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标题: 过去一年投资奥克兰房产回报率高达40%以上 [打印本页]

作者: Lease 时间: 2014-12-18 16:27:45 标题: 过去一年投资奥克兰房产回报率高达40%以上

本帖最后由 Lease 于 2014-12-26 15:39 编辑

2014年马上要过去了，回顾截至到11月底的奥克兰房地产行情， REINZ的数据为房价增长8%， QV为增长9.3%， Barfoot为增长11.2%。

取最低的REINZ的8%增长率，通常投资房地产都需要使用银行贷款杠杆，一般贷款为80%，即自己仅真金白银的拿出20%，这样过去一年投资奥克兰房产的回报率：8%/20%=40%，我想这样的投资回报应该令绝大多数人满意吧。
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这个帖子在几天前发出之后，遭到楼下的一位外汇朋友的质疑，我们之间经过了一系列的讨论。现在小老鼠把这个贴升级到了精华，那么我觉得我应该在这第一楼把我最主要的观点阐述清楚，因为并非每个朋友都有耐心把所有的回复都看完。

我与这位外汇朋友的主要分歧在于：他认为房产在一年之后就卖掉，而卖房一般会产生中介费，把这中介费算进去，回报率只有20%而不是我所说的40%。我把我在58楼与他讨论的要点贴在这里，以便各位看官知道我们在说什么。

“兄弟，我们来看看为什么我们之间有差异吧。

首先，我是说过去一年的投资回报率，即去年十一月到今年十一月。你用的数据是今年六月份的。这本身就存在差异，因为两者起点基数不一样。不过，这不是最主要的。

第二，我认为我们之间最主要的差别在于中介费。你的计算是认定房产在一年之内通过中介卖了。但是，作为房地产投资者，我们是不会在一年之内就卖房的。在新西兰，最成功的房产投资策略是Buy and Hold, 即投资者并不轻易将手里的房子放掉。但我们每年依然要计算每一幢房的投资回报率，以便发现我们的组合中有哪些房产的Performance是比较好的，哪些是比较差的，对于那些长期Performance较差的，我们会对这些非优质资产进行适当的调整。

第三，所以，回到我们计算投资回报率这个问题上。如果在一年之内把投资房通过中介卖了，那么你的计算是正确的，但这通常不是一个房产投资者的行为。一般投资者都要hold房产5年，10年，甚至一辈子传给自己的子孙。你也说了，有些会计的计算至少5年以上，我们就用你的数据，来算一下5年的总投资回报率，然后平均到每年看是多少。

假设数据：

1。房子最初买入价：       597000
2。贷款80%：                477600
3。贷款利率：                6%固定5年（其实现在可以谈到5.95%的）
4。5年年均周租金：          470（平均`每年加10块钱租金合理吧）
6。5年年均保险费：          1500
7。5年年均地税：             2500
8. 5年年均其他杂费：    1500

依然以每年增长8%来算（过去10年整个新西兰房价增长68%，即年均7%左右，所以我认为奥克兰年均增长8%是合理的），如果5年后卖掉的话，

则届时的房子市值： 597000 X (1+8%)^5=877188
5年租金总收入：    470 X 50 X 5=117500
5年Total Opex:          (1500+2500+1500) X 5=27500
5年总贷款利息：       477600 X 6% X 5=143280

877188的中介费为23543（前30万为4%，余下的为2%）。

这样5年后将房子卖掉的收益为：877188-597000+117500-27500-143280-23543=203365。

当初投入20%的首期119400。所以5年总投资回报率：203365/119400=170%，平均到每年的投资回报率：170%/5=34%。

这个投资回报率与我所说的有6个点的误差。我承认存在误差，但绝不是你所说的相差一倍的错误。并且这个误差随着年限的拉长，将变得越来越小。
还有，在我上述计算中，我是顺你所愿，把房子5年后卖掉了，如果不卖，则不会产生中介费，那么年均投资回报率就非常接近40%了”

作者: 我行我素我酷 时间: 2014-12-18 16:47:33

本帖最后由我行我素我酷于 2014-12-18 16:49 编辑

贷款的开销，和房子维护不算钱吗。。。。如果贷款 80%，房租的开销肯定抵不住贷款。。。。

作者: Lease 时间: 2014-12-18 16:48:57

我行我素我酷发表于 2014-12-18 16:47
贷款的开销，和房子维护不算钱吗。。。。

难道没有租金吗？

作者: 我行我素我酷 时间: 2014-12-18 16:49:52

Lease 发表于 2014-12-18 16:48
难道没有租金吗？

算上了，一般应该 cover不住。。。如果贷款 80%，目前的价格。。。

作者: Lease 时间: 2014-12-18 16:55:10

我行我素我酷发表于 2014-12-18 16:49
算上了，一般应该 cover不住。。。如果贷款 80%，目前的价格。。。

太简单了，举个实际例子吧. 买个50万的房子，贷款40万，利率5.4%，保险1200，地税2400，各种杂费1000. 租金400一周。

账面： 400*52-400000*0.054-1200-2400-1000=-5400.

房价涨8%，即4万，投资回报：40000/（100000+5400）=38%。rental loss is only 2% off ROI.

作者: Venox10111 时间: 2014-12-18 17:03:17

本帖最后由 Venox10111 于 2014-12-19 13:44 编辑

Lease 发表于 2014-12-18 16:55
太简单了，举个实际例子吧. 买个50万的房子，贷款40万，利率5.4%，保险1200，地税2400，各种杂费1000 ...

对了，维护还有以后装修也都可以 offset tax
还有去年同期50w 的房子。。。现在起码卖个60w初，基本上比如装修和别的 cost 1w5, 可以卖 63w 左右。

贷款40万，利率5.4%，保险1200，地税2400，各种杂费1500. 租金400一周，按照48周来算

账面： 400*48-400000*0.054-1200-2400-1000=-7000.

房价涨26%，即13万，减去中介费用2w,减去装修 1w5，减去7000一年holding 成本，投资回报：88000/（100000）=88%

所以基本上真正算成功的，超过88% 才算。。。

作者: 阿海 时间: 2014-12-18 17:05:47

0 投入=> 无限回报，这样更爽

作者: Venox10111 时间: 2014-12-18 17:09:28

阿海发表于 2014-12-18 17:05
0 投入=> 无限回报，这样更爽

这个是 BUG!!!!!! 所谓的，不花钱买房大法

作者: 阿海 时间: 2014-12-18 17:09:53

Venox10111 发表于 2014-12-18 17:09
这个是 BUG!!!!!! 所谓的，不花钱买房大法

这才是顶级方法啊

作者: Venox10111 时间: 2014-12-18 17:11:02

阿海发表于 2014-12-18 17:09
这才是顶级方法啊

恩，n% 回报

作者: Lease 时间: 2014-12-18 17:12:05

阿海发表于 2014-12-18 17:05
0 投入=> 无限回报，这样更爽

要照顾绝大多数初入地产的投资者嘛，让他们看到投资地产每年百分之几十的回报是完全可以做到的。

作者: 阿海 时间: 2014-12-18 17:18:26

Lease 发表于 2014-12-18 17:12
要照顾绝大多数初入地产的投资者嘛，让他们看到投资地产每年百分之几十的回报是完全可以做到的。 ...

现在房事大势在升情况下还是可行的

作者: 一曰方茗 时间: 2014-12-18 17:21:11

杠杆是双向的, 当跌的时候也会相同放大损失

作者: Lease 时间: 2014-12-18 17:24:15

一曰方茗发表于 2014-12-18 17:21
杠杆是双向的, 当跌的时候也会相同放大损失

所以我说是过去一年嘛。因为过去一年是涨的。

作者: Lease 时间: 2014-12-18 17:27:57

Venox10111 发表于 2014-12-18 17:03
对了，维护还有以后装修也都可以 offset tax
还有去年同期50w 的房子。。。现在起码卖个60w初，基本上比如 ...

哇，黑羊你够狠，看来我只算了最低回报的。

作者: 9000x9900 时间: 2014-12-18 17:28:13

Lease 发表于 2014-12-18 15:55
太简单了，举个实际例子吧. 买个50万的房子，贷款40万，利率5.4%，保险1200，地税2400，各种杂费1000 ...

应该在分子项减去5400,而不是分母项加上5400

作者: Lease 时间: 2014-12-18 17:31:02

9000x9900 发表于 2014-12-18 17:28
应该在分子项减去5400,而不是分母项加上5400

5400是你的投资成本，当然应该放在分母里。分子是纯粹的Capital Gain.

作者: 9000x9900 时间: 2014-12-18 17:36:47

Lease 发表于 2014-12-18 16:31
5400是你的投资成本，当然应该放在分母里。分子是纯粹的Capital Gain.

按你的理解,应该是(40000-5400)/(100000+5400)=32.8%,5400是loss,必须扣除。

作者: Lease 时间: 2014-12-18 17:40:34

9000x9900 发表于 2014-12-18 17:36
按你的理解,应该是(40000-5400)/(100000+5400)=32.8%,5400是loss,必须扣除。

Capital/Revenue Account.

5400 is rental loss which is Revenue account. It has nothing to do with Capital Gain.

作者: 9000x9900 时间: 2014-12-18 17:45:07

不好再说什么了，地产投资真是老少皆宜的生意啊！

作者: Lease 时间: 2014-12-18 17:48:39

9000x9900 发表于 2014-12-18 17:45
不好再说什么了，地产投资真是老少皆宜的生意啊！

而且还回报出奇的高。当然，在能够判断大势的前提下。

作者: NewLynnHse 时间: 2014-12-18 17:51:18

还有时间也是金钱，房子买了，找个好点的房客，基本就是passive income了，不用动也有钱进来。

作者: NewLynnHse 时间: 2014-12-18 18:28:13

Venox10111 发表于 2014-12-18 17:09
这个是 BUG!!!!!! 所谓的，不花钱买房大法

No...no...no...this is a feature

作者: 我行我素我酷 时间: 2014-12-19 12:55:57

本帖最后由我行我素我酷于 2014-12-24 15:00 编辑

Lease 发表于 2014-12-18 16:55
太简单了，举个实际例子吧. 买个50万的房子，贷款40万，利率5.4%，保险1200，地税2400，各种杂费1000 ...

你这样计算，误差有点小大啊，租金按照最高，房价按照最低。奥克租金中位数 460纽币，但是房屋的中位数大概75万纽币，你如果按照中位数，或者平均价格，都不可能有那么高的租金回报率。就算奥克兰南区manukao city，全奥克兰平均租金回报率高得地方（http://money.skykiwi.com/realestate/2014-07-10/182390.shtml），Manukao 均值 59。7万，房租均值447，假如贷款80%，贷款47.8万， 5.5%利率一年，只还利息，不还本金,利息是478000 x 5.5%=26290。房租一年两周的空窗期，50周，这是最正常的 50x447 = 22,350, 保险1000，地税2000，其他费用1000，假如一年你卖出房子，中介费按照2%吧，12000。一年总开销 42，290，减去租金收入22350 ，开销（19940），当然，你不卖，就没有算的必要，就算多少钱，你也不知道。本金：119400 （ 20% depoists)。你卖房子的，breakeven大概是61。7万，3.36%。也就是房子增值3.36%你不赔不赚在manukao city,如果按照奥克兰中间值，可能大概5%。按照你说的8%增长率， 644760，本金投入大概119400， 2.8万年受益。大概有22%左右的回报率，按照最理想的回报。。。按照平均来说，应该低于这个数字。

作者: songinator 时间: 2014-12-19 13:06:18

管他怎么算结论就是buy buy buy咯

作者: Lease 时间: 2014-12-19 13:25:43

本帖最后由 Lease 于 2014-12-19 13:27 编辑

我行我素我酷发表于 2014-12-19 12:55
你这样计算，误差有点小大啊，租金按照最高，房价按照最低。奥克租金中位数 460纽币，但是房屋的中位数大 ...

怎么我的算法就是按照 “租金按照最高，房价按照最低”呢？你这样说的依据何在？

坦率的说，我的算法至少应该是去年投资奥克来房产的平均回报率。你没看见上面黑羊的算法嘛，人家都90%以上了。

当然，你的例子那就只有22%了。但是，平均下来， 40%的 ROI肯定是去年投资奥克来房产合理的回报率。

作者: Venox10111 时间: 2014-12-19 13:47:23

本帖最后由 Venox10111 于 2014-12-19 14:20 编辑

Lease 发表于 2014-12-19 13:25
怎么我的算法就是按照 “租金按照最高，房价按照最低”呢？你这样说的依据何在？

坦率的说，我的算法至 ...

你的算法实际上是租金按照最低的，现在400一周。。。一般2房unit 吧。。。所以严重低估了，个人觉得不符合市场情况40% 应该来说，是7－10年，一个循环的 Average 那就差不多。在现在如此涨潮情况下，90% 非常正常

我来算个精确的
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去年买CV 26W 左右的 Unit, 大概35W 能买下来，首付7w, 直接 Top Up, 花了50刀documentation fee, 还收到2000的 cashback, 去掉律师1000，净赚950

租金大概是在 360 一周，一年48周租出去，17280租金收入

开支如下
利息 = （350000 － 70000） * 0.055 = 15400
地税 = 1500
保险 = 800
其他维护 = 1000
7w 如果去理财损失的利息（比如10%) = 7000
中介费 1w5

今年这个房子，新CV就接近40w, 卖出 43w，净赚80000 + 950 + 17280 - 15400 - 1500 - 800 - 1000 - 7000 - 15000 = 57530

最后收益是 82.18%

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50w 左右的 House 收益应该在90%, 但是 70w 以上的收益大多就没那么高，但是如果满足刚需论，平均B 以上的独立house (1/2 crosslease 不 share driveway 也算），在将来5－10年保持40% 收益非常正常
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我原先不想讲那么多。。。Lease, 以后赚钱的东西少发点。。。。

但是，我个人还是非常不提倡如此短线炒作！

作者: love_3_month 时间: 2014-12-19 14:03:50

50万的房子租480-500很正常。。。

作者: 花样年华 时间: 2014-12-19 14:31:31

songinator 发表于 2014-12-19 13:06
管他怎么算结论就是buy buy buy咯

大师，任性

作者: 我行我素我酷 时间: 2014-12-19 15:03:45

Lease 发表于 2014-12-19 13:25
怎么我的算法就是按照 “租金按照最高，房价按照最低”呢？你这样说的依据何在？

坦率的说，我的算法至 ...

依据就是上面链接啊，奥克兰的房价和租金的中值。我的例子是按照manukao city租金中值计算。我相信，有200%的回报率的都有可能，，。我只用数据计算而已。。。

作者: Lease 时间: 2014-12-19 15:13:42

本帖最后由 Lease 于 2014-12-19 15:31 编辑

我行我素我酷发表于 2014-12-19 15:03
依据就是上面链接啊，奥克兰的房价和租金的中值。我的例子是按照manukao city租金中值计算。我相信，有2 ...

这个链接怎么证明我是按照“租金最高，房价最低”的算的呢？那个地区均价597K, 我的例子是500K, 它的租金447，我的租金只有400。如果我的租金超过了它的，那你说我“租金最高，房价最低”，还有那么一丝道理。现在你用这个链接来作为依据是完全胡扯啊。

作者: love_3_month 时间: 2014-12-19 15:20:54

我行我素我酷发表于 2014-12-19 15:03
依据就是上面链接啊，奥克兰的房价和租金的中值。我的例子是按照manukao city租金中值计算。我相信，有2 ...

房价中位价的房子，收拾一下拿出来租不会只能租中位房租这么低吧。。。我西区房子40万中位价，租金一直高于中位阿

作者: Annie911 时间: 2014-12-19 17:26:21

多军数钱的时候，空军都沉默了

作者: songinator 时间: 2014-12-19 21:32:02

lease哥不要太张扬

作者: Lease 时间: 2014-12-19 21:34:21

songinator 发表于 2014-12-19 21:32
lease哥不要太张扬

有吗？那我收敛一点。

作者: songinator 时间: 2014-12-19 21:40:55

Lease 发表于 2014-12-19 20:34
有吗？那我收敛一点。

作者: 狂风暴雨 时间: 2014-12-20 00:00:11

我行我素我酷发表于 2014-12-18 16:49
算上了，一般应该 cover不住。。。如果贷款 80%，目前的价格。。。

你没有算上升值那很夸张的部分,我想这部分才是LZ所提到的过去一年的投资收益.

作者: 我行我素我酷 时间: 2014-12-21 16:19:00

狂风暴雨发表于 2014-12-20 00:00
你没有算上升值那很夸张的部分,我想这部分才是LZ所提到的过去一年的投资收益. ...

我基本什么都算了，我也不需要争辩，至于投资计算，回报率，我想我的计算比较客观，至少引用全部是官方数据，要是按照最多的算一年翻两倍都有可能，我身边朋友很多都是炒房子炒地的. 不过我还是错了，错的就是在这里和一些不应该说出不同的观点，我错了，我应该计算每年回报率翻两倍以上，低于两倍就是错！

作者: 我行我素我酷 时间: 2014-12-21 16:21:18

Lease 发表于 2014-12-19 15:13
这个链接怎么证明我是按照“租金最高，房价最低”的算的呢？那个地区均价597K, 我的例子是500K, 它的租金 ...

你说对了，我错了，我的链接官方数据是瞎扯淡的，回报率至少200%！

作者: Lease 时间: 2014-12-21 18:05:25

我行我素我酷发表于 2014-12-21 16:21
你说对了，我错了，我的链接官方数据是瞎扯淡的，回报率至少200%！

没有说你的链接是扯淡。说你以此来说我的算法是“按照租金最高，房价最低的来算”。那是扯淡！

作者: love_3_month 时间: 2014-12-21 20:13:16

Lease 发表于 2014-12-21 18:05
没有说你的链接是扯淡。说你以此来说我的算法是“按照租金最高，房价最低的来算”。那是扯淡！ ...

哈哈。。。。。

作者: Eastpark 时间: 2014-12-21 23:20:50

过去一年投资中国A股，上海指数从2108点涨到3108点，涨幅47%，假设杠杆1：4，也就是拿出20%的真金白银。

假设投入20万，借80万，到年底按平均回报率为147万，减去80万的融资成本8万，回报率为 (147-88-20)/20 = 195% 此回报不需要各种税费，律师费。。。。是净回报。比投资奥克兰房产强。

另外过去一年新西兰汇率对RMB降了5%以上，如果按纽币计算投资回报，是195 * 1.05 = 205%。我这么算的对吗？

我觉得投资不能光计算回报，还要考虑风险因素，毕竟回报越大，风险也是越大吧？祝大家新年发大财啦。

作者: egoto 时间: 2014-12-22 00:08:32

我行我素我酷发表于 2014-12-19 12:55
你这样计算，误差有点小大啊，租金按照最高，房价按照最低。奥克租金中位数 460纽币，但是房屋的中位数大 ...

照你的计算数值房子59.7万买的，然后一年后644760卖掉 644760-597000=47760，然后按你算的一年全部的本金投入118800， 47760/118800=0.402 也就是说应该是40.2%的投资回报率，我想知道你这个大概22%咋来的？

作者: Abaoniu 时间: 2014-12-22 10:15:08

每个人贷款情况不同，如果你的自住房或者其它投资房拥有足够的equity,那么你很有可能是百分百贷款，2013年初购入的房子租金基本能cover所有的费用。你真正的支出也许只是出售时的装修费和房屋空置时的贷款利息，地税保险以及律师费。如果按照一年增值十万来说，扣除所有费用（大概1.5万），净收益8万左右，投资回报率533%，也就是所谓的空手套白狼。但是我们付出的时间心血是无价的，也会为找不到房客而担忧，哪里要修要补了你要找人去做，自己能做就自己做，水工、电工样样人工都贵。房子冬天霉整个擦一遍，为投资房做的清洁的时间比自住房还多，不是每个人都愿意或者有能力去承受压力的。You got what you paid for.

作者: love_3_month 时间: 2014-12-22 10:29:16

egoto 发表于 2014-12-22 00:08
照你的计算数值房子59.7万买的，然后一年后644760卖掉 644760-597000=47760，然后按你算的一年全部的 ...

he has deducted the agent fee (for selling the house) and rental loss (i.e. rent can't cover mortgage) plus other exp.

my doubts are:
1. the agent fee should be excluded, as i can go private sale, or i can keep it for several years then sell.
2. the medium selling-price house, if treated well, should be rented over medium rental - price. at least my rental purchased as Waitakere Medium price is 20% higher than waitakere medium rent.

作者: love_3_month 时间: 2014-12-22 10:35:54

"当然，你不卖，就没有算的必要，就算多少钱，你也不知道"

this is not correct........there is a thing called market value or valuation..........

作者: 我行我素我酷 时间: 2014-12-22 10:46:31

本帖最后由我行我素我酷于 2014-12-22 10:50 编辑

egoto 发表于 2014-12-22 00:08
照你的计算数值房子59.7万买的，然后一年后644760卖掉 644760-597000=47760，然后按你算的一年全部的 ...

哥们，卖房中介费，保险，地税。。。也是 costs..占你的大概一半，如果你房子有租金，租金是你的收入，当然算你的收入减去的你花费，，，中间的过程全部忽略掉吗？你的回报率难道排除这些？做这些项目投资，投资计划，我不敢说我算的数据非常正确，但是我的计算方法肯定正确。。。你那样计算也就年回报率，误差真不要太大。。。

作者: 我行我素我酷 时间: 2014-12-22 10:47:17

Lease 发表于 2014-12-21 18:05
没有说你的链接是扯淡。说你以此来说我的算法是“按照租金最高，房价最低的来算”。那是扯淡！ ...

对，你说的全部正确，真理，，我算的和引用的全部都是瞎扯淡！！！！

作者: love_3_month 时间: 2014-12-22 11:03:53

我行我素我酷发表于 2014-12-22 10:46
哥们，卖房中介费，保险，地税。。。也是 costs..占你的大概一半，如果你房子有租金，租金是你的收入， ...

卖房中介费 is questionable.

if the market raises 8% a year, then 5%, then 0%, then 5%. assuming the bank interest remains same for these years, and LVR 80%.

according to Lease, the return is about 40%, 20%, 0, 20% (5 times). it is not perfectly accurate, but overall quite close, as most of the invester will hold for at least several year.

according to your calculation, it will be = ? And will you deduct agent fee for each year?

作者: egoto 时间: 2014-12-22 11:06:39

我行我素我酷发表于 2014-12-22 10:46
哥们，卖房中介费，保险，地税。。。也是 costs..占你的大概一半，如果你房子有租金，租金是你的收入， ...

真是荒唐，" 本金：118800。"是你自己在计算了房租、地税、利息等一切可能的花费和收入计算得来的，我只是引用了你自己计算的数值，怎么来了我不算这些东西了？麻烦你自己翻翻自己算的帐，然后再回复我的问题，而不是冲动的直接回复！

作者: Lease 时间: 2014-12-22 12:40:33

love_3_month 发表于 2014-12-22 11:03
卖房中介费 is questionable.

if the market raises 8% a year, then 5%, then 0%, then 5%. assuming t ...

你说的完全正确。如果一年之内就卖掉，那不仅要算中介费，还要pay tax(income tax and GST), 这样一来就没什么回报了。他那种算法是短期房产炒卖者，不是投资者的行为。我们这些投资者都是好几年才卖一幢房。他把他炒外汇那一套用到房产投资里来是十分不恰当的。

作者: 我行我素我酷 时间: 2014-12-24 15:21:28

本帖最后由我行我素我酷于 2014-12-24 15:25 编辑

egoto 发表于 2014-12-22 11:06
真是荒唐，" 本金：118800。"是你自己在计算了房租、地税、利息等一切可能的花费和收入计算得来的，我只 ...

哥们，如果我胡扯，就不会这里闲蛋疼，计算找数据了，虽然我承认我的数据可能会有小部分误差，而且我尽量往大的算的，实际比我计算应该还要低，但是计算方法我自认为我做这么多年的投资计算是正确的。本金的意思就是最初的投资成本， initial capital 是 118800， 20% deposit ,其实准确应该20%deposit, 119400, 更多一点，我这里就算 118800，不过按照你你上一个计算方法应该是，增值8%， 644760-597000=47760，增值47760，costs :由于第一年只付贷款，贷款26290，其他开销保险1000，地税2000 ，卖房费12000，其他费1000.开销 42，290，average income: 中间值房租收入，50周，50x447 = 22,350, 你的 (47760 + 22350 - 42290 )/ 118800=27820/118800 = 23% 这个不考虑任何税的收入，实际应该略低这个值。。。你那从 23%直接翻一倍，误差不是一倍多。而且，楼上我现在虽然主要做外汇，当时外汇根本不用这样计算回报率，基本都是中短线，基本不做任何回报率计算。只是在房地产投资，或者股票的投资组合才这样。我做房产投资计划计算，financial modelling,还有一些会计的计算至少5年以上，虽然计算方法大概有些有少量误差，但是从20%，到40%，那就不是误差了，，那是错误。。。当然，你说我首期，借的，一分钱没花，那就是另外的计算方式了，有人赞助你首期，然后弄一年卖了，一分钱都没花，回报率无穷大。。。

作者: carpentrynz 时间: 2014-12-25 10:02:21

我总结一下哦

炒汇大佬的来房产论坛被一圈多军大佬群殴

作者: NewLynnHse 时间: 2014-12-25 10:16:15

carpentrynz 发表于 2014-12-25 10:02
我总结一下哦

炒汇大佬的来房产论坛被一圈多军大佬群殴

其实我挺羡慕会炒汇的人，感觉是技术活。

作者: love_3_month 时间: 2014-12-25 13:58:01

我行我素我酷发表于 2014-12-24 15:21
哥们，如果我胡扯，就不会这里闲蛋疼，计算找数据了，虽然我承认我的数据可能会有小部分误差，而且我尽量 ...

那你分析一下两年升值后的利润呗，是不是要扣两次的中介费呀。。。。

作者: walker123 时间: 2014-12-25 15:57:12

NewLynnHse 发表于 2014-12-25 09:16
其实我挺羡慕会炒汇的人，感觉是技术活。

也有点运气，更多的是信心和耐心还有经验。

作者: ilikeauckland 时间: 2014-12-25 20:50:20

管他怎么算结论就是buy buy buy咯+1

作者: Lease 时间: 2014-12-26 00:15:57

本帖最后由 Lease 于 2014-12-26 15:38 编辑

我行我素我酷发表于 2014-12-24 15:21
哥们，如果我胡扯，就不会这里闲蛋疼，计算找数据了，虽然我承认我的数据可能会有小部分误差，而且我尽量 ...

兄弟，我们来看看为什么我们之间有差异吧。

首先，我是说过去一年的投资回报率，即去年十一月到今年十一月。你用的数据是今年六月份的。这本身就存在差异，因为两者起点基数不一样。不过，这不是最主要的。

第二，我认为我们之间最主要的差别在于中介费。你的计算是认定房产在一年之内通过中介卖了。但是，作为房地产投资者，我们是不会在一年之内就卖房的。在新西兰，最成功的房产投资策略是Buy and Hold, 即投资者并不轻易将手里的房子放掉。但我们每年依然要计算每一幢房的投资回报率，以便发现我们的组合中有哪些房产的Performance是比较好的，哪些是比较差的，对于那些长期Performance较差的，我们会对这些非优质资产进行适当的调整。

第三，所以，回到我们计算投资回报率这个问题上。如果在一年之内把投资房通过中介卖了，那么你的计算是正确的，但这通常不是一个房产投资者的行为。一般投资者都要hold房产5年，10年，甚至一辈子传给自己的子孙。你也说了，有些会计的计算至少5年以上，我们就用你的数据，来算一下5年的总投资回报率，然后平均到每年看是多少。

假设数据：

1。房子最初买入价：       597000
2。贷款80%：                477600
3。贷款利率：                6%固定5年（其实现在可以谈到5.95%的）
4。5年年均周租金：          470（平均`每年加10块钱租金合理吧）
6。5年年均保险费：          1500
7。5年年均地税：             2500
8. 5年年均其他杂费：    1500

依然以每年增长8%来算（过去10年整个新西兰房价增长68%，即年均7%左右，所以我认为奥克兰年均增长8%是合理的），如果5年后卖掉的话，

则届时的房子市值： 597000 X (1+8%)^5=877188
5年租金总收入：    470 X 50 X 5=117500
5年Total Opex:          (1500+2500+1500) X 5=27500
5年总贷款利息：       477600 X 6% X 5=143280

877188的中介费为23543（前30万为4%，余下的为2%）。

这样5年后将房子卖掉的收益为：877188-597000+117500-27500-143280-23543=203365。

当初投入20%的首期119400。所以5年总投资回报率：203365/119400=170%，平均到每年的投资回报率：170%/5=34%。

这个投资回报率与我所说的有6个点的误差。我承认存在误差，但绝不是你所说的相差一倍的错误。并且这个误差随着年限的拉长，将变得越来越小。
还有，在我上述计算中，我是顺你所愿，把房子5年后卖掉了，如果不卖，则不会产生中介费，那么年均投资回报率就非常接近40%了。

作者: love_3_month 时间: 2014-12-26 08:09:36

Lease 发表于 2014-12-26 00:15
兄弟，我们来看看为什么我们之间有差异吧。

首先，我是说过去一年的投资回报率，即去年十一月到今年十一 ...

还可以稍微高一点，事实上贷款利率变化不大，但租金五年内会逐年递增，当然地税也会升一点

这位外汇朋友的算法很谨慎，可惜前提就错了，以为是短期售卖，所以结果差的很远。之前说房子n年翻番他就表示看不上，说股票外汇回报率高多了，但不考虑贷款放大，以及持有过程中租金还贷的问题。

作者: NewLynnHse 时间: 2014-12-26 09:46:28

Lease 发表于 2014-12-26 00:15
兄弟，我们来看看为什么我们之间有差异吧。

首先，我是说过去一年的投资回报率，即去年十一月到今年十一 ...

这帖子真好玩，我给你加精。

作者: Lease 时间: 2014-12-26 09:55:03

NewLynnHse 发表于 2014-12-26 09:46
这帖子真好玩，我给你加精。

谢谢小老鼠，圣诞快乐！

作者: NewLynnHse 时间: 2014-12-26 11:03:48

Lease 发表于 2014-12-26 09:55
谢谢小老鼠，圣诞快乐！

不客气，圣诞快乐，新年快乐

作者: ilikeauckland 时间: 2015-2-5 08:23:18

地产投资真是老少皆宜的生意啊！

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