有区别的。就奥克兰来讲，只要人口增加这一基本因素不变，长期投资房产是属于风险小， ...

这个是对的。

作者: love_3_month 时间: 2015-5-5 11:54:43

0222999999 发表于 2015-5-5 11:49
还是一样的，都是统计局的。我看了全国的，你看了Auckland的。

（我自己也会看Auckland，但在这个辩论中 ...

哈哈你不是反方，你是浆糊方。。。。。。

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2015-5-5 11:55:34

0222999999 发表于 2015-5-5 11:47
一个生意如果没有8%的回报，基本上就是一个不大成功的生意了。
基本上连商业物业的租金回报也都在7-9%之 ...

做生意投入的时间和精力就多了。

作者: 0222999999 时间: 2015-5-5 12:02:03

阿海发表于 2015-5-5 11:53
房地产的回报率可不是8%而已啊

做的好的像我这样每年房子增值就10%。

兄弟，那是买的早。现在的回报没有那么高了。（不包括升值）

作者: talkaboutvision 时间: 2015-5-5 12:03:11

阿海发表于 2015-5-5 11:53
房地产的回报率可不是8%而已啊

做的好的像我这样每年房子增值就10%。

这么说也不完全公平，8%的生意一般来说一直存在，而你的投资机会并不经常有。地产周期性太大，按照你的操作手法现在入市是完全不可能的

作者: 0222999999 时间: 2015-5-5 12:03:29

love_3_month 发表于 2015-5-5 11:54
哈哈你不是反方，你是浆糊方。。。。。。

呵呵，浆糊就浆糊吧，多怀疑，多思考，总不是坏事。

作者: 阿海 时间: 2015-5-5 12:03:39

0222999999 发表于 2015-5-5 12:02
兄弟，那是买的早。现在的回报没有那么高了。（不包括升值）

我２０１０年就开始在这论坛上分享经验了，比我早的高手更多，那时候投资回报多好啊。
２００１－０３年更好。

买的晚的只能怪自己（包括我在内）。

作者: 阿海 时间: 2015-5-5 12:05:16

talkaboutvision 发表于 2015-5-5 12:03
这么说也不完全公平，8%的生意一般来说一直存在，而你的投资机会并不经常有。地产周期性太大，按照你的操 ...

生意也一样，入手时机也很重要。

想赚大钱最好还是做生意，但真正赚大钱的不多啊。

作者: 阿海 时间: 2015-5-5 12:05:40

0222999999 发表于 2015-5-5 12:03
呵呵，浆糊就浆糊吧，多怀疑，多思考，总不是坏事。

想太多，纸上谈兵太多的反而是坏事

作者: 0222999999 时间: 2015-5-5 12:06:08

阿海发表于 2015-5-5 12:03
我２０１０年就开始在这论坛上分享经验了，比我早的高手更多，那时候投资回报多好啊。
２００１－０３年更 ...

10年算是好时机了。可惜错过了08年。

我没什么具体经验。尽管第一次卖房已经是10年前，但我从来不在这个上面花什么精力。因为总觉得高买高卖，低买低卖，吃不了大亏，也赚不了大便宜。

作者: 0222999999 时间: 2015-5-5 12:07:21

阿海发表于 2015-5-5 12:05
生意也一样，入手时机也很重要。

想赚大钱最好还是做生意，但真正赚大钱的不多啊。 ...

挣大钱的是生意，但是房地产生意。。。。。。。。。。。。。。

是悲剧，也是现实。。。。

作者: 0222999999 时间: 2015-5-5 12:09:23

阿海发表于 2015-5-5 12:05
想太多，纸上谈兵太多的反而是坏事

论坛，不就是聊吗？连讨论吃个面条都能刷十几页的聊天记录，论个房子，已经算是冷门贴了。

作者: 阿海 时间: 2015-5-5 12:10:15

0222999999 发表于 2015-5-5 12:06
10年算是好时机了。可惜错过了08年。

我没什么具体经验。尽管第一次卖房已经是10年前，但我从来不在这个 ...

高买高卖，低买低卖

一个字：

卖

你的想法还是国内那套

作者: 阿海 时间: 2015-5-5 12:12:07

0222999999 发表于 2015-5-5 12:09
论坛，不就是聊吗？连讨论吃个面条都能刷十几页的聊天记录，论个房子，已经算是冷门贴了。 ...

那你继续聊吧，这话题我本来就不感兴趣。

作者: talkaboutvision 时间: 2015-5-5 12:15:05

阿海发表于 2015-5-5 12:12
那你继续聊吧，这话题我本来就不感兴趣。

我特别感兴趣，不知道你是否或者准备什么时候套现

我可以理解你现在可能很安全，即使突然大跌也问题不大，所以从安全角度并不太需要套现

但是从利润角度，你是否会选择做T，还是一直持有下去

作者: 0222999999 时间: 2015-5-5 12:15:59

阿海发表于 2015-5-5 12:10
高买高卖，低买低卖

一个字：

不懂,国内的哪套了?

我买房子都是自用,卖了也要买, 所以说高买高卖,低买低卖,价格涨跌与我关系不大. 不明白国内那套指的是什么意思?

作者: 阿海 时间: 2015-5-5 12:18:18

talkaboutvision 发表于 2015-5-5 12:15
我特别感兴趣，不知道你是否或者准备什么时候套现

我可以理解你现在可能很安全，即使突然大跌也问题不大 ...

我投资目的是为了ｐａｓｓｉｖｅ　ｉｎｃｏｍｅ，并不只是ｃａｐｉｔａｌ　ｇａｉｎ。

ｃａｐｉｔａｌ　ｇａｉｎ只是提早把贷款还了有ｉｎｃｏｍｅ而已。

但一旦套现就买不回来，所以卖房反而是退步。

所以什么时候套现我回答不了你，这答案你每个年问我一次我可以每年都给你不同的答案。

至少今年的答案我会跟你说我会等能卖１套房就能把其他９套房的贷款还清时我才会卖。

从利益角度，一直持有并且能买就继续买

作者: 阿海 时间: 2015-5-5 12:20:35

0222999999 发表于 2015-5-5 12:15
不懂,国内的哪套了?

我买房子都是自用,卖了也要买, 所以说高买高卖,低买低卖,价格涨跌与我关系不大. 不 ...

国内的就是买入卖出

只有投机没有投资

作者: 0222999999 时间: 2015-5-5 12:24:24

阿海发表于 2015-5-5 12:20
国内的就是买入卖出

只有投机没有投资

哦.

我不是.

我的房子现在都是自用,不喜欢招租.

所谓自用,就是自己的店,自己买;自住的房子/holiday house自己买。

但从房产上说，肯定不是最佳的投资。比如holiday house空着的时候就是赔钱，但，这个能换来家庭欢乐就好。

对于自用的店，只要能帮助我的生意就好。我对房价基本无感，反正高买高卖，低买低卖。

相对，我还是希望低的，因为还会开分店，买店铺。。。

作者: love_3_month 时间: 2015-5-5 12:27:09

负面因素都在政府政策的不确定性

如果是市场来决定，还能涨个几年

但如果突然来个政策，可能会有短期打压效果，长期作用有限。对投资者来说，某些政策可能让一部分人亏钱离开市场，但会有其他的投资者会进入市场。

作者: 阿海 时间: 2015-5-5 12:29:32

0222999999 发表于 2015-5-5 12:24
哦.

我不是.

自住房只是保值，不能挣钱的

作者: 0222999999 时间: 2015-5-5 12:31:05

阿海发表于 2015-5-5 12:20
国内的就是买入卖出

只有投机没有投资

我看了你的以前写的房产分析，挺不错的。能有这个心做事情，相信做什么都能成功！赞一个！

我见你多是谈住宅。不知道是否对lifestyle与商业物业也有研究？想听听你的见解。

作者: 0222999999 时间: 2015-5-5 12:33:32

阿海发表于 2015-5-5 12:29
自住房只是保值，不能挣钱的

啊。是不挣钱。一切都是 1）为我的生意服务； 2）为快乐家庭生活服务。

以前当过房东，运气不好，碰到的都是极品租客，烦死了。后来一年之内卖了5个物业。只要不是自用的，都卖！！

能省钱买房子，少花钱就当是挣钱了。呵呵。

作者: 阿海 时间: 2015-5-5 12:37:04

0222999999 发表于 2015-5-5 12:31
我看了你的以前写的房产分析，挺不错的。能有这个心做事情，相信做什么都能成功！赞一个！

我见你多是谈 ...

我目前也就做个ｂｕｙ　ａｎｄ　ｈｏｌｄ成功啦哈哈，以前做直销一踏糊涂，所以做不了什么生意的。

lifestyle那完全是投机，除非是分割开发那不一样，但我也没那资金去做，自然不研究。

商业物业首付要求太高了，也没那么多资金，还不如投住宅。租约就跟生意一样了，我没经商的那么精明，自然会教学费。

天下最赚钱的就是衣，食，住，行，但首选食物，饮水，和住房。这３样都是钢需求，所以为什么房地产那么火就这样。

作者: edwardyd 时间: 2015-5-5 12:42:32

阿海发表于 2015-5-5 12:18
我投资目的是为了ｐａｓｓｉｖｅ　ｉｎｃｏｍｅ，并不只是ｃａｐｉｔａｌ　ｇａｉｎ。

ｃａｐｉｔａｌ　 ...

"但一旦套现就买不回来，所以卖房反而是退步。" -- 太对！
x100

positive income, 好像又变成帮IRD打工了，无解。

作者: 阿海 时间: 2015-5-5 12:44:14

edwardyd 发表于 2015-5-5 12:42
"但一旦套现就买不回来，所以卖房反而是退步。" -- 太对！
x100

世界上有几个定律是逃避不了的：

ｄｅａｔｈ　&　ｔａｘｅｓ

怎样活着都是给ＩＲＤ打工的。

作者: edwardyd 时间: 2015-5-5 12:47:19

阿海发表于 2015-5-5 12:44
世界上有几个定律是逃避不了的：

ｄｅａｔｈ　&　ｔａｘｅｓ

对，NEGATIVE INCOME，帮银行打工。
POSITVIE INCOME，帮IRD打工。
CASH UP 存银行，帮IRD打工而且借钱给别人发财。
无解，还是别亏待自己，该花就花。

作者: 0222999999 时间: 2015-5-5 12:47:20

阿海发表于 2015-5-5 12:37
我目前也就做个ｂｕｙ　ａｎｄ　ｈｏｌｄ成功啦哈哈，以前做直销一踏糊涂，所以做不了什么生意的。

lifes ...

是啊,商业物业就是,首付高,利息高,收费高.没办法...

作者: 阿海 时间: 2015-5-5 12:49:40

0222999999 发表于 2015-5-5 12:47
是啊,商业物业就是,首付高,利息高,收费高.没办法...

而且价格是看租金的，不像住宅

作者: 0222999999 时间: 2015-5-5 12:53:41

阿海发表于 2015-5-5 12:49
而且价格是看租金的，不像住宅

是这样. 比如Mt wellington, 我一个商业物业1600的地，1200的室内面积，CV也就$1.5M。可马路对面的住宅，小地小房就要80万，卖价可能还更高，怎么说理？

作者: 阿海 时间: 2015-5-5 13:16:17

0222999999 发表于 2015-5-5 12:53
是这样. 比如Mt wellington, 我一个商业物业1600的地，1200的室内面积，CV也就$1.5M。可马路对面的住宅， ...

商业的价格是逻辑型(ｌｏｇｉｃ)

住宅的价格是感性(ｅｍｏｔｉｏｎ)

自然有很大差别

作者: 0222999999 时间: 2015-5-5 13:39:21

阿海发表于 2015-5-5 13:16
商业的价格是逻辑型(ｌｏｇｉｃ)

住宅的价格是感性(ｅｍｏｔｉｏｎ)

呵呵,所以无处说理去啊... 呵呵

作者: clam 时间: 2015-5-5 13:45:04

商業物業我喜歡, 價錢理性一點........ 除非在auction 遇到國人...

上週那去了149 line road GI 的auction, agent 說那個listing 是 600-700k 左右, return 是6-7%, reserve 是650k...
有兩位國人活生生的把它bid 到1.02mil...........

其實commercial property 6-7% return 還好, 因為所有outgoing 包括rates 都是租客付的

去年買了個commercial, interest rate 5.15%, return 8.65%, 算不錯

但今年難找了

作者: 0222999999 时间: 2015-5-5 13:53:27

clam 发表于 2015-5-5 13:45
商業物業我喜歡, 價錢理性一點........ 除非在auction 遇到國人...

上週那去了149 line road GI 的auctio ...

5.15%!!!!! 那么低的率!!! 羡慕啊.哪家银行?

return 8.65%算是很高很高的了。方便透露在哪个区域吗？私信也行。

我也是接触商业物业比较多，都是为了自己用。

作者: clam 时间: 2015-5-5 14:06:05

0222999999 发表于 2015-5-5 13:53
5.15%!!!!! 那么低的率!!! 羡慕啊.哪家银行?

return 8.65%算是很高很高的了。方便透露在哪个区域吗？私 ...

其實A 家和B 家都是offer 我這個利率的

區域是onehunga

return 這回事真的靠luck 的啊, 我買的時候是vacant 所以便宜, 買了一個多月就找到tenant 了

作者: 0222999999 时间: 2015-5-5 14:12:59

clam 发表于 2015-5-5 14:06
其實A 家和B 家都是offer 我這個利率的

區域是onehunga

那真是该你赚钱, 心服口服... 这运气也太好了... 一买就能租出去... 呵呵

作者: clam 时间: 2015-5-5 14:30:10

0222999999 发表于 2015-5-5 14:12
那真是该你赚钱, 心服口服... 这运气也太好了... 一买就能租出去... 呵呵

那個building 是1920年的, 很有character 老外喜歡的, 所以有信心租出去

現在租了給一家cafe 和一家antique shop

話說回來, 比interest rate 更難搞的應該是那些earthquake report...... commercial property 是買的時候麻煩, 之後就hands off 了

你是自用可能不一樣吧

作者: 0222999999 时间: 2015-5-5 14:35:43

clam 发表于 2015-5-5 14:30
那個building 是1920年的, 很有character 老外喜歡的, 所以有信心租出去

現在租了給一家cafe 和一家anti ...

你还是运气好.我也捧过商业物业很狗血的.想想都是泪啊...

已经有两个商家倒闭跑掉了.现在是在还我钱,但一周50,还到猴年也还不完啊.

作者: clam 时间: 2015-5-5 15:27:31

0222999999 发表于 2015-5-5 14:35
你还是运气好.我也捧过商业物业很狗血的.想想都是泪啊...

已经有两个商家倒闭跑掉了.现在是在还我钱,但 ...

幸運肯定是有的。。我也覺得自己非常lucky
所以我是很感恩的

希望LZ 也能找到合適的物業

作者: 0222999999 时间: 2015-5-5 15:39:42

clam 发表于 2015-5-5 15:27
幸運肯定是有的。。我也覺得自己非常lucky
所以我是很感恩的

我这个在这个方面一直运气不大好... 继续找吧.已经找了3个月了...

作者: clam 时间: 2015-5-5 15:42:15

0222999999 发表于 2015-5-5 15:39
我这个在这个方面一直运气不大好... 继续找吧.已经找了3个月了...

沒事，我也是一直看的．commercial真的不好找

作者: GoToNorthAKL 时间: 2015-5-5 16:37:34

0222999999 发表于 2015-5-4 21:55
http://www.stats.govt.nz/browse_for_stats/industry_sectors/Construction/BuildingConsentsIssued_HOT ...

看全国的数字和看津巴布韦的数字没什么大区别，一定要看奥克兰的数字。

作者: sunnana0725 时间: 2015-5-5 17:44:36

love_3_month 发表于 2015-5-5 09:37
使用上没缺口就不会一个房子上市有几十人看房租房了

目前售价和租价比，售价高估，租价低估

他朋友的房子可能是大地破房子。租客组的是房子又不是大地。价格可能就会低

作者: 0222999999 时间: 2015-5-5 19:08:43

clam 发表于 2015-5-5 13:45
商業物業我喜歡, 價錢理性一點........ 除非在auction 遇到國人...

上週那去了149 line road GI 的auctio ...

刚去看了那个149 Line Road 的物业。你确定这个拍到了1M+? 太不值了。。。

作者: clam 时间: 2015-5-5 19:11:18

0222999999 发表于 2015-5-5 19:08
刚去看了那个149 Line Road 的物业。你确定这个拍到了1M+? 太不值了。。。

reserve 是650k，那應該代表vendor 也是expect 650k的吖
但對的，被兩個國人炒到1020000了

作者: 校草 时间: 2015-5-5 23:09:18

本帖最后由校草于 2015-5-6 08:10 编辑

我觉得最大的负面因素就是把人弄的无比浮躁，和自我膨胀。现在越来越多的人参与到房地产投资里面来，吃饭的时候讲，见面的时候也讲，休息的时候讲，上班了还再讲。我觉得挺浪费时间的。其实房地产说穿了是有钱人唱主角，没钱的当陪练。买的就是地段，买的就是环境，买的就是学校。就像我在你另外一个贴里回复的那样，不管买什么房子，一定是以有正的现金流为前提的，看着论坛每日回帖从200-300-400-500-500+，可是讨论来讨论去，都是在冷饭热炒，冷了加热再炒，始终在这个模式里。最后我要说的是，房地产是要我们主动去改变一个东西的价值，甚至是创造价值，而不是空等着让买来的东西来改变我们。不然我们一直做的只能归纳为较低端的投机行为

作者: 0222999999 时间: 2015-5-6 06:59:58

clam 发表于 2015-5-5 19:11
reserve 是650k，那應該代表vendor 也是expect 650k的吖
但對的，被兩個國人炒到1020000了 ...

那真的是疯了。。。。。。。

作者: 0222999999 时间: 2015-5-6 07:00:38

校草发表于 2015-5-5 23:09
我觉得最大的负面因素就是把人弄的无比浮躁，和自我膨胀。现在越来越多的人参与到房地产投资里面来，吃饭的 ...

非常高大上的评论！赞！！

作者: JSPMachine 时间: 2015-5-9 11:05:22

哪些房子是税务局 2.8万套盯上的房子。
今年总成交了多少万套？看来要找那些10年以上没交易记录的了。被税务局盯上，分分秒秒破产。 10年前的 10000，就是 2的10次方的税=1024倍？=1024万税？我们按10年前40万买的，9年前CV变成44万，那么就有40000的利润，如果个人工资是40000， 10年前是33%，80000*33%=26400，而实际纳税40000*21%=8400，因此个人逃税 18000，现在要罚款多少？

作者: cliang 时间: 2015-5-9 15:39:39

John Key 就是推行美国的一套，把大家的钱套在房市里，再严查税务，让你们把钱乖乖交出来，华人省吃俭用买房，不是替房客付利息，就是给税务局交税，何苦呢，不如自己享受，现在的价钱不会再高了，留个记号，明年来看。

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2015-5-9 16:22:07

cliang 发表于 2015-5-9 15:39
John Key 就是推行美国的一套，把大家的钱套在房市里，再严查税务，让你们把钱乖乖交出来，华人省吃俭用买 ...

和明年比不好说，和5-10年后比肯定便宜。现在看很多人不是单纯投资，只是为了保值，也就是说本息一起还，当自住买，或者买更好的但是自己旧的去出租，所以趋势是房产向少数人手中集中，这是风险也是机遇，看你怎么来做了。

欢迎光临新西兰天维网社区 (http://bbs.skykiwi.com/)