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标题: 是该注意通货紧缩这问题了！---房价即将（良性？）调整！ [打印本页]

作者: LYYX 时间: 2015-3-30 09:33:37 标题: 是该注意通货紧缩这问题了！---房价即将（良性？）调整！

先参考文章：http://www.interest.co.nz/opinio ... ning-blind-eye-brea

两个概念：
1）通货膨胀（inflation）：一般指因纸币发行量超过商品流通中的实际需要的货币量而引起的纸币贬值、物价上涨现象。其实质是社会总需求大于社会总供给。通货膨胀在现代经济学中意指整体物价水平上升。一般性通货膨胀为货币之市值或购买力下降，而货币贬值为两经济体间之币值相对性降低。前者用于形容全国性的币值，而后者用于形容国际市场上的附加价值。
2）通货紧缩（deflation）：当市场上流通的货币减少，人民的货币所得减少，购买力下降，影响物价之下跌，造成通货紧缩。长期的货币紧缩会抑制投资与生产，导致失业率升高及经济衰退该如何定义？依据诺贝尔经济学奖得主萨缪尔的定义：「价格和成本正在普遍下降即是通货紧缩」。经济学者普遍认为，当消费者物价指数(cpi)连跌两季，即表示已出现为通货紧缩。通货紧缩就是物价、工资、利率、粮食、能源等统统价格不能停顿的持续下跌，而且全部处于供过于求的状况。

目前新西兰是否已步入通货紧缩（deflation）？如果本季的CPI继续下跌（上季为-0.2%）那就符合“物价指数(cpi)连跌两季”，而从成因来讲（成因：1.总需求不足引发的通货紧缩 2.供给绝对过剩引起的通货紧缩)。目前其他商品绝对是充足的，即使是房子我都不认为是不足的!--只是人为造成的恐慌现象，前几年的高增长率吸引众多的内外投资客及自住房买家集中于Auckland这唯一市场（基督城已是过去时？）--新西兰其他城市从2007年高峰后房价（剔除CPI)增了几文？
Auckland 房价是否要进入良（理）性调整？除了心理因素外，外部因素是主要的。在众多的外来移民中，来自英国的绝对认为Auckland的房价是低的--北岸高价位房（一线海景，湖景，Devonport 等2.0M以上的），Auckland 的 Herne Bay你可能是看不到几个华人去Open Home，更不用说参与拍卖的！同时来自我大中华的移民，对校区（如北岸的Forrest Hill，Sunnynook 东区的Macleans等）也情有独钟，也买得起！---这时可能见到拍卖举手的是清一色的亚洲人？而来自最多的印度移民--众多的投资房租给他们已成趋势！仅从强劲的移民这外部因素讲---房价又看似不会马上跟通货紧缩（deflation）粘边？买得起，房子又不过剩！
但要注意，目前上市的房子是否“地皮升值，银行（个人）卖出部分（注意是部分）地皮房屋，大赚特赚。暂缓印钞票，并加速钞票回笼，社会上钱少了，制造了通货紧缩，房价肯定下跌。。。。”
CPI低（可Auckland房价不低！），OCR若调低又促成贷款利率下调，从而加温新一轮购房热情。。。

敢问路在何方？

作者: 肉肉妈 时间: 2015-3-30 09:39:23

没有亚洲土豪接盘，本地的能力无法接，如果能接也都是投资客，泡沫破裂也很快。问题是土豪汹涌而来，势不可挡。反正年中加息就见分晓了。

作者: Venox10111 时间: 2015-3-30 09:45:22

肉肉妈发表于 2015-3-30 09:39
没有亚洲土豪接盘，本地的能力无法接，如果能接也都是投资客，泡沫破裂也很快。问题是土豪汹涌而来，势不可 ...

加息我觉得不会，但现在国内土豪确实厉害，300－500w 买起来不像白菜

作者: 肉肉妈 时间: 2015-3-30 09:46:11

Venox10111 发表于 2015-3-30 09:45
加息我觉得不会，但现在国内土豪确实厉害，300－500w 买起来不像白菜

偶是说美国加息，不过新西兰也难说。

作者: LYYX 时间: 2015-3-30 09:51:30

肉肉妈发表于 2015-3-30 08:39
没有亚洲土豪接盘，本地的能力无法接，如果能接也都是投资客，泡沫破裂也很快。问题是土豪汹涌而来，势不可 ...

土豪只是部分！而这部分中的大部实际上也是本地居民？（主力军！）

作者: Venox10111 时间: 2015-3-30 09:58:32

肉肉妈发表于 2015-3-30 09:46
偶是说美国加息，不过新西兰也难说。

就美国说，经济指数并不明朗，而且遇到欧洲量化宽松后，不像是会加息的样子，而新西兰通货紧缩情况下更不会加息，手里握着现金现在还是明智的，但同时也要hold 房产

作者: 小嘎牛牛 时间: 2015-3-30 10:14:19

http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=2972553&mobile=yes

not only asian fxxx rich bxstxd, kiwis are also have super
Buying power. Just a friendly reminder:)

作者: 小嘎牛牛 时间: 2015-3-30 11:32:17

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作者: enningtang 时间: 2015-3-30 13:34:18

我很久之前就曾经在其他贴子说从货币政策看新西兰央行下来很有可能降息抵御全球宽松和CPI通缩。房市的单方面通胀是不可持续的。

作者: Venox10111 时间: 2015-3-30 13:35:39

enningtang 发表于 2015-3-30 13:34
我很久之前就曾经在其他贴子说从货币政策看新西兰央行下来很有可能降息抵御全球宽松和CPI通缩。房市的单方 ...

降息。。。OH yeah, 又有子弹了！

作者: Bearonrun 时间: 2015-3-30 14:00:46

这两年通涨都低，本月john key 为此提醒央行。详细如下：
http://money.skykiwi.com/na/2015-03-10/194651.shtml

尚不知央行如何应对。如果央行真的降息，房价将会利好。

作者: enningtang 时间: 2015-3-30 14:10:32

Venox10111 发表于 2015-3-30 13:35
降息。。。OH yeah, 又有子弹了！

政府之前投资房分类政策可不是出着玩的，还是要小心。很有可能是提高投资类型的贷款利率，降低首次购房的利率。或者是限制退税抵税。。。不确定政府这一刀要怎么砍

作者: Venox10111 时间: 2015-3-30 14:11:56

enningtang 发表于 2015-3-30 14:10
政府之前投资房分类政策可不是出着玩的，还是要小心。很有可能是提高投资类型的贷款利率，降低首次购房的 ...

Oh Yeah, 太期待了，这样我的房子就有理由涨租了，自住房贷款低了。。。一下子生活改善了好多

作者: enningtang 时间: 2015-3-30 14:14:23

本帖最后由 enningtang 于 2015-3-30 14:33 编辑

Venox10111 发表于 2015-3-30 14:11
Oh Yeah, 太期待了，这样我的房子就有理由涨租了，自住房贷款低了。。。一下子生活改善了好多 ...

首次购房。。。已经有房子就不算了

作者: GoToNorthAKL 时间: 2015-3-30 14:34:41

肉肉妈发表于 2015-3-30 08:39
没有亚洲土豪接盘，本地的能力无法接，如果能接也都是投资客，泡沫破裂也很快。问题是土豪汹涌而来，势不可 ...

年中加息？一小时前刚刚见过银行的一个经理，她说利息是下降趋势。

作者: 肉肉妈 时间: 2015-3-30 14:46:02

本帖最后由肉肉妈于 2015-3-30 14:49 编辑

GoToNorthAKL 发表于 2015-3-30 14:34
年中加息？一小时前刚刚见过银行的一个经理，她说利息是下降趋势。

是说美国啦。不过你是否记得2013年房市火爆的时候各个专家的预测，预测9%的都有，一致看涨！事实呢，几个月后立刻偃旗息鼓，随着油价狂跌到现在一致看跌。

我看专家评论从来都是冷眼，抱着批判批判再批判的精神，有些人看我不顺，也源于此。但我说冷眼尖锐一点，错不了。

作者: angelvan2012 时间: 2015-3-30 15:11:18

路在何方？

作者: LYYX 时间: 2015-3-30 15:12:17

Bearonrun 发表于 2015-3-30 13:00
这两年通涨都低，本月john key 为此提醒央行。详细如下：
http://money.skykiwi.com/na/2015-03-10/194651 ...

不管怎样，我是要等利率至少降到5%，我才考虑将贷款固定一或两年---这几个月就放浮动！

作者: 我是云 时间: 2015-3-31 20:28:49

如果房市火热的话，就不会降息。

作者: NewLynnHse 时间: 2015-3-31 20:47:31

angelvan2012 发表于 2015-3-30 15:11
路在何方？

路在脚下

作者: NZBuilder 时间: 2015-3-31 21:29:25

产生分歧了，看跌的人也不少啊

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