新西兰天维网社区

标题: 转银行除利息和现金，还应注意的因素。 [打印本页]

作者: Squirrel212 时间: 2015-3-4 14:59:33 标题: 转银行除利息和现金，还应注意的因素。

本帖最后由 Squirrel212 于 2015-3-4 14:04 编辑

最近由于多家银行的利率价格战纷纷开始，很多有贷款的朋友希望能够通过转银行，锁定一个较好的固定利息，又能拿到丰厚的现金返还。而在转银行的过程中，大家更多关注利率和现金这两个因素，而一些其他重要因素往往被忽略掉了，比如说如何合理的规划你的贷款结构？如何缩短你的还款年限？以及未来如何锁定你的固定贷款等等。首先值得注意的是那些固定利息尚未到期的贷款转银行客户，相信大家都知道，当您要将固定利率转到浮动或转银行，通常您的银行会收取一个补偿费用（break fee），那么我们来看看到底这笔补偿费用是如何计算的。通常补偿费用（Break Fee） =固定贷款的额度*（当初锁定贷款时的市场利息—现时固定贷款的市场利息）*剩余锁定年限，因此不难看出补偿费用不单是你在固定利息合约下转银行需要缴付的一笔款项，同样也是决定你未来如何规划你的贷款结构，如何锁定未来的固定利息的重要衡量指标。在低利率环境下，尤其是未来的交换利率趋势向下走的情况下，你锁定的年限越长你需要缴付的补偿费用就会越高。拿最近部分银行推出的5年-10年期固定利息来看，虽然看似很合理，但是5-10年的时间，太多的变化。虽然利率不会一直维持下跌，但是如果你要在此期间考虑离开这家银行，那你将付出相当的大的代价。

那到底固定利率锁定几年比较合理呢？首先大家要意识到的是，银行的主要盈利指标，大部分是靠房屋贷款和保险产品完成。而这些贷款产品通常是打包到国际市场上销售，而从中赚取利差，而最近一两年，新西兰的多家银行因为贷款竞争的白热化，现金返还的给得越来越高，因此很多转银行客户或新贷款客户，都要与银行签署确认函保证会留在本银行至少两年甚至更久，否则会全额或部分返还现金。因此如果你必须要待在一家银行两年，通常锁定一年到两年的利息是比较合理的选择。

虽然不同银行的政策不同，但通常当你锁定你的贷款利息后，即使您有多余的存款，你也只能在锁定的贷款期限内按照合约偿还，*(或部分银行会允许你偿还高于5-10%的规定还款额度) 。因此如何合理的规划你的贷款结构在转银行过程中变得尤为重要，如果短期内(通常一到二年内)，除缴贷款之外您会有盈余存款。那通常会建议您将一部分贷款转为Flexi或 offset , 这样您可以随时减少您的贷款额度。同时又有足够的灵活资金用于未来支配。

最后要提到的就是在转银行过程前，很多客人在原银行的贷款年限已经缩短小于30年，当你在转银行过程中尤其要注意不要将你未来的贷款年限再次拉长，这无疑意味着你未来要缴付更多的利息。

最近工作较忙，匆忙完成此文章，写的不全面的地方，还希望大家谅解。

作者: cui1124 时间: 2015-3-4 15:19:06

顶，赞一个

作者: 南太一羽 时间: 2015-3-4 15:52:08

好文章。补偿费用解释得很清楚。

作者: 吥噜 时间: 2015-3-4 15:57:07

其实换银行时把贷款再次拉长也可行，这样现金流松动些

作者: Squirrel212 时间: 2015-3-4 16:03:13

本帖最后由 Squirrel212 于 2015-3-4 15:07 编辑

吥噜发表于 2015-3-4 14:57
其实换银行时把贷款再次拉长也可行，这样现金流松动些

还是那句老话，因人而议因时而议。对于年轻人想继续投资房市，可以选择这种方式。当然房地产市场不会永远高涨。调整期内你就不会希望你的贷款还是30年，你就不会希望你的贷款是interest only. Cash and equity 永远是king . 我前天有一个客人已经60多了贷款还是interest only 年限还有24年。我坐在那里想，他这辈子就给银行打工了。等他死了他也偿还不清这笔欠款，而这房子永远不属于他的。

作者: Annabell-NG 时间: 2015-3-4 17:56:21

学习了，谢谢分享

作者: morris 时间: 2015-3-4 20:59:04

学习了，break fee。不错不错！

作者: uboat99 时间: 2015-3-4 22:51:50

LZ原来不是Broker吗，跑ANZ上班了？

作者: Squirrel212 时间: 2015-3-5 08:37:06

uboat99 发表于 2015-3-4 21:51
LZ原来不是Broker吗，跑ANZ上班了？

恩，已经快大半年了。

欢迎光临新西兰天维网社区 (http://bbs.skykiwi.com/)