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标题: hjklhjkljkljkljkljkljkljkljkl [打印本页]

作者: 小呢呢 时间: 2015-4-10 11:40:57 标题: hjklhjkljkljkljkljkljkljkljkl

本帖最后由小呢呢于 2015-12-14 19:37 编辑

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作者: blademin 时间: 2015-4-10 12:01:01

manukau 好像会松点，中区北岸哈哈。。。。

作者: 会走路的人鱼 时间: 2015-4-10 12:03:48

这类房子一般都是行内人买的他们懂如果是行外人的话就三思吧毕竟REPORT里有漏水房的RECORD 就算改为WEATHERBOARD 这个还在的

作者: 小呢呢 时间: 2015-4-10 20:41:39

谢谢谢谢谢谢

作者: enningtang 时间: 2015-4-11 10:03:05

最近对Plaster和Recladding的事情询问一些比较专业的人士，好的Plaster,带Cavity系统，一般还不会有大问题，漏水其实什么房子都有，只是要让水分能散发出去，不要腐蚀内部的木材结构就好。木材经过防腐蚀处理的，也不是一定就没问题，一直长期腐蚀也会不行的。所以如果没有做Recladding，可以比较容易检查出来有没有问题，问题程度多严重，维修成本多少，这些都能请人预估出来。但是做了更换外墙了，首先肉眼就看不到外部的问题，只能通过内部去检查，可能小问题会变成难以发现。而有人说政府批Recladding CCC会检查，CCC只是检查这个外墙的制作是否符合要求，我不认为政府人员会整个房子一根根木头去帮你检查。如果房子有漏水纪录，换了Recladding也没用，内部木头已经有问题，如果没有漏水纪录（其实很多小漏水问题都没纪录）换了Recladding那就很难去评估这个房子的风险。首先建议要求recladding前较新的检查报告，然后自己也需要请人去检查内部。还有Recladding有一个外墙承重改变的问题，这个不太清楚。这些是我了解的信息，不一定都对。但感觉这样的房子有一定的潜在不可预估的风险。

作者: NewLynnHse 时间: 2015-4-11 10:07:06

enningtang 发表于 2015-4-11 09:03
最近对Plaster和Recladding的事情询问一些比较专业的人士，好的Plaster,带Cavity系统，一般还不会有大问题 ...

起码比较好卖吧

作者: enningtang 时间: 2015-4-11 10:31:54

NewLynnHse 发表于 2015-4-11 09:07
起码比较好卖吧

对不做任何房屋检查和评估的人当然是好卖了。我个人是不太推荐，Recladding的成本肯定会加在卖价里，自己也没法了解之前房子的情况如何，这样还不如是买个Plaster带Cavity系统的。其实更加安全（可能还能便宜点）。

作者: NewLynnHse 时间: 2015-4-11 10:36:18

enningtang 发表于 2015-4-11 09:31
对不做任何房屋检查和评估的人当然是好卖了。我个人是不太推荐，Recladding的成本肯定会加在卖价里，自己 ...

很多人不懂啊，不是每个人都有研究的。尤其是plaster房子多数是比较新的，reclad以后看起来都挺好的。所以有些人就买了。会看LIM report的可能还能看出点什么来。

作者: enningtang 时间: 2015-4-11 12:16:10

NewLynnHse 发表于 2015-4-11 09:36
很多人不懂啊，不是每个人都有研究的。尤其是plaster房子多数是比较新的，reclad以后看起来都挺好的。所 ...

还是得花五六百好好检查内部比较好。

作者: 小呢呢 时间: 2015-4-11 12:18:03

非常感谢非常感谢

作者: 小呢呢 时间: 2015-4-11 21:36:29

找了realsure做了检查, 房子没有问题他们说这种房子康嫂查的很严格,政府已经为当时康嫂的严重错误买单,康嫂已经不敢在这类房子上再犯错了.

作者: onetreehill1 时间: 2015-4-11 21:40:22

小呢呢发表于 2015-4-11 20:36
找了realsure做了检查, 房子没有问题他们说这种房子康嫂查的很严格,政府已经为当时康嫂的严重错误买单,康 ...

康嫂现在很小心了，应该没有问题的

作者: 小呢呢 时间: 2015-4-11 21:48:00

onetreehill1 发表于 2015-4-11 20:40
康嫂现在很小心了，应该没有问题的

是的,屋检的师傅说,这类房子的再漏水几率等同于新房

作者: 取暖基本靠抖 时间: 2015-4-12 01:11:36

enningtang 发表于 2015-4-11 09:03
最近对Plaster和Recladding的事情询问一些比较专业的人士，好的Plaster,带Cavity系统，一般还不会有大问题 ...

政府人员会整个房子一根根木头去检查，recladding不是只是字面意思。整个工程很大一部分是更换被腐蚀的木头。

作者: edwardyd 时间: 2015-4-12 03:30:02

现场看过一个re-cladding的房子，比建一个新房还麻烦，搞了大半年，做外墙之前很多腐蚀的木头要挖掉重做，里面全部弄了一遍。然后才是新外墙加新屋顶。那活只有大公司才干得了，财主才出的起钱。

作者: clam 时间: 2015-4-12 05:32:53

在skykiwi 上很多人不懂recladding 這活
然後說什麼"reclad 過裡面的木頭還是壞的" "反正我不會買"

reclad 時裡面的framing 是要換treated timber 的啊

我想說現在拿個ccc 真心不易啊, 而且council 能發ccc 也是對房子的保障了

當然, reclad 了但沒ccc 的就不同了

作者: enningtang 时间: 2015-4-12 08:31:07

取暖基本靠抖发表于 2015-4-12 00:11
政府人员会整个房子一根根木头去检查，recladding不是只是字面意思。整个工程很大一部分是更换被腐蚀的木 ...

真的是这样那我打听来的消息是错误的。学习了

作者: enningtang 时间: 2015-4-12 08:31:54

edwardyd 发表于 2015-4-12 02:30
现场看过一个re-cladding的房子，比建一个新房还麻烦，搞了大半年，做外墙之前很多腐蚀的木头要挖掉重做， ...

听说Recladding的费用是一平米1000刀左右，跟盖新房差不多了。

作者: enningtang 时间: 2015-4-12 08:32:28

clam 发表于 2015-4-12 04:32
在skykiwi 上很多人不懂recladding 這活
然後說什麼"reclad 過裡面的木頭還是壞的" "反正我不會買"

昨天看了一个貌似没有CCC. 又学习到知识了。

作者: enningtang 时间: 2015-4-12 08:33:14

本帖最后由 enningtang 于 2015-4-12 08:18 编辑

小呢呢发表于 2015-4-11 20:48
是的,屋检的师傅说,这类房子的再漏水几率等同于新房

我还是直接问Council吧。问到什么信息我会在这里更新. 有买家起诉政府ccc给reclad房屋还是出问题的法律案例。所以还是建议要求卖家提供reclad前的building report和自己要做pre-auction building report.

作者: enningtang 时间: 2015-4-12 09:07:47

本帖最后由 enningtang 于 2015-4-12 08:09 编辑

取暖基本靠抖发表于 2015-4-12 00:11
政府人员会整个房子一根根木头去检查，recladding不是只是字面意思。整个工程很大一部分是更换被腐蚀的木 ...

我刚才发现一个2013年房屋买家起诉政府CCC给Recladded的漏水屋的案例。房子是漏水屋所以进行了全面的Reclad work, 然后买家看到政府的lim 和ccc所以放心购买，结果发现购买后还是有问题，接着起诉政府颁发CCC是误导购买行为要求赔偿。法院最后判起诉方败诉，因为法院认为买家购买时需要依据Reclad work之前的building report还有自身没有做preauction building report而不是reclad 之后的ccc. 如果象你说的，政府ccc会检查全部木头并要求更换维修保证不出问题，那这样的案例为什么法院不判政府赔偿？ccc根本就不能作为房屋不出漏水问题的保障。

http://www.farry.co.nz/2013/09/r ... -comes-with-a-risk/

还有很多其他洋人论坛都是说不能依靠政府的ccc, 我之前说的要求recladd过的房子的卖家提供之前的building report是必要的，还有必须做pre-auction building report，并非recladd过就是万事大吉了。

作者: bungyjumping999 时间: 2015-4-12 11:02:13

本帖最后由 bungyjumping999 于 2015-4-12 10:03 编辑

enningtang 发表于 2015-4-12 08:07
我刚才发现一个2013年房屋买家起诉政府CCC给Recladded的漏水屋的案例。房子是漏水屋所以进行了全面的Recla ...

leading leaky home litigation lawyer said recently in news, building reclad in 2005, they started to find problem now.... second wave of claims on recladded houses.
It took a while for the problem to surface. Basically, the reclad the wall to weatherboard, but the eaves, flat roof and the meditarranean style of the buiilding still cause problems !!!

作者: NewLynnHse 时间: 2015-4-12 11:09:14

bungyjumping999 发表于 2015-4-12 10:02
leading leaky home litigation lawyer said recently in news, building reclad in 2005, they started t ...

no matter how careful the council is, unfortunately they don't know what they don't know until problems surface...it's too naive to say the problem will be fixed forever...LOL

作者: 取暖基本靠抖 时间: 2015-4-12 11:33:16

enningtang 发表于 2015-4-12 08:07
我刚才发现一个2013年房屋买家起诉政府CCC给Recladded的漏水屋的案例。房子是漏水屋所以进行了全面的Recla ...

ccc当然不能保证房屋不出漏水问题的保障，building report 更不能，没人能保证。新房出问题的少么？老房weather board, 砖的就不可能漏水？只是维修成本高低不同。照你说法没法买房了。

作者: cliff359 时间: 2015-4-12 14:14:11

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: JSPMachine 时间: 2015-4-12 14:15:50

前年去年很多福建人找这种破房子，漏水屋拿去重新做，一般换里面，不需要花几块钱，严重的换一点木头。知道的好几个都在这么做，这批房子应该现在都卖到华人手中了。找他们做吧，价格不贵。康嫂好几个华人在里面他们也有不少房子，里面有位每年都入几套，一批洋人已经成了他的跟班了。以交易价格作为定价也是华人做的，不然老外的方式是不可能这么快价格就跟新上的。

作者: cliff359 时间: 2015-4-12 14:29:06

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: clam 时间: 2015-4-12 17:18:37

reclad 了的房子還是要做building report 的啊

plaster reclad weatherboard, 不是平屋頂的比較好

有看過plaster reclad 成plaster 的不行, 但是plaster 和weatherboard 都是cladding, 裡面是treated timber 的話漏水問題也是能修好的.

我有個1940年的exstate house 也有leaking 啊, wear and tear 很正常的.... 重點是裡面的木頭要夠好!!

作者: enningtang 时间: 2015-4-12 19:18:39

取暖基本靠抖发表于 2015-4-12 10:33
ccc当然不能保证房屋不出漏水问题的保障，building report 更不能，没人能保证。新房出问题的少么？老 ...

我并不是说不能买房，我的意思是就是plaster 房子reclad后有政府ccc照样有风险，你说政府会一根根木头去检查去换，我问的几个比较了解行情的朋友都说不会。所以我才找这个案例给大家看看。买房子需要自己去评估风险，选择合理出价，提醒大家而已。

作者: enningtang 时间: 2015-4-12 19:19:16

cliff359 发表于 2015-4-12 13:14
这施工方的水平得有多操蛋啊！新的weatherboard也能漏？这屋主运气够可以的！看来施工方的水准也极为重要。 ...

人家照样能拿到CCC, 政府就这样的做事态度。

作者: edwardyd 时间: 2015-4-13 02:07:44

enningtang 发表于 2015-4-12 08:07
我刚才发现一个2013年房屋买家起诉政府CCC给Recladded的漏水屋的案例。房子是漏水屋所以进行了全面的Recla ...

按照这个判决，council 还是要赔钱啊，所以它们会更加小心

作者: JSPMachine 时间: 2015-4-13 12:44:01

cliff359 发表于 2015-4-12 13:29
看来卖方决定了施工的质量

华人手中漏水屋相当多，超出我想象，每个星期都有好几个人来买胶打漏水屋。

作者: songinator 时间: 2015-4-13 13:44:12

还是买直接05年后的新房直接treated timber 一步到位

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