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标题: 高层Apartment （公寓）经验分享 [打印本页]

作者: Bearonrun 时间: 2014-12-2 15:30:42 标题: 高层Apartment （公寓）经验分享

本帖最后由 Bearonrun 于 2018-1-18 16:03 编辑

现在随着房屋价格的上涨，很多华人朋友都转而购买高层公寓。对于投资者来说，投资门槛较低，租金回报较高，现金流不错。对于自住者，价格比较低廉，交通也便利。不过，高层Apartment固然有相当的优势，但也有很多和平房不一样的风险。作为一个小业主和结构工程师，我写这篇文章分享一些工程的经验，并提醒大家购买高层Apartment之前要注意的一些风险。

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在过去几年，我做了不少的高层Apartment的维护，翻新和加固项目（主要在奥克兰）。一般是因为业主（Body Corporate)或物业管理（Property Manager）发现了问题让工程师去检查。也有是Council要求业主做的。最近又接了个项目，明天（10月14日）要到大楼去检查结构上的缺陷。

常见问题如下：

漏水

      很常见是窗户，阳台等没有密封好。也有是因为用了不合适的外墙材料（类似于一般的漏水平房）。还有就是游泳池漏水。通常漏水的高楼都是廉价建筑。承建商会用一些廉价的材料，工人和分包商以控制成本，结果导致漏水风险增高。要是某些重要工序没有做，或者工程质量检查没有做好，风险就更高。

      和漏水平房一样，高楼漏水补救成本通常很高。很轻易就上几百万，甚至上千万。

      最近天维也有报道典型的公寓风险案例：

      http://money.skykiwi.com/realestate/2015-02-05/193043.shtml

结构设计缺陷

      此类问题很多。举些例子，混凝土板（地下室墙，阳台等）钢筋没放够，结果开裂。楼顶的Penthouse防风不足，在风中摇晃，没法住人。基础调查没做好，建成后地基沉降不均，地板开裂。等等，此类问题很难彻底修复，而且就算可以，也代价高昂。

施工问题

      有些建筑并不一定严格按照工程图纸施工，这样会导致建筑出现各类问题。尤常见于廉价建筑。

抗震等级不足

      可能有几个原因：1. 旧的建筑规范和现在的规范有差别。2. 结构设计缺陷3.施工没有按照工程师要求做. 曾经对一高楼作了混凝土扫描,里面的钢筋的图纸的相差很大.

      一般来说，楼龄越大，抗震等级越低。但也有例外，例如有八十年代的高楼比2000年后的抗震等级要高。

      如果抗震等级不足,楼房在地震中可能会严重受损,甚至倒塌。政府按照的抗震等级把建筑分类。最低等级的，会被要求马上加固。高一级的，会被要求限期（15~20年）加固。再高一级的，会被建议加固（非强制）。此外，保险公司的费用也会因为风险高而大幅上涨。有不少租客（尤其是商业租客）会拒绝搬进抗震等级低的大楼。

裂缝

      指的是混凝土结构上的裂缝（如墙，地板，阳台，水槽等等）。大多并不马上影响结构强度。但会影响美观，会有腐蚀风险，也会增加维护费用。

防火等级

      公寓的防火设计或施工有缺陷
      结构（主要是钢材）没有防火涂料，没用防火板（Gib Fyreline等）包起来。
      防火通道尺寸，位置，方向等不合要求，这种情况在混用的高层更常见，例如地下层Parking, 地面一二层零售，中间层办公室，高层公寓。这种情况下，防火设计，建模非常复杂，出错的几率更大。
      天维的相关报道如下：http://money.skykiwi.com/realestate/2015-10-12/206208.shtml

      有的建筑的防火等级不足，被防火工程师写进报告。市政府就要求马上清空大楼并修正。经过上诉，修正是做了，但只是短期清空几个Unit.

如果购入了这些高楼，就可能需要承担相关的修复和加固费用，常见如下：

建筑师费用：

      检查，报告，设计，进度控制。费用从几万到几十万，视乎项目规模。

工程师费用：

      结构，防火，基础，机械，电气工程师。检测，调查，设计，consent, 费用从几万到几十万，视乎项目规模。

律师费用：

      如果不用打官司，费用从几万到几十万，视乎项目规模。如果要上法庭，可以轻易上百万。见过费用（Fee Proposal）近三百万的。

大楼空置损失

      发现问题后，市政府有可能要求马上清空大楼（基督城有这种案例），或部分清空。施工期间，部分或全部单元会被清空。见过有大楼单元被清空两年

施工费用
      视乎项目规模，从几十万到上千万不等。

最后再次提醒各位网友，购买Apartment之前一定要收集足够信息，作足够的调查和分析，这样才可以降低风险。

作者: louisxiang 时间: 2014-12-2 15:59:24

谢谢分享！！！！

作者: 鬼武魂 时间: 2014-12-2 16:00:05

好文，赞

作者: 无双大蛇 时间: 2014-12-2 16:02:16

谢谢分享感激

作者: cym 时间: 2014-12-2 16:17:48

这是软性广告吗

作者: Bearonrun 时间: 2014-12-2 16:25:24

cym 发表于 2014-12-2 15:17
这是软性广告吗

我只是看了很多华人都在买公寓，所以分享经验，提醒一下而已。再说，我也没有Promote些什么房产之类的。

作者: philipanz2010 时间: 2014-12-2 16:28:28

cym 发表于 2014-12-2 15:17
这是软性广告吗

为什么会觉得是个广告呢？

作者: clam 时间: 2014-12-2 16:49:51

我有在看apartment，只能説現在的華人太兇了，都是給cash offer的，這樣很難搶~

好的apartment上市前就被賣掉了

作者: Bearonrun 时间: 2014-12-2 17:01:50

clam 发表于 2014-12-2 15:49
我有在看apartment，只能説現在的華人太兇了，都是給cash offer的，這樣很難搶~

好的apartment上市前就被 ...

就是这种情况。所以我才写这篇文章，提醒一下。租金回报，和升值固然重要。但还不是全部。

作者: clam 时间: 2014-12-2 18:31:45

Bearonrun 发表于 2014-12-2 17:01
就是这种情况。所以我才写这篇文章，提醒一下。租金回报，和升值固然重要。但还不是全部。 ...

我是一個着重細節的人，所以才還沒買到（8月看到現在）

作者: Bearonrun 时间: 2014-12-2 22:17:36

clam 发表于 2014-12-2 17:31
我是一個着重細節的人，所以才還沒買到（8月看到現在）

你也真有耐心。

作者: clam 时间: 2014-12-2 22:28:45

Bearonrun 发表于 2014-12-2 22:17
你也真有耐心。

期間我是有買另外的物業

只是。。。和apartment的緣份沒到

作者: Bearonrun 时间: 2014-12-2 22:47:43

clam 发表于 2014-12-2 21:28
期間我是有買另外的物業
只是。。。和apartment的緣份沒到

You are really a rich man.

作者: kelody0222 时间: 2014-12-2 22:57:04

成也apartment，败也apartment

作者: dexzzy4 时间: 2014-12-3 00:15:56

能否讲下96 on synods street 那个公寓怎么样。朋友有买入的。

作者: dexzzy4 时间: 2014-12-3 00:17:38

外墙水泥，房顶是mixture materia。房顶有漏水维护。是小问题。外墙一定问题没有。交通很方便观察了其中unit。墙体没有crack

作者: Bearonrun 时间: 2014-12-3 13:29:16

dexzzy4 发表于 2014-12-2 23:17
外墙水泥，房顶是mixture materia。房顶有漏水维护。是小问题。外墙一定问题没有。交通很方便观察了其中un ...

每个建筑情况都不一样，需要具体分析。你可以看看council file.

作者: philipanz2010 时间: 2014-12-3 17:59:37

dexzzy4 发表于 2014-12-2 23:17
外墙水泥，房顶是mixture materia。房顶有漏水维护。是小问题。外墙一定问题没有。交通很方便观察了其中un ...

Lease hold 还是 Free Hold?

作者: jy00144555 时间: 2014-12-3 20:00:47

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: Bearonrun 时间: 2014-12-5 10:03:45

咕咚? 是什么？

作者: love_3_month 时间: 2014-12-5 12:49:38

very well written

作者: Bearonrun 时间: 2014-12-9 10:47:55

kelody0222 发表于 2014-12-2 21:57
成也apartment，败也apartment

此话怎讲？

作者: maylan 时间: 2015-1-8 10:47:33

谢谢楼主的警醒之作，既然高层公寓有存在众多的风险，还有一些建筑问题不是短期内出现的，买公寓投资者还是三思而行。

作者: walker123 时间: 2015-1-8 10:56:20

三思而行

作者: Jackpot 时间: 2015-1-8 12:14:33

个人买 apartment 一间

有什么需要注意的？

作者: markrey 时间: 2015-1-8 20:16:47

楼主这么懂，不如提出一个CITY的公寓分析报告，比如哪栋建筑，可能有什么问题，发现过什么问题，虽然费点时间，但是其成果，一定是非常振奋人心，很有成就感的，期待，。

作者: 吉百利 时间: 2015-1-8 22:54:25

louisxiang 发表于 2014-12-2 15:59
谢谢分享！！！！

现在也在看APT做投资，但是对APT一点概念都没有，之前都是投资的房子，现在有朋友告诉我现在ALBANY建了一片APT说是不错，让我也投，是期房还没建好，总是担心APT回报率太低，升值潜力小。
楼主能给分析一下APT的走势吗？

作者: Bearonrun 时间: 2015-1-8 23:04:24

markrey 发表于 2015-1-8 19:16
楼主这么懂，不如提出一个CITY的公寓分析报告，比如哪栋建筑，可能有什么问题，发现过什么问题，虽然费点 ...

客户隐私，不能公开。

作者: Bearonrun 时间: 2015-1-8 23:07:52

吉百利发表于 2015-1-8 21:54
现在也在看APT做投资，但是对APT一点概念都没有，之前都是投资的房子，现在有朋友告诉我现在ALBANY建了一 ...

我这个帖子的主要目的是提醒华人朋友关于投资公寓的一些风险。关于公寓市场的走势，论坛里很多朋友都懂很多。

作者: 吉百利 时间: 2015-1-8 23:12:01

Bearonrun 发表于 2015-1-8 23:07
我这个帖子的主要目的是提醒华人朋友关于投资公寓的一些风险。关于公寓市场的走势，论坛里很多朋友都懂 ...

那你觉得如果是全新的公寓，也会有你说的风险吗？或者是两三年以后会出现你说的风险吗？

作者: Bearonrun 时间: 2015-1-8 23:41:55

吉百利发表于 2015-1-8 22:12
那你觉得如果是全新的公寓，也会有你说的风险吗？或者是两三年以后会出现你说的风险吗？ ...

全新的公寓。有的风险会很低，例如地震等级。有的也会有，例如漏水。

作者: Rainmaker 时间: 2015-1-9 11:54:43

买公寓是要特别注意的，好文

作者: wendytomyy 时间: 2015-1-10 15:43:01

感谢楼主分享经验好文。这下买公寓又要多个心眼了

作者: tonyszy1989 时间: 2015-1-10 16:43:00

谢谢！好文

作者: tina0606 时间: 2015-1-10 18:11:26

谢谢分享！！！！

作者: YoriMona 时间: 2015-1-11 10:12:15

我一直好奇有没有土豪们一买一整栋的啊。。。

作者: Bearonrun 时间: 2015-1-21 13:43:39

YoriMona 发表于 2015-1-11 09:12
我一直好奇有没有土豪们一买一整栋的啊。。。

在新西兰，周氏兄弟干过这样的事情。

作者: Bearonrun 时间: 2015-2-8 09:49:25

最近天维报道典型的公寓风险案例：

http://money.skykiwi.com/realestate/2015-02-05/193043.shtml

作者: philipanz2010 时间: 2015-4-3 23:36:16

最近上市的apartment或楼花都很多，都说自己的是最好的。

作者: 平静 时间: 2015-4-4 07:09:08

Apt一买一个坑，还是让高手去搞把

作者: nz大猫 时间: 2015-4-4 10:30:59

看下来的结论就是city apartment不能买啊

作者: nz大猫 时间: 2015-4-4 10:33:10

楼主能不能凭个人观察, 提供个大致比例，出状况的和没出状况的, 大体是什么比例关系? 完全是个人观点。

作者: Bearonrun 时间: 2015-4-4 19:18:18

nz大猫发表于 2015-4-4 09:30
看下来的结论就是city apartment不能买啊

倒也不是。但购买Apartment和购买平房不一样。投资方式，风险都相差很远。关键是，买的时候，要知道自己在干什么。

作者: Bearonrun 时间: 2015-10-13 11:02:41

再次提醒。新西兰的高层公寓的施工建造并不成熟，出错的几率不低。
http://money.skykiwi.com/realestate/2015-10-12/206208.shtml

作者: smallice 时间: 2015-10-13 11:37:29

Bearonrun 发表于 2015-10-13 11:02
再次提醒。新西兰的高层公寓的施工建造并不成熟，出错的几率不低。
http://money.skykiwi.com/realestate/ ...

看图片这个不算高层阿

作者: Bearonrun 时间: 2015-10-13 12:41:12

smallice 发表于 2015-10-13 11:37
看图片这个不算高层阿

在新西兰，这种算Mid-rise Multi-storey Building. 确实不算高，但也会有类似的问题。

作者: walker123 时间: 2015-10-13 12:51:50

+1

作者: Jackpot 时间: 2015-10-13 21:13:32

最后再次提醒各位网友，购买Apartment之前一定要收集足够信息，作足够的调查和分析，这样才可以降低风险。

楼主有质量好的公寓推荐吗

作者: Bearonrun 时间: 2015-10-13 22:46:41

Jackpot 发表于 2015-10-13 21:13
最后再次提醒各位网友，购买Apartment之前一定要收集足够信息，作足够的调查和分析，这样才可以降低风险。
...

这不是广告帖, 所以不会推荐任何房产.

作者: smallice 时间: 2015-10-14 15:39:12

Bearonrun 发表于 2015-10-13 22:46
这不是广告帖, 所以不会推荐任何房产.

新建的公寓楼会有这种问题么，漏水的主要原因是因为结构设计的问题吗

作者: Bearonrun 时间: 2015-10-14 17:19:21

smallice 发表于 2015-10-14 15:39
新建的公寓楼会有这种问题么，漏水的主要原因是因为结构设计的问题吗

新建的公寓楼如果设计或施工没做好，同样会出现这些问题：如漏水，防火问题。不过，有些问题，如地震等级不足，在新建的公寓楼出现的可能性会很小，因为基督城地震后，政府对多层建筑设计管得很严。

漏水情况通常并不是结构设计的问题。最常见的是施工质量低，或采用的建材差。

作者: Azl 时间: 2016-2-3 17:09:35

可以PM些City适合自住的质量好的公寓么？

作者: Bearonrun 时间: 2016-2-4 17:26:43

Azl 发表于 2016-2-3 17:09
可以PM些City适合自住的质量好的公寓么？

对不起朋友，这不是广告帖, 所以不会推荐任何房产。也不能揭露某些大厦的隐患（除非已经公开），这些涉及隐私。

作者: Bearonrun 时间: 2018-1-18 15:57:48

现在的新西兰国标越来越严了，去年做好的一个高楼公寓的加固设计，因为出了新的抗震和混凝土标准，今年得重新Review.

有些本来抗震评估不错的大厦，将来会遭遇降级。

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