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标题: 同学们觉得奥市的房产市场还能疯狂多久？ [打印本页]

作者: 0222999999 时间: 2015-4-28 19:39:30 标题: 同学们觉得奥市的房产市场还能疯狂多久？

在房产市场上，我只是个业余的散户。除了自住的以外，充其量就是为了应付通货膨胀而做的保值投资。

上个星期，刚刚卖了一个商业物业，买了一个自用的lifestyle（做holiday house, 周末度假用)。还有些钱，想再买个投资物业。但，看了一圈后，实在有些下不了手。

lifestyle毕竟是自用，所以不太去考虑升值贬值的问题。我一直相信，卖得贵就买得贵，买得便宜一般也卖得便宜。自用的物业，喜欢就好。

可投资物业就不一样了。不得不好好琢磨。来了新西兰15年，一直都对房市比较有信心。这次是第一次感到房子让人没有信心下手。

想在这里看看同学们的想法，这房市还能疯狂多久？

觉得政府调控的手段会有很多。比如，像澳洲那样的海外限购。经济减缓。提高首付比例。提高利率。增加土地供应。等等。应该说，导致房价跌的潜在因素还是有很多的。相比租金收益，与本地的工资收入水平，总觉得这房价太高了。

不知道同学们怎么看?

作者: 1111 时间: 2015-4-28 19:49:54

朋友能否问问你投的商业物业是自用还是投资？是哪种类型的商业物业？例如仓库或者店铺之类的，如果是投资，投资回报率是多少？谢谢

作者: 0222999999 时间: 2015-4-28 19:56:26

1111 发表于 2015-4-28 19:49
朋友能否问问你投的商业物业是自用还是投资？是哪种类型的商业物业？例如仓库或者店铺之类的，如果是投资， ...

商业物业我玩过些。基本都会部分或全部自用。并且都有不错的回报。首先，租金回报大概都有8-9%。其次，升值空间也不错。比如，以前city的一个商铺42万买，3年后65万买；现在这个属于warehouse store 2年半前125万买，后174万卖。还有，停车位也不错，什么都不用管，也很保值。当然，也有不赚钱的。以前买过两个上居下铺的物业，都没有赚到钱。还有就是，如果自用，当然没什么风险，如果出租，我也碰到过收不回租金的。

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2015-4-28 19:56:29

政府会调控么,看起来不会.

作者: 留下足迹 时间: 2015-4-28 19:58:31

天晓得捏。。。

作者: 0222999999 时间: 2015-4-28 20:00:25

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2015-4-28 19:56
政府会调控么,看起来不会.

就怕大选的时候，民意倒逼。一旦房价变成了个社会问题，就不得不采取行动。当然，地产商有巨大利益，估计会进行游说。选举毕竟是要花银子的。

但，的确现在相比我们的邻居澳洲，我们这里控制房价的什么招数都还没用呢。不知道什么时候政府会用。。。

作者: maomao968 时间: 2015-4-28 20:00:44

楼上的签名很有意味，我觉得应该回答了你的问题

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2015-4-28 20:08:16

0222999999 发表于 2015-4-28 20:00
就怕大选的时候，民意倒逼。一旦房价变成了个社会问题，就不得不采取行动。当然，地产商有巨大利益，估计 ...

民意上次大选已经看出来了,大部分人并不希望政府调控.
房价涨了,那些老头老太可高兴了.
房价可能不会涨那么快,应该会维持在这个水平.

作者: 南区Harveys 时间: 2015-4-28 20:11:00

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: NewLynnHse 时间: 2015-4-28 20:27:45

这个政府不好随便插手，而且以这里政府的智商来说，真的不能插手，很容易搞砸的。

作者: vijay 时间: 2015-4-28 20:33:59

钥匙先生不是说了吗？

作者: goodyears 时间: 2015-4-28 21:12:03

工党上次大选猛打资本所得税牌结果惹怒选民中既得利益群体，现在党魁都不敢再妄言。国家党，不说你也知道了。

作者: Yanc 时间: 2015-4-28 21:24:49

本帖最后由 Yanc 于 2015-4-28 21:28 编辑

估计还要继续维持一两年...

作者: 0222999999 时间: 2015-4-28 21:29:07

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2015-4-28 20:08
民意上次大选已经看出来了,大部分人并不希望政府调控.
房价涨了,那些老头老太可高兴了.
房价可能不会涨 ...

房价每年3%的涨幅很正常，香蕉每年还涨价呢，这也是正常通货膨胀的范围。
就是想知道这个”疯狂“还能疯到什么时候?

谁手上有数据，看看房屋有多少是贷款的？
如果贷款额度大，那潜在的冲击恐怕就又多了一层。

作者: nz大猫 时间: 2015-4-28 21:33:44

0222999999 发表于 2015-4-28 21:29
房价每年3%的涨幅很正常，香蕉每年还涨价呢，这也是正常通货膨胀的范围。
就是想知道这个”疯狂“还能疯 ...

看看过去20-30年的房价走势, 根据上涨周期大概推算这一波比较厉害的上涨会持续到2017年左右,然后进入一个3-5年调整期. 只是个人根据历史走势的推测。

作者: 校草 时间: 2015-4-28 21:44:20

房地产如同股市，打开日线，处处都是交易和买卖机会，但是放眼年线，你会发现其实你要做的就是BUY AND HOLD。这句话同样适用NZ。而且要把奥克兰打造成真正的国际大都市，那政府的眼光肯定是把奥克兰放在国际的舞台上，以吸引全球的富豪，名人，来游玩，来置业。所以奥克兰不是新西兰的，是全球的。以这个思路，你说奥克兰的房市会怎么样呢？

作者: 马超 时间: 2015-4-28 22:06:10

flatbush这区发展潜力不错

作者: coldblood 时间: 2015-4-28 22:51:39

nz大猫发表于 2015-4-28 21:33
看看过去20-30年的房价走势, 根据上涨周期大概推算这一波比较厉害的上涨会持续到2017年左右,然后进入一个 ...

有道理，支持观点

作者: gwu 时间: 2015-4-28 23:08:54

马超发表于 2015-4-28 22:06
flatbush这区发展潜力不错

有眼光。。。。。。。

作者: 0222999999 时间: 2015-4-28 23:28:19

校草发表于 2015-4-28 21:44
房地产如同股市，打开日线，处处都是交易和买卖机会，但是放眼年线，你会发现其实你要做的就是BUY AND HOLD ...

有道理。只是纽国太小，怕经不起这种折腾。

作者: egoto 时间: 2015-4-29 11:37:18

哈哈，你这样的也叫散户，我想知道，那些手里只有一套投资房的或者一套都没的叫啥？很奇怪你这样的大户人家，已经在市场参悟了那么多年，上来问这个问题为啥？不管你的初衷是啥，还是就问题回答问题，以下纯属个人拙见，一、你说的那些调控政策，澳洲用了，中国用了，很多房价疯涨的国家都用了，但是效果如何？现实活生生的历史摆在那里，不需要陈述了。二、再往大里看一看，房价为何疯涨？政府的调控为何不起作用？市场供应量啦，移民数啦、什么吧啦吧啦的这样那样的理由，其实都是表面现象，最根本的源头还是在于大的经济环境造就的，所有的政权，都在做这几样事情，一、保持政权的稳定；二、控制通货膨胀和抑制通缩；三、保障社会的就业率，也就是要让老百姓有事干。以稳定的通膨，来提高人民的生活水平。要通膨，就要推动经济的发展，推动经济的发展是要有项目来扶持的，每个国家基本在一段时期都会确定一，个可发展的主业，也就是这个国家的主要创收手段，对于纽国，70年代的矿业，目前的农产品业。当这个主业收到这样或那样的问题的时候，发展受到了制约，可是政权为了自己的三大核心利益，还是要继续发展，如果它做不到，那这个政权一定会被替代或者造就动荡，好了，为了应对这种经济危机，全球的政权进入了一种疯狂印钱的经济模式，钱印了一堆，干啥？花呗！怎么花？钱是需要流动的，没有流动造再多都是废纸，好了，想让钱流动起来，就要需要市场，接着造市开始了，也就出现了各个国家的房市、股市、金市等等其它类似的东西。中国目前以房地产和股市形成一个跷跷板，通过这个跷跷板的震动来消化之前大量造币所形成的后遗症，然后通过股市资金的流转，扶持各种企业创业，以求未来向高技术含量的国家类型做转变，其实就是再走美国70-80年代的路。但是，目前纽国还没有找到跷跷板的另一端，所以造成目前的房市扶摇直上，等到哪天纽国乳业重振，亦或发展出来个别的支柱产业，房市一定会回归平稳的。以目前的状况分析，打压政策的调整，只能是一时，不会影响大局，因为核心利益是永远不能动摇的

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2015-4-29 11:40:41

感觉2015年房价已经稳定了，前两年是比较猛的。疯狂已经过去了，剩下的就是消化疯狂的结果。

作者: 0222999999 时间: 2015-4-29 11:52:18

egoto 发表于 2015-4-29 11:37
哈哈，你这样的也叫散户，我想知道，那些手里只有一套投资房的或者一套都没的叫啥？很奇怪你这样的大户人家 ...

我当然只是散户. 一，不靠此营生；二，在此所投入的精力时间非常小。在过去15年来，我看过的open home（不管商业还是住宅）加在一起不超过20家。估计论坛上随便一个人都比我多。

比如这次买lifestyle，前一周产生的想法，然后上网找，周末去看open home, 看到第三家就决定买了。星期一找了个builder朋友去看看房子，周三就签offer。周四成交无条件。周五付订金。我现在自主的房子，也是看了第二家就决定买了。之前卖掉的商业物业，更是看了第一家就买了。

所以，我对这个市场了解的还是很有限的，最多就是看个大方向。我觉得，房子，只要坐了功课，一般吃不了大亏，但捡便宜也轮不到我。还是那句话，买得贵，买得贵；买得便宜，卖得便宜。我还是喜欢将时间精力多用在自己的正业上。

只是现在，大方向我看不清了。网上看了一轮价格，比较澳洲，美国，欧洲的价格及收入水平，很下不了手。。。

作者: 0222999999 时间: 2015-4-29 11:56:39

egoto 发表于 2015-4-29 11:37
哈哈，你这样的也叫散户，我想知道，那些手里只有一套投资房的或者一套都没的叫啥？很奇怪你这样的大户人家 ...

我们这些买来卖去的，只能是散户。您说的没有入市的那些，当然散户都说不上。

真正的庄家，那都在买地分割盖楼呢。我认识的几个朋友，有买了地开发整个小区的，有在city盖整栋公寓的 --- 这些才是庄家，专业以此为生的庄家。

作者: 0222999999 时间: 2015-4-29 11:57:32

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2015-4-29 11:40
感觉2015年房价已经稳定了，前两年是比较猛的。疯狂已经过去了，剩下的就是消化疯狂的结果。 ...

我个人也比较认同这种看法。

跌不会，但大涨我觉得也很难。

房子，其实不涨就是跌了。

作者: love_3_month 时间: 2015-4-29 12:01:44

本帖最后由 love_3_month 于 2015-4-29 12:08 编辑

0222999999 发表于 2015-4-29 11:52
我当然只是散户. 一，不靠此营生；二，在此所投入的精力时间非常小。在过去15年来，我看过的open home（ ...

很多人觉得市场这么好，有点钱的都去贷款买房出租过几年再卖掉，如果功课作好，5-10年翻番，投资20%，租金付掉贷款，就是五-10年变5倍，这个利润率的话，远高于大部分实业投资，那么就没有人去做实业了。

你觉得有这个趋势吗？你有没有朋友做实业很辛苦一年赚的钱不如房子涨的多？

作者: 0222999999 时间: 2015-4-29 12:10:25

love_3_month 发表于 2015-4-29 12:01
很多人觉得市场这么好，有点钱的都去贷款买房出租过几年再卖掉，如果功课作好，5-10年翻番，投资20%，租 ...

不要说身边的朋友，我自己也是。物业增值比我辛辛苦苦工作挣得都多。。。

但是话又说回来，卖得贵，买得贵。只要不卖，那所谓的财富都是虚的。而我很少看到人在减持手上的物业，而是在增加持有。拼命攒钱，买了一套又一套。

什么时候卖了，减少持有了，那时候才是真的赚钱了。

作者: enningtang 时间: 2015-4-29 12:12:17

love_3_month 发表于 2015-4-29 12:01
很多人觉得市场这么好，有点钱的都去贷款买房出租过几年再卖掉，如果功课作好，5-10年翻番，投资20%，租 ...

我做了4年实业赚的钱还没人家1年前买的房倒手一卖赚的多。

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2015-4-29 12:17:43

奥克兰的房子以前其实是被低估了的，如果就按前几年的涨幅来看的确比实业强，但是这是不可持续了。
未来几年房价会盘整和消化前几年的涨幅了。
实业才是长久的赚钱方式。

作者: 肉肉妈 时间: 2015-4-29 12:31:10

0222999999 发表于 2015-4-29 11:52
我当然只是散户. 一，不靠此营生；二，在此所投入的精力时间非常小。在过去15年来，我看过的open home（ ...

连你这样基本只看大方向的都参不透，还有谁能参透呢。我觉得吧，看不清就不看，总之一加息，房市早晚崩。参何时加息容易些不？

作者: 0222999999 时间: 2015-4-29 15:21:31

enningtang 发表于 2015-4-29 12:12
我做了4年实业赚的钱还没人家1年前买的房倒手一卖赚的多。

实话。。。现在干什么都不如倒房子了

作者: 小二儿 时间: 2015-4-29 15:38:50

感觉现在的买家都比较理智了，拍卖中不会疯狂抢了，价格稍微多一点就没有人在往上争了，这就是价格在调整中。。。会降的。

作者: coldblood 时间: 2015-4-29 15:45:57

小二儿发表于 2015-4-29 15:38
感觉现在的买家都比较理智了，拍卖中不会疯狂抢了，价格稍微多一点就没有人在往上争了，这就是价格在调整中 ...

但好的listing少的话，竞争还会存在，短时间下降是不可能的，不继续疯长就不错了

对于无房族来说，等崩盘再买的希望非常渺茫。普通百姓和小投资人需要的房子，需求大，但市场供给紧张，哪里去崩盘啊。

土豪级的房子，动辄二三百万的大地大房，市场小，需求也少，跳水的可能是有的，我认为。

作者: phlip0813 时间: 2015-4-29 16:40:16

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: bibimimi 时间: 2015-4-29 16:43:40

现在绝大多数投资房的租金已经不能完全填住房贷了，只是大环境下投资者的信心是房价还是会一路上涨的，所以买卖依然火热. 想市场转变得人自身的信心开始减弱。

作者: coldblood 时间: 2015-4-29 16:57:33

bibimimi 发表于 2015-4-29 16:43
现在绝大多数投资房的租金已经不能完全填住房贷了，只是大环境下投资者的信心是房价还是会一路上涨的，所 ...

供求关系的失衡，导致投资信心的增长。

平衡何时来啊？

作者: jinxin56 时间: 2015-4-30 00:22:45

今天去看了拍卖，一套房争抢了半个小时多。 250+卖了，最后实在等不了先走了

作者: gwu 时间: 2015-4-30 07:25:10

去年圣诞之前进了2套。。现在已经涨了40w on paper. 相当过去工作10年的钱。所以一定要买。。要不然就白干。

作者: walker123 时间: 2015-4-30 07:46:50

gwu 发表于 2015-4-30 07:25
去年圣诞之前进了2套。。现在已经涨了40w on paper. 相当过去工作10年的钱。所以一定要买。。要不然就白干 ...

good on you

作者: sblawyer 时间: 2015-4-30 07:58:15

gwu 发表于 2015-4-30 07:25
去年圣诞之前进了2套。。现在已经涨了40w on paper. 相当过去工作10年的钱。所以一定要买。。要不然就白干 ...

哦，是啊。。。

作者: Quad 时间: 2015-4-30 08:03:14

0222999999 发表于 2015-4-29 15:21
实话。。。现在干什么都不如倒房子了

做实业的现金流，倒房子带来资产增值。房子不能不买。生意也要做。

作者: Quad 时间: 2015-4-30 08:03:56

小二儿发表于 2015-4-29 15:38
感觉现在的买家都比较理智了，拍卖中不会疯狂抢了，价格稍微多一点就没有人在往上争了，这就是价格在调整中 ...

买家都很理智，架不住水涨船高啊。。。。；-（

作者: shyco 时间: 2015-4-30 08:50:01

校草发表于 2015-4-28 21:44
房地产如同股市，打开日线，处处都是交易和买卖机会，但是放眼年线，你会发现其实你要做的就是BUY AND HOLD ...

有理，有道理！

作者: sblawyer 时间: 2015-4-30 09:18:49

校草发表于 2015-4-28 21:44
房地产如同股市，打开日线，处处都是交易和买卖机会，但是放眼年线，你会发现其实你要做的就是BUY AND HOLD ...

是这么个道理。

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