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标题: Pre-auction offer 的一些个人心得 [打印本页]

作者: enningtang 时间: 2015-4-14 18:35:35 标题: Pre-auction offer 的一些个人心得

本帖最后由 enningtang 于 2015-4-14 17:39 编辑

自己经历过几次，不算老手但也有点小心得，跟大家分享下，欢迎讨论补充。
Pre-auction offer顾名思义就是原定拍卖前的出价，就是你去看到一个拍卖的房子非常喜欢，想把原定的拍卖提前出的引诱型offer. 出这样的offer一般有2种原因，一是争取时间优势，减少潜在的竞争者，但必须是新盘刚出来的时候才有用，有兴趣的竞争者还没来得及去做调查或者看房就开始拍卖；二是用比较高的出价吓跑一些潜在买家，比如一些比较贵的街区，突然能让卖家接受提前拍卖的offer都是非常有竞争力的，可能会让一些没底气没兴趣的买家退步。

争取时间优势的pre-auction offer需要的技巧就是快，如果open home都做了２－３周了还要pre-auction offer这样就没有时间优势，所以offer要有一定的吸引力，让卖家觉得完全可以接受的价格，太低人家肯定不会接的，但也要给自己一点空间可以play, 不然你开个自己的极限的offer那你就是更有实力的买家的踮脚石，还帮中介抬高底价了。这个度需要自己好好调查周围的拍卖价去决定。

而用高价这一招，我自己也是在摸索中，这样的情况可能只能适用于比较好的街区里面较冷门的盘，人家会觉得出offer是非常有实力的但对一部分人又不会有兴趣去抢的，可能在拍卖场会出现没人竞拍的机会，当然也需要看一定的运气了。而我自己感觉pre-auction offer还是得以快为主，以贵为主的都是有钱的主。

一般签了pre-auction offer,　如果卖家接受的话，拍卖就会４８小时内举行，好像有２４小时的选择但一般中介都需要４８小时去安排。所以最好是周末出周一拍，或者周一出周三拍，这样上班时间基本很多潜在买家会措手不及。你要是周三周四出，那人家还有一次周末open home的时间，碰到那种土豪溜弯进去看一圈就出个高价压死你的也大有可能。其他合同的细节就跟无条件的买房合同基本一样了。

有一点最关键的是，填写pre-auction offer的有效日期，不要给太长时间，太长时间等于让卖家和中介有时间去争取其他的offer,　最好就是２４小时。要接就４８小时后拍，不接的话自己能有时间去争取其他拍卖。而且能给卖家和中介一定的压力。之前我就吃过一次亏。足足让卖家和中介有３天时间去找更多的报价，还影响了我另一个拍卖，结果两头空。

看到自己喜欢的房子，有一定实力的话就可以这样化被动为主动，但这些都是个人的心得，可能会有很多做法和情况。请高手们多指教

作者: hinshingli 时间: 2015-4-14 19:13:56

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作者: songinator 时间: 2015-4-14 19:19:47

写的不错支持

作者: not419 时间: 2015-4-14 19:25:26

谢谢分享。。。。现在是抢房的时代呀。。。

作者: not419 时间: 2015-4-14 19:27:07

鼠版这精加的够快的。。。。。有个不文明的词来形容：鼠版ZX

作者: 奥克兰16 时间: 2015-4-14 19:36:31

好文章！！！

作者: 一曰方茗 时间: 2015-4-14 19:39:34

写得很好...帮顶...

作者: enningtang 时间: 2015-4-14 20:54:08

not419 发表于 2015-4-14 18:25
谢谢分享。。。。现在是抢房的时代呀。。。

其实也不算抢，只是让自己主动一些，运气好就能在合理价格内拿下自己喜欢的房子，不然现在跟不按常规出价的土豪抢肯定抢不过。

作者: enningtang 时间: 2015-4-14 20:54:32

谢谢大家的支持！！！

作者: love_3_month 时间: 2015-4-14 21:01:00

请教一下，是不是offer在reserve上，就一定(必须)会提前拍卖，还是说卖方或者中介可以选择？

如果可以选择，我是房主的话，情愿多等几周，更多人看房更多人来拍卖才会拍的更高？

作者: enningtang 时间: 2015-4-14 21:07:38

love_3_month 发表于 2015-4-14 20:01
请教一下，是不是offer在reserve上，就一定(必须)会提前拍卖，还是说卖方或者中介可以选择？

如果可以选择 ...

可以选择的。所以你要给一个卖家无法拒绝的offer（当然是要符合市场价格）, 但不要给他太多时间去考虑。因为提前拍卖是从你的出价开始拍，所以你的出价就是卖家的底价了。除非没人拍，不然最后的卖价肯定比你出的价要高。所以我上面说一定要快就是避免很多人跟你去抢，当然不能完全避免土豪赶上提前拍卖，但你的胜算几率会高一点。如果运气爆棚那就是没人跟你抢，你出的价就拿到了。这样对你绝对是值，卖家也能满足。

作者: 专业木工 时间: 2015-4-14 21:22:20

本帖最后由专业木工于 2015-4-14 20:23 编辑

写的很赞,我觉得其实卖家可以不接pre auction offer的。因为多一点人来看open home以后可能价格会卖的更好。除非价格非常好,潜在买家有可能会跑掉买其他在自己房子之前拍卖的房子。我个人认为如果是卖家可以在撑一撑,多几个open home多招揽几个potential buyer

作者: fat0527 时间: 2015-4-14 21:39:36

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: enningtang 时间: 2015-4-14 21:59:44

本帖最后由 enningtang 于 2015-4-14 21:05 编辑

专业木工发表于 2015-4-14 20:22
写的很赞,我觉得其实卖家可以不接pre auction offer的。因为多一点人来看open home以后可能价格会卖的更好 ...

是啊。卖家有绝对的决定权，如果卖家对他自己的盘非常有自信，那正常的pre-auction offer应该不会打动卖家。但其实市场上挺多卖家心理没谱的。如果offer刚好超过卖家的心理价位那就有可能接受。主要是如果你喜欢的房子可能很多人都会喜欢，在这样的情况下就需要抢得先机。至于卖家接不接，自己努力了就好。买房子也是种缘分。尽力了买不到就转移目标，不要被束缚到就好。
之前有一个盘就是刚出来第二天我就马上出pre-auction offer, 价格很高（但不是很夸张那种），当时有几个offer中介说我的是最高会让卖家wow的offer，我也是觉得卖家应该无法拒绝，结果卖家居然没有接，老头子稳得很。过后证明卖家决定是正确的，我的offer并没有打乱卖家的计划。

作者: love_3_month 时间: 2015-4-14 22:12:30

enningtang 发表于 2015-4-14 20:59
是啊。卖家有绝对的决定权，如果卖家对他自己的盘非常有自信，那正常的pre-auction offer应该不会打动卖家 ...

即使他没接，你还是会去拍卖现场出价对吧

哦对了，你的offer超过了他的reserve多少啊

作者: enningtang 时间: 2015-4-14 22:19:18

love_3_month 发表于 2015-4-14 21:12
即使他没接，你还是会去拍卖现场出价对吧

哦对了，你的offer超过了他的reserve多少啊 ...

我没去。我去看另一个了。我觉得我那种价格都不接卖家胃口肯定很大，这样的盘我吃下来肯定要内伤，玩不过来的。我当时的offer是CV价格加了超过50%了。

作者: @Hongyan 时间: 2015-4-15 00:02:34

楼主总结的很精辟,真的是身经百战换来的经验,替大家谢谢您的分享!

作者: enningtang 时间: 2015-4-15 00:09:05

@Hongyan 发表于 2015-4-14 23:02
楼主总结的很精辟,真的是身经百战换来的经验,替大家谢谢您的分享!

谢谢支持，也希望小小心得能帮到大家。

作者: @Hongyan 时间: 2015-4-15 00:11:26

love_3_month 发表于 2015-4-14 21:12
即使他没接，你还是会去拍卖现场出价对吧

哦对了，你的offer超过了他的reserve多少啊 ...

Reserve价格一般是临近拍卖的时候才定的,甚至还有拍卖当天才定.屋主有的时候会根据open home的情况来改变,所以一般出Pre-Auction Offer的时候卖家还没定,最多就是心理价格.以我观察以及经验,如果是热盘,卖家会随着Open home而提高Reserve价格,我之前卖的41&41A Greenhithe Rd就是,开始是100-110,三周Open Home来了119组人,屋主变成120了,可没想到最后还是拍了130,屋主乐死了.还有一个例子就是3周open home来了不到10组人,而且一个感兴趣的没有,屋主心理价位直接掉下来20万.所以买房的时候有时候也要分析一下屋主的心理以及Open Home的情况,找一个中介一直为你服务,即使不是Listing Agent也能查出来多少人注册,感兴趣的.

作者: @Hongyan 时间: 2015-4-15 00:15:31

enningtang 发表于 2015-4-14 23:09
谢谢支持，也希望小小心得能帮到大家。

在我的工作中很难遇到您这样的客人,您的经验很可贵,说实话,这些话我经常和客人说,能做到的,甚至说能相信的不多,甚至还有人认为中介在Push我出,我真的很同意你的观点,要快!否则在如今的市场上,很难让买家占到一点优势.

作者: enningtang 时间: 2015-4-15 00:26:00

@Hongyan 发表于 2015-4-14 23:15
在我的工作中很难遇到您这样的客人,您的经验很可贵,说实话,这些话我经常和客人说,能做到的,甚至说能相信 ...

呵呵您过奖了，说实话我一开始也是象你说的那样怀疑中介。但在现在这样的卖家市场，碰了几次壁就完全改观了。就像以前总是憋着不肯出一个好offer（占小便宜的心理）,现在换成卖家角度去考虑真是很笨。总的来说要了解买卖双方的心理，在能满足双方要求后自己还能减低成本才是好买卖。

作者: hudson 时间: 2015-4-15 00:42:47

总结的很好，个人觉得pre-auction offer是一把双刃剑

作者: enningtang 时间: 2015-4-15 11:29:09

hudson 发表于 2015-4-14 23:42
总结的很好，个人觉得pre-auction offer是一把双刃剑

是的，pre-auction offer只对抢手热盘才有意义，不是什么盘都适合。运气好就能在合理价格拿下，运气不好就变成垫脚石了

作者: smalfee 时间: 2015-4-17 13:38:32

感谢，必须支持！

作者: PirateShip68 时间: 2015-4-17 14:03:43

谢谢楼主！
请教一下，论坛里公布拍卖结果的帖子里，那种“sold prior”是因为有人出了pre-auction offer然后拍卖时没人拍到那个价位卖出的吗？

作者: enningtang 时间: 2015-4-17 14:04:28

smalfee 发表于 2015-4-17 12:38
感谢，必须支持！

谢谢支持

作者: enningtang 时间: 2015-4-17 14:09:54

PirateShip68 发表于 2015-4-17 13:03
谢谢楼主！
请教一下，论坛里公布拍卖结果的帖子里，那种“sold prior”是因为有人出了pre-auction offer然 ...

这个还真不清楚，感觉应该没有进入拍卖程序，卖家直接接受offer了。

作者: love_3_month 时间: 2015-4-17 14:28:40

PirateShip68 发表于 2015-4-17 13:03
谢谢楼主！
请教一下，论坛里公布拍卖结果的帖子里，那种“sold prior”是因为有人出了pre-auction offer然 ...

有人出了pre-auction offer然后拍卖时没人拍到那个价位卖出 - 这还是属于正常的auction sold拉

作者: enningtang 时间: 2015-4-17 14:52:06

本帖最后由 enningtang 于 2015-4-17 15:26 编辑

love_3_month 发表于 2015-4-17 13:28
有人出了pre-auction offer然后拍卖时没人拍到那个价位卖出 - 这还是属于正常的auction sold拉 ...

不好意思我刚才可能误会你的意思，我看很多auction lists上面有sold prior的都没有进入拍卖哦。所以我觉得Sold prior是拍卖前就卖了

作者: IliveNZ 时间: 2015-4-17 16:10:45

pre-auction 接了以后就从pre-auction offer价格起拍，没有其他人出价了房子就归pre-auction offer的人了，有人出价就继续抢。一般在第一个open home结束以后出手。现在的市场屋主不会没做open home就接pre-auction, 除非价格很高很诱人。手上的房子都是pre-auction来的，实在auction拼不起土豪太厉害了

作者: IliveNZ 时间: 2015-4-17 16:13:33

PirateShip68 发表于 2015-4-17 13:03
谢谢楼主！
请教一下，论坛里公布拍卖结果的帖子里，那种“sold prior”是因为有人出了pre-auction offer然 ...

sold prior就是物主接了pre-auction offer, 达到了心里价位就on market。提前拍，从pre-auction offer价格拍起，没有别人出价了就归 pre-auction offer的人了

作者: enningtang 时间: 2015-4-17 16:25:40

IliveNZ 发表于 2015-4-17 15:13
sold prior就是物主接了pre-auction offer, 达到了心里价位就on market。提前拍，从pre-auction offer ...

这个解释比我的正确清楚，谢谢补充，顶一下。

作者: PirateShip68 时间: 2015-4-17 18:47:38

love_3_month 发表于 2015-4-17 13:28
有人出了pre-auction offer然后拍卖时没人拍到那个价位卖出 - 这还是属于正常的auction sold拉 ...

明白了，谢谢啊！

作者: PirateShip68 时间: 2015-4-17 18:48:01

IliveNZ 发表于 2015-4-17 15:13
sold prior就是物主接了pre-auction offer, 达到了心里价位就on market。提前拍，从pre-auction offer ...

明白了，谢谢啊！

作者: 震惊啦 时间: 2015-4-17 19:32:53

傻逼才出precaution offer.帮卖家中介炒高价格。无形抬高起拍价。有兴趣的买家都虎视眈眈。能捡到便宜吗。

作者: therock 时间: 2015-5-24 22:57:36

Dddddddddddddddd

作者: NewLynnHse 时间: 2015-5-24 23:39:04

震惊啦发表于 2015-4-17 18:32
傻逼才出precaution offer.帮卖家中介炒高价格。无形抬高起拍价。有兴趣的买家都虎视眈眈。能捡到便宜吗。 ...

这个不一定，pre auction offer这个策略不是每个人会用的，不要想得那么片面。就像很多人都说auction买房太烦不好，贵什么的，可是auction也有它的好处，也一样有便宜可捡。

作者: 震惊啦 时间: 2015-5-25 00:28:51

NewLynnHse 发表于 2015-5-24 22:39
这个不一定，pre auction offer这个策略不是每个人会用的，不要想得那么片面。就像很多人都说auction买房 ...

你想想你出了preauctuon offer,卖家reserve price 肯定要提高的。其他买家一想这房子这么有吸引力，纷纷欲欲欲试。你不知道中国人最喜欢凑热闹啊。反正我preauction没有尝过任何甜头。更别说现在这种market了。大家千万不要听中介忽悠。

作者: NewLynnHse 时间: 2015-5-25 00:35:20

震惊啦发表于 2015-5-24 23:28
你想想你出了preauctuon offer,卖家reserve price 肯定要提高的。其他买家一想这房子这么有吸引力，纷纷 ...

所以pre auction的其中一个策略就是要在其他人成为“其他买家”之前下手。

作者: 震惊啦 时间: 2015-5-25 00:46:40

NewLynnHse 发表于 2015-5-24 23:35
所以pre auction的其中一个策略就是要在其他人成为“其他买家”之前下手。

每个人都以为自己是那个能捡到便宜的人

作者: 震惊啦 时间: 2015-5-25 00:54:08

NewLynnHse 发表于 2015-5-24 22:39
这个不一定，pre auction offer这个策略不是每个人会用的，不要想得那么片面。就像很多人都说auction买房 ...

还有就是现在好房子都是auction.你根本没得选。就算per auction offer被人接受了，中介也要打电话给所有来看open home的人通知他们房子要提前拍卖。再次marketing一下

作者: 震惊啦 时间: 2015-5-25 00:57:47

中介往往会说这房子要提前拍了，如果感兴趣您抓紧。促销啊！

作者: Bearonrun 时间: 2015-5-25 14:14:32

帖子很好，谢谢分享。

作者: Bearonrun 时间: 2015-5-25 14:14:36

帖子很好，谢谢分享。

作者: coolge 时间: 2015-10-28 00:06:47

学习了。。。。。。

作者: 狂风暴雨 时间: 2015-10-28 00:31:15

本帖最后由狂风暴雨于 2015-10-28 00:32 编辑

震惊啦发表于 2015-4-17 19:32
傻逼才出precaution offer.帮卖家中介炒高价格。无形抬高起拍价。有兴趣的买家都虎视眈眈。能捡到便宜吗。 ...

提前拍卖都有人抢,那等到正日子抢的人岂不更多?看房果断一些,遇到自己想要的,迅速做完功课之后马上出价,屋主接了就提前拍,不接就说明心理价位比我愿意给的高,那就拉倒.我好几套投资房都是直接出的提前拍卖,便宜了不少,但也有好几次屋主接了之后上拍卖有人抢,抢了几下我就不要了,也没什么损失,起码给自己争取了机会.不过有一点很重要,出提前拍卖的前提是你自己要很清楚市场价格,不要受别人的影响而把价格出高了.

作者: superman2008 时间: 2015-10-29 12:12:36

狂风暴雨发表于 2015-10-28 00:31
提前拍卖都有人抢,那等到正日子抢的人岂不更多?看房果断一些,遇到自己想要的,迅速做完功课之后马上出价,屋 ...

假如说我出了pre-auction offer, 买家必须在多长时间给我答复？

作者: 狂风暴雨 时间: 2015-10-30 21:08:29

superman2008 发表于 2015-10-29 12:12
假如说我出了pre-auction offer, 买家必须在多长时间给我答复？

提前拍卖的合同内会加一个条款要求两个工作日之内买家不可以撤消合同,卖家没有条款约束.如果卖家拖久了不接也不回复,你可以主动要求撤消合同.

作者: NewLynnHse 时间: 2015-10-30 21:31:33

狂风暴雨发表于 2015-10-28 00:31
提前拍卖都有人抢,那等到正日子抢的人岂不更多?看房果断一些,遇到自己想要的,迅速做完功课之后马上出价,屋 ...

其实去抢提前拍卖是有好处的，因为房子基本已经on the market了，中介公司就想速战速决，不会刻意制造气氛，所以够狠的话就能抢过来，因为出价的买家可能也会措手不及。。。嘿嘿

作者: 下雪 时间: 2015-11-2 11:33:21

挺好的，楼主总结的很好

作者: Danger_Decibels 时间: 2015-11-3 11:39:11

现在市场回到出价了吧。。。。

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