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标题: 政府改造建设前，你的物业有被拆迁的可能！ [打印本页]

作者: 加尼埃宫 时间: 2015-1-4 23:10:13 标题: 政府改造建设前，你的物业有被拆迁的可能！

奥克兰市政府已经在大幅搜缴资金，进行大规模的城市建设和改造，拆迁将是迟早的，大家投资商自住者要小心，目标的物业可能很快就有被政府“低价收购”的可能！

当年SH20扩建时，隧道附近累计MT.ALBERT,WATERVIEW大量民宅，据说当年2009年的收购价格，基本都超级得低

如今Dominion Road, Pakuranga, New Lynn, Te Atatu部分的物业，将不得不面对被AT收购房产，希望大家小心这些市政工程的规划和走向，GOOD LUCK!

作者: liebestraum 时间: 2015-1-4 23:29:32

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作者: 加尼埃宫 时间: 2015-1-4 23:38:50

liebestraum 发表于 2015-1-5 00:29
放心了，在新西兰被收购只会是发一笔小财，你以为这个穷白，毛利不会当钉子户么？ ...

如果你的物业都是合法加建倒也无所谓了，可是不是所有的部分都是合法的啊

Mt.Albert的HENDON AVE. PHYLLIS STREET的收购价，貌似对政府都很有利

作者: liebestraum 时间: 2015-1-4 23:43:43

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: offking 时间: 2015-1-5 00:10:06

放心，如果政府要开发那附近的时候，屋主也得不到RESOURCE CONCENT

当然投资商或搞合法DO-UP的，需要谨慎

作者: 陌生的香港人 时间: 2015-1-5 00:39:43

本帖最后由陌生的香港人于 2015-1-5 11:51 编辑

很有點發現新大陸的氣勢

首先想知道樓主說的是哪些項目？什麼叫"進行大規模的城市建設和改造"？要知道這個破Auckland Council 連 City Rail Link 建多三個車站的錢都沒有一直在和國家黨政府在打口水戰  中央政府只肯出一部分餘下撥款還要靠road toll  哪有能力進行"大規模城市建設和改造"？別看他們老愛出哪些一大堆Plans 啊 Strategies 啊一大堆projects 其實都是 aspirations而已  這些可是他們那幫Planners 的最愛  真可謂長做長有但funding 卻永遠欠奉 “目标的物业可能很快就有被政府“低价收购”的可能！- 你說得好籠統啊  哪些是目標物業呢？

其次你說的SH20 不是Council/AT 的是NZTA的中央政府部門的項目

最後那一系列Dominion Road, Pakarunga, New Lynn - 受影響物業其實全部都已經有"Road Widening Designation" (中文姑且譯做'擴寬道路土地撥備'吧)  這些在LIM 在District Plans 都可以查到當中的很多項目也是在前Councils 已經定下來（例如Dominion Road 公交優先計劃例如Pakaunga Road - AMETI)  再告訴你一個"秘密"吧　－當年Auckland City Council 還曾經找過顧問公司研究在倒霉路建輕軌呢  當時甚至建議在現在Warehouse （好像已經關門變成其他店鋪了？）那邊做總站然後將那裡變成倒霉路的一個交通樞紐/Urban Design 新亮點什麼的  現在想想都覺得挺過癮的  靠的不就是一直在倒霉路上這個Passenger Transport designation了？  呵呵不過已經是十幾年前的事了現在呢？已經沒人知道什麼輕軌了可房子倒是收了不少但好像還在繼續研究在倒霉路弄個單車徑/公交線什麼的吧？不過前提始終是要拿走那些路邊車位但如果要這樣那些在倒霉路上的餐館啊商店之類不和Council/AT 拼命看來是不可能的（因為停車位最影響生意 - 小弟當年在Auckland City Council 工作時也算參與過和那邊的華人餐廳商戶就項目做過一下諮詢）而市議員最重視選票  只要有商戶嘈一下他們又要AT發回重新研究再研究了  而只要一日要保留倒霉路的路邊停車位一切改善倒霉路的交通計劃都是白說什麼都只能小修小補哪怕他們的designation 只會一代一代的繼續roll over下去 (一般來說Designations 只有10-15年的期限在District Plan reivew 時就要重新決定還要不要保留現在Proposed Auckland Unitary Plan 一樣大量前朝流下分佈各區主幹道的這些 road widening designations  他們Council/AT 當然希望盡量保留並將其過渡到Unitary Plan  哪怕可能根本甚至還沒有projects  更不知猴年馬月才有錢.....總之一日designation 還在一日要擴寬道路還是有希望.... )

還有這些項目的資料基本全部公開並不是什麼天大秘密只是很多華人買房時不懂/不注意這些而已 (再說這邊的華人律師一般來說恐怕對這方面認識也不多) 如果AT要再增加收地也要將土地再designate  當中有Resource Management Act 1991的法律程序要走  受影響的屋主也可以反對  最後由獨立規劃專員才決定能不能收如果不滿甚至可以上訴到環境法庭呢

至於賠償一切都是以Public Works Act 1981 的程序來做據了解受影響屋主可以自己請估價師來做估價費用也由要收地的公用機構承擔

Anyway 樓主開這個貼說到好像天快塌下來的樣子呢  我的回帖只是想說明一下真實情況  這裡畢竟不是國內啊如果 Council 那麼厲害那麼富有可以雷厲風行的話  那奧克蘭的交通就不會搞成今日這樣的一團糟了呵呵

作者: 西瓜情人 时间: 2015-1-5 07:54:06

当年SH20公路附近的房子，无论被收购或者没有被收购都得到了收益。当时2011年房子还没有开始上涨，大家都以为还在低谷，房子可没有那么好卖，被收购的有不少搬迁费用，加上收购价还高于当时市场价格，不少居民趁机把房子换了一下，换到了现在更好的区。没有被收购的呢，现在SH20附近房子和环境被整合了，由于交通更加便利了，房价也跳高了很多。。
不过现在这环境收地的话就呵呵了。

作者: 人类 时间: 2015-1-5 09:03:41

陌生的香港人发表于 2015-1-5 01:39
很有點發現新大陸的氣勢

首先想知道樓主說的是哪些項目？什麼叫"進行大規模的城市建設和改造"？要知道這 ...

NZTA 其实有比国内“有关部门”权利要大

作者: NewLynnHse 时间: 2015-1-5 09:08:17

new lynn

作者: 陌生的香港人 时间: 2015-1-5 09:09:25

人类发表于 2015-1-5 10:03
NZTA 其实有比国内“有关部门”权利要大

都是根據法例辦事的當然當一切都無效達不成協議 Public Work Act 1981 也有賦予公用機構強行收地的權力(compulsory acquisition)

作者: songinator 时间: 2015-1-5 09:14:14

Pakuranga的AMETI reeves road flyover桥我目测一共拆10个房子在william roberts road路西

作者: lionel 时间: 2015-1-5 09:23:34

songinator 发表于 2015-1-5 09:14
Pakuranga的AMETI reeves road flyover桥我目测一共拆10个房子在william roberts road路西

你不会吓我吧，我的房子就在REEVES RD上面

作者: songinator 时间: 2015-1-5 09:27:49

lionel 发表于 2015-1-5 09:23
你不会吓我吧，我的房子就在REEVES RD上面

美女你暴露了

作者: lionel 时间: 2015-1-5 09:28:46

songinator 发表于 2015-1-5 09:27
美女你暴露了

我是男的。

作者: songinator 时间: 2015-1-5 09:29:14

lionel 发表于 2015-1-5 09:28
我是男的。

帅哥你暴露了

https://at.govt.nz/media/300517/reeves-road-flyover-20july13.pdf

作者: 加尼埃宫 时间: 2015-1-5 10:53:44

NewLynnHse 发表于 2015-1-5 10:08
new lynn

看看市政府new lynn metropolitian plan到2030年，建公园改道路，拆得房子至少几十套。哎，new lynn 中心的house要当心了

作者: 加尼埃宫 时间: 2015-1-5 10:55:49

哎，政府有强制“低心里价”收购的可能，plan一出，就看政府是否负责了

作者: 加尼埃宫 时间: 2015-1-5 11:02:48

陌生的香港人发表于 2015-1-5 01:39
很有點發現新大陸的氣勢

首先想知道樓主說的是哪些項目？什麼叫"進行大規模的城市建設和改造"？要知道這 ...

很多话，我也不能说得太明，（尤其是已经收到影响的房产）只是想让投资房产的小心！

房产流动速度快，成交时间一般很短，建议大家小心未来的市政建设

作者: 加尼埃宫 时间: 2015-1-5 11:09:29

我说的不是dominion road在mt.eden south的warehouse，现在那块地周围民怨沸腾

这些mt.eden洋人邻居联合起来，力量可怕得狠，当初从公交站，到购物中心，到前年的高层住宅楼，到去年的community centre，几乎都被民意左右着

可怜的是te atatu road公交道,dominion road south高速公路口，new lynn城镇20年改造,pakuranga AMETI的居民和投资客，相对有无法联合起来，到时只有哑巴吃黄连；我就是个失败的例子，两套房在两个区域都中招了

作者: 陌生的香港人 时间: 2015-1-5 11:14:16

本帖最后由陌生的香港人于 2015-1-5 12:36 编辑

加尼埃宫发表于 2015-1-5 12:02
很多话，我也不能说得太明，（尤其是已经收到影响的房产）只是想让投资房产的小心！

房产流动速度快，成 ...

先謝謝你的用心良苦不過要說就說吧別搞得好像很多內幕似的難道你也是在AT/Council 工作的？小心利益衝突啊呵呵

要做什麼這邊的政府都不可能將受影響人士蒙在鼓裡的最大問題是這個政府真的非常缺錢要打橫來也不太可能真的要留意我會建議大家買房子時盡量遠離主幹道(arterials) 通常要擴寬的都是主幹道普通小街一般是不會這方面的問題的（為什麼要擴寬小街呢？它們沒有交通規劃戰略上的角色）要是買在主幹道上的房子之前一定要查LIM 看看有沒有我之前提到的 road widening designation 不過就算有他們可能也只要你前面2.5米什麼的而已不一定需要整塊地都收下來

至於小街基本上沒有太大風險當然像SH20 Waterrview 這些項目畢竟只是百年一遇在新西蘭畢竟不是常有的真的挑中這些房子要被收購的話那就真的只能說不好運了

作者: 陌生的香港人 时间: 2015-1-5 11:24:34

本帖最后由陌生的香港人于 2015-1-5 12:40 编辑

加尼埃宫发表于 2015-1-5 12:09
我说的不是dominion road在mt.eden south的warehouse，现在那块地周围民怨沸腾

这些mt.eden洋人邻居联合起 ...

你都說了 "洋人邻居联合起来，力量可怕得狠" 這就是我所謂的民意壓力令Council/AT做什麼大型城建都舉步維艱哪又何來你說的“大規模的城市建設和改造呢”？

至於AMETI 都說了是個非常久的project New Lynn 一樣 Waitakere 年代已經聽聞他們很多計劃（現在Auckland Council 那個New Lynn Urban Plan 甚至還是前朝 Waitakere City Council 出的當然Auckland Plan 也將其當成那十大Metropolitan
Centre 的其中一個) 幾年前已經做過consultation 嗯你不滿的大概只是收購價錢吧？有沒有找你自己的valuer 做估價呢？

作者: leonfish 时间: 2015-1-5 11:26:24

低价收购？呵呵
香港人说的对，目前钱不够，演员未定，剧本待定...........

作者: 一曰方茗 时间: 2015-1-5 11:45:13

北岸的飘过

作者: 加尼埃宫 时间: 2015-1-5 20:13:26

一曰方茗发表于 2015-1-5 12:45
北岸的飘过

中区盼了多年的建设，改来改去，自己房子被改没了

各区居民，都须小心，今天我的遭遇，明天可能也发生在你们身上

作者: ilikeauckland 时间: 2015-1-5 20:41:02

加尼埃宫发表于 2015-1-5 21:13
中区盼了多年的建设，改来改去，自己房子被改没了

各区居民，都须小心，今天我的遭遇，明天可能也发生在 ...

new lynn 的 reid rd 有影响吗？看了半天没看懂，谢谢阿

作者: 加尼埃宫 时间: 2015-1-5 20:46:11

ilikeauckland 发表于 2015-1-5 21:41
new lynn 的 reid rd 有影响吗？看了半天没看懂，谢谢阿

REID ROAD和DELTA交叉口，要建高密度HOUSING NZ公房，同时那里应该也算是NEW LYNN METRO CENTRE区域，具体是否被拓宽，也看你的街牌号了

作者: ilikeauckland 时间: 2015-1-5 21:03:14

加尼埃宫发表于 2015-1-5 21:13
中区盼了多年的建设，改来改去，自己房子被改没了

各区居民，都须小心，今天我的遭遇，明天可能也发生在 ...

mt.eden south的warehouse那块?

作者: 加尼埃宫 时间: 2015-1-5 21:20:43

ilikeauckland 发表于 2015-1-5 22:03
mt.eden south的warehouse那块?

港才，那边的消息比我更多

我知道community centre的提议貌似没啥非议！设计方案包括一栋地上两层，地下1层的低矮功能性建筑

看看对面的麦当劳就知道当地mt.eden居民的力量，先是麦当劳总公司准备建strategic奥克兰最大规模的麦当劳乐园，后来因为民众的反对，只能转手给特许经销商，一栋单层几十个座位，草草收场

MT.EDEN是AT的梦魇，估计未来也会很易居，难怪区内未来UNITARY PLAN大量都是SINGLE HOUSE.......

作者: 陌生的香港人 时间: 2015-1-5 21:34:19

本帖最后由陌生的香港人于 2015-1-5 23:05 编辑

加尼埃宫发表于 2015-1-5 21:13
中区盼了多年的建设，改来改去，自己房子被改没了

各区居民，都须小心，今天我的遭遇，明天可能也发生在 ...

還是不知道你到底是什麼遭遇？能說來聽聽嗎？

這裡說一下那裡說一下的坦白說有時不太看得懂樓主想表達什麼例如什麼是"MT.EDEN是AT的梦魇，估计未来也会很易居，难怪区内未来UNITARY PLAN大量都是SINGLE HOUSE......." Single House Zone 很多是原來那些古蹟保護區的前身而Mt Eden 本來有大量原來的Auckland City Residential 1 zoned 的房子 (Historical Character / Heritage Protection) 由於不鼓勵過度開發以影響原有街道的歷史風格和特色所以就順理成章的是Single House Zone 了為什麼說這是AT 的梦魇呢？這和 AT 有什麼關係？

看來樓主對這裡的城市規劃制度有很多抱怨或者不太理解的地方說出來或許大家可以在這版塊交流一下

作者: winny 时间: 2015-1-5 21:50:06

是呵，说来听听，让我们长长见识

作者: 人类 时间: 2015-1-6 13:26:50

陌生的香港人发表于 2015-1-5 10:09
都是根據法例辦事的當然當一切都無效達不成協議 Public Work Act 1981 也有賦予公用機構強行收地的權 ...

是的，可以按照法律conducting public hearing，然后按照法律analysis public feedback，然后按照法律选出preferred options，然后按照法律让几个regional council 对 preferred options大打出手，然后按照法律拿到resource concerns，然后按照法律开始推房强拆

作者: 人类 时间: 2015-1-6 13:29:37

陌生的香港人发表于 2015-1-5 12:14
先謝謝你的用心良苦不過要說就說吧別搞得好像很多內幕似的難道你也是在AT/Council 工作的？小心利益 ...

“政府都不可能將受影響人士蒙在鼓裡的 ” - this is not true for NZTA at very least

作者: 陌生的香港人 时间: 2015-1-6 13:31:24

本帖最后由陌生的香港人于 2015-1-6 15:38 编辑

人类发表于 2015-1-6 14:26
是的，可以按照法律conducting public hearing，然后按照法律analysis public feedback，然后按照法律选 ...

總結得不錯的確是這樣的不然你又想怎樣呢呵呵

什麼是 “幾個regional council 对 preferred options大打出手，然后按照法律拿到resource concerns” (consent?) ？哇有幾個regional councils (注意不是District/City Council 而是管轄地方更大和不同方面的 Regional Council) 都要大打出手這個project 規模一定非常驚人應該已經是Proposal of National Significance 了？那就要由中央機構 Environmental Protection Authority /獨立的 Board of Inquiry 做裁決了當然也是要按照法律程序進行的

http://www.epa.govt.nz/Resource- ... rds-of-inquiry.aspx

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