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标题: 这个房子值得这样胡弄么,真是傻呀 [打印本页]

作者: newdream 时间: 2015-3-28 16:11:26 标题: 这个房子值得这样胡弄么,真是傻呀

　　最近在东区sunnyhills有一个房子。地800多平，目前CV地价是65万，问了city council可以分割为两块。从现在的旧房的二楼向外看，四周都有比较好的景，但看不到halfmoon bay的海，当然可以看到mt wellington山了，属于二线风景了。

　　现在房子可以出租，楼上楼下分开出租，租赁中介说收入应该900。贷款8成，本利一起还，30年，每周1000，自己还要贴100,感觉此投资还不错。

　　中介说这个地一定要做分割，旧房推倒，因为是个老房子，没几个钱，又在地的位置偏中心的地方。房子要价105万。现做如下假设推算：（请大家指点，以便行情好时作打算，呵呵）

　　房子成本105万　

　　推倒旧房费用5万

　　分割10万,做成两个freehold的地，除去driveway　50平方左右，剩下750平，可以分割为375平的两块地

　　房子设计费1.5万，如果要卖得起价，就要的设计感，包括花园

　　容积累不知道怎么计算，请高人指点。现按建成280平方的二层的房子，如果要有设计感，成本按1600/平方，总造价44.8万/幢；如果套别人的设计，按绿X房产1100/平，但不包花园driveway等，如果加了，可能1250/平方，总造价35万/幢，如果按绿X的，可能就不用花设计费了，呵呵。

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单幢的总成本＝（105+5+10+1.5+44.8*2）/2= 105.55万（按105.6万吧）（有设计感的房子）

　　或单幢的总成本＝（105+5+10+35*2）/2=95 万（按绿Ｘ的房子）

如果建成220平一幢，单幢总成本分别是96万和87.5万

　　如果过一年后卖，贷款按８成，买的时候贷款80万，建的时候按再贷40万来（两个新建房按50%贷款），总贷款120万，一年的利息为8.4万左右（本利一起算），不知道正确与否。

如果一年后，按有设计感的280平房子卖，卖到130万一幢，中介费按4万，利润＝130-4-8.4/2-105.6=16.2万，如果两个房子赚32.4万，感觉这个投入，利润不高。

如果按没有设计感的280平房子卖，卖到120万一幢，中介费3.5万,利润=120-3.5-8.4/2-95=17.3万，两个房子赚34.6万

如果一年后，按没有设计感的220平房子卖，卖到115万一幢，中介费按3.5万，利润＝115-3.5-8.4/2-87.5=19.8, 两个房子赚39.6万

不知道这样对不对？请高人指点。

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作者: NewLynnHse 时间: 2015-3-28 16:50:57

太复杂，太理智了。。。哈哈

作者: ordragon 时间: 2015-3-28 17:05:45

没见上市啊这个价格可以哪个公司的盘

作者: phlip0813 时间: 2015-3-28 17:16:59

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2015-3-28 17:22:45

捂着不懂就好，啥也不干没准过2年也能赚真么多，折腾这么多干吗？这是其一。其二，现在新房真心不讲究什么设计，除非豪宅，只要结构不是太不合理，一般没影响，所以真要改也不用那么折腾，这个级别的房子设计好真心不一定比一般的多卖出多少。

作者: clam 时间: 2015-3-28 17:25:02

我也讚同樓上, 按現在的租金, loan interest only, 兩年後賣掉可能更省事, 哈哈

作者: Venox10111 时间: 2015-3-28 18:30:46

买房还什么本？。。。。

作者: sznz168 时间: 2015-3-28 21:52:58

计算正确,如果单从项目本身的成本收益比,净利润率不算高.但这是一个有贷款杠杠的项目.你如果计算一下自有资金的投入和回报,最低的是30%.我不知道目前还有什么生意会有这么高的年回报率了.

作者: ordragon 时间: 2015-3-28 23:57:44

什么地址。哪个公司的

作者: newdream 时间: 2015-3-30 10:11:40

NewLynnHse 发表于 2015-3-28 15:50
太复杂，太理智了。。。哈哈

哈哈，可以搞个好几个思路的原因，写在一起，感觉确实挺复杂的。
理智一方面，不知道版主怎么理解。
谢谢指点

作者: newdream 时间: 2015-3-30 10:12:41

ordragon 发表于 2015-3-28 16:05
没见上市啊这个价格可以哪个公司的盘

已经上市了的，看来你对老东区不关注，肯定只关注Flat Bush的靓房去了。

作者: newdream 时间: 2015-3-30 10:13:35

phlip0813 发表于 2015-3-28 16:16
这么算来不划算投资这么大利润不高还要交税而且很折腾并且还是在建筑成本算这么低的前提下 ...

如果这样的话，你看是不是不动比较好。

作者: newdream 时间: 2015-3-30 10:25:18

猩猩都叫兽发表于 2015-3-28 16:22
捂着不懂就好，啥也不干没准过2年也能赚真么多，折腾这么多干吗？这是其一。其二，现在新房真心不讲究什么 ...

捂着不动肯定可以，主要是那种利益更高一些，当然寻找更高，付入也更多，从目前来看还不能感觉出来那种更好，应该看今年的走势了。

最近去看过一些open home和拍卖。老房子有没有装修导致成功交易或流拍影响很大。如果不谈地可以不可以分割，只是从装修看：花园搞得漂亮和室内装修得不错的，往往都有人抢，毕竟买房的同胞很多都是年轻夫妻等，他们没这个时间去装修，消费更直接。装修差或没装修的，往往都是流掉，因为看房时，很多人都过滤了。

所以从上面这一点来看，老房子一定要装修。

如果新房，从FB那边来看，套用模板建的房子，如果上下楼没有分租潜力的，往往都流了。设计好的房子，一走进去就有不想出来的感受，即使没有分租潜力，往往也抢掉，更不要说有分租潜力的了。　

前一个月在Mission Height看中一个房，名字就叫做express of seperation,好像这样叫的，建在一个坡地上的虽然带一个小泳池，但设计得非常好，400多一点平方的地，设计成了接近6房，上下可分租，互相不影响，特别是kithcen room，２.７米高的顶，左右可推门进出。立刻被pre-auction offered了，CV价80万吧，好像，拍到98.5万。室内我记得是230平方，二楼，一楼brick，二楼cedar.

作者: newdream 时间: 2015-3-30 10:46:25

clam 发表于 2015-3-28 16:25
我也讚同樓上, 按現在的租金, loan interest only, 兩年後賣掉可能更省事, 哈哈

是，付个本金，可以拿出更多的钱来做其它的首付。你说得正确的可能性更大一些。毕竟只有800平方的地，稍微小了点。

作者: newdream 时间: 2015-3-30 10:46:57

Venox10111 发表于 2015-3-28 17:30
买房还什么本？。。。。

是不是自住房尽量还本？投资房就不必了？

作者: newdream 时间: 2015-3-30 10:47:50

sznz168 发表于 2015-3-28 20:52
计算正确,如果单从项目本身的成本收益比,净利润率不算高.但这是一个有贷款杠杠的项目.你如果计算一下自有资 ...

哈哈，我只是这边听一点，那边听一点，自己综合出来的，反而正确呀。哈哈。

作者: newdream 时间: 2015-3-30 10:48:53

ordragon 发表于 2015-3-28 22:57
什么地址。哪个公司的

在sunnyhills，好像已经议走了。

作者: Venox10111 时间: 2015-3-30 10:51:44

newdream 发表于 2015-3-30 10:46
是不是自住房尽量还本？投资房就不必了？

不知道别人怎么操作，反正我就把自住贷款降到随便就能供，投资最大化。

作者: newdream 时间: 2015-3-30 13:53:14

Venox10111 发表于 2015-3-30 09:51
不知道别人怎么操作，反正我就把自住贷款降到随便就能供，投资最大化。 ...

我看过阿海的帖子。如果作投资房的话，是做为生意来处理的，生意就有成本和收入。现在买的投资房，估计都是亏本的，房租cover不了mortage。反正是cover不了，成本是不是越多越好，这样可以退税，如果按这种思路，首付越少越好，本息一起还，成本最高。

如果作为自住房，尽量多还，成本越低越好，那就首付尽量多一些，本利也可一起还。如果每周负担重，就只还利息先。我是这样理解的，不知道正确与否。

最近才知道银行设立贷款帐户时，同时可以设立对冲帐户。也就是你首付可以少一些，同时平时多余的现金，比方工资，零钱等都可以打到对冲帐户里，对冲帐户是与贷款帐户抵消利息用的。对冲帐户里抵消的利息等同与贷款利息。如果你要用钱，对冲帐户里的钱可以取出用。非常灵活，好像有人叫它为活动帐户什么的。

作者: Venox10111 时间: 2015-3-30 14:06:36

newdream 发表于 2015-3-30 13:53
我看过阿海的帖子。如果作投资房的话，是做为生意来处理的，生意就有成本和收入。现在买的投资房，估计都 ...

非常正确，对冲账户叫orbit, 是杠杆的一个很好体现。

作者: newdream 时间: 2015-3-30 15:28:49

自顶一下哦

作者: enningtang 时间: 2015-3-30 15:34:46

newdream 发表于 2015-3-30 13:53
我看过阿海的帖子。如果作投资房的话，是做为生意来处理的，生意就有成本和收入。现在买的投资房，估计都 ...

对冲账户的利息会不会很少呢？

作者: enningtang 时间: 2015-3-30 15:45:42

Venox10111 发表于 2015-3-30 10:51
不知道别人怎么操作，反正我就把自住贷款降到随便就能供，投资最大化。 ...

非常赞同。我也是觉得把自住房贷款清了最好，但以后如果换自住房，其他贷款是否转到原先的自住房呢？

作者: phlip0813 时间: 2015-3-30 15:49:32

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 可爱的小猪猪 时间: 2015-3-30 15:56:11

如果是我，就不折腾了。。。先出租2年再算了。。

作者: newdream 时间: 2015-3-30 16:01:09

enningtang 发表于 2015-3-30 14:34
对冲账户的利息会不会很少呢？

对冲利息＝贷款利息（按比例），比方你贷款共100万，对冲帐户里有20万，那贷款的20万就不用付利息了，当然对冲帐户里的20万也没有利息收入了。但对冲帐户相当于特殊的存款，利息本来就只有3%左右，但贷款的利息却要5%，只要对冲帐户里有钱，是相当划算的。对吧？

作者: newdream 时间: 2015-3-30 16:02:18

enningtang 发表于 2015-3-30 14:45
非常赞同。我也是觉得把自住房贷款清了最好，但以后如果换自住房，其他贷款是否转到原先的自住房呢？ ...

不明白你的意思。

作者: newdream 时间: 2015-3-30 16:02:43

phlip0813 发表于 2015-3-30 14:49
未来一两年都还是猛涨个人觉得没有盖房的必要

还猛涨呀，希望吧，哈哈。

作者: newdream 时间: 2015-3-30 16:03:22

可爱的小猪猪发表于 2015-3-30 14:56
如果是我，就不折腾了。。。先出租2年再算了。。

看来，大家都是看这两年。正如阿海说的11点半还可以跑个２－３年，哈哈。希望吧。

作者: enningtang 时间: 2015-3-30 17:04:14

newdream 发表于 2015-3-30 16:01
对冲利息＝贷款利息（按比例），比方你贷款共100万，对冲帐户里有20万，那贷款的20万就不用付利息了，当 ...

那真不错，我得去问问银行开一个。多谢指点！

作者: enningtang 时间: 2015-3-30 17:05:56

newdream 发表于 2015-3-30 16:01
对冲利息＝贷款利息（按比例），比方你贷款共100万，对冲帐户里有20万，那贷款的20万就不用付利息了，当 ...

能否再请教，比如我贷款100万，现金100万存银行定存，那我这样一对冲不就零利息了？银行不会这样没钱赚吧？

作者: enningtang 时间: 2015-3-30 17:09:02

newdream 发表于 2015-3-30 16:02
不明白你的意思。

我的意思是买房用另一套房做抵押

作者: hudson 时间: 2015-3-30 20:19:23

enningtang 发表于 2015-3-30 16:05
能否再请教，比如我贷款100万，现金100万存银行定存，那我这样一对冲不就零利息了？银行不会这样没钱赚吧 ...

你理解对的。这种就是一种interest Only,按日学利息，你如果放一百万现金进入，你的账户balance就是0,银行不收利息。但是银行为保证利润，不会让你把所有贷款都设为这种，比如你总贷款100万,50万等额本息，另50万浮动interest only.

作者: hudson 时间: 2015-3-30 20:24:45

newdream 发表于 2015-3-30 15:03
看来，大家都是看这两年。正如阿海说的11点半还可以跑个２－３年，哈哈。希望吧。 ...

在所有的理论里，我看这个什么所谓几点论是最搞笑的。那个表他们是随便调，今天出个政策，他们拨一拨，明天一个政策，再拨一拨。调快调慢都是他们说的对。快赶上夏令时了。

作者: enningtang 时间: 2015-3-30 20:25:27

hudson 发表于 2015-3-30 20:19
你理解对的。这种就是一种interest Only,按日学利息，你如果放一百万现金进入，你的账户balance就是0,银 ...

多谢指点！

作者: newdream 时间: 2015-3-30 20:46:53

hudson 发表于 2015-3-30 19:24
在所有的理论里，我看这个什么所谓几点论是最搞笑的。那个表他们是随便调，今天出个政策，他们拨一拨，明 ...

哈哈，是的，并且发现各个论谈里都有在起风向引导的人，引导普通人或新来的人的购买趋向。但如果没有他们的分析，也找不到太有用或准确的信息。就只能当学习吧。哈哈

你说的快赶上夏令时了，是什么意思？

作者: newdream 时间: 2015-3-30 20:49:42

enningtang 发表于 2015-3-30 14:34
对冲账户的利息会不会很少呢？

对冲帐户的利息与贷款利息一样呀。不会少。

作者: newdream 时间: 2015-3-30 20:53:06

enningtang 发表于 2015-3-30 16:04
那真不错，我得去问问银行开一个。多谢指点！

估计真的很多人不知道，傻傻工资收入等都放在那里收一点点利息或以为留着首付买下个房子。完全是中国化的投资理念。这里投资不仅可以top up出升值部分，还有付20%首付，但如果你有30%的首付的现金在，可以把其中的10%放入对冲帐户即可。

作者: enningtang 时间: 2015-3-30 20:59:56

newdream 发表于 2015-3-30 20:53
估计真的很多人不知道，傻傻工资收入等都放在那里收一点点利息或以为留着首付买下个房子。完全是中国化的 ...

存银行吃利息的确是最笨的投资。

作者: lark 时间: 2015-4-1 09:48:14

建房的花费太大（除非自己是BUILDER），分割的钱也不少，COUNCIL又慢。为了省事省时间就那样放着吧

作者: hello_hello 时间: 2015-4-4 22:58:35

Venox10111 发表于 2015-3-30 13:06
非常正确，对冲账户叫orbit, 是杠杆的一个很好体现。

Anz说他家没有这个服务：（

作者: Venox10111 时间: 2015-4-4 23:04:22

hello_hello 发表于 2015-4-4 22:58
Anz说他家没有这个服务：（

可以问 Revolving credit

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