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标题: 教你秒懂新CV [打印本页]

作者: SilverFern 时间: 2014-11-10 21:04:18 标题: 教你秒懂新CV

免责声明：我不懂valuation 更不懂council这次新CV的规则，只是看了很多CV，也看到很多朋友对新CV有疑惑，分享一点自己的理解，不认同请忽略，也不想误导任何人。

新CV跟老的一样，有意义的只是 Land Value和Capital Value
Land Value 有相对/比较意义
CV总数是有绝对意义

Land Value的比较意义在于，同样一条街比如400平freehold LV是40万，1/2 800的crosslease的LV通常在30-40之间，600 freehold大概就在45-60万之间都有可能，每个区具体有些区别，同样400平的freehold 比如地势高有海景，可能就会在50左右. 如果在相邻街如果有更好的校区可能也要高几万到几十万不等。但是这里的Land Value跟空地的市场价格没关系，总体看Land Value还是比较保守的，就是说40万land value的空地也许市场价在50-60万这样，LV的最大意义可以帮你判断2个位置哪个更优越，不是绝对准确，但通常还算靠谱。

Capital Value= Land Value+ Improvement Value. 但其实基本是QV根据附近可参照的成交价来估算的，所以在近期CV应该是有一定的绝对值的指导意义，但是肯定也不准确，毕竟每个房子的情况复杂，差距比较大。

让最多人迷惑的就是improvement value, 很多人理解成房子的价值，那么你想多了，其实很简单，他就是一个CV与LV的差值，跟你的房子有关系，但是不是特别大......

简单说CV=2014年7月的市场估价， LV=地皮的理论价，Improvement Value= 扯淡

作者: 楼主 时间: 2014-11-10 21:07:12

嗯，有道理。

沙发是我的吗？

作者: pategao 时间: 2014-11-10 21:08:03

比较同意。

作者: love_3_month 时间: 2014-11-10 21:11:32

一回事。。。做valuation的时候也是分成房子和地两块做报告的

如果成本的地价50万，房子造价50万，但造好后市场价110万，那说是55+55或者60+50都说的通。看个大概吧

作者: Myminimuffin 时间: 2014-11-10 21:13:35

感觉这次他们估价死命往上估，就是为了给LEN BROWN的伟大计划收钱。

作者: Jessiewub 时间: 2014-11-10 21:19:01

Myminimuffin 发表于 2014-11-10 20:13
感觉这次他们估价死命往上估，就是为了给LEN BROWN的伟大计划收钱。

太同意了! 有没有组团想object的？加我一份！

作者: 119900 时间: 2014-11-10 21:25:53

新的CV在哪查？有没有好心人给个链接？多谢！

作者: 楼主 时间: 2014-11-10 21:28:28

Jessiewub 发表于 2014-11-10 21:19
太同意了! 有没有组团想object的？加我一份！

＋1

作者: yax 时间: 2014-11-10 21:31:15

Jessiewub 发表于 2014-11-10 21:19
太同意了! 有没有组团想object的？加我一份！

算我一个。

作者: em2011 时间: 2014-11-10 21:37:41

119900 发表于 2014-11-10 21:25
新的CV在哪查？有没有好心人给个链接？多谢！

http://ratingobjection.qv.co.nz/Views/default.htm⋯這個網站可以查看CV,看看大家的房子漲了多少[偷笑][偷笑][偷笑]

作者: 119900 时间: 2014-11-10 22:21:24

em2011 发表于 2014-11-10 20:37
http://ratingobjection.qv.co.nz/Views/default.htm⋯這個網站可以查看CV,看看大家的房子漲了多少[偷笑] ...

好的，谢谢~

作者: yax 时间: 2014-11-10 23:31:11

本帖最后由 yax 于 2014-11-10 23:32 编辑

感觉新的CV就是一个房价。你多少钱买的现在新的CV上下差不了多少，5万左右。例如，原来CV58万的房子，最后一次成交卖了1.41M现在cv就是138万，这不是扯淡吗。房子一年内倒了两手，没有大改大动，换了新厨房，里面简单的改了改，没有改变格局。门口新做了。怎么样房子也不会从原来的12万变到现在的值80万啊。感觉是要拿地税敲竹杠了。我的房子,以及这条街邻居的房子凡是去年今年成交的房子现在的CV都是当时的买价上下不差3-5万。是我多心了？现在这CV大家怎么看。

作者: NewLynnHse 时间: 2014-11-10 23:38:58

yax 发表于 2014-11-10 23:31
感觉新的CV就是一个房价。你多少钱买的现在新的CV上下差不了多少，5万左右。例如，原来CV58万的房子，最后 ...

感觉涨少了有很多人会不爽。毕竟花大钱买了房子，结果新的CV出来还不及买价，心里应该会不平衡吧。

作者: 芋头妈 时间: 2014-11-10 23:44:53

LZ 貌似在qv rating team 工作的！

作者: carpentrynz 时间: 2014-11-11 09:13:29

有点道理

作者: yivyy 时间: 2014-11-11 09:36:56

多谢大师解惑{:8_472:}

作者: NewLynnHse 时间: 2014-11-11 09:47:27

哇，我给的高亮，老大却给加精。。。哈哈

作者: SilverFern 时间: 2014-11-11 09:48:45

NewLynnHse 发表于 2014-11-11 09:47
哇，我给的高亮，老大却给加精。。。哈哈

谢谢

作者: leonfish 时间: 2014-11-11 10:32:56

芋头妈发表于 2014-11-10 23:44
LZ 貌似在qv rating team 工作的！

CV 不是 for rating purpose 的嘛，咋能和 market value 混为一谈呢？
CV 不是片估嘛，不是不会做 individual adjustment 的嘛？
所以 CV 体现的是一个区域的整体房价，以及涨幅等等，
所以一套房子的价值是 case by case = objective value, fair value

大姐，以上是我的理解，你就多说两句呗..........

作者: 静默的水 时间: 2014-11-11 11:23:15

leonfish 发表于 2014-11-11 10:32
CV 不是 for rating purpose 的嘛，咋能和 market value 混为一谈呢？
CV 不是片估嘛，不是不会做 indi ...

个人觉得新CV完全是配合房产销售来的什么rating purpose？那么客观的现象是永远不会发生滴。哈哈

作者: songinator 时间: 2014-11-11 12:21:27

leonfish 发表于 2014-11-11 09:32
CV 不是 for rating purpose 的嘛，咋能和 market value 混为一谈呢？
CV 不是片估嘛，不是不会做 indi ...

恩这个观点我同意

作者: 小猕猴 时间: 2014-11-11 12:44:27

作者: carpentrynz 时间: 2014-11-11 13:19:35

有点道理

作者: SilverFern 时间: 2014-11-11 13:29:41

leonfish 发表于 2014-11-11 10:32
CV 不是 for rating purpose 的嘛，咋能和 market value 混为一谈呢？
CV 不是片估嘛，不是不会做 indi ...

这次的CV按照council的说法是reflect market，因为QV是以周边类似房型的成交价来估算的，谁也没说是准确的市场价，毕竟有几十万套房屋不可能短时间内细致评估，但是至少比上一次更接近实际市场价，这是他们想达到的目标，在我看来，对于不是特别特殊的房屋类型/位置/情况来说，大部分还是有一定的指导意义的。

作者: herox5 时间: 2014-11-11 17:18:02

leonfish 发表于 2014-11-11 10:32
CV 不是 for rating purpose 的嘛，咋能和 market value 混为一谈呢？
CV 不是片估嘛，不是不会做 indi ...

瞎扯，CV不是rating purpose叫rateable value做什么？

作者: leonfish 时间: 2014-11-11 19:41:33

herox5 发表于 2014-11-11 17:18
瞎扯，CV不是rating purpose叫rateable value做什么？

不瞎扯，我和你说的一个意思............

作者: fears 时间: 2014-11-11 20:30:14

leonfish 发表于 2014-11-11 10:32
CV 不是 for rating purpose 的嘛，咋能和 market value 混为一谈呢？
CV 不是片估嘛，不是不会做 indi ...

整条街看过来，我家比整条街的平均估价高了20万，你说这是“片估”吗

作者: 芋头妈 时间: 2014-11-11 22:30:24

leonfish 发表于 2014-11-11 10:32
CV 不是 for rating purpose 的嘛，咋能和 market value 混为一谈呢？
CV 不是片估嘛，不是不会做 indi ...

你高！俺可不想被拍砖：-（

作者: leonfish 时间: 2014-11-12 09:34:20

芋头妈发表于 2014-11-11 22:30
你高！俺可不想被拍砖：-（

姐，我不sure啊，所以跟你请教撒，

我之前一直这么理解的，CV= 片估，p.s. 我记得上学时候也这么说的。

但你楼上，27楼那种情况，咋回事呢？难道是新房？或者有明显的 surplus？home & Income? Subdividable?
这些情况，CV会做调整？求解答， PM我也行........

作者: nzshirt 时间: 2014-11-12 14:06:50

感觉这次LV是更靠近市场价，而Improvement Value是用replacement cost算的吧，跟银行的算法一支，所以并没反应实际地上建筑物的现在市场价值。

作者: Jessiewub 时间: 2014-11-12 14:13:32

楼主发表于 2014-11-10 20:28
＋1

可我们那什么理由object 好呢

作者: Jessiewub 时间: 2014-11-12 14:14:02

yax 发表于 2014-11-10 20:31
算我一个。

亲，我们拿什么理由object 好呢

作者: agia 时间: 2014-11-12 16:47:57

我的理解 Improvement Value 是房子的value，主要看房子是哪年建的。一般新一些的房子大概$2000左右一平米。比如房子是200平米，就是差不多 Improvement Value 40W 上下。房屋折旧这一部分每年降的很少很少。几乎可以忽略不计。

by the way, 有没有可能 Improvement Value 2011年是50w+ 2014年变成70w+的。。。不知道为什么我这个是这样。。

作者: NewLynnHse 时间: 2014-11-12 16:53:03

agia 发表于 2014-11-12 16:47
我的理解 Improvement Value 是房子的value，主要看房子是哪年建的。一般新一些的房子大概$2000左右一平米 ...

我的都是老房子，全部的improvement value都涨了

作者: agia 时间: 2014-11-12 16:55:23

NewLynnHse 发表于 2014-11-12 16:53
我的都是老房子，全部的improvement value都涨了

这是我最不能理解的地方。。。怎么会涨呢

作者: NewLynnHse 时间: 2014-11-12 16:56:07

agia 发表于 2014-11-12 16:55
这是我最不能理解的地方。。。怎么会涨呢

因为康嫂缺钱嘛

作者: SilverFern 时间: 2014-11-12 16:57:40

agia 发表于 2014-11-12 16:55
这是我最不能理解的地方。。。怎么会涨呢

你压根没看我帖子吧......

作者: agia 时间: 2014-11-12 17:06:58

SilverFern 发表于 2014-11-12 16:57
你压根没看我帖子吧......

看了，你说是差价。可是这个差价是怎么算的。 CV-LV=IM的对吧？那CV又怎么算出来的

作者: agia 时间: 2014-11-12 17:07:27

NewLynnHse 发表于 2014-11-12 16:56
因为康嫂缺钱嘛

这是唯一说得通的地方

作者: agia 时间: 2014-11-12 17:11:48

SilverFern 发表于 2014-11-12 16:57
你压根没看我帖子吧......

CV 你的意思是QV 对吧、附近可参照的成交价来估算的。但我家这边不至于平均成交价高出这么多啊

作者: 金海洋 时间: 2014-11-12 19:57:02

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 我是怎么了 时间: 2014-11-13 09:00:37

Jessiewub 发表于 2014-11-10 20:19
太同意了! 有没有组团想object的？加我一份！

do we object for CV is too high to too low?

作者: hunterfreak 时间: 2014-11-13 10:29:02

本帖最后由 hunterfreak 于 2014-11-13 10:34 编辑

這政府真搞笑, 嘴巴說房價太高了要打房

現在直接用CV告訴你, "沒錯, 你的房子就是這麼貴"

慘了一幫租房的人, 離買自住房的夢又遠了一步

CV漲了, 屋稅也跟著漲了, 房租很難不漲

作者: 逗逗 时间: 2014-11-13 10:30:56

NewLynnHse 发表于 2014-11-12 16:53
我的都是老房子，全部的improvement value都涨了

小老鼠好像房子很多的样子，都涨了就要恭喜你啦

作者: NewLynnHse 时间: 2014-11-13 10:33:07

逗逗发表于 2014-11-13 10:30
小老鼠好像房子很多的样子，都涨了就要恭喜你啦

其实不多。。。哈哈，装的

作者: SilverFern 时间: 2014-11-13 11:36:23

hunterfreak 发表于 2014-11-13 10:29
這政府真搞笑, 嘴巴說房價太高了要打房

現在直接用CV告訴你, "沒錯, 你的房子就是這麼貴"

政府的说法是要“反映市场”而不是“影响市场” 我觉得没什么问题，盲目干预市场不是明智的选择

作者: lantianbaiyun 时间: 2014-11-13 13:01:28

我家84，隔壁82，两家地面积一样，地形也一样，land value, 我家的却要比82的高，想object, 高手请赐教，谢谢

作者: aniceguy 时间: 2014-11-13 13:17:17

lantianbaiyun 发表于 2014-11-13 13:01
我家84，隔壁82，两家地面积一样，地形也一样，land value, 我家的却要比82的高，想object, 高手请赐教，谢 ...

差2万很平常啦，一个离海边或者学校近一点，或者地高一点景好一点，差价就出来了。

作者: lantianbaiyun 时间: 2014-11-13 13:43:16

aniceguy 发表于 2014-11-13 13:17
差2万很平常啦，一个离海边或者学校近一点，或者地高一点景好一点，差价就出来了。 ...

不时2万，是8万。Anyway，刚才打了电话咨询了，现在填了online object，就坐等回信吧。

作者: aniceguy 时间: 2014-11-13 14:51:24

lantianbaiyun 发表于 2014-11-13 13:43
不时2万，是8万。Anyway，刚才打了电话咨询了，现在填了online object，就坐等回信吧。 ...

8万啊，看LV的总值是多少了。
祝你objection成功，成果到时来分享一下哦

作者: chonglove7892 时间: 2014-11-13 16:56:51

Myminimuffin 发表于 2014-11-10 21:13
感觉这次他们估价死命往上估，就是为了给LEN BROWN的伟大计划收钱。

说的太对了！就是那傻逼市长弄的，那么多的建设最后还不是我们纳税人买单的？

作者: Jessiewub 时间: 2014-11-14 12:15:58

我是怎么了发表于 2014-11-13 08:00
do we object for CV is too high to too low?

of course too high

作者: 2795358 时间: 2014-11-14 22:27:59

Improvement Value就是扯淡，我隔壁的一个5房大房子Improvement Value=5W...这不扯淡吗！
我承认我比较八卦。去看了下邻居的CV。。。。

作者: xuzf 时间: 2014-11-16 10:03:08

房子本身应该折旧，但这次我知道的improvement value 却反都涨了一大截。

作者: haoyunlai 时间: 2014-11-17 12:04:43

xuzf 发表于 2014-11-16 09:03
房子本身应该折旧，但这次我知道的improvement value 却反都涨了一大截。

是呀，房子不但没折旧还比11年时多了6万，也没装修，任何地方都没动，真的不懂呀？？？

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