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标题: 2015年PM国情咨文，解读房产变化，开放商大浪淘沙的一年 [打印本页]

作者: 凯旋门 时间: 2015-2-3 23:56:15 标题: 2015年PM国情咨文，解读房产变化，开放商大浪淘沙的一年

本帖最后由凯旋门于 2015-2-4 00:02 编辑

引用JOHN KEY在STATE OF THE NATION 2015的讲话原文：
After the election, I appointed three Ministers to housing-related portfolios.
Paula Bennett is the Minister for Social Housing, in charge of supporting New Zealanders with the highest housing needs.
Bill English is the Minister responsible for Housing New Zealand, which owns or leases 68,000 properties.
And Nick Smith is the Minister for Building and Housing.
..................
So you can see that housing policy is important to this Government.
For people on low incomes, the Government subsidises housing costs from a total budget of $1.9 billion this year.
It's why we talk about "social housing" rather than "state housing", because you no longer have to live in a state house to get a high level of government housing support.
It's an important change.

http://www.radionz.co.nz/news/political/264718/john-key's-state-of-the-nation-speech

国情咨文，摆明了美国和欧洲不可靠，中国情况未知，同时为保证NZ经济继续rocky star式赶超澳洲，只有国内的消费+投资，国外出口，三引擎起开！

国内房产拉动的建筑及房屋销售，也非常重要。内阁三位最有权利的大佬paula,bill和nick，结合福利改革和资产投资，介入房屋和建筑；builder出身的gerry brownlee猛抓基督城建设。

2017年房产下滑的预言在华社广为流传，这次John Key也提及2017：即2017/2018年要对一半的公屋进行改造，并使用了redevelopment的字样，提及奥克兰的tamaki和mt.roskill公房区；政府资本介入，带动中小地产开发商一并出手。随后paula在RADIO NZ公布优先出售“房屋大小不合适的公房”，然后出售“在奥克兰土地面积大的公房（如600平米以上）”，最后出售"估计已经上百万的公房"

而，优先供应！salvation army,iwi等大型非营利组织，让组织自行融资，以优惠价格购买；
后，选择竞价！高于booked value出售给大中型土地开发商建筑，建筑大批"合适尺寸"的住房供应给市场
终，公开上市！使用投标和拍卖的方式，将房产出售给市场。
且，HOUSING NZ仅仅监督房产的销售和建筑，不参与竞价和开放。

几年前“奥克兰的一颗葱”网友也预测到国家党迟早要通过“改造公房”来筹集资本，拉动民间投资；至少国家党智囊觉得三年前民意漂浮不定，城市房价不那么高。而现在，此一时彼一时了，国家党政权根基稳固些，反对党只有自己一半的支持率，如没有“实体经济和投资”的支撑，奥克兰的房产仅靠单纯的炒作转手，对GDP也没什么贡献，更无法面对世界热钱横撞的压力。

比如按照现在的修改计划：两栋sylvia park面积各500的house，被推倒重建，改为两层8套的terrace house；meadowbank火车站，8套600平米的House，被推到重建，改成40套terrace house小社区。这样一来，保证建筑更高密度的公房，且公房数量一致，只是将剩余出的大地转手卖给开发商。

黑羊刚公布了2015年QV各区增速情况，见： http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=2937434
其实从2014年年底，已经有白人的消息人士入手大地的公房集中区，所以把奥克兰中区的价格推得很高。

总之，过去三年闭着眼赚钱的投资时代已经结束，奥克兰各大区贫富分化会更严重。我记得DAVID WHITEBURN在FUZO的讲座上总结两大要素，即物与人：
便利的交通，近可促进地价升值，退可以保证动荡时期的租金收入。
富裕的社区，换言之，对生活品质，房屋格局和DECILE都是正面。
同时，交通便利和社区文化，是可以相互促进的；即受中产欢迎的便利街区，未来可以变成新星的富裕社区，如onehunga;富裕的社区，人口密集后，会促进政府加速交通建设,如new market。比如你想用10万的杠杆撬动大投资，至少得投资有“交通”有“社区”的街区；至少得占一项。十年前，ponsonby,grey lynn, westmere, pt.chev., morningside都是大片的公房区，岛民毛利暴利层出不穷，可随着岛民的搬走，即使没有强大的学区，甚至连mt.albert grammar都不如，照样让前4个区步入了百万豪宅区。

奥克兰华人的收入已经因房产两级分化严重，房屋投资继续跃跃欲试，租房族不必考虑投资风险享受生活，只是个lifestyle的问题。现在投资的成本越来越高，自然风险和压力越来越大，闭着眼买房的时代已经结束！

作者: 凯旋门 时间: 2015-2-4 00:02:31

..................

作者: Venox10111 时间: 2015-2-4 00:10:34

本帖最后由 Venox10111 于 2015-2-4 00:13 编辑

很久没看过精品文章了！居安而思危，一个成熟的投资者，在这个时候，就是重新整合资源的时机。交通便利和社区文化，确实是可以相互促进的！很多亚洲投资者，很多只看单方面的东西，比如海景或学区，那很好，说明我少了很多竞争！

作者: 凯旋门 时间: 2015-2-4 00:15:09

Venox10111 发表于 2015-2-4 00:10
很久没看过精品文章了！居安而思危，一个成熟的投资者，在这个时候，就是重新整合资源的时机。交通便利和社 ...

众家观点，杂家杂谈

最近又回归奥克兰，看看动荡的房产，对比下悉尼和墨尔本十几年间的变化，有感而发而已

作者: Jackpot 时间: 2015-2-4 00:20:22

奥克兰华人的收入已经因房产两级分化严重，房屋投资继续跃跃欲试，租房族不必考虑投资风险享受生活，只是个lifestyle的问题。现在投资的成本越来越高，自然风险和压力越来越大，闭着眼买房的时代已经结束！
这句也总理说的？

作者: 凯旋门 时间: 2015-2-4 00:27:58

Jackpot 发表于 2015-2-4 00:20
奥克兰华人的收入已经因房产两级分化严重，房屋投资继续跃跃欲试，租房族不必考虑投资风险享受生活，只是个 ...

这肯定不是，这是引申义，我也没有贬低谁的意思

投资者和无房租，都在叫苦，所以就看自己的Lifestyle和生命期望值了

作者: Jackpot 时间: 2015-2-4 00:37:04

凯旋门发表于 2015-2-3 23:27
这肯定不是，这是引申义，我也没有贬低谁的意思

投资者和无房租，都在叫苦，所以就看自己的Lifestyle和 ...

楼主
有房吗？

作者: 凯旋门 时间: 2015-2-4 00:41:35

Jackpot 发表于 2015-2-4 00:37
楼主
有房吗？

在奥克兰是有可怜的几套house，不过房价这么上涨，挺让我心虚的

资产组合是肯定的，所以密切关注形势，可能年中时准备套现些，不过大盘和长期投资的不会变

作者: NewLynnHse 时间: 2015-2-4 02:15:47

唉。。。确实是像“rocky” star多过“rocking” star。。。给你加精吧

作者: love_3_month 时间: 2015-2-4 07:12:58

我觉得就是卖大房子然后用钱或者去造小房子或者去租房子给穷人住，对政府来说是可以改善收支，对整个市场不会有太大影响

作者: frzheng 时间: 2015-2-4 08:42:26

非常看好H20附近的工屋区，如果政府卖这一带的房子，Mt Roskill Grammar的学区整体素质也进一步。这一带的交通更是方便。

作者: 凯旋门 时间: 2015-2-4 09:38:33

NewLynnHse 发表于 2015-2-4 02:15
唉。。。确实是像“rocky” star多过“rocking” star。。。给你加精吧

谢版主，在2015年我的投资也要改变组合了，说不定也要加入找房大军

如黑羊所说，未雨绸缪，有房的也需要居安思危啊

作者: 凯旋门 时间: 2015-2-4 09:48:25

关键是现在大小投资商都只是hold住房子，不加建，不分割，不转手

有这“三不”，对经济和初次买房都是不利的，如同今天的新闻：
住宅·AKL房市陷入死循环房价高房源少不敢卖房
http://money.skykiwi.com/realestate/2015-02-03/192900.shtml

房子“三不”了，仍然可以被中介炒高，如新闻：
住宅·奥克兰“百万破屋”时隔3个月再次上市开卖
http://money.skykiwi.com/realestate/2015-02-03/192900.shtml
长相酷似李奥纳多的ricky cave说的，房主缺钱，这么简单的转手就cash out；可多少初次卖房着还在苦苦等待affordable可租的房子

只有政府引入新的活水，才可以激活"三不"投资商，“三不”下的投资商注定被淘汰，2015年肯定波澜壮阔，而后大浪淘沙；即使把房产当作10年的长期投资，也需要认真考量下了。

按照悉尼那边的经验，最稳妥的就是balance原则，投资因家底多少而异

作者: love_3_month 时间: 2015-2-4 09:51:59

凯旋门发表于 2015-2-4 09:48
关键是现在大小投资商都只是hold住房子，不加建，不分割，不转手

有这“三不”，对经济和初次买房都是不利 ...

说说悉尼那边的经验贝,具体涨跌如何,和房型,远近,新旧的关系怎样?

作者: 凯旋门 时间: 2015-2-4 10:07:29

frzheng 发表于 2015-2-4 08:42
非常看好H20附近的工屋区，如果政府卖这一带的房子，Mt Roskill Grammar的学区整体素质也进一步。这一带的 ...

从数据上看，你是对的！至少奥克兰中区南部MT.ROSKILL, BLOCKHOUSE BAY领涨；刚看了下TRADEME，blockhouse bay不可分割稍微漂亮点的都上100万了

Taking a closer look at values in the old Auckland City area; Auckland City–South saw the greatest increase with values rising 7.9% over the past three months and 14.1% year on year. Auckland City–East was also up 6.7% over the past three months and 13.6% year on year; while Auckland City–Central increased 4.7% over the past three months and 11.2% year on year.

In Manukau, Papakura District saw the greatest increase with values accelerating 7.3% over the past three months and 11.3% year on year; Manukau–North West values rose 6.6% over the past three months and 13.4% year on year; Manukau Central was up 2.6% over the past three months and 10.1% year on year; and Manukau East values increased 3.3% since November and 8.7% year on year.

On the North Shore, North Shore–Onewa values accelerated rising 7.1% over the past three months and they are now 12.5% higher than they were in January 2014; North Shore – North Harbour values have increased3.1% since November and are up 11.0% year on year; and North Shore – Coastal values rose 2.5% over the past three months and 9.9% year on year.

Waitakere City home values rose 4.9% over the past three months and 11.3% since January 2014; while and Rodney District values rose 1.3% since November and 7.8% year on year.

中区基数大，且增速快，也就是说持中区的房产，去过一年都赚了；比如80万的房产，不计支出性花费，上涨14.6%，也就是增值11.7万纽币，基本比一家的家庭收入稍高些！

作者: 凯旋门 时间: 2015-2-4 16:16:52

love_3_month 发表于 2015-2-4 07:12
我觉得就是卖大房子然后用钱或者去造小房子或者去租房子给穷人住，对政府来说是可以改善收支，对整个市场不 ...

原则上政府卖房，可是这次开放的主体不是政府的redevelopment corporation，而是让民间资本进入，建立更高密度（却同等数量）的公屋

类似于政府卖地，当然政府收入大笔，公房市场基本平衡，而因为大地换小地，在奥克兰中心区释放出来的土地，可不同于green field开发地，必将增加房产供应

对于公房区的房子，是翻身之仗；对应百万豪宅区，可谓不受低消费群影响；而对应中产阶层区，且无大型建设的街区，就无语了...........

作者: x-ray 时间: 2015-2-4 16:30:30

Mark~

作者: 加尼埃宫 时间: 2015-2-4 23:17:22

关键是现在大小投资商都只是hold住房子，不加建，不分割，不转手

有这“三不”，对经济和初次买房都是不利的
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说得好，基督城CITY周围居民区，很多空置房，据说都有开发商背景，想必奥克兰中区的问题有过之，而无不及

作者: madashuainz 时间: 2015-2-5 10:23:48

波峰已过自然是波谷来也 2007 不远了无房族我等见光明

作者: 巴依老爷 时间: 2015-2-5 15:11:58

全球只要有咱们华人
奥克兰的房市万年永不倒
现在谁都不能说跌，说跌得都被骂LOSER
哈哈
涨起来呀涨起来
涨到天上去呀。。

作者: ATAE 时间: 2015-2-5 15:37:37

madashuainz 发表于 2015-2-5 09:23
波峰已过自然是波谷来也 2007 不远了无房族我等见光明

对的，我们要见光明的

作者: ilikeauckland 时间: 2015-2-5 22:27:01

2017年房产下滑,各位大大，小心啊。

作者: winny 时间: 2015-2-5 22:27:44

作者: 前锋 时间: 2015-2-5 22:58:41

凯旋门发表于 2015-2-4 10:07
从数据上看，你是对的！至少奥克兰中区南部MT.ROSKILL, BLOCKHOUSE BAY领涨；刚看了下TRADEME，blockhous ...

北岸的forrest hill 属于哪里？north shore -coastal还是north shore - north harbour?

作者: 一曰方茗 时间: 2015-2-6 01:25:58

楼主方便的话能不能谈谈悉尼墨尔本十几年的变化和经验?

作者: madashuainz 时间: 2015-2-6 14:19:22

涨到天上甩到地下自然张得越高甩嘚越痛自然抢了KIWI的岗位收紧移民国家党不是吃饭的看看嘛还用到2017 年终就要开跌跌跌跌跌叫你哥些夸夸夸规律

作者: 肉肉妈 时间: 2015-2-6 17:43:34

本帖最后由肉肉妈于 2015-2-6 18:00 编辑

love_3_month 发表于 2015-2-4 09:51
说说悉尼那边的经验贝,具体涨跌如何,和房型,远近,新旧的关系怎样?

拉倒吧，连这里的房都玩不转，还成天东施效颦学人家比较澳洲？！心比天高命比纸薄听过么？典型的Loser思维，浪费自己和别人的时间。

作者: 凯旋门 时间: 2015-2-9 17:04:06

肉肉妈发表于 2015-2-6 17:43
拉倒吧，连这里的房都玩不转，还成天东施效颦学人家比较澳洲？！心比天高命比纸薄听过么？典型的Loser思 ...

每个国家都有自己的特色，每个城市都有自己的卖点，虽然悉尼有自己不朽的成就，奥克兰作为新西兰城市很多项都是唯一的

再加上澳洲当年的house与terrace house竞争，也有诸多热议，相信这点上悉尼年轻人在观念上领先于奥克兰人

正因为这样奥克兰有潜力的House更具投资潜力，而且是城市景观土地相对稀缺的今天，好的地段大的土地，是非常有长期持有价值的

作者: 翅膀硬了 时间: 2015-2-9 17:23:24

前锋发表于 2015-2-5 22:58
北岸的forrest hill 属于哪里？north shore -coastal还是north shore - north harbour?

属于North shore coastal吧，即bay区

作者: love_3_month 时间: 2015-2-9 19:38:06

肉肉妈发表于 2015-2-6 17:43
拉倒吧，连这里的房都玩不转，还成天东施效颦学人家比较澳洲？！心比天高命比纸薄听过么？典型的Loser思 ...

哇塞，我看lz提到了悉尼但没细谈，就请他多说几句，这就能看出典型的loser思维啦

我倒是看到了典型的比啊去思维

作者: love_3_month 时间: 2015-2-9 19:39:26

凯旋门发表于 2015-2-9 17:04
每个国家都有自己的特色，每个城市都有自己的卖点，虽然悉尼有自己不朽的成就，奥克兰作为新西兰城市很多 ...

澳洲居民和报纸舆论把房价上升归罪为移民太有钱吗

作者: 翅膀硬了 时间: 2015-2-10 12:08:27

love_3_month 发表于 2015-2-9 19:39
澳洲居民和报纸舆论把房价上升归罪为移民太有钱吗

纽西兰这里不也这么想吗

买中区有大地的房子，都是做长期投资
据说年前有人来这边旅游买房了

作者: 凯旋门 时间: 2015-2-13 23:12:57

翅膀硬了发表于 2015-2-10 12:08
纽西兰这里不也这么想吗

买中区有大地的房子，都是做长期投资

注意中区 Mixed Housing Urban 区域，未来300平米就可以分割，这比6A划分是来得剧烈得多。
政策和大型建设集中的区域，就是大中小投资商集中的区域。

作者: 加尼埃宫 时间: 2015-2-13 23:55:37

Mixed Housing Urban, 是不是仅出现在交通要道和未来高密度住宅区？？？？？

作者: p57927 时间: 2015-2-14 00:11:43

本帖最后由 p57927 于 2015-2-14 00:17 编辑

卖公房可以缓冲房价而且可以减少丁点高额的国家外债, 把卖奥克兰公屋的钱拿去建设基督城, 这和看好房市没关系.

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