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标题: 事情解决，谢谢。 [打印本页]

作者: popofelix 时间: 2015-2-11 18:17:12 标题: 事情解决，谢谢。

本帖最后由 popofelix 于 2015-8-24 17:36 编辑

事情解决，谢谢。

作者: 伤心小天 时间: 2015-2-11 18:19:43

来小镇吧~~~~~~~~~~~~~~~~~

作者: 6mh 时间: 2015-2-11 18:21:21

那何必不贷款买呢？房子不是小东西，说不要了可以扔

作者: popofelix 时间: 2015-2-11 18:24:44

本帖最后由 popofelix 于 2015-2-11 18:01 编辑

6mh 发表于 2015-2-11 17:21
那何必不贷款买呢？房子不是小东西，说不要了可以扔

额，个人觉得70-80万如果可能在中区买一个3-4房就不贷款了啊，不想贷款而已。当然如果现实情况是贷款非常划算也可以哈，求赐教。

作者: clam 时间: 2015-2-11 19:29:29

70-80w cash 的話可買兩套一套自住一套放租了.....

要是真的想買一套的話，全副地600左右在中區avondale, mt wellington, panmure 都應該可以吧....

作者: popofelix 时间: 2015-2-11 19:40:44

clam 发表于 2015-2-11 18:29
70-80w cash 的話可買兩套一套自住一套放租了.....

要是真的想買一套的話，全副地600左右在中區avondale, ...

恩恩avondale一直在看哈，mt wellington最近没有特别关注但是open home也看过很感兴趣，panmure暂时没关注，您觉得panmure这区如何？我不是很了解。我这个价位全付地600在mt roskil有戏吗？

还有就是我现在有80w cash您推荐是买一套还是贷款买两套？我个人第一次买房不是很了解贷款值不值，这个问题能麻烦帮我讲解下吗？谢谢啦

作者: clam 时间: 2015-2-11 20:05:43

popofelix 发表于 2015-2-11 19:40
恩恩avondale一直在看哈，mt wellington最近没有特别关注但是open home也看过很感兴趣，panmure暂时没关 ...

1) 要是只買一套的話，80w 這個budget 挺多的，我覺得Panmure/Glen Innes 還能找到地大的，在Mt Wellington就不一定了~ 但Panmure/GI/Mt Wellington的房子一般比較舊，反正地大的房都是舊房為主.... 不知道你會不會喜歡(很多國人都只買全新方自住)。

Panmure 有些街也不錯，靠King St, Queens Rd 那邊的挺好，靠Point England的較差

Glen Innes 也可考慮，靠West Tamaki Dr的比較好

Mt Wellington 比較靠Ellerslie 那邊比較好，但地一般沒那麼大

2) 買兩套房

我覺得你可以用50-60w 首付買個自住房(貸20-30w)
再用20-30w 首付買套小投資房，然後租金也能cover 還款的

只是個人意見啦

作者: popofelix 时间: 2015-2-11 20:31:04

clam 发表于 2015-2-11 19:05
1) 要是只買一套的話，80w 這個budget 挺多的，我覺得Panmure/Glen Innes 還能找到地大的，在Mt Wellin ...

非常非常感谢您的建议，太中肯了！还有两个小问题请教下哈

1.买完房子养房子还需要每年多少的费用一般？（不包括房子翻新，仅说交给政府的比如说地税一般多少？是否有物业费？倒垃圾的费用等请指明）
2.如果50-60w买一套房子（贷款20-30w），然后20-30
w首付买一套小投资房，这个小投资房要贷款多少买在哪为宜？（要好出租对吧？请大大指点！）

跪谢！

作者: clam 时间: 2015-2-11 20:38:15

popofelix 发表于 2015-2-11 20:31
非常非常感谢您的建议，太中肯了！还有两个小问题请教下哈

1.买完房子养房子还需要每年多少的费用一般？ ...

1) 主要的outgoing應該是保險(home & content）的話應該1500左右吧，看你的新居有多大，還有content 值多少錢... 還有給auckland city council的rates，應該一年1500-2000左右。這個要看房子的估價。你看的房是freehold 或crosslease的不需要物業費。物業費是body corp fees 一般排屋和apartment才有的。

2) 投資房可挑個價錢50-60w的，在你買的房子附近也ok啊

祝早日購房成功

作者: popofelix 时间: 2015-2-11 22:34:46

clam 发表于 2015-2-11 19:38
1) 主要的outgoing應該是保險(home & content）的話應該1500左右吧，看你的新居有多大，還有content 值多 ...

太谢谢您了！给您拜年啊，好人一生平安啊！

最后问一句，80w cash如果是您考虑到我和我老婆两个人没有孩子自住+投资的话，您觉得怎么做是最明智的方案，综合您之前指导的，是不是

1.花50w贷款30w买一套房在avondale或者mt wellington
2.花30万贷款20w买一套房在avondale或者mt wellington

然后出租房子2，其收入cover房子1和2的贷款，是这样么？我是否理解错了？

您推荐的avondale, mt wellington, panmure, glen innes，您认为哪的房子好租而且涨幅大，如果排序的话？除了这四个地方还有哪您推荐？我认为我的情况买中区最好，您是否同意？

谢谢您啦

作者: clam 时间: 2015-2-11 23:03:20

popofelix 发表于 2015-2-11 22:34
太谢谢您了！给您拜年啊，好人一生平安啊！

最后问一句，80w cash如果是您考虑到我和我老婆两个人没有孩 ...

你理解是對的，但房子2的租金不一定能cover 1+2的還款，只是我覺得你有80w cash才買一個房子... 有點浪費

按現在的利率，兩年fixed 的5.39%
自住房貸款 30w 每周還款 420
投資房貸款 20w 每周還款 280

要是這個房能租到500-600的話，其實你每周多花一點錢就能買到1套房。

相對來說你的貸款比率還是很低，有些人拿著80w的cash可以貸款都2mil + 呢

其實我投資都在panmure，mt wellington，ellerslie，st johns，glen innes 一帶，最近還多買了一個onehunga的。

我覺得自住的話 Mt Wellington 相對會好一些，特別是靠Ellerslie 那邊，交通很方便。投資的話可能買個破破的do up 在 GI /panmure 或 avondale 也可。地大的do up 有時後還是能找到的。

作者: BJ0108 时间: 2015-2-11 23:50:55

clam 发表于 2015-2-11 22:03
你理解是對的，但房子2的租金不一定能cover 1+2的還款，只是我覺得你有80w cash才買一個房子... 有點浪 ...

50万的投资房，很难找到了。估计也就是二房的unit，租金大概450左右算好的了。
现在房价真高。也暂时放弃投资房的想法了。

作者: GoToNorthAKL 时间: 2015-2-12 01:53:36

按照 clam买两套的方法，出租一套，租金还不能cover两套房子的贷款，自己要补一些，买一套的话不贷款，那何必要买两套呢？

买两套的目的肯定是赌升值了，现在房市究竟几点钟了？不如买一套，静观其变，等到房市冷却几年了，又有些积蓄了，再利用第一套房top up一些，再买第二套也是一种选择。

作者: clam 时间: 2015-2-12 04:25:56

每個人的投資策略不同啊

作者: popofelix 时间: 2015-2-12 09:54:26

clam 发表于 2015-2-12 03:25
每個人的投資策略不同啊

我觉得您说的非常有道理，如果投资的话panmure，mt wellington，ellerslie，st johns，glen innes这些都不是所谓的‘学区房’，对吗？这样是不是正符合我们两口子不想要孩子的特点？（第一次感觉没有孩子还成了优势哈哈）。您觉得自住的话mt wellington交通最方便对吗？要是最好租呢？因为我们打算买个3-4房没准租出去一间，avondale，mt wellington还是哪最好？

还有哈，我看到这个房子在avondale然后这周末我打算去看open home呢，我看cv是50w，这样的话我是否可以预计60w差不多可以拍到？这个500平砖房我从图上来看不错，地虽然小点也还凑合了，您觉得如果这个房子出到多少值它的价格？从交通，出租和升值潜力看，这个房子如何？

http://www.trademe.co.nz/propert ... ction-843036309.htm

跪谢！！！

作者: happymaggie 时间: 2015-2-12 10:51:49

popofelix 发表于 2015-2-12 08:54
我觉得您说的非常有道理，如果投资的话panmure，mt wellington，ellerslie，st johns，glen innes这些都 ...

这个房子头顶高压线穿过啊，还是要考虑啊。。。

作者: popofelix 时间: 2015-2-12 11:04:58

happymaggie 发表于 2015-2-12 09:51
这个房子头顶高压线穿过啊，还是要考虑啊。。。

啊？不好意思啊我新手，您说的这个我都不知道还要关注！太感谢啦！！！这个怎么能判定头顶有无高压线啊？有高压线的房子不能要吗？为啥哈？

作者: lionel 时间: 2015-2-12 11:06:19

pakuranga

..............

作者: happymaggie 时间: 2015-2-12 11:09:57

popofelix 发表于 2015-2-12 10:04
啊？不好意思啊我新手，您说的这个我都不知道还要关注！太感谢啦！！！这个怎么能判定头顶有无高压线啊？ ...

不是不能要啊，你自己不介意就好啊，只是国人一般都比较不喜欢，以后难出手

作者: popofelix 时间: 2015-2-12 11:23:43

happymaggie 发表于 2015-2-12 10:09
不是不能要啊，你自己不介意就好啊，只是国人一般都比较不喜欢，以后难出手 ...

这样啊？高压线是否有什么安全隐患啊，确实听您一说很害怕啊！

您是怎么确定这个有高压线的？还有的话，这个有高压线危害是？是不是一般人都不买带高压线的啊？

作者: Dodgy 时间: 2015-2-12 11:37:10

popofelix 发表于 2015-2-12 10:23
这样啊？高压线是否有什么安全隐患啊，确实听您一说很害怕啊！

您是怎么确定这个有高压线的？还有的话， ...

700,000 ~ 800,000, in Gulf Harbour, buy 900 square meters land, 3+ bedrooms house with wonderful sea view. school pimary + intermediate all 10 scores

作者: popofelix 时间: 2015-2-12 11:38:39

Dodgy 发表于 2015-2-12 10:37
700,000 ~ 800,000, in Gulf Harbour, buy 900 square meters land, 3+ bedrooms house with wonderful s ...

没住过北岸但是总听说堵车太厉害，请问前辈会吗？主要我个人考虑中区远一点地方哈哈谢谢您啦

作者: bondbunny 时间: 2015-2-12 11:48:54

不要说高压线从头顶过，就是距离高压线100米以内也会比其它同类型房屋跌价10万。不仅是高压线，还需注意高速路，铁路，洪水区，地质问题，政府规划，居民成份，ccc等等等等……LZ你这样买房可不行哦，会吃大亏的，必须要找一个买过多套房的本地朋友参谋，当然最后要当机立断，主意自己拿。这年头买房不要指望捡漏，只要不吃亏就行，慢慢赌升值吧。

作者: popofelix 时间: 2015-2-12 13:36:23

bondbunny 发表于 2015-2-12 10:48
不要说高压线从头顶过，就是距离高压线100米以内也会比其它同类型房屋跌价10万。不仅是高压线，还需注意高 ...

谢谢您的解答，我是新人而且为人做事还算很小心，您能否教教我怎么鉴别高压线？就比如这个房子刚上trademe，楼上前辈有人直接就点出，这个房上面有高压线，是通过什么网站或者地图查询的么？

关于高速路，铁路，洪水区，地质问题，政府规划，居民成份应该如何鉴别呢？

谢谢您

作者: bondbunny 时间: 2015-2-12 14:31:03

是不是贴近高压线，高速，铁路在trademe的房子广告里就有呵，你点击右上方的map，查看谷歌空拍照片，放大缩小，一目了然。其它的问题你在购买前委托律师或行家仔细查阅该房产的文件，这些文件卖家或中介应该提供。还是那句老话，找个懂行的朋友帮忙，但大主意自己拿。万一买到有问题的房产，好多年都缓不过气来。

作者: ATAE 时间: 2015-2-12 14:32:52

http://www.barfoot.co.nz/537015 blockhouse bay3房1卫do up 600的地78.5万卖了,你不到80万的预算可以考虑这种do up的盘

作者: enningtang 时间: 2015-2-12 14:44:44

现在投资房就别硬上了，房价已经到顶，未来5年不跌就谢天谢地了，基本没空间涨，靠租金也别想了，现在1年的租金回报率刨去所有开销比存银行利息还低。买个好点的房子舒服自住才是正道，好房子，location最重要。

作者: clam 时间: 2015-2-12 14:55:49

有很多房子真的要到現場看才知道好不好

單靠連結很難說

作者: popofelix 时间: 2015-2-12 15:00:03

enningtang 发表于 2015-2-12 13:44
现在投资房就别硬上了，房价已经到顶，未来5年不跌就谢天谢地了，基本没空间涨，靠租金也别想了，现在1年的 ...

确实有道理，要是这样的话，您楼上说的do up的盘我考虑么？

作者: enningtang 时间: 2015-2-12 15:40:23

popofelix 发表于 2015-2-12 15:00
确实有道理，要是这样的话，您楼上说的do up的盘我考虑么？

我自己不会考虑，一没时间二还要再投钱，这房子不是已经卖了吗？

作者: popofelix 时间: 2015-2-12 15:42:42

enningtang 发表于 2015-2-12 14:40
我自己不会考虑，一没时间二还要再投钱，这房子不是已经卖了吗？

是卖了的，我也是和您一样想，关键只有80w如果花80w买了do up没时间不说，钱也没有了

作者: enningtang 时间: 2015-2-12 16:00:57

popofelix 发表于 2015-2-12 15:42
是卖了的，我也是和您一样想，关键只有80w如果花80w买了do up没时间不说，钱也没有了 ...

现在房市的局势是澳洲很多人回流，新移民也多，加上政府故意撑起房价，房市才会这样火爆。想想过多2年，那些政府批的房子都建得差不多，澳洲经济又好了，移民减少，到时房源充足了，肯定有一批硬扛的人要倒下。所以我个人建议是可以看看类似Mt Roskill有校网的，有带校网的房子在市场不好的情况下，还是会比较安全，而且目前虽然没有小孩但时间过得快，以后肯定还是需要买的。还有一旦建立家庭了，小家庭会成长很快，多一个房间或者多一个卫浴都会是好事。还有地够用就行，并非地大就是好事，地大需要有分割潜力才有优势，不然就是自找麻烦啊。我以前买了房子带很大的地，现在要整天割草伺候它，很烦人。这些都是我自己住后的感受，希望能帮到你。

作者: popofelix 时间: 2015-2-12 16:12:55

enningtang 发表于 2015-2-12 15:00
现在房市的局势是澳洲很多人回流，新移民也多，加上政府故意撑起房价，房市才会这样火爆。想想过多2年， ...

您说的真的很有帮助，谢谢您诚恳的建议。如果您和我一样的话有80w cash考虑到我们的情况您怎么操作？买一套对吧，能推荐几个位置么？

作者: enningtang 时间: 2015-2-12 16:21:21

popofelix 发表于 2015-2-12 16:12
您说的真的很有帮助，谢谢您诚恳的建议。如果您和我一样的话有80w cash考虑到我们的情况您怎么操作？买一 ...

不客气。我自己会在北岸的西湖校网内找，如果房子非常好（最少4房2卫浴），我会贷多10-20万凑够90-100万去拍。但如果中区的话感觉就在Mt Roskill校网找80万应该能找到不错的。最近没怎么关注房价了，只能大概说说感觉。呵呵。

作者: mwe23 时间: 2015-2-12 16:27:03

弄个公司，把钱放到公司里买房，然后贷款最大额度，（把多余的现金买成上市公司的债券（债券至少7%，8%的收益，银行房子mortgage才5.5%左右，至少赚2.5%的利息差价）这个叫free money。

作者: popofelix 时间: 2015-2-12 16:30:39

mwe23 发表于 2015-2-12 15:27
弄个公司，把钱放到公司里买房，然后贷款最大额度，（把多余的现金买成上市公司的债券（债券至少7%，8%的收 ...

大神你这个太高端了，不过确实可行啊！你有试过么？请起来很靠谱！可是具体怎么操作？我这边没有pr的还在打工老公读phd的可以做吗

作者: enningtang 时间: 2015-2-12 17:03:49

mwe23 发表于 2015-2-12 16:27
弄个公司，把钱放到公司里买房，然后贷款最大额度，（把多余的现金买成上市公司的债券（债券至少7%，8%的收 ...

好强的感觉，但银行要审查公司的收益来决定贷款额度哦，这个要怎么办？还是以个人收入来办？我有2个公司，基本都是没有盈利（避税），以前有问过银行，但银行说商业贷款的利率跟个人的不一样。当时那位经理是劝我别用公司名义贷，很想知道你这个方法怎么走？谢谢。

作者: enningtang 时间: 2015-2-12 17:14:09

mwe23 发表于 2015-2-12 16:27
弄个公司，把钱放到公司里买房，然后贷款最大额度，（把多余的现金买成上市公司的债券（债券至少7%，8%的收 ...

银行应该也不会多贷给你很多钱，如果公司和个人收入不够还利息的话。除非是启动其他财产担保，如果这样的话，还有什么意义为了2.5%的free money去争取多些贷款吗？大头还贷的利息可比小头的2.5%多很多。这样不是要亏死。。。

作者: mwe23 时间: 2015-2-12 19:07:20

本帖最后由 mwe23 于 2015-2-12 19:10 编辑

其实用公司全款买房，然后出租，用出租收入做mortgage，把钱拿出来买公司债券。我没有做过，但是我有这么多cash会这么做，这是金融里杠杆的原理。我最不喜欢别人用全款买房，太浪费了。马上做mortgage broker了，有很多方法的。

作者: clam 时间: 2015-2-12 19:09:19

全款買房真心浪費

但債券我也不懂，不覺得初學者能操作到

作者: mwe23 时间: 2015-2-12 19:12:31

clam 发表于 2015-2-12 19:09
全款買房真心浪費

但債券我也不懂，不覺得初學者能操作到

债券不要买那些小公司的债券，买大的上市公司就行了。只要你觉得公司不会在5年倒闭就行了

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