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标题: 问问,同学们一般会打算在什么时候抛手上的房子? [打印本页]
作者: 0222999999 时间: 2015-5-1 11:43:22 标题: 问问,同学们一般会打算在什么时候抛手上的房子?
本帖最后由 0222999999 于 2015-5-2 17:08 编辑
之前发了帖子,对房产还能疯狂多久表示困惑.看了许多评论，看来普遍都认为这个房市还是会涨。只是有快慢之分。
现在就产生了另外一个问题了，如果这样的话，那什么时候最适合抛售呢？
房产投资，不同于“炒房”。有跌有升才能炒，比如股票、外汇、黄金。都可以低买高卖。但房子是一路稳定向上的。凡是走势稳定的东西,通常都是没有办法"炒"的。因为高买高卖，低买低卖。买卖房子，大多数情况下，赚不了大便宜，也吃不了大亏。至于分割、自建等，已经是属于开发类别，不在我们这个讨论的范围之内。
我想问的是，对于有多套投资房，或打算有（多套）投资方的同学们来说，你们会打算什么时候抛？
问这个问题，是因为房产不管怎么升值，如果不卖，那财富就永远只是帐面上的，并且考虑到租金无法抵扣贷款利息，这些房子不单没有给我们带来额外收入，反而是一个需要每个月输血的负担。只有减持了，才是整整地增加了手上的现金。
有大量现金的土豪我们不说，就说一般老百姓吧。辛辛苦苦地攒了第一笔首付，买了第一套房子。然后再攒，再买。可这些都是基于自己有稳定的收入来养房。比如，一套200万的房子，按5.99%100% 贷款30年来算，贷款要付$12000/月。而租金cover不到一半。这就需要每个月从别的地方赚$6000填进去。当然，房子是升值了，但，每月要少6000的生活费，很明显是降低了而非提高了生活水平。
当然，等到卖掉的那一天，就什么都回来了。可问题是应该增持到什么时候，到什么时候开始减持呢？
这是一个曲线抛物线图。约增持，总财富肯定就越多，越晚减持，积累的帐面财富就越多。可，如果到80岁才开始卖物业，这等于是要当一辈子房奴啊。
有人可能说，我房子每年涨20万，我就每年从银行里多贷20万出来化。我觉得这样做，也不见得最好。你看，首先，最后等于自己的净资产没有增加；其次，你拿出的那20万，不是你的，还是银行的，是要付利息的。
我想，估计会在45-50岁的时候开始把投资物业都卖掉。在此之前，当房奴，省吃俭用，赚的钱都往房子里丢，当储蓄。等到45-50的时候，卖房子，提款，开始享受生活。
作者: Paper_Man 时间: 2015-5-1 11:48:22
想退休的时候吧，我想40岁退休
作者: love_3_month 时间: 2015-5-1 11:57:10
I will never sell.......unless something happens and i have to.......
it can be given to my kid, why sell........
作者: 0222999999 时间: 2015-5-1 12:02:38
love_3_month 发表于 2015-5-1 10:57 
I will never sell.......unless something happens and i have to.......
it can be given to my kid, wh ...
一辈子背着,很累的...
您的意思就是帮孩子打工喽? 可我觉得, 还是不要留给孩子们太多...
作者: gwu 时间: 2015-5-1 12:08:37
买房为了赚钱。赚钱为了享受生活。省吃买房就算了吧。。坏了身体就完了。
作者: hellovista 时间: 2015-5-1 12:13:14
有个度吧
把钱都攒到50岁花，会少了很多乐趣
毕竟到了50岁，很多20岁30岁40岁可以享受的都已经不能那么纯粹地享受了
作者: angelvan2012 时间: 2015-5-1 12:14:07
只要周租金大于周利息（不是周月供），就会觉得是赚的吧。
我认为分水岭是周租金抵不够周利息的时候，差不多就是一两点的时候。
有两个方向来达到这个时间点。一个是房价涨到足够高，以至于贷款利息足够高。另一个是求租的人足够少，以至于租金下降。
作者: 0222999999 时间: 2015-5-1 12:34:04
gwu 发表于 2015-5-1 11:08
买房为了赚钱。赚钱为了享受生活。省吃买房就算了吧。。坏了身体就完了。 ...
"省"是相对的. 本来每星期去3次饭店,可能变成只能去一次.本来可以吃龙虾刺身,可能变得只能吃虾球了. 大多数的房租无法cover 利息，这是事实；所以必须要从别的地方补钱下去也是事实。既然可花得钱少了，生活水平肯定就降低了。
其实，就是个什么时候少奋斗，开始享受人生的问题。
作者: 0222999999 时间: 2015-5-1 12:36:39
hellovista 发表于 2015-5-1 11:13
有个度吧
把钱都攒到50岁花，会少了很多乐趣
毕竟到了50岁，很多20岁30岁40岁可以享受的都已经不能那么纯粹 ...
真的，就是个度的问题。
这是个抛物线，这个峰点放在哪里，就是人生轨迹的选择了。
看许多老一辈的，都快70了，手里拿着5、6套房子。一辈子也没怎么“挥霍”过。总觉得自己不能也这样。
作者: Lease 时间: 2015-5-1 13:42:26
我说句LZ可能不愿听的。 为什么投资会降低生活水平呢？我买房投资就从来不用往里面贴钱， 反而每周有多余的钱从投资房里可以拿出来供我享受。
说到底是个投资眼光问题， 你要在低位， 别人都不敢买， 甚至在嘲笑你的时候买入， 那么你的投资就会是享受而不是负担。
如果你现在才买， 那我只能呵呵了。
作者: 校草 时间: 2015-5-1 13:44:25
我们一般是只买不卖的。因为卖了就再也不会按之前的价格买回来了
作者: 呼啸寒风 时间: 2015-5-1 14:17:39
等后面多个0吧
作者: masterq 时间: 2015-5-1 14:21:31
等我退休時就會考慮賣了，然後環遊世界。
作者: gwu 时间: 2015-5-1 14:29:57
0222999999 发表于 2015-5-1 11:34
"省"是相对的. 本来每星期去3次饭店,可能变成只能去一次.本来可以吃龙虾刺身,可能变得只能吃虾球了. 大多 ...
还是那句。买房是为了赚钱。赚钱为了生活更好。所以会吃最好。玩最好的。。。
作者: matm 时间: 2015-5-1 14:42:14
这确实是个好问题，从长线角度，任何时候卖房子都是亏的，100年后房价多少现在根本不敢想，问题是谁也活不了那么久。这个问题无解，有人觉得卖奢侈品是享受，有人觉得看着房子增值更享受，各有所好吧。
作者: 0222999999 时间: 2015-5-1 15:03:13
Lease 发表于 2015-5-1 12:42
我说句LZ可能不愿听的。 为什么投资会降低生活水平呢？我买房投资就从来不用往里面贴钱， 反而每周有多余的 ...
我这只有羡慕嫉妒的份了 :-)
按照房价不跌的理论，今天是明天的低位，明天是后天的低位。如果现在才买，您呵呵；那现在不买，您估计要呵呵呵呵了。
不往里贴钱，那一定要财力雄厚才行。首付要足。其实，首付足本身就是贴钱。因为你拿50万的首付，如果放银行也是有利息的。损失了利息，不就是损失了收入吗？
对能够投资不贴钱的，那要是多么好的投资项目才能做到啊？租金回报一定要在7.5%以上，并且没有贷款或很少贷款才有可能。对此，表示极度羡慕嫉妒~~
作者: 0222999999 时间: 2015-5-1 15:04:51
matm 发表于 2015-5-1 13:42
这确实是个好问题，从长线角度，任何时候卖房子都是亏的，100年后房价多少现在根本不敢想，问题是谁也活不 ...
终于有人明白我这个问题的点了。
这个放手的时间点，应该放在哪里？
40就放，不甘心。但，50多后估计也没什么玩得动了。。。
作者: matm 时间: 2015-5-1 15:20:20
0222999999 发表于 2015-5-1 14:04
终于有人明白我这个问题的点了。
这个放手的时间点，应该放在哪里？
LZ不是自己也没弄明白自己应该什么时候放，不部分人都差不多吧，且行且看吧。但有部分人是会在见上帝的时候才放手，只要别成为这类人就好。
作者: edwardyd 时间: 2015-5-1 15:22:02
问题是卖了以后如果钱花不光，放银行还是等于亏钱，利息追不上通胀
作者: JSPMachine 时间: 2015-5-1 15:30:43
校草 发表于 2015-5-1 12:44
我们一般是只买不卖的。因为卖了就再也不会按之前的价格买回来了
这是你的想法。我的经历是在江浙因为经济下滑房产上亏了近800万纽币。每次都想套现，每次都心痛。越迟套现越心痛。或许钱都是自己的，比银行借的更心痛吧。 再等3,4年吧，期待涨回去。
其实财富就是命，来了来的很快，去的时候你也无力阻击。 人生要体会大起大落， 落比起更加重要。
作者: 0222999999 时间: 2015-5-1 15:35:10
matm 发表于 2015-5-1 14:20
LZ不是自己也没弄明白自己应该什么时候放，不部分人都差不多吧，且行且看吧。但有部分人是会在见上帝的时 ...
这个问题如果延伸，甚至可以扩展到购物习惯上。
买方与租房相比，就像是存钱买东西与贷款买东西一样。
就看是享受在先，还是储蓄在先。
买房，其实就是一种储蓄。
但，总要提款的。
作者: 猩猩都叫兽 时间: 2015-5-1 15:40:57
Lease 发表于 2015-5-1 12:42
我说句LZ可能不愿听的。 为什么投资会降低生活水平呢？我买房投资就从来不用往里面贴钱， 反而每周有多余的 ...
那么低位估计是不会再回来了。再也没有机会0首付房客全还了。。。只是个早进场晚进场的问题。和早年几百万买农场现在卖6000万的比还是差太多。今天买10年后卖理论上还是赚很多。大部分人没有投资项目所以只有继续buy buy buy
作者: 猩猩都叫兽 时间: 2015-5-1 15:44:41
我比较保守，一般是买到便宜的了才把之前觉得有点负担的卖掉。比如之前70万买的3房，租450，现在80万买5房租900，那么我可能会把那个70的卖掉，要不贴太多钱进去。争取把所有房子都变成正现金流。大体是不卖等还清贷款就可以纯享受了。
作者: Lease 时间: 2015-5-1 15:48:18
0222999999 发表于 2015-5-1 14:03
我这只有羡慕嫉妒的份了 :-)
按照房价不跌的理论，今天是明天的低位，明天是后天的低位。如果现在才买 ...
所以这就需要眼光和勇气。我所有的投资房都没有1分钱首付， 全部100%贷款。租金cover所有的支出，但这在现在买是不可能做到的。你可以去翻一翻我在2010， 2011年呼吁大家入市的老帖。当时发那些贴时被楼下的众人一顿猛喷。我不知道那些喷我的人现在过得怎样， 呵呵。
作者: joyjoyjoy 时间: 2015-5-1 16:33:12
现在卖都合适，如果资金能周转，肯定再等等啦。
作者: 阿海 时间: 2015-5-1 16:36:51
等将来能卖一个房就能把１０个房子贷款还清了才考虑抛
作者: melee888 时间: 2015-5-1 16:42:14
Lease 发表于 2015-5-1 14:48
所以这就需要眼光和勇气。我所有的投资房都没有1分钱首付， 全部100%贷款。租金cover所有的支出，但这在 ...
那请教 Lease大侠 您觉得现在还能投资房子吗?您觉得现在几点钟呢?谢谢
作者: 0222999999 时间: 2015-5-1 16:48:37
本帖最后由 0222999999 于 2015-5-3 20:03 编辑
Lease 发表于 2015-5-1 14:48
所以这就需要眼光和勇气。我所有的投资房都没有1分钱首付， 全部100%贷款。租金cover所有的支出，但这在 ...
入市总有先后。无需首付而100%贷款的，现在估计也不大可能了。
我有两个主要物业都是那时候买的。刚卖了一个。但卖了还是要买的。
所以您的看法是，就此打住，不再增持了？今后也不减持了？
作者: Milan28 时间: 2015-5-1 16:49:51
这个问题很多人都会考虑吧，百分百贷款，房租基本能cover贷款利息就okay了，自己贴点地税保险的钱，不考虑出售。如果每年要贴进去的钱太多影响到生活质量那就不要砸这个无底洞了。保持身体健康，让我们到老了也有精力去环游世界。
作者: melee888 时间: 2015-5-1 16:52:26
Lease 发表于 2015-5-1 14:48
所以这就需要眼光和勇气。我所有的投资房都没有1分钱首付， 全部100%贷款。租金cover所有的支出，但这在 ...
那请教 Lease大侠 您觉得现在还能投资房子吗?您觉得现在几点钟呢?谢谢
作者: Lease 时间: 2015-5-1 16:57:15
0222999999 发表于 2015-5-1 15:48
入市总有先后。无需首付而100%贷款的，现在估计也不大可能了。
我有两个主要物业都是那时候买的。刚卖了 ...
就我的人生财务规划而言， 我需要买的投资房已经买够， 无需再买了。由于所有投资房都是positive cash flow.所以也没有减持的必要。
其实再往大一点讲， 你所说的都是物质层面的东西。其实物质上真的需要那么多吗？当你有一个亿之后， 你想干些什么呢？周游世界吗？ 我周游完世界， 发现还是新西兰最好。
所以人应该想开一点， 其实物质上只要有吃有住， 就可以了。没有必要追求太多。
作者: gwu 时间: 2015-5-1 17:00:07
Lease 发表于 2015-5-1 15:57
就我的人生财务规划而言， 我需要买的投资房已经买够， 无需再买了。由于所有投资房都是positive cash fl ...
说的真好。。。。。
作者: 0222999999 时间: 2015-5-1 17:01:34
Lease 发表于 2015-5-1 15:57
就我的人生财务规划而言， 我需要买的投资房已经买够， 无需再买了。由于所有投资房都是positive cash fl ...
我还没到一个亿的级别,但,还是希望可以把几万的车换成几十万的，把200万的自住房换成500万甚至1000万的，如果有可能，再买个大船，买个码头, 多出去国外旅游~~~~
钱真的不怕多，呵呵
可不卖房，哪来的钱？
作者: 0222999999 时间: 2015-5-1 17:10:27
Milan28 发表于 2015-5-1 15:49
这个问题很多人都会考虑吧，百分百贷款，房租基本能cover贷款利息就okay了，自己贴点地税保险的钱，不考虑 ...
我也觉得这样很好。
但你信不信，许多，可能一半华人买房会咬紧牙关？ ---- 减少家庭开支，多找房客，等等。
作者: phlip0813 时间: 2015-5-1 17:24:43
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作者: 0222999999 时间: 2015-5-1 17:32:58
Lease 发表于 2015-5-1 15:57
就我的人生财务规划而言， 我需要买的投资房已经买够， 无需再买了。由于所有投资房都是positive cash fl ...
这是境界啊. 很欣赏,但不好赞同.
我05年左右的时候就买过2套您所说的租金能抵住贷款的房子. 后来前年全卖了. 为什么? 因为管理麻烦.
这种租金能抵住贷款的房子,要么是小型的便宜得房子,要么是商业的房子. 这两宗房子我都碰到过头疼的事情,什么欠租金啦,破坏房子啦,等等. 就算是找了管理公司, 也还是要自己操心的.
本来,是为了更好的生活的, 结果还让自己平添一份操心. 就舍弃了.
作者: edwardyd 时间: 2015-5-1 17:44:42
joyjoyjoy 发表于 2015-5-1 15:33
现在卖都合适，如果资金能周转，肯定再等等啦。
good and sharp point ! buy and hold
作者: edwardyd 时间: 2015-5-1 17:46:12
阿海 发表于 2015-5-1 15:36
等将来能卖一个房就能把１０个房子贷款还清了才考虑抛
高手，必须hold两个cycle 以上才卖
作者: coldblood 时间: 2015-5-1 17:56:03
edwardyd 发表于 2015-5-1 16:46
高手，必须hold两个cycle 以上才卖
14年吗？ ？？？？？
作者: aniceguy 时间: 2015-5-1 17:58:25
出租房，即使在刚买的时候没有现金流，过几年就会有的了。因为贷款在还，而更主要的是租金在涨。
什么时候卖，就看各人的情况了，需要用钱就卖，不想打理了就卖，当然可能大多数人还是退休的时候，甚至更晚才卖。
十年前，我当时公司的部门经理退休。把十几个出租房卖了，然后买了个办公楼。商业地产不太需要打理。
另外，即使是保留住宅出租房，退休的时候，也可以交给中介管理的，那时也不用在乎那个管理费了。
作者: 0222999999 时间: 2015-5-1 18:06:44
aniceguy 发表于 2015-5-1 16:58
出租房，即使在刚买的时候没有现金流，过几年就会有的了。因为贷款在还，而更主要的是租金在涨。
什么时候 ...
租金涨得好慢啊......
我以前管理物业, 觉得很烦. 本来工作就忙, 买房子是为了更好生活的, 结果整天被些鸡毛蒜皮的事情闹心. 找管理公司,人家也不能替你做所有的事情.
现在我买,都是以自用出发. 自住+holiday+公司。剩下的，才去考虑别的机会。
作者: aniceguy 时间: 2015-5-1 19:15:50
0222999999 发表于 2015-5-1 17:06
租金涨得好慢啊......
我以前管理物业, 觉得很烦. 本来工作就忙, 买房子是为了更好生活的, 结果整天被些 ...
租金当然没有房价涨得快，不过也不算太慢了。我02年出租一个房子，现在房价是原来的3倍多，租金是2倍多点。
作者: jy00144555 时间: 2015-5-1 19:39:52
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作者: jy00144555 时间: 2015-5-1 19:41:34
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
作者: NewLynnHse 时间: 2015-5-1 20:02:30
不杀会生蛋的鹅
作者: Lease 时间: 2015-5-1 20:04:05
jy00144555 发表于 2015-5-1 18:39
他说的是公寓，能倒赚租金还可以增值，我了解他，你不了解而已，呵呵
不仅仅是公寓, home & income在2010，2011年买入的都可以达到7%以上的租金回报率。更不用说上一个cycle所投资的房产(全是house), 现在都是两位数的回报率。
作者: 0222999999 时间: 2015-5-1 22:50:56
本帖最后由 0222999999 于 2015-5-3 20:05 编辑
jy00144555 发表于 2015-5-1 18:39
他说的是公寓，能倒赚租金还可以增值，我了解他，你不了解而已，呵呵
公寓我也买过两套，租金收入是不错，
我自己算过，如果把公寓的房租收入+升值，对比house的房租+升值，还是house更强些。
对别人的投资我不评价啦。我也相信大多人都会比我投资得更好。我一直说我自己是个业余的散户。本身也不喜欢钻研房子。
作者: Lease 时间: 2015-5-1 23:24:39
本帖最后由 Lease 于 2015-5-1 22:26 编辑
0222999999 发表于 2015-5-1 21:50
公寓我也买过两套，租金收入是不错，但总觉得升值太慢。
升值块的还是有土地的house.
从你所描述的来看，其实你的问题是买进后把持不住，很快就卖了。这种一般只能赚点小钱。赚得多的是长期buy and hold. 即至少hold一个完整周期（7-10年）。你说你在2005年也买过residential property. 如果持有到现在，那不仅价值翻倍，租金回报率也是两位数了。这样的投资不会给你增加负担，不会降低你的生活水平，反而使你的living standard 得到提升。
作者: 0222999999 时间: 2015-5-2 00:02:35
本帖最后由 0222999999 于 2015-5-3 20:06 编辑
Lease 发表于 2015-5-1 22:24
从你所描述的来看，其实你的问题是买进后把持不住，很快就卖了。这种一般只能赚点小钱。赚得多的是长期bu ...
受教了。
我一直的做法是，买，卖，买。
其实，我也是拿着这卖房子的钱后，才有了这个想法。
如果我把这个钱又投进去了，等于还是没有赚到钱。到底什么时候才应该抛售减持呢？
所以才有了这个帖子。。。。。。
说你的方法可能更好是真心的，因为我的方法最大的缺点就是在一直加码。所以那么多年，我也没舍得换过好车。
如果不加码而是像你这样逐年收割果实呢？我相信真的是可以提高生活水平的。
作者: Lease 时间: 2015-5-2 00:17:39
0222999999 发表于 2015-5-1 23:02
受教了。
我一直的做法是，买，卖，买。拿商铺为例，05年的时候在flatbush买了个24万的商铺，后来卖掉08 ...
你这种做法有一个潜在的Risk. 那就是Tax. 你的买-卖-买-卖形成了一个regular pattern. 我非常确信你卖房所得是要交税的。
作者: 0222999999 时间: 2015-5-2 00:25:28
本帖最后由 0222999999 于 2015-5-3 20:07 编辑
Lease 发表于 2015-5-1 23:17
你这种做法有一个潜在的Risk. 那就是Tax. 你的买-卖-买-卖形成了一个regular pattern. 我非常确信你卖房 ...
没交过哦。。。
作者: Lease 时间: 2015-5-2 00:35:39
0222999999 发表于 2015-5-1 23:25
没交过哦。。。
没有那么频繁啦。05年到15年，10年，商业物业总共就买卖了3次。再加上，有的物业是我的名 ...
这跟你通过什么结构买卖没关系，关键是在相对较短的时间内买卖都获益。给人的直觉是你买房的purpose is for disposal for profit. 建议你找个专业会计好好咨询一下，免得惹上麻烦。
作者: edwardyd 时间: 2015-5-2 00:35:48
0222999999 发表于 2015-5-1 23:02
受教了。
我一直的做法是，买，卖，买。拿商铺为例，05年的时候在flatbush买了个24万的商铺，后来卖掉08 ...
看来朋友这个商铺是带来超额利润，在哪啊？可以交流一下心得吗？谢谢。
不加码不行啊，毕竟你把钱放银行跑不过通胀，而且万一银行倒闭，你就－－－－－－－
作者: 0222999999 时间: 2015-5-2 00:48:17
本帖最后由 0222999999 于 2015-5-3 20:08 编辑
edwardyd 发表于 2015-5-1 23:35
看来朋友这个商铺是带来超额利润，在哪啊？可以交流一下心得吗？谢谢。
不加码不行啊，毕竟你把钱放银行 ...
地区我上面都写了。具体地址如果真要知道，就私信吧。
作者: 0222999999 时间: 2015-5-2 00:52:35
Lease 发表于 2015-5-1 23:35
这跟你通过什么结构买卖没关系，关键是在相对较短的时间内买卖都获益。给人的直觉是你买房的purpose is f ...
谢谢指点，没有问题，这些功课会做足的。
不要生气，但你发现我们两个人的区别了没有？
您一直试图展示你的投资多么成功，别人有这个缺点，那个风险，说话有点儿以成功者的身份高高在上。
而我，一直在试图学习你成功的地方，听取建议，看看你有哪些是自己可学习的，哪些意见自己可吸取的 :-）
作者: edwardyd 时间: 2015-5-2 00:53:54
0222999999 发表于 2015-5-1 23:48
地区我上面都写了。具体地址如果真要知道，就私信吧。
搞商铺，还是要有技巧的，从选址，到帮他升值，都 ...
你这个一般人学不了，干不来。偏门。该你发财 
求私信175万地址，
作者: Lease 时间: 2015-5-2 00:58:10
0222999999 发表于 2015-5-1 23:52
谢谢指点，没有问题，这些功课会做足的。
不要生气，但你发现我们两个人的区别了没有？
哈哈，无所谓啦，我其实是善意的提醒。祝你一切顺利。
作者: 0222999999 时间: 2015-5-2 01:11:01
本帖最后由 0222999999 于 2015-5-3 20:09 编辑
edwardyd 发表于 2015-5-1 23:53
你这个一般人学不了，干不来。偏门。该你发财
求私信175万地址，
消息已发 :-)
作者: 0222999999 时间: 2015-5-2 01:16:23
本帖最后由 0222999999 于 2015-5-2 10:47 编辑
Lease 发表于 2015-5-1 23:58
哈哈，无所谓啦，我其实是善意的提醒。祝你一切顺利。
谢谢，我也在一直很虚心地聆听，借鉴。
有可能我下面的投资，真的不会再加码了。学你，搞个长线，轻轻松松。
以前总觉得一个物业，应该把最好赚的那部分赚到 ---- 比如改建
，分割，招商 等等。等这些东西做完了，就没有大幅度升值的潜力了，就可以抛了。
你的做法的确是另外一种境界。如你所说，物质多少才是够？ 这种境界，我还需要点儿时间慢慢参悟。
作者: ronaldlu 时间: 2015-5-2 01:49:26
投资不可以emotion，爱上某间屋或某个区，瞧不起毛岛区。投资只是数字游戏，只要没出血(100%贷款,租金cover支出),拥有一屋或千屋没有太大的区别,也就人说的 other people's money. 因为你流血,所以你想卖.你买房子的时候就要考虑到你能否把流血变为给你供血。
作者: edwardyd 时间: 2015-5-2 02:00:18
0222999999 发表于 2015-5-2 00:11
174不是175.
消息已发 :-)
如楼主太多高手在奥克兰，加上人口一路增长，加上中国印度2个人口输出大国提供子弹，奥克兰的房价跌是~~~~~
作者: jinxin56 时间: 2015-5-2 03:16:02
投资房什么时候抛售看个人眼光
作者: love_3_month 时间: 2015-5-2 07:52:16
商业房转手卖应该要交税吧，个人感觉，请会计分析。。。
作者: FM811 时间: 2015-5-2 08:10:44
Lease 发表于 2015-5-1 15:57
就我的人生财务规划而言， 我需要买的投资房已经买够， 无需再买了。由于所有投资房都是positive cash fl ...
“当你有一个亿之后， 你想干些什么呢？周游世界吗？ 我周游完世界， 发现还是新西兰最好。”lease哥说得真好，但绝大多数人今生是不可能有一个亿，所以还是不用等有1亿后再干你想干的事吧，投资是一辈子的事，但投资的目的不是数钞票哦。
作者: gwu 时间: 2015-5-2 08:35:26
守才奴永远都不会满足。。在新西兰这个地方有分好工作和几个房就够了。。享受生活最重要
作者: 0222999999 时间: 2015-5-2 09:21:48
love_3_month 发表于 2015-5-2 06:52
商业房转手卖应该要交税吧，个人感觉，请会计分析。。。
理论上是这样，不管民宅/商业，只要以买卖为目的，都是要交税的。但也有许多方法避税。这个话题太敏感，我还是不多说的好。
作者: 0222999999 时间: 2015-5-2 09:33:59
edwardyd 发表于 2015-5-2 01:00
如楼主太多高手在奥克兰，加上人口一路增长，加上中国印度2个人口输出大国提供子弹，奥克兰的房价跌是~~~ ...
我绝对不是高手，只是业余的散户。
但，我对房市还真的有些信心不足。
首先，新西兰人口增长的速度是低于房子数量增长速度的。现在的价格相对收入，也的确太高。
政府也还有许多可以限制房价的大招没有放出。所以，总觉得潜在危险不少。
当然，跌我也是不认同的。但觉得涨幅肯定会减缓。
我个人比较谨慎，想法也比较保守。
但我觉得商业物业以及好的lifestyle相对住宅，涨价相对迟缓了些，今后希望更大。我也是上个月刚买了个近邻市区的lifestyle。
一家片面之言，朋友不要当真。。。 呵呵。
作者: 0222999999 时间: 2015-5-2 09:40:27
本帖最后由 0222999999 于 2015-5-2 10:46 编辑
FM811 发表于 2015-5-2 07:10
“当你有一个亿之后， 你想干些什么呢？周游世界吗？ 我周游完世界， 发现还是新西兰最好。”lease哥说得 ...
所以我一直是业余的散户。
改干什么还是干什么，我精力的95%还是在自己的本职工作上，5%才去想想投资的事情。
原本，投资的目的也只是为了把辛辛苦苦赚的钱保值一起，应对通胀。
至于多少钱是个够？我觉得这个是无底的。你有了100万，就希望有200万，有了200万，就希望500万，然后100万，然后1个亿，甚至更高。人性如此。能够知足的，已是另外一个境界。
所以，才会有了这么个问题。什么时候才够？才可以开始抛自己的投资物业？
发这个帖子，其实也就是看看大家在这个问题上的想法。我现在想的是希望45岁左右吧，到时就留两个mortgage free的物业，别的都卖掉。
45岁，说起来也很快了。只怕到时候还是收不住。。。 境界啊，没到那个境界。。。 希望到时候会想明白想通
作者: love_3_month 时间: 2015-5-2 10:15:46
0222999999 发表于 2015-5-1 23:25
没交过哦。。。
没有那么频繁啦。05年到15年，10年，商业物业总共就买卖了3次。再加上，有的物业是我的名 ...
没成本的卖掉，那就算是利润啦。。。。哈哈开玩笑
作者: 孤单的人 时间: 2015-5-2 10:16:38
楼主已经形成trading pattern ,这么高调小心为妙。商业地产和住宅地产的做法完全不一样，住宅都是buy n hold ，商业都是超旺铺。但是也要hold
作者: 0222999999 时间: 2015-5-2 11:41:13
love_3_month 发表于 2015-5-2 09:15
没成本的卖掉，那就算是利润啦。。。。哈哈开玩笑
那我可以去跳楼了，呵呵 :-)
其实，我是觉得新西兰是应该抓紧资产增值税的，不然不大公平。现在太多方法避这个税了，从来没有听说谁，包括许多小开发商，交这个税的。
比如，小开发商，开发了以后卖，赚了钱肯定要交税。所以，就开发了以后先自己住，或出租，过几年再卖。。。
作者: Lease 时间: 2015-5-2 12:38:59
孤单的人 发表于 2015-5-2 09:16
楼主已经形成trading pattern ,这么高调小心为妙。商业地产和住宅地产的做法完全不一样，住宅都是buy n hol ...
其实我昨天已经就这个问题善意的提醒过LZ， 却被他解读为“您一直试图展示你的投资多么成功，别人有这个缺点，那个风险，说话有点儿以成功者的身份高高在上。”
我真是彻底无语。
作者: Lease 时间: 2015-5-2 12:50:47
虽然我不是税务专家， 但这十几年来不断有人想拉我入伙搞开发，集体炒房等事情。所以我对新西兰关于房地产的税法进行过彻底的研究， 自信在这方面还是有点发言权的。
看看LZ所说的话吧。
1.“ 我一直的做法是，买，卖，买。”
2. “一个物业，应该把最好赚的那部分赚到 ---- 比如改建，分割，招商 等等。等这些东西做完了，就没有大幅度升值的潜力了，就可以抛了。”
3. 05年到15年，10年，商业物业总共就买卖了3次。再加上，有的物业是我的名义买，有的trust 名义买，有的我老婆名义买。。。
第一点说明： The intention of purchasing property is for the purpose of disposal for profit. 你这样买房无论你hold多少年， 最后卖掉都要交税。
第二点，证明你在具体实施你的第一点，即经过工作之后，确保这个物业有利可图时， 你就出售了。
第三点， 你为了掩人耳目，用不同人的名字或entity来进行房产交易，典型的逃税伎俩。
最后提醒一点， LZ的签名让IRD很容易追踪到你是谁。
作者: 0222999999 时间: 2015-5-2 14:28:24
Lease 发表于 2015-5-2 11:50
虽然我不是税务专家， 但这十几年来不断有人想拉我入伙搞开发，集体炒房等事情。所以我对新西兰关于房地产 ...
这就没法好好说话了，毕福剑大爷的前车之鉴啊 ~~
1） 我一直买卖买，都是机缘巧合而已。买的时候，都是想着自用一辈子的，没有以出售获利为目的。可惜，总有被迫要挥泪出售的时候。
2）“一个物业，应该把最好赚的那部分赚到 ”， 我说的是“应该”，没有说自己有这么做。
3）所有投资，有的是我投资，有的是我父母投资，有的是合伙投资等等。每个投资个体，过去20年里买卖也不超过2次，就看IRD想查哪个个体了。
4）物业是升值了，其实也并没有挣钱，因为那么多年的开销甚多。起码从账面上看，还是亏损的。我有会计每年帮我认真做账报账，这个如果IRD真的要查，也都有据可查。
5）毛主席是新中国的红太阳，是人民的大救星。
作者: Lease 时间: 2015-5-2 14:41:55
0222999999 发表于 2015-5-2 13:28
这就没法好好说话了，毕福剑大爷的前车之鉴啊 ~~
1） 我一直买卖买，都是机缘巧合而已。买的时候，都是想 ...
哈哈， 兄弟，不要太激动，我一直是出于善意才跟你这么说的。我相信我在这方面比你懂得多得多。还是劝你把帖子删了吧， 我真的是为你好。
作者: 0222999999 时间: 2015-5-2 14:42:21
Lease 发表于 2015-5-2 11:38
其实我昨天已经就这个问题善意的提醒过LZ， 却被他解读为“您一直试图展示你的投资多么成功，别人有这个 ...
谢谢你在税务问题上的善意提醒。我之所以有另外的感觉，不是因为在税务问题上的提醒，是因为之前那段“从你所描述的来看，其实你的问题是买进后把持不住，很快就卖了。这种一般只能赚点小钱。赚得多的是长期buy and hold. 即至少hold一个完整周期（7-10年）。”
为什么别人不长期持有就是“把持不住”而不是有更明智的投资方向呢？ 据我所知道的，身边房产发财的朋友，没有一个是长期持有的。而都是短平快，买、分割/改建/增值、卖。他们赚的真的都不是小钱。当然，都是别人的故事，与我无关。
我之所以把持不住抖露出些个人浅薄的交易历史，也主要是对您的这句话不服气。
这是我错了，忘记了毕福剑大爷的故事，任何时候，都不要乱说话。
税务的建议很好，所有人都在很小心。但新西兰在这方面的税务系统的确有漏洞。游戏规则如此，游戏的玩家就应该善于利用这种规则。打球允许有假动作，用了假动作就不属于“不诚实”的欺骗，而是一种技巧。
作者: 0222999999 时间: 2015-5-2 14:50:14
Lease 发表于 2015-5-2 13:41
哈哈， 兄弟，不要太激动，我一直是出于善意才跟你这么说的。我相信我在这方面比你懂得多得多。还是劝你 ...
谢谢好意。
其实，我也看的出来，您真的是想帮助人，作为一个成功者，过来人的身份，给后生一点儿指点。看的出来，您是个好人，是个热心人。这是真心话，绝对没有调侃的意思！
可我一直相信的是，山外有山，人外有人。我从来不敢对别人的投资发表任何评论，哪怕之前有人说不买房的是loser我也不敢认同。因为你真的不知道，别人的水有多深，功力有多深厚。
sky上面藏龙卧虎，我通常只敢以谦卑之心聆听。我会发表我的意见，但从不敢批评甚至点评别人的任何投资理念，哪怕那种理念听起来有多不靠谱，我宁愿相信，只是因为自己功力未到，不能领悟那种听起来不靠谱的方法罢了。
帖子倒不用删。我的确是每年报税的。我的会计也是很用心地帮我做账。我真的不怕税务局查。
作者: Lease 时间: 2015-5-2 14:59:01
0222999999 发表于 2015-5-2 13:50
谢谢好意。
其实，我也看的出来，您真的是想帮助人，作为一个成功者，过来人的身份，给后生一点儿指点。 ...
呵呵， 我身边不少炒房的人在没被IRD查之前都说不怕被查， 可一旦被查， 那种狼狈不堪的样子真的令人又同情又可恨；同情的是几年， 甚至10来年炒房所得一下子就没了， 还欠税局一身债， 可恨的是事先早已提醒过他们， 就是贪婪的听不进去。
你就好自为之吧， 就此打住， 此贴不再回复。
作者: nzakl02 时间: 2015-5-2 15:04:40
每年报账跟最后利润交不交税没有直接关系，要看最初目的是什么，而这个目的不是凭自己说的，要靠
客观事实证明，你的操作从你描述的确实有点pattern了，当然很多细节你自己才知道。trust也不是万能的，不然谁还交税。那些短炒发大财的，很多没认真交税吧，有人已经被查了，有人现在没被查，不代表以后也不被查，不用羡慕。
作者: 0222999999 时间: 2015-5-2 15:12:17
Lease 发表于 2015-5-2 13:59
呵呵， 我身边不少炒房的人在没被IRD查之前都说不怕被查， 可一旦被查， 那种狼狈不堪的样子真的令人又同 ...
我也见过。最惨的是，欠供货钱，可以宣布破产，欠IRD是不可以破产一走了之的。这个叫做惨。。。
所以非常小心。这也是为什么我宁可把物业越换越大，也不是越换越多。假设，管4个500万的物业，比管40个50万的房子好。更好管，也可以减少交易频率。个人想法，未必正确。
还是谢谢提醒。
作者: gwu 时间: 2015-5-2 15:15:17
快点把人头改改删帖吧。你现在可能已经给IRD 盯上了。
作者: love_3_month 时间: 2015-5-2 15:22:16
你有的地方说的不清楚，我的大概理解是
先买了20几万的，涨上去了，卖了，加点钱卖了40几万的，涨上去了，加了钱买了100多万的，现在100多万的差不多170多万了，这比永远持有20万的那套强多了了。大概是这个意思吧
我同意，但我说的不卖，是说20万买进，涨上去了，评估一下，贷款买40几万的，不卖第一个。40几万的涨上去了，再贷款，买下一个，不过可能买不起100多万的，但也能再买一个几十万的不是吗，假设50万的。。。
如果这样，持有三栋，假设买入分别是20/40/50，现价40/70/80，也当然同时贷款也多，但不觉得就比一栋170万估计无贷款的差，而且没有炒作的嫌疑，很安全啊。。。
你的问题几时抛，是假设买入是想投机，外加无贷款或者少贷款吧。。。。。
作者: Hondan 时间: 2015-5-2 15:34:46
LZ非常搞笑， 一直说自己非常小心。
你小心得把自己房产交易记录都说出来了， 你小心得让人一眼就知道在哪里可以抓住你。
作者: 一曰方茗 时间: 2015-5-2 16:48:44
lease兄说的很对 我之前看见你这个贴就想提醒你但怕被别人说我不懂装懂 你看阿海的回复里特意加了“考虑”2字，这样至少显示没有“firm intention to sell”
作者: 0222999999 时间: 2015-5-2 17:47:36
本帖最后由 0222999999 于 2015-5-2 16:50 编辑
Hondan 发表于 2015-5-2 14:34
LZ非常搞笑， 一直说自己非常小心。
你小心得把自己房产交易记录都说出来了， 你小心得让人一眼就知道在哪 ...
欢迎税务局来查。呵呵。
小心，不是干违法的事情不被人抓到，而是根本就不干违法的事情。
所谓小心，是说那么多年一直做账小心谨慎，不敢造假。而不是小心地东躲西藏，不被人发现。
再说，买卖个房子那么大动静，光GST return就是一笔大数目，税务局不可能不知道的。
这个东西，都不要心怀侥幸。一辈子呢，税务局今天不查，明天有可能查，明年不查，5年后也有可能查。
最好的做法，就是依法办事，诚实报账。至于如何合法避税，那是会计的责任。
我每年缴的税也不少，今年的还没有算出来，去年反正加在一起，怎么也交了20多万了。就这，前两天会计还写信跟我说还要额外补交18000的 income tax.
该交的税交，这没什么可说的。我一直觉得，能缴税是福气，说明在挣钱。既然挣了钱，为什么不交税？如果哪天要领福利了，那恐怕才是可悲。
作者: 0222999999 时间: 2015-5-2 18:06:26
love_3_month 发表于 2015-5-2 14:22
你有的地方说的不清楚，我的大概理解是
先买了20几万的，涨上去了，卖了，加点钱卖了40几万的，涨上去了， ...
分析得很对。
你说的方法当然很好。但我更多是从税务，或者今后可能的税务角度考虑。
我一直认为，持有4个500万的物业，比持有40个50万的物业好。持有超过若干个物业，就会被定义为投资客。所以，物业太多可能会有额外税务上的负担。
买一个卖一个并不算“炒”，无非是为了自己的需求而升级而已。就像汽车，卖一部买一部，怎么都不算是car dealer。 如果拿着20多部车在手上，就不好说是自用了 ---- 这是我个人的理解哦，如果不对还请指教。
还有就是我这个有惰性。一旦mortgage free了，可能就不想再储蓄了而是乱花钱了。我还是觉得最好的储蓄是房子，尤其是商业物业，只允许贷款15年，每个月还款量很大。不断滚雪球，就当是逼着自己储蓄了。呵呵。
作者: Hondan 时间: 2015-5-2 19:11:29
"买卖个房子那么大动静，光GST return就是一笔大数目，税务局不可能不知道的。"
你真的确定你的房产交易没有交税吗？你是否全交给会计， 然后会计让你怎么交你就怎么交？
至少从你上面这句话来看，其实你是已经交了税了， 因为如果你卖房交GST的话，那么就必然要交income tax, 这两个税是相辅相成的。 不可能交了GST而不交income tax。
作者: 孤单的人 时间: 2015-5-2 20:00:51
0222999999 发表于 2015-5-2 16:47
欢迎税务局来查。呵呵。
小心，不是干违法的事情不被人抓到，而是根本就不干违法的事情。
所谓小心，是说 ...
怎么语无伦次了 ，建议lz 封贴了， 你这个标题很有问题，真正懂如何投资房地产的都没出来说话（而且很容易回答你的问题），大家是行家的 知道我这句话，也不说明白了。
作者: love_3_month 时间: 2015-5-2 20:02:30
0222999999 发表于 2015-5-2 17:06
分析得很对。
你说的方法当然很好。但我更多是从税务，或者今后可能的税务角度考虑。
说错了，你拥有100个，只要不卖，就不算炒作。你就买卖了一个，但只要证明是为了卖而买的，就是炒作。
你之前的描述，都是炒作
invest vs speculate 你估计没好好看税务局的解释，都是会计那里的二道消息。。。
作者: 孤单的人 时间: 2015-5-2 20:45:11
love_3_month 发表于 2015-5-2 19:02
说错了，你拥有100个，只要不卖，就不算炒作。你就买卖了一个，但只要证明是为了卖而买的，就是炒作。
...
别说太明白了 。。。。
再说下去奥克兰房价又要涨一个高点了 。。
哈哈
作者: 0222999999 时间: 2015-5-2 21:10:35
孤单的人 发表于 2015-5-2 19:00
怎么语无伦次了 ，建议lz 封贴了， 你这个标题很有问题，真正懂如何投资房地产的都没出来说话（而且很容 ...
我是不懂才问同学们意见的。如果在行家眼中看来语无伦次，也是知识有限所致。
一再说了，我就是个业余的散户。说不上投资，充其量就是为了保值或自用。
可保值或自用总要有个期限吧，不好拿捏什么时候放。
以前一洋人同事，人家很有意思，退休了，把房子卖了，贷款买了个B&B。贷款也没打算还清，就借着。他说他百年后剩下的都给教会。
这个标题的确有问题，因为每个人的想法都不一样，别人的答案未必是自己的答案。
作者: 0222999999 时间: 2015-5-2 21:15:21
Hondan 发表于 2015-5-2 18:11
"买卖个房子那么大动静，光GST return就是一笔大数目，税务局不可能不知道的。"
你真的确定你的房产交易没 ...
税务我不懂，基本都听会计的。人家整个statement拿走，然后通知我什么时候付多少钱。如此而已。
作者: 0222999999 时间: 2015-5-2 21:20:17
love_3_month 发表于 2015-5-2 19:02
说错了，你拥有100个，只要不卖，就不算炒作。你就买卖了一个，但只要证明是为了卖而买的，就是炒作。
...
说实话，每一套房子，包括我十几年前买的第一套房子，在买的时候都想着要待一辈子。相信绝大多数人也都是这样。可惜，总是会有这样那样的原因，让你不得不卖，不得不搬。
你说的我记着了。会自己去补补课。可我听说拥有房产超过多少套的就算投资者，这个又是怎么回事?
作者: 孤单的人 时间: 2015-5-2 21:24:33
0222999999 发表于 2015-5-2 20:10
我是不懂才问同学们意见的。如果在行家眼中看来语无伦次，也是知识有限所致。
一再说了，我就是个业余的 ...
赶紧删帖，在税务上你的操作已经出现问题了，你的会计该换了，在投资的操作上出现了原则的错误，投资房地产一定是buy n hold ，李嘉诚也是做房地产起家的 ，头20年的 积累他没有卖他任何的 物业，一直buy n hold ，直到他找到新项目的时候他才把部分低回报率的 物业转售，换成更高回报率的项目，那叫做调整资产结构。没有以买卖赚差价短期交易为目的。他都是买了产业然后出租。无论商业的地产或者住宅，都是炒高-套钱-再投资-等升值-一直循环。
作者: Hondan 时间: 2015-5-2 21:26:25
0222999999 发表于 2015-5-2 20:15
税务我不懂，基本都听会计的。人家整个statement拿走，然后通知我什么时候付多少钱。如此而已。 ...
看来你真的是不懂。
我已经明白了， 你交的GST并非是你卖房的GST， 而是你商铺租金的GST。 你那170万的商铺， 一年租金也有十几万，商铺所有的outgoing都是租客支付， 所以也没有什么成本可以claim GST。 因此你每年要交大概2万左右的GST（在商铺租金方面）。
买卖房产所得你肯定没有交税， 因为要交的话， 那可是一大笔税，这么多钱要出去你一个做生意的不可能不知道。所以你炒房肯定没交税。
作者: Hondan 时间: 2015-5-2 21:33:52
你连什么是房产投资者， 什么是房产投机者， 这种基本的问题都没有搞清楚， 你凭什么说你买卖的这些房不交税是合理的避税呢？
作者: Dodgy 时间: 2015-5-2 21:41:38
房屋买卖, 居然论出个哲学问题!
作者: 0222999999 时间: 2015-5-2 21:44:02
孤单的人 发表于 2015-5-2 20:24
赶紧删帖，在税务上你的操作已经出现问题了，你的会计该换了，在投资的操作上出现了原则的错误，投资房地 ...
大家谁都不知道别人背后的故事，不要太早下结论。
税务上我坚信没有问题。之前的会计癌症去世了，现在的会计行也用了快10年了，不觉得他们差。
按说，我是没有义务来解释些什么的，因为跟这个帖子的初衷背离了。但，为了避免误会，我还是说说吧。
每一个物业，在买的时候其实都想着一辈子的。卖也是不得已而为之。
举个例子，12 Gore Street，就是我所说的43万买最后65万卖掉的。为什么卖呢？绝对不是那点儿差价，而是那个地方不再适合我的生意的发展。我所有自用的商业物业买卖基本都是基于这个原因，都是为了我的生意服务。我说过，我95%的精力在生意上，物业升跌也只是卖得贵卖得贵，买得便宜卖得便宜，高低都没有什么感觉。得之不喜，失之不悲。充其量，就是个零存整取，用来保值和储蓄的手段。
讲到低，还是自己钱不够。如果真的资金够，为什么要卖了套现呢？
但也还是那句话，我认识的许多在房产上赚大钱的还真的都是买 -- 分割/升值/开发 -- 卖。一个朋友前段时间刚在city开发了个公寓，人家也并没有hold.
你们都是高手，不好说谁比谁强了。
作者: 0222999999 时间: 2015-5-2 21:44:29
孤单的人 发表于 2015-5-2 20:24
赶紧删帖，在税务上你的操作已经出现问题了，你的会计该换了，在投资的操作上出现了原则的错误，投资房地 ...
大家谁都不知道别人背后的故事，不要太早下结论。
税务上我坚信没有问题。之前的会计癌症去世了，现在的会计行也用了快10年了，不觉得他们差。
按说，我是没有义务来解释些什么的，因为跟这个帖子的初衷背离了。但，为了避免误会，我还是说说吧。
每一个物业，在买的时候其实都想着一辈子的。卖也是不得已而为之。
举个例子，12 Gore Street，就是我所说的43万买最后65万卖掉的。为什么卖呢？绝对不是那点儿差价，而是那个地方不再适合我的生意的发展。我所有自用的商业物业买卖基本都是基于这个原因，都是为了我的生意服务。我说过，我95%的精力在生意上，物业升跌也只是卖得贵卖得贵，买得便宜卖得便宜，高低都没有什么感觉。得之不喜，失之不悲。充其量，就是个零存整取，用来保值和储蓄的手段。
讲到低，还是自己钱不够。如果真的资金够，为什么要卖了套现呢？
但也还是那句话，我认识的许多在房产上赚大钱的还真的都是买 -- 分割/升值/开发 -- 卖。一个朋友前段时间刚在city开发了个公寓，人家也并没有hold.
你们都是高手，不好说谁比谁强了。
作者: 0222999999 时间: 2015-5-2 21:46:12
Hondan 发表于 2015-5-2 20:26
看来你真的是不懂。
我已经明白了， 你交的GST并非是你卖房的GST， 而是你商铺租金的GST。 你那170万的 ...
你还真的猜错了，但我也不说了就此打住。呵呵。
另外i，我没有炒房，也没有兴趣炒房。
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