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标题: 持有LEASEHOLD 的房子，很想知道这屋主的心情？ [打印本页]

作者: goddog 时间: 2014-12-1 21:24:44 标题: 持有LEASEHOLD 的房子，很想知道这屋主的心情？

http://www.realestate.co.nz/2256208

$37,500一年的租金，怎样的心情？

作者: NewLynnHse 时间: 2014-12-1 21:28:01

要看得很开，神马都是浮云的样子

作者: liulinyi 时间: 2014-12-1 21:31:30

作者: oldid 时间: 2014-12-1 21:33:24

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 0222999999 时间: 2014-12-1 21:57:37

这么想，如果这个地价值70万，按6%的利息算，就是42000，外加地税$3000，总共是$45000。租金$37500，等于一年能省个$8000左右。

作者: clam 时间: 2014-12-1 22:10:33

一個字：爽！

作者: walker123 时间: 2014-12-1 22:16:42

看了一下链接，感觉一个血盆大口

作者: NewLynnHse 时间: 2014-12-1 22:21:57

0222999999 发表于 2014-12-1 21:57
这么想，如果这个地价值70万，按6%的利息算，就是42000，外加地税$3000，总共是$45000。租金$37500，等于一 ...

greenlane很很很保守的估计算它20年翻一番，那就是20年省$8000x20 = $160000，但是亏70万。这样算对吗？

作者: 花样年华 时间: 2014-12-1 22:42:20

720多一周的地租完全可以租一个房子住了，还不用花钱买，这个屋主卖这个价钱也是醉了

作者: WEIB 时间: 2014-12-1 23:18:49

上下。。。忐忑不安啊。

作者: czq123456789 时间: 2014-12-2 04:15:58

为什么？为什么？

作者: 0222999999 时间: 2014-12-2 08:28:03

NewLynnHse 发表于 2014-12-1 22:21
greenlane很很很保守的估计算它20年翻一番，那就是20年省$8000x20 = $160000，但是亏70万。这样算对吗？ ...

1）你可以拿70万做别的投资。按8%投资回报算（许多投资都能有这个回报率），20年后是326万。
2）并且您这个计算是基于20年翻一番的前提。房市不是没有跌过。

毫无疑问，通常lease hold 的物业比较没那么受欢迎。不是说这个房子好，而是，看我们以如何的角度来看问题。

房子有两个属性，一个是使用属性，一个是投资属性。两个能和在一起最好，但，如果必须要分开进行也未必是坏事。

作者: 游客 时间: 2014-12-2 10:27:54

0222999999 发表于 2014-12-2 07:28
1）你可以拿70万做别的投资。按8%投资回报算（许多投资都能有这个回报率），20年后是326万。
2）并且您这 ...

其他投资风险更大,如果你考虑到房市都跌了,那其他投资肯定亏的更厉害,20年以后70万还有没有都不一定.
而且贷款利息是每年递减,如果20年还清,20年以后就没有这比开支了.但是这个地租12年以后就review了,按照上一次地租review的涨幅,下一次每年要10万都说不定.
任何事情是都有两面性,但这件事情你这样想其实就是自欺欺人而已.

作者: .Celia. 时间: 2014-12-2 10:55:39

看来大家都觉得买房比做生意来钱好。。。新西兰完了

作者: NewLynnHse 时间: 2014-12-2 10:59:00

.Celia. 发表于 2014-12-2 10:55
看来大家都觉得买房比做生意来钱好。。。新西兰完了

主要是做生意的人不会到处教人怎么赚钱，可是房子是放着就会升值的。所以门槛比较低吧，只要能挺过崩盘那一段时间就可以了。

作者: 0222999999 时间: 2014-12-2 14:30:30

游客发表于 2014-12-2 10:27
其他投资风险更大,如果你考虑到房市都跌了,那其他投资肯定亏的更厉害,20年以后70万还有没有都不一定.
而 ...

说自欺欺人，就过了，甚至带点儿攻击性了。
你不傻，我也不傻，只是每个人对投资有不同的见解与方向而已。

我的切入点很简单，未必把房子的使用功能与投资功能和在一起。

比如，你有100万，可以买个小的校区房，自用并坐等升值。实现了使用价值(孩子进了好学校)；也实现了投资目的(5年后可能变成了150万)。

也有可能，拿30万买个没地的校区房，另外70万投资一块地偏远但更有潜力的地。同样实现了使用价值，(孩子也进了好学校，说不定房子还更大）；也实现了投资目的 (5年后说不定那地变成了180万)。

我个人觉得，许多人对leasehold的房子可能到了一种过分的恐慌。其实，每一种物业或者产品都有其特定的销费群体，市场就是最好的调节手段。当通过市场的调价，价格达到了一定的平行后，其实就已经反映出了其市场价值。

以上这个房子30万贵还是不贵？是否合适？还真的要仔细算算才知道。也取决于自己的投资策略是什么。一上来就批判并不能显得自己比别人聪明。

作者: 游客 时间: 2014-12-2 15:05:32

0222999999 发表于 2014-12-2 13:30
说自欺欺人，就过了，甚至带点儿攻击性了。
你不傻，我也不傻，只是每个人对投资有不同的见解与方向而已 ...

"比如，你有100万，可以买个小的校区房，自用并坐等升值。实现了使用价值(孩子进了好学校)；也实现了投资目的(5年后可能变成了150万)。

也有可能，拿30万买个没地的校区房，另外70万投资一块地偏远但更有潜力的地。同样实现了使用价值，(孩子也进了好学校，说不定房子还更大）；也实现了投资目的 (5年后说不定那地变成了180万)。"

同样5年之内100万的校区房只升值到150万,但你偏远地方的一块没有房子的地却从70万升值到了180万,这是怎么算的?
你都说了是"可能",但也不能这么比较吧. 你还没算第2种情况那块地从70万升值到180万这期间,30万的那个leasehold的房子付了多少地租呢.
抛开其他收入不说,如果只有100万,30万拿来买个leasehold的房子,70万买块地,付地租的钱哪里来,70万那块地的地税钱哪里来?
第一种情况只要付一个地税的钱吧.
你之前的算法也有问题的,你第一个贴子里面算了70万的贷款利息,也就是说70万是贷款来的,第二个贴子又是算的用70万的现金去投资,不用贷款70万,那两个情况也是根本无法比较的.
我又要说了,你这次不是自欺欺人了,是偷换概念.
根本就没有要攻击你的意思,也没有要批判,只是就事论事而已,说自欺欺人就算是攻击性的话,那你也太敏感了.

作者: 0222999999 时间: 2014-12-2 15:40:00

游客发表于 2014-12-2 15:05
"比如，你有100万，可以买个小的校区房，自用并坐等升值。实现了使用价值(孩子进了好学校)；也实现了投资 ...

所有lease hold的房子都应该卖不出去，因为卖不出去所以也没有交地租，因为没人交地租，所以所有地主也都应该跳楼，就是您的逻辑与结论 ~~

不讨论了。就当我自欺欺人吧。反正我在Auckland十几年里也买卖各种物业做各种投资，是否赚到钱我自己知道。你当我傻子就好了，不要跟我计较。祝您发大财。呵呵。

从头到尾，我只想抛砖引玉，让大家打开一点儿自己的投资思路。当一个人的投资变得固执和狭隘后，他的路子也不会太宽广。

我相信一个事实，任何事情，如果一看看上去太好，或太不好的，都值得再玩味思考一下。大家都忽略的地方，有可能是商机所在；另一方面，大家都追捧的东西，如击鼓传花，有可能会被over priced。

作者: love_3_month 时间: 2014-12-2 16:37:27

leasehold = buy the house (improvement) + lease (rent) the land

house will depreciate, land will not.

i don't think leasehold is like an "investment". it is more like a differnt type of "renting".

of course by renting, you can save the downpayment so you can invest somewhere else, but that is a different topic la.

作者: love_3_month 时间: 2014-12-2 16:38:59

NewLynnHse 发表于 2014-12-1 22:21
greenlane很很很保守的估计算它20年翻一番，那就是20年省$8000x20 = $160000，但是亏70万。这样算对吗？ ...

yes, but some pple just want to save $$$ in several years, don't think of more than 10-20 years.

作者: 游客 时间: 2014-12-2 16:54:54

0222999999 发表于 2014-12-2 14:40
所有lease hold的房子都应该卖不出去，因为卖不出去所以也没有交地租，因为没人交地租，所以所有地主也都 ...

第一句话是你自己加的,我可没有这种结论.
我自始至终都没说他卖不掉,我最初回复的也只是你的那种哪个更合算的想法而已,我只是随便一说,是你开始跟我长篇大论的.
这个房子如果能卖掉,那就是有它的市场,那它是值那个价格,但买的人绝对不是为了每年省那几个钱.
这房子适合的是那些今朝有酒今朝醉的人,洋人中有很多这种人,所以这种leasehold的房子才会有市场.
他们只追求生活舒适性,不看长远,只看今天,因为他们一直认为明天任何事情都有可能发生,也许就突然去世了(不要觉得可笑,很多洋人有这种想法的),所以现在有多少钱就要花多少钱.也许在很偏的地方有个30万的小破房子,每年有5万的收入,算下来够付地租和其他家庭开支费用,破房子卖了可以买的起这个,他们就会买,不会去考虑太多升值啊,潜力啊,什么的.
还有很多洋人年收入很高,但不买房,宁愿租个每周1000租金的海景豪宅,买个游艇什么的,都是一样的道理,他们是为了省钱吗?

作者: 180° 时间: 2014-12-2 17:00:26

放心吧楼主多虑了现在有leasehold的房产的人早就跑路了不会来论坛里露面了哈哈哈

作者: 0222999999 时间: 2014-12-2 19:13:49

游客发表于 2014-12-2 16:54
第一句话是你自己加的,我可没有这种结论.
我自始至终都没说他卖不掉,我最初回复的也只是你的那种哪个更合 ...

我也没必要给你留面子,客客气气说话了.

我一直强调房子有两个属性,一个是使用属性,一个是投资属性. 是你一直在这个事情上面纠缠不清. 你不是自欺欺人,而是脑子不清楚.

投资和使用,不是必须要放在一起, 好的投资项目可以有很多.有的房子适合投资, 未必适合居住. 有的房子适合居住,未必适合投资. 能找到又适合居住,又适合投资的物业当然最好, 分开处理也未尝不可.

在你眼里似乎买房子就是要投资. 井底之蛙. 并且,更可笑的是, 在你的眼力,只要房子跌了,其他投资"肯定"亏的更厉害.

房子跌了,其它投资肯定亏得更厉害. 这是你的原话. 能得出这种结论的人还真是有文化...... 还用"肯定"两个字. 怎么说你呢........ 武断, 狂妄, 自以为是.

算了,你也别理我了. 爱去哪里玩,哪里玩去.

作者: dlufeilin 时间: 2014-12-2 21:10:05

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作者: love_3_month 时间: 2014-12-3 06:06:43

其实我很希望是leasehold的地主的。。。。。。这个生意挺好哈哈

作者: love_3_month 时间: 2014-12-3 06:08:14

0222999999 发表于 2014-12-2 19:13
我也没必要给你留面子,客客气气说话了.

我一直强调房子有两个属性,一个是使用属性,一个是投资属性. 是你 ...

你的意思其实就是一句话，租房，买房，侧重点不同，根据自己情况来。

作者: carterdog 时间: 2014-12-3 06:52:24

0222999999 发表于 2014-12-2 14:30
说自欺欺人，就过了，甚至带点儿攻击性了。
你不傻，我也不傻，只是每个人对投资有不同的见解与方向而已 ...

你說的都是推測理論，但實際上呢？我只聽過棄房逃跑，被銀行拍賣，虧很多錢出售。你是有聽過或認識買leasehold賺錢的？

作者: love_3_month 时间: 2014-12-3 08:02:18

carterdog 发表于 2014-12-3 06:52
你說的都是推測理論，但實際上呢？我只聽過棄房逃跑，被銀行拍賣，虧很多錢出售。你是有聽過或認識買leas ...

yes, sell it to new Tu Hao.........

作者: bruceyeh 时间: 2014-12-3 08:41:54

很想知道投资leasehold房产的都是怎样的投资组合,如果是买来自住的要么就是太喜欢这个房子,这个区了,要么就是一时昏了头.

作者: 0222999999 时间: 2014-12-3 09:00:27

carterdog 发表于 2014-12-3 06:52
你說的都是推測理論，但實際上呢？我只聽過棄房逃跑，被銀行拍賣，虧很多錢出售。你是有聽過或認識買leas ...

这位朋友还是没有理解我的意思。leasehold的房子不是投资，就是使用。

买房子，有3个方面，实用性，稳定性，回报率。

租，只有实用性；leasehold，实用性及稳定性（相对）； freehold可能三者兼备。

其实，我知道许多买leasehold的人都是生财有道的人。举个例子，我有一个factory, 其租客是个德国人，做地板砖的生意。他就把钱放在了生意上，而自己的房子是leasehold的。

再举个例子，许许多多大公司，其办公室都是租的。比如银行，可以租几十年，然后花上百万装修。他们不是没钱买，而是钱可以放在更有投资回报率的地方。比如许多房地产开发公司，他们的钱可以放在开发地产或炒地皮上。

lease hold 的房子，只是满足使用需要，从而可以让我们把钱放在更有投资价值的地方。

再说，自住的房子，所谓升值很大程度上都是账面上的。卖了是赚钱了，但卖了住哪里去？

作者: 0222999999 时间: 2014-12-3 09:18:49

bruceyeh 发表于 2014-12-3 08:41
很想知道投资leasehold房产的都是怎样的投资组合,如果是买来自住的要么就是太喜欢这个房子,这个区了,要么就 ...

单纯讲leasehold投资也不是说完全不可能。

具体问题具体分析。假设一个Leasehold的地租是99年，现在看起来是贵，但40年以后呢？70年以后呢？有可能地租比地税都便宜。

如果有100万，说不定就可以买很大一块leasehold 的物业，然后出租。头10年可能赔钱，后10年不赚钱，但再后面的80年就是回报期。许多酒店，包括太子码头的希尔顿酒店，都是leasehold 的，买的人就一定是傻子了？

如果将组合，完全可以用一部分钱满足自己的使用需求，另外一部分用来投资。毕竟，住宅投资是最简单的，但绝对不是回报率最低的。我讲一个自己的其中一个投资经历。我6年前买了一个city的商铺，42万，年租金回报6万。4年后带租约卖掉，获65万。
投资42万，4年获利47万。翻了一倍。并且，商业物业的投资，是净收入，由房客装修，并交地税及管理费（包括维护费用）。

另外，我在city投资的停车位，除了日常的租金外，卖的时候也都获得了很好的回报。

如果我只有100万，又想送孩子去学校（需要稳定10年左右）和有个大地，或者我会考虑以上的leasehold 房子。用30万满足自己的稳定使用需求，再用70万投资别的物业，有可能就是一个组合方式。

再说，自住的房子升值是账面上的，因为永远都需要住一套，永远都不卖，也就永远只能看着地税涨而并没有实际的回报。

所以说，评判leasehold 的房子好坏不要太着急。比如，如果地段好，并且地租是长期的，我觉得就很有吸引力。甚至买来投资说不定都可以赚钱。

作者: bruceyeh 时间: 2014-12-3 09:34:17

0222999999 发表于 2014-12-3 09:18
单纯讲leasehold投资也不是说完全不可能。

具体问题具体分析。假设一个Leasehold的地租是99年，现在看起 ...

谢谢你举的实例,的确开了我的眼界.你的商业物业投资的回报率的确可以cover leasehold 的租金有余,有眼光有胆识.在住宅物业投资里面 ,特别是这个例子,我宁愿买个30万cross lease的差区的 unit,用相当于租金的3万多送小孩上私校.当然除非我有3个以上的小孩,那另作打算

作者: bruceyeh 时间: 2014-12-3 09:35:03

sorry , 多发了一遍

作者: 0222999999 时间: 2014-12-3 10:05:28

本帖最后由 0222999999 于 2014-12-3 10:13 编辑

bruceyeh 发表于 2014-12-3 09:35
sorry , 多发了一遍

俺们家就是3个小孩 :-)

还是那句话，买个物业是为了用，还是为了投资。能合为一体的当然最好，但未必需要混在一起。

我平时很少在这个板块上说话，但觉得，大家对leasehold的房子批得有点儿过了。而我相信凡事都有两个方面才对。

另外，我那个商业物业不是leasehold的，否则租金6万也太便宜了。并且我也不会说翻了一倍 :-)

还有，商业物业贷款利息是可以抵税的。

我签名里的220-222 Marua Road 也是我的投资物业之一。部分自用，部分出租。2012年125万买进，年租金+outgoing等可以收15万多。扣除一切成本，有13万多的净入。最近正在出售，标价179万，买家可以有7.5%的租金回报。扣除贷款利息及一切成本（包括20万的装修钱），预计2年获利可达50万左右，并且这个是扣除了保险地税利息等所有成本的纯利。

自住房投资的许多人还有一个误区，就是没有细算账。很多时候，买了房后，心理上就放松了警惕。今天修个花园，明天安个遮阳篷，卖的时候没有把这些账都算进去。举个例子，我现在自住的房子是2010年120多万买的，现在的估价是180多万。看起来是升了5，60万，但实际上我自己知道，这3年里，我花费的改建装修不少钱，算算也有20万了。此外还有大量时间。把我的时间按每小时$25计算，也是好几万的成本。扣除年6%的利息，等于也就涨了10万（外加白住3年）。就这，卖的时候还有广告费，中介费。

这还是赶上好时候，刚好涨得快。新西兰的房价不是没有跌过，贷款利息不是没有高过。

所以自住的房子，我永远都是以自己住得开心舒服为原则。涨了？笑笑；跌了？也笑笑。都是自用的东西，涨跌与我何干？就算今后搬家，也是高买高卖，低卖低买。没有区别。
[size=13.63636302948px]

[size=13.63636302948px]就投资来说，[size=13.63636302948px]都是120万的房子，一边是2年50万，平均每年25万；一边是4年10万，算上白住，就是获利30万。平均每年7.5万。效益相差整整3倍啊。

从这个角度来说，leasehold也可以满足这个稳定居住的目的，并省下钱放在更好的投资方向。

作者: carterdog 时间: 2014-12-3 11:06:02

0222999999 发表于 2014-12-3 10:05
俺们家就是3个小孩 :-)

还是那句话，买个物业是为了用，还是为了投资。能合为一体的当然最好，但未必需要 ...

如果只為了校網，七百多地租還不如拿來租房，不用付地稅，保險，屋子的養護費，如果你要用商業經營的角度看leasehold也許有點道理，但買來自住絕對不適合。

作者: 游客 时间: 2014-12-3 11:08:32

0222999999 发表于 2014-12-2 18:13
我也没必要给你留面子,客客气气说话了.

我一直强调房子有两个属性,一个是使用属性,一个是投资属性. 是你 ...

你前面自己说了不讨论了,又来了啊,没有完了啊.是你自己没理解我说的,我从来没说过买房子就是投资,只是针对你的关于leasehold投资论提出问题而已,你又来给我乱下结论,你看的懂中文吗?狂妄,自以为是的井底之蛙送给你自己正合适吧.
你能不能不理我?你骂我,我凭什么不回复你?

作者: 0222999999 时间: 2014-12-3 11:10:20

游客发表于 2014-12-3 11:08
你前面自己说了不讨论了,又来了啊,没有完了啊.是你自己没理解我说的,我从来没说过买房子就是投资,只是针 ...

一边玩去 ~~~~~~~

作者: 0222999999 时间: 2014-12-3 11:38:25

carterdog 发表于 2014-12-3 11:06
如果只為了校網，七百多地租還不如拿來租房，不用付地稅，保險，屋子的養護費，如果你要用商業經營的角度 ...

从头到尾没有说这个房子好。但，也说不定就不好。

人家开价，你可以还价。如果房子是20万，按年6%的资金成本，其产生的居住成本是每年$49,500。

如果只是租，这个地大、4房、有校区的房子租金大概可以在900左右。
过去10年，租金的平均年增长是5%左右。如果以10年为线：

Leasehold Rent
$49,500.00 $46,800.00
$49,500.00 $49,140.00
$49,500.00 $51,597.00
$49,500.00 $54,176.85
$49,500.00 $56,885.69
$49,500.00 $59,729.98
$49,500.00 $62,716.48
$49,500.00 $65,852.30
$49,500.00 $69,144.91
$49,500.00 $72,602.16
$495,000.00 $588,645.37 $23,102.16

10年下来可以省2万多块。时间越长，省得越多。
并且相对稳定，房东不能说敢你走就敢你走。
也更自由，不像租房子，想墙上钉个钉子都有顾虑。

当然，有一定的维护费。但，3%通货膨胀所带来的价值升值就足可以抵销。
一个今天卖20万的leasehold房子，10年前卖价不大可能超过16万。如果10年前卖16万，那每年就涨了3%。并且我很怀疑一个20万的破leasehold 10年前能卖16万。很可能只能卖个10-12万。那就说明涨得更多了。

还是那句话，没说那房子好。只是可以换个角度看问题。

作者: xpd2000 时间: 2014-12-3 11:49:41

0222999999 发表于 2014-12-3 09:05
俺们家就是3个小孩 :-)

还是那句话，买个物业是为了用，还是为了投资。能合为一体的当然最好，但未必需要 ...

一般人找不到好的投资渠道，所以一窝蜂挤到住宅投资

作者: 0222999999 时间: 2014-12-3 12:00:54

xpd2000 发表于 2014-12-3 11:49
一般人找不到好的投资渠道，所以一窝蜂挤到住宅投资

这个是实话 ~~~~

投资住宅，属于稳健投资。许多人甚至可能不是看着投资，而是保值去的。

作者: 我是云 时间: 2014-12-3 22:54:51

不买leasehold的房产。这就是我个人的看法。如果为了住那就租房子。

作者: aagirl 时间: 2014-12-5 08:42:58

想想也是醉了！。。。

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