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标题: 在House价格高企的情况下，相对便宜的公寓会不会是新的Bubble [打印本页]

作者: xiacha727 时间: 2015-2-3 22:45:11 标题: 在House价格高企的情况下，相对便宜的公寓会不会是新的Bubble

个人认为House价格已经高的差不多了，估计还是会继续涨，但是如果现在进场的话受益恐怕会比较有限。

公寓市场虽然不被看好，但是低廉的入场价格会不会掀起新的一波投资热？

ShoeBox是一定会跟着租金走了。。但是最新一套市中心的Shoebox——ZEST公寓，两房一厅带车位卖了31万...去年年中同样的公寓才26万...

这个帖子是希望大家一起探讨学习一下~各抒己见~

作者: pategao 时间: 2015-2-3 22:49:25

借你吉言,希望能是真的

作者: nasi_chilli 时间: 2015-2-3 22:50:08

已经过两次bubble. 每次apartment掉的最凶。

作者: xiacha727 时间: 2015-2-4 00:22:48

不就是08年那次掉过一次么。。

作者: xiacha727 时间: 2015-2-4 00:25:15

pategao 发表于 2015-2-3 21:49
借你吉言,希望能是真的

您入了公寓了么..

作者: xiacha727 时间: 2015-2-4 00:25:51

nasi_chilli 发表于 2015-2-3 21:50
已经过两次bubble. 每次apartment掉的最凶。

不就是08年那次掉过一次么。

作者: edward75 时间: 2015-2-4 00:51:39

我怎么感觉公寓除了现在就没涨过.

作者: edward75 时间: 2015-2-4 00:55:36

公寓涨了么// 我朋友06 年入的公寓怎么还没解套?

作者: xiacha727 时间: 2015-2-4 02:50:45

edward75 发表于 2015-2-3 23:55
公寓涨了么// 我朋友06 年入的公寓怎么还没解套?

因为08年那次降价么。。多少入的，在哪里呀？

作者: nasi_chilli 时间: 2015-2-4 07:07:45

xiacha727 发表于 2015-2-3 23:25
不就是08年那次掉过一次么。

97年。

作者: pategao 时间: 2015-2-4 07:26:01

xiacha727 发表于 2015-2-4 00:25
您入了公寓了么..

没有入手公寓,但是入手了建公寓的地

作者: LYYX 时间: 2015-2-4 08:01:25

pategao 发表于 2015-2-4 06:26
没有入手公寓,但是入手了建公寓的地

那公寓价必须Bubble ，只要别被捅破！

作者: xiacha727 时间: 2015-2-4 15:04:53

pategao 发表于 2015-2-4 06:26
没有入手公寓,但是入手了建公寓的地

sugertree么难道。。

作者: edward75 时间: 2015-2-4 16:15:01

珍爱生命,远离公寓.

作者: edward75 时间: 2015-2-4 16:17:25

新造的公寓都是华人造了忽悠人傻钱多的华人.
本地人有几个买的?

作者: edward75 时间: 2015-2-4 16:24:11

我朋友盼公寓涨盼了快十年。说起来一把心酸泪啊。
这辈子估计他解不了套了

作者: Lease 时间: 2015-2-4 17:44:29

如果房地产市场下跌，公寓肯定是首当其冲的。

原因很简单，公寓的供应量可以非常快速的上去。一块2000平方米的地，盖House最多十几幢，而盖一幢10几层的公寓一下子造出一百多个unit单位来。所以公寓可以比较快速的从供不应求转换到供大于求。这也是上一波地产周期中，公寓先于House开始调整的原因。公寓的波动性比house大很多，原因就是供需转换快。

目前在奥克兰CBD在造的公寓数量我算了一下有近1300个单位，基本在2016年会都造完。所以我估计这轮牛市2017年应该见顶了。

然后等着现在高价买入公寓的人割肉抛售。 2010年我进入公寓市场的时候，公寓的gross yield基本都在12%左右， net yield也有9.6%，可以说是严重低估。

现在的CBD 公寓gross yield约为9%，net yield为7.2%左右。追求Cash Flow的投资者肯定现在还会买入公寓。因此公寓现在肯定还要涨，直到net yield跌到6%以下。

作者: pategao 时间: 2015-2-4 17:57:44

Lease 发表于 2015-2-4 17:44
如果房地产市场下跌，公寓肯定是首当其冲的。

原因很简单，公寓的供应量可以非常快速的上去。一块2000平 ...

也就是说还有20%以上的空间?

作者: Lease 时间: 2015-2-4 18:02:03

pategao 发表于 2015-2-4 17:57
也就是说还有20%以上的空间?

这很难讲，因为CBD公寓的租金也在上涨。

作者: xiacha727 时间: 2015-2-4 19:31:36

Lease 发表于 2015-2-4 17:02
这很难讲，因为CBD公寓的租金也在上涨。

公寓都是租金敏感型的，感觉今年年初开始公寓突然开始涨了。。不知道是不是虚假繁荣

作者: ilikeauckland 时间: 2015-2-4 20:58:38

CBD公寓的租金很好。肯定还要涨。

作者: songinator 时间: 2015-2-5 06:39:13

ilikeauckland 发表于 2015-2-4 19:58
CBD公寓的租金很好。肯定还要涨。

没看管理费多少钱 risk多大反正我姑买过2个公寓等了几年亏了钱以后再也不买公寓了现在downsize买unit了

作者: Lease 时间: 2015-2-5 08:16:57

songinator 发表于 2015-2-5 06:39
没看管理费多少钱 risk多大反正我姑买过2个公寓等了几年亏了钱以后再也不买公寓了现在downsize买 ...

公寓在市场热络的时候买比较吃亏。上一波公寓建造高峰在2003到2005年，当时造价为每平方米5500-6000。出售的价格则在每平方米7000以上。而我四年前买入时，基本售价在每平方米三千出头一点，有一个居然只有两千六。绝对是vendor亏得受不了了，白菜价扔掉。

目前在奥克兰cbd建造的公寓造价基本上每平方米7000左右，售价则每平方米8000以上，我估计这一波会涨到每平方米10000从上。所以当现在在造的这批公寓跌到以每平方米5000左右出售时，则进场机会又到了。

只要你买入的价格足够低，body corp根本就不是个事。

作者: songinator 时间: 2015-2-5 08:19:43

Lease 发表于 2015-2-5 07:16
公寓在市场热络的时候买比较吃亏。上一波公寓建造高峰在2003到2005年，当时造价为每平方米5500-6000。出 ...

学习了 lease大师好厉害

作者: LYYX 时间: 2015-2-5 10:10:24

新盖的就不肯定是否会Bubble，旧的，尤其是leaky buildings那就惨了！An apartment in Princes Wharf sells for $110k：http://www.interest.co.nz/proper ... -so-worried-about-s

作者: cizzzzk 时间: 2015-2-5 10:23:48

Lease 发表于 2015-2-5 07:16
公寓在市场热络的时候买比较吃亏。上一波公寓建造高峰在2003到2005年，当时造价为每平方米5500-6000。出 ...

造价7000，有这么贵？前段时间有人说3000左右

作者: Lease 时间: 2015-2-5 10:30:05

cizzzzk 发表于 2015-2-5 10:23
造价7000，有这么贵？前段时间有人说3000左右

你搞错了，造价3000是House，不是Apartment。

作者: ilikeauckland 时间: 2015-2-5 10:31:41

学习了 lease大师好厉害

作者: cizzzzk 时间: 2015-2-5 10:36:03

Lease 发表于 2015-2-5 09:30
你搞错了，造价3000是House，不是Apartment。

house1500到2000吧，APT居然每平方高出这么多，主要贵在哪里呢

作者: Lease 时间: 2015-2-5 10:45:09

cizzzzk 发表于 2015-2-5 10:36
house1500到2000吧，APT居然每平方高出这么多，主要贵在哪里呢

house 1500到2000是老黄历了，现在哪有这么便宜？当然某些华人builder除外。

APT贵在造高层，要租用scaffold，在这里租那玩意儿是天价，另外工人要爬高，危险性增加，因此 Labour Cost也比造house的要高出很多。还有因为前些年问题公寓不少，因此对新造公寓的设计，材料都提出了不少新的要求，这些成本都得加上。

作者: 奥特曼缺爱 时间: 2015-2-5 11:05:34

现在是抛公寓的好时机咩

作者: cizzzzk 时间: 2015-2-5 11:37:15

Lease 发表于 2015-2-5 09:45
house 1500到2000是老黄历了，现在哪有这么便宜？当然某些华人builder除外。

APT贵在造高层，要租用sc ...

学习了，lease大师经验丰富

作者: xiacha727 时间: 2015-2-5 13:55:30

songinator 发表于 2015-2-5 05:39
没看管理费多少钱 risk多大反正我姑买过2个公寓等了几年亏了钱以后再也不买公寓了现在downsize买 ...

我现在在由于买公寓还是unit。。主要就40万中的预算。。大师可有建议否？

作者: songinator 时间: 2015-2-5 13:58:43

xiacha727 发表于 2015-2-5 12:55
我现在在由于买公寓还是unit。。主要就40万中的预算。。大师可有建议否？ ...

看你在哪买了同样地区当然公寓更便宜
40万中的2房unit都只能南区或西区了中区东区很难找了

作者: xiacha727 时间: 2015-2-5 14:02:45

本帖最后由 xiacha727 于 2015-2-5 13:04 编辑

Lease 发表于 2015-2-5 07:16
公寓在市场热络的时候买比较吃亏。上一波公寓建造高峰在2003到2005年，当时造价为每平方米5500-6000。出 ...

现在进场时机如何呢，均价已经6000出头了。。

作者: edward75 时间: 2015-2-5 14:10:02

xiacha727 发表于 2015-2-5 13:02
现在进场时机如何呢，均价已经6000出头了。。

新手不建议碰公寓

作者: Lease 时间: 2015-2-5 14:13:24

xiacha727 发表于 2015-2-5 14:02
现在进场时机如何呢，均价已经6000出头了。。

如果历史重演，除非你一，两年之内卖掉，否则是会被套牢的。

作者: xiacha727 时间: 2015-2-5 14:15:00

Lease 发表于 2015-2-5 07:16
公寓在市场热络的时候买比较吃亏。上一波公寓建造高峰在2003到2005年，当时造价为每平方米5500-6000。出 ...

还有一点我想请教大师，现在新建的公寓普遍比周边公寓贵，这样会拉高周边公寓的价格呢？还是会因为供应上去后，抑制周边公寓的价格呢？

作者: xiacha727 时间: 2015-2-5 14:18:08

songinator 发表于 2015-2-5 12:58
看你在哪买了同样地区当然公寓更便宜
40万中的2房unit都只能南区或西区了中区东区很难找了 ...

mangere附近还能买到unit么。。这个价钱，南区那里比较好呢，感觉现在南区也很火啊

作者: edward75 时间: 2015-2-5 14:20:57

xiacha727 发表于 2015-2-5 13:15
还有一点我想请教大师，现在新建的公寓普遍比周边公寓贵，这样会拉高周边公寓的价格呢？还是会因为供应上 ...

现在买新公寓以后做为二手上市时会掉价.

作者: xiacha727 时间: 2015-2-5 15:10:39

edward75 发表于 2015-2-5 13:20
现在买新公寓以后做为二手上市时会掉价.

个人还是喜欢公寓life，house打理太麻烦...高层公寓比较好

作者: songinator 时间: 2015-2-5 21:46:47

xiacha727 发表于 2015-2-5 13:18
mangere附近还能买到unit么。。这个价钱，南区那里比较好呢，感觉现在南区也很火啊 ...

你买南区不如买otahuhu一类的

作者: edward75 时间: 2015-2-6 00:31:38

lz 说的zest 公寓记得2006 年陪朋友看过，记得当时三房带车位叫价399k,两房加车位330k.
就是说过了近9 年还没回到历史高位。
记忆有误差，仅供参考。

作者: edward75 时间: 2015-2-6 00:38:41

前几年银行对公寓很敏感，接触过的几个贷款人员都会问，你买的不是公寓吧？
不知现在怎样了。

作者: edward75 时间: 2015-2-6 00:50:03

另外一个朋友2007年入手flat bush公寓 30万，去年市场好转时31.5万出手，花中介费1.5万。
活生生的例子，无水分。

作者: carterdog 时间: 2015-2-6 11:56:17

edward75 发表于 2015-2-6 00:50
另外一个朋友2007年入手flat bush公寓 30万，去年市场好转时31.5万出手，花中介费1.5万。
活生生的例子，无 ...

你朋友真倒霉，我朋友的公寓都賺錢。

作者: carterdog 时间: 2015-2-6 11:59:28

edward75 发表于 2015-2-6 00:31
lz 说的zest 公寓记得2006 年陪朋友看过，记得当时三房带车位叫价399k,两房加车位330k.
就是说过了近9 年还 ...

你來黑公寓的吧，06年時，city公寓也就1，2十萬。

作者: xiacha727 时间: 2015-2-6 14:22:21

carterdog 发表于 2015-2-6 10:59
你來黑公寓的吧，06年時，city公寓也就1，2十萬。

GFC之后投资公寓的我目前看也没有赔钱的，主要是不知道这个势头还能持续多久。。

作者: zhong5487 时间: 2015-2-6 15:52:41

Lease 发表于 2015-2-5 13:13
如果历史重演，除非你一，两年之内卖掉，否则是会被套牢的。

请问lease大师，new market火车旁边公寓能入吗？听说出来一套卖一套，而且涨不少啊，租金也还可以，朋友买了两套，我再想要不要也入一个？

作者: Lease 时间: 2015-2-6 15:54:09

zhong5487 发表于 2015-2-6 15:52
请问lease大师，new market火车旁边公寓能入吗？听说出来一套卖一套，而且涨不少啊，租金也还可以，朋友 ...

CBD以外的公寓不熟。

作者: zhong5487 时间: 2015-2-6 15:57:01

Lease 发表于 2015-2-6 14:54
CBD以外的公寓不熟。

那aut附近的新公寓呢？五十万左右的期房，大概明年交付那种，没有车位的，不知道你知道那个盘不

作者: Lease 时间: 2015-2-6 15:58:52

zhong5487 发表于 2015-2-6 15:57
那aut附近的新公寓呢？五十万左右的期房，大概明年交付那种，没有车位的，不知道你知道那个盘不 ...

面积多大？

作者: zhong5487 时间: 2015-2-6 16:02:13

Lease 发表于 2015-2-6 14:58
面积多大？

不太清楚呢，只知道是两房的，一个朋友50万左右入的去年，两年的期房，付了五万定金就好，应该明年收房，说是可以租700以上一周至少

作者: zhong5487 时间: 2015-2-6 16:03:36

我一直想买个50万左右的投资房，house又买不到什么好的，打算看看公寓

作者: Lease 时间: 2015-2-6 16:09:40

zhong5487 发表于 2015-2-6 16:02
不太清楚呢，只知道是两房的，一个朋友50万左右入的去年，两年的期房，付了五万定金就好，应该明年收房， ...

太贵了，700 X 52/500000=7.2%（Gross Yield), 减掉Body Corp, Net Yield应该只有6%多一点。

现在在CBD 买的公寓，应该追求Net Yield在7%以上，否则我不建议入手。

作者: carterdog 时间: 2015-2-6 18:01:35

zhong5487 发表于 2015-2-6 15:52
请问lease大师，new market火车旁边公寓能入吗？听说出来一套卖一套，而且涨不少啊，租金也还可以，朋友 ...

我朋友2013年時買35萬，現在50萬了。

作者: zhong5487 时间: 2015-2-6 18:14:18

carterdog 发表于 2015-2-6 17:01
我朋友2013年時買35萬，現在50萬了。

是啊，那边涨的不错，不过现在入有点高了

作者: edward75 时间: 2015-2-6 19:07:49

carterdog 发表于 2015-2-6 10:59
你來黑公寓的吧，06年時，city公寓也就1，2十萬。

敢问你是造公寓的还是卖公寓的？

作者: edward75 时间: 2015-2-6 19:11:38

carterdog 发表于 2015-2-6 10:59
你來黑公寓的吧，06年時，city公寓也就1，2十萬。

如果只是普通投资客，那就祝你好运，买公寓发财。

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