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标题: 新西兰财政部长最新讲话涉及汇率和房价 [打印本页]

作者: enningtang 时间: 2015-4-7 17:08:26 标题: 新西兰财政部长最新讲话涉及汇率和房价

本帖最后由 enningtang 于 2015-4-8 10:47 编辑

新西兰财政部长称他为纽元汇率等同澳元汇率感到自豪，说明新西兰经济在正确的轨道上发展，但目前纽元汇率至少高估15%, 如果政府能加快建房步伐，新西兰央行就不需要为了遏制房价而保持高利率，如果惠勒有空间将会下调利率缓解纽元过高的压力。
这是政府第一次直言纽元汇率和房市的关系。言外之意：过高纽元汇率已经让政府吃不消，当然还有过高的奥克兰房价。

http://www.nzherald.co.nz/business/news/article.cfm?c_id=3&objectid=11428935

澳洲4月无降息，澳元涨，纽元汇率回落。
本文只是抛砖引玉，本着从另一个角度讨论奥克兰房市和政府的一些未来政策。投资有风险，需谨慎行事。

作者: yxjyp615 时间: 2015-4-7 17:14:23

要降息吗？汇率还会走低？

作者: enningtang 时间: 2015-4-7 17:17:48

yxjyp615 发表于 2015-4-7 17:14
要降息吗？汇率还会走低？

降的话，纽元应该会高于澳元

作者: enningtang 时间: 2015-4-7 17:31:55

澳洲央行保持利率不变，澳元纽元反弹。要等5月再降了

作者: songinator 时间: 2015-4-7 17:32:49

这事我早就知道了不用政府说
但视角是另一个纽币高央行想让他降房价稳定了央行就可以降息了降息了以后纽币降一点房价因为汇率和贷款利率都利好又继续升？

作者: 巴依老爷 时间: 2015-4-7 17:38:38

感觉不是纽币高了，而是澳币低了
澳币前10年的高是因为搭上了中国这辆快车，中国的钢铁厂推高了澳大利亚的矿石，从而经济虚假繁荣而已
现在澳币只不过是理性回归，谈不上高或者低
相对来说纽币是稳定的，没有市场性的投资或投机，和中国的合作一直属于第二甚至第三梯队的，和中国绑定不是很重。其实很多依赖中国大陆的国家和地区，一旦遇到大陆经济下滑，它的经济数据也会很难看。
房价其实可以不用谈的，没什么正相或反相关系和货币，以前人都说纽币降吧，降了很多人会汇钱过来买房，后来事实证明，无论汇率高和低，房价一直都在走高，根本就屁关系没有。房价只取决于供需，现在是供给少，需求多，不涨才怪。即使纽币对澳币是1：100，呵呵，100万人想搬到奥克兰，可惜奥克兰就10套房子，房子还会涨的，和汇率无关。

作者: mandy138 时间: 2015-4-7 18:37:24

巴依老爷发表于 2015-4-7 16:38
感觉不是纽币高了，而是澳币低了
澳币前10年的高是因为搭上了中国这辆快车，中国的钢铁厂推高了澳大利亚的 ...

那你偷着买几栋啦？

作者: enningtang 时间: 2015-4-7 18:37:29

巴依老爷发表于 2015-4-7 17:38
感觉不是纽币高了，而是澳币低了
澳币前10年的高是因为搭上了中国这辆快车，中国的钢铁厂推高了澳大利亚的 ...

外汇汇率要是没关系，那新西兰大可上调利率到8%打压炒房行为,跟0708一样，然后下调首次购房贷款利率，问题一下就解决了，年轻KIWI一定大力鼓掌支持国家党，现在国家党北地票仓都被老P占了，后院失火等于给他们一大巴掌，老P的政策就是反海外热钱投资，国家党搞不好还得跟他合作。现在财政部长都说明白了，高涨的纽元和房价就是一个死结，不是他们不作为是没办法作为（逃避责任的说法）。纽元和澳元1:1的效果，现在看不到，但下半年慢慢会出来的。首先是商品出口，其次是商业投资，最后是地产投资。澳洲这次不降息，等于给新西兰喘息调整的空间。澳洲现在5月降息压力巨大，5月若降，新西兰下半年必然有大动作。

PS: 我有朋友推荐我去澳洲布里斯班买房，现在1：1很划算哦。真的要投资，高抛低买。2014年悉尼中位价75万澳元，而布里斯班在44万5000澳元左右。

作者: yangranwu 时间: 2015-4-7 19:00:57

澳洲除了悉尼房价狂飙之外其它城市并没怎么动，实体经济一片萧条，跟这边只有奥克兰狂飙一样。

作者: xpd2000 时间: 2015-4-7 23:04:26

呵呵，这次终于承认了

其实这事情地球人都知道，就以NZ自身的经济和收入水平，根本支撑不起这么高的汇率，也支撑不起这么高的房价。惠勒怕的是现在不控制，将来房价崩盘就是一地鸡毛不可收拾，所以死命撑起这么高的利率。高利率严重制约经济发展，john key当然不高兴，上次还发话让纽联储别搞这么高的利率。问题是正是因为国家党的政策导致的高房价才让惠勒不得不搞高利率。现在高利率和高汇率开始影响到经济了，尤其是澳币跌成这个屎样，NZ是亚历山大啊。前段时间纽联储搞投资者标准，估计就是想搞贷款政策双轨制，只要贷款不被投资者拿走，惠勒就有底气降利率。但这种差别化政策面子上不好看，操作上也比较繁琐，如果政府肯出手实际控制房价，惠勒也就不用这么麻烦。过去是政府和纽联储互掐，现在政府终于承认了高房价的负面作用，证明情况已经到了非常严峻的地步，迫使国家党政府不得不改口。

但国家党政府受益于高房价良多，舍不舍得下重手还是两说。

照我看，惠勒最后还是会顶不住压力降利率，纽币贬值的同时房价又是一波大涨。

更远的将来的事情，那就只有上帝知道了。不过，只要美国不加息收紧流动性，只要中国经济不出问题，仍然能源源不断的从全世界赚外汇再集中给少数人花，NZ和澳洲的房价就能一直蒸蒸日上。

诸位有钱的主，还是buybuybuy吧

作者: enningtang 时间: 2015-4-8 00:31:13

xpd2000 发表于 2015-4-7 23:04
呵呵，这次终于承认了

其实这事情地球人都知道，就以NZ自身的经济和收入水平，根本支撑不起这么高的汇率， ...

在这个论坛能碰到一致看法的朋友还真是难得。赞同阁下的看法。国家党其实已经在2012到去年这一波捞了不少。今年这一波上涨估计出乎他们预料，去年原本已经肯定的LVR的政策效果有点想放松的感觉，结果今年年初就转口风说不得不继续维持。现在要看看今年下半年政府的行动和如何为明后年准备大选作出什么改变。

作者: ATAE 时间: 2015-4-8 00:50:31

enningtang 发表于 2015-4-7 23:31
在这个论坛能碰到一致看法的朋友还真是难得。赞同阁下的看法。国家党其实已经在2012到去年这一波捞了不少 ...

坐等政府使劲打压

作者: love_3_month 时间: 2015-4-8 07:43:43

新西兰经济很差吗，只有房产在上升吗，那怎么会失业率没有暴涨呢。。。。

作者: enningtang 时间: 2015-4-8 09:58:40

本帖最后由 enningtang 于 2015-4-8 10:27 编辑

ATAE 发表于 2015-4-8 00:50
坐等政府使劲打压

在这里想声明一点，我从来没有说政府要压低房价或者希望房价会大跌，我只是说打压炒房行为。房价大跌银行的信贷系统首当其冲要遭殃的。所以政府自己不会傻得去主动捅破泡沫的，只有让泡沫缩小或者稳定在一个水平。现在如果能清除掉一部分高风险的贷款者，降低银行风险就足够了。只要房价能稳定在就算利率下调也不会大批炒家入场就算成功。

作者: enningtang 时间: 2015-4-8 10:13:48

love_3_month 发表于 2015-4-8 07:43
新西兰经济很差吗，只有房产在上升吗，那怎么会失业率没有暴涨呢。。。。 ...

2014年年底澳洲失业率6.1, 新西兰失业率5.7. 账面上看新西兰经济不差，但也没有好到全世界都在宽松而新西兰可以独善其身，所以我说澳洲的利率方向是对的，最近澳洲失业率又增加，下来必然要再降息。新西兰国家党最近开始鼓吹石油开发了。这是为了什么冒着国民反对的风险迈这一步，不就是想要转变房地产经济了吗? 基督城不可能一直重建，下来就只剩奥克兰了。

作者: johntea2008 时间: 2015-4-8 10:37:59

本帖最后由 johntea2008 于 2015-4-8 10:42 编辑

enningtang 发表于 2015-4-7 18:37
外汇汇率要是没关系，那新西兰大可上调利率到8%打压炒房行为,跟0708一样，然后下调首次购房贷款利率，问 ...

現在佈里斯班靠譜的，這一波搶的區已經昇不少了。45萬買不到什麽了，兩三年前還可以買現在熱區的422。現在買321的townhouse還可以。這個價目前熱的，只能到forest lake那邊白蟻危險區。好區比如Hamilton、Ascot那些本來就比奧克蘭中區好區貴。

作者: enningtang 时间: 2015-4-8 10:42:12

johntea2008 发表于 2015-4-8 10:37
現在佈里斯班靠譜的，這一波搶的區已經昇不少了。45萬買不到什麽了，兩三年前還可以買現在熱區的422。現 ...

是的，我说那个价位是去年的了。今年估计又涨不少。

作者: love_3_month 时间: 2015-4-8 10:54:53

房价的高低，比过去，比收入，肯定是高的。比以后，比其他国家，不算高。

利率肯定是反向相关的。高利率抑制房价会有作用，但具体效果如何，还要看其他参数，但对其他经济的作用也很明显。

汇率的话，更多的是涉及出口，房价也受影响，但影响小。

其实我觉得这个谈话是老生长谈了，财长和央行一直这个观点，就是要找到不会刺激房价更大上涨的但是会刺激整体经济持续上涨的手段，balancing 而已。

作者: enningtang 时间: 2015-4-8 11:06:11

love_3_month 发表于 2015-4-8 10:54
房价的高低，比过去，比收入，肯定是高的。比以后，比其他国家，不算高。

利率肯定是反向相关的。高利率抑 ...

新西兰汇率在过去一直有和澳元挂钩的关系，汇率不再挂钩一是影响出口，二是影响海外资金的流入。目前新西兰还需要低利率去刺激经济，维持在2.5左右才比较合理，鼓励商业贷款才能促进各个行业的发展。现在的确是需要政府找平衡点，而且非常迫切。

作者: love_3_month 时间: 2015-4-8 11:10:19

政府和央行的金融政策都需要考虑整体经济，不能完全绕这房价走，即使房地产是很重要的经济成分。

但现在问题是经济和房价几乎是一条线上的，想打压房价不小心就打压了经济，想刺激经济不小心就刺激了房价，民众都不会答应。而且，作用都有限啊，毕竟不是计划经济。。。。

作者: enningtang 时间: 2015-4-8 11:17:32

love_3_month 发表于 2015-4-8 11:10
政府和央行的金融政策都需要考虑整体经济，不能完全绕这房价走，即使房地产是很重要的经济成分。

但现在问 ...

但现在象财政部长都直言了，房价是制约央行无法调整利率的主要问题。

作者: wsyswg 时间: 2015-4-8 11:27:47

enningtang 发表于 2015-4-7 18:37
外汇汇率要是没关系，那新西兰大可上调利率到8%打压炒房行为,跟0708一样，然后下调首次购房贷款利率，问 ...

分析的有道理，赞一个。想请问一下，在欧元区和澳大利亚的宽松利率环境影响下，新西兰今年下半年降息的可能性有多大？

作者: enningtang 时间: 2015-4-8 11:41:31

本帖最后由 enningtang 于 2015-4-8 11:52 编辑

wsyswg 发表于 2015-4-8 11:27
分析的有道理，赞一个。想请问一下，在欧元区和澳大利亚的宽松利率环境影响下，新西兰今年下半年降息的可 ...

谢谢支持。这里其实有很多条件影响，缺一可能都不会降息。首先澳洲5月要降息，随后美国6月不加息（我觉得美国今年都不会加息），纽元和澳元又逼近1:1，然后新西兰央行7-8月可能推出新政策控制房价。这些条件满足的话，新西兰年末极有可能降息（澳洲可能会再降一次）。但这些都有可能变化。
其实还有一个通胀率和国际油价的关系，通胀率过低（油价不涨）也会迫使降息。但这个因素对于房价关系不是特别大，而是跟利率有关。

作者: wsyswg 时间: 2015-4-8 12:36:42

enningtang 发表于 2015-4-8 11:41
谢谢支持。这里其实有很多条件影响，缺一可能都不会降息。首先澳洲5月要降息，随后美国6月不加息（我觉得 ...

多谢解答！期待NZ央行在利率方面有点动作

作者: 一曰方茗 时间: 2015-4-8 12:43:47

enningtang 发表于 2015-4-7 18:37
外汇汇率要是没关系，那新西兰大可上调利率到8%打压炒房行为,跟0708一样，然后下调首次购房贷款利率，问 ...

澳洲买房可以用新西兰的收入贷款吗

作者: 一曰方茗 时间: 2015-4-8 12:55:01

新西兰房市其实就奥克兰一枝独秀，基督城现在也趋向平稳了。有些人倡议出台单独针对奥的政策，只要房价在健康的范围内增长，央行就可以降息刺激经济了。现在房价高利率高汇率搞奶产品跌央行也蛮难的

作者: enningtang 时间: 2015-4-8 13:00:39

一曰方茗发表于 2015-4-8 12:43
澳洲买房可以用新西兰的收入贷款吗

海外贷款可能有很多限制。不太了解。

作者: enningtang 时间: 2015-4-8 13:02:42

wsyswg 发表于 2015-4-8 12:36
多谢解答！期待NZ央行在利率方面有点动作

减低风险对国家和个人投资者都是好事

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