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标题: 最近在看apartment [打印本页]
作者: clam    时间: 2014-11-7 14:43:12     标题: 最近在看apartment

本帖最后由 clam 于 2015-7-16 12:19 编辑

主要是發現很多apartment building 都有不同的問題, 自己調查了很多, 讀了很多body corp minutes, 到現在還沒有下手, 因為太太太多有問題的apartment了, 不是漏水就是有不合理的bc 等等

我在想弄一個有問題的apartment building 名單 出來不知道會不會有人看 ~

but maybe will piss some people off ...

－－－－－－

看來大家還是有興趣的，我先說說，此帖不是討論apartment 是否好的投資, 每個人都有自己的投資策略! 我在這只是說說我看apartment 的心路歷程 和我理解的一些問題

-Metropolis - 這樓沒有結構的問題, 但body corp 很高 (1brm 42sqm 5000+/year) , 而且透明度比較低, 雖然說沒有結構的問題, 但看過兩個unit 均有leaky shower 的情況

-Zest - 看起來沒有leaky 的問題, 但太多戶了, 人口複雜, 戶型很小, 難拿finance.
-Aura - 和zest 差不多

-Volt - 也是和zest 差不多 (這3棟本來就同一個developer 的吧.....)

-Victopia - bc minutes 內有說明漏水的問題

-Oxford on Mount - 不錯但studio 也不便宜, 20w 起跳還很小, 這樓south facing 的external wall 之前有reclad 過

-Unilodge - leasehold 的

-Statesman - 這樓不錯, 就是studio 也要到20w 中高的水平了, 好貴

-Connaught - 這樓質量也不錯, 但很小放盤

-Citta - 車庫有漏水的問題, 銀行拒絕finance (差點買了這個!!!)

-Longview - 很不錯的apartment, 戶型大, 價錢較高, 很小listing

-32 Eden Crescent - 不錯, 價錢/bc 也合理, 暫時沒漏水問題, 但小戶型為主, 難拿到finance

-Harbour City (16 Gore St) - 有漏水危機, bc 還在investigate.

-Tower Hill (1 Emily Place) - 好樓.... 很少listing, 但當然價錢也不便宜

-Silo - 很solid 但是戶型小難拿到finance, studio 只有20sqm 左右

-8 Scotia Place - 這個也是有漏水的問題...

-18 Scotia Place - 這樓還行, bc 看不到有什麼問題, 2brm 價錢在30w 左右

-Alpha - 這樓不錯的, 是concrete construction, 2brm 價錢在30w 左右, 要注意某戶曾經發過命案(google 一下就知道了)

-Hobson Garden - reclad 過的樓, 所以很不錯, size 都挺大的, 但估計價錢都50w up

-Hopetoun Delta (39 Pitt St) - 這是我看過最鐘意的apartment/terrace home兼最後悔沒買的, 質量很好, 但...沒電梯

-Precinct - 這樓不錯, 但只限大戶型, 有些shoebox 真的很小, 只有21sqm

-Quadrant - 很贊, 暫時這樓的studio 是我最想買之一, 注意的是它挺多和酒店sign了lease 的在賣, 不能自己出租.

-Heritage - 樓的質量很好.... 但是bodycorp 超貴的, 地理位置在不怎麼好的hobson/nelson st 那邊, 會比較吵

-Bianco - 這個apartment不錯的，特喜歡它那個2bedroom + 1bedroom的戶型。。。但BC居然要15000刀！

-Metro (82 Wakefield St) - 戶型很小，難貸款，studio是26sqm 左右，有一室的38sqm 但是這樓最大的問題是光線不足。
-Fiore 這樓的質量可以, 但hobson street 真的很吵...

-Memphis (5 Charlotte St Eden Terrace) - 這樓不錯, 之前有reclad 過的, body corp mins 看起來正常
-Block 7 (Anzac Ave) 這樓真心漂亮，自住的quality BC還低，但是售價最便宜也要50w






to be continue...

***低於50平米的公寓只能拿到50% finance, 而且還要做registered valuation (花費500刀)





作者: jessica    时间: 2014-11-7 14:48:11

还是弄个没有问题的apartment名单吧
容易一些
作者: purpleapple    时间: 2014-11-7 14:49:49

楼主愿意花时间，大家当然愿意看啦。。
作者: 阿海    时间: 2014-11-7 14:50:47

楼主愿意花时间，大家当然愿意看啦
作者: 无双大蛇    时间: 2014-11-7 14:52:43

当然支持啦
作者: mlfd    时间: 2014-11-7 14:54:11

jessica 发表于 2014-11-7 14:48
还是弄个没有问题的apartment名单吧
容易一些

现在没有问题,谁都不能保证以后也没有问题.
有问题的话,就是已经存在的了,还是有问题的比较简单,楼主搞一个吧,大家开开眼.
作者: 越墮落。越快樂    时间: 2014-11-7 14:55:45

支持.
作者: clam    时间: 2014-11-7 14:59:13

先去買杯ｃｏｆｆｅｅ，回頭ｕｐｄａｔｅ　
作者: mlfd    时间: 2014-11-7 15:02:39

不过说实话,这种贴子存在不了多久,迟早被和谐掉,哈哈.
作者: CelestialBeing    时间: 2014-11-7 15:03:19

支持~!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
作者: clam    时间: 2014-11-7 15:05:12

mlfd 发表于 2014-11-7 15:02
不过说实话,这种贴子存在不了多久,迟早被和谐掉,哈哈.

這要問老鼠兄
作者: bill123    时间: 2014-11-7 15:27:32

can't wait!!! would be a great read
作者: clam    时间: 2014-11-7 15:56:02

更新了一點點
作者: kingscat    时间: 2014-11-7 16:16:28

我支持楼主，实话真话有建设性的应该很适合这个论坛，可惜有个别人躲在后面捣鬼，删帖
我上次发个漏水的，居然有人说投诉被删了，那就算了，优雅的胳膊拗不过粗鄙的泥腿
作者: DaBigfatLiar    时间: 2014-11-7 16:24:39

207 Federal St apartment is good.

Longview is good too but very small number of apartments.
作者: 你是我的天使    时间: 2014-11-7 16:26:59

Have you considered to buy those new development apartment (off the plan) ? like 88 Broadway, Sugar Tree? What do you think in terms of the price and long time capital gain?
作者: ygcnshabi3    时间: 2014-11-7 16:27:01

提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
作者: clam    时间: 2014-11-7 16:29:07

你是我的天使 发表于 2014-11-7 16:26
Have you considered to buy those new development apartment (off the plan) ? like 88 Broadway, Sugar  ...

這個.... 我個人不買off the plan 的, 因為我要看到我買的東西...
作者: clam    时间: 2014-11-7 16:38:29

DaBigfatLiar 发表于 2014-11-7 16:24
207 Federal St apartment is good.

Longview is good too but very small number of apartments.

longview 不錯但207 federal st 沒看過

我喜歡靠大學那邊多一些
作者: Schmoove    时间: 2014-11-7 16:38:40

longview 06 07年的时候租住过一年半，觉得还不错。两房一厅差不多90方，阳台也大。
那时黄徐也住那
作者: leonfish    时间: 2014-11-7 16:40:55

本帖最后由 leonfish 于 2014-11-7 16:50 编辑

Victopia 不是 weathertightness 的 leaky 吧， 是basement retaining wall leaky 吧。


另外 BC fee 高 一般代表公寓配套设施比较多吧， 游泳池，健身房啥的。
这些虽然对于投资（cash flow）是鸡肋，但自住还是有吸引力的， 如果自住的吸引力高，那么 Capital gain 的可能性就高点。
所以BC fee 高， 是好是坏还要取决于你看重 CG 还是 cash flow.................
作者: clam    时间: 2014-11-7 17:01:14

leonfish 发表于 2014-11-7 16:40
Victopia 不是 weathertightness 的 leaky 吧， 是basement retaining wall leaky 吧。

所以我說不討論投資策略, 每個人看的重點都不一樣~
作者: 小猕猴    时间: 2014-11-7 17:05:36

作者: crossmy    时间: 2014-11-7 20:47:27

楼主有心了 很实用
作者: NewLynnHse    时间: 2014-11-7 21:23:11

mlfd 发表于 2014-11-7 15:02
不过说实话,这种贴子存在不了多久,迟早被和谐掉,哈哈.

为啥？我还给加精了。。。哈哈
作者: NewLynnHse    时间: 2014-11-7 21:24:19

好帖啊，继续啊，已经给加精了
作者: NewLynnHse    时间: 2014-11-7 21:27:16

等LZ说说鼎鼎大名的Quay West
作者: Venox10111    时间: 2014-11-7 21:52:42

Calm 东部好基友，加油加油
作者: 119900    时间: 2014-11-7 22:03:32

LZ有心了！
作者: 4InLove    时间: 2014-11-7 22:12:56

之前搞过几个公寓，
Zest 还不漏？？那没有漏的了
作者: clam    时间: 2014-11-7 22:28:44

4InLove 发表于 2014-11-7 22:12
之前搞过几个公寓，
Zest 还不漏？？那没有漏的了

Zest 去年的body corp minutes

http://www.damiandaniel.co.nz/wp ... 013-AGM-minutes.pdf
作者: clam    时间: 2014-11-7 22:33:09

NewLynnHse 发表于 2014-11-7 21:27
等LZ说说鼎鼎大名的Quay West

沒錢看QUAY WEST
作者: mlfd    时间: 2014-11-7 22:40:28

NewLynnHse 发表于 2014-11-7 21:23
为啥？我还给加精了。。。哈哈

看你过两天能不能顶住压力哈
作者: mlfd    时间: 2014-11-7 22:45:28

请问楼主对scene1，2，3有研究吗 有什么见解？除了是leasehold  还有其他问题没？前两年看的时候 地租好像是几千块一年  但正好要review的时候 没敢买 现在不知道要多少了 就怕一下子涨到几万 就傻了
很喜欢里面的游泳池 去过几次 人都没的 都是我一个人用 不知道其他freehold的公寓有没有那种室内游泳池的？
作者: clam    时间: 2014-11-7 22:50:43

mlfd 发表于 2014-11-7 22:45
请问楼主对scene1，2，3有研究吗 有什么见解？除了是leasehold  还有其他问题没？前两年看的时候 地租好像是 ...

沒怎麼研究leasehold 的, 你有看過metropolis 的泳池麼
作者: 皮皮蛋蛋    时间: 2014-11-7 22:58:18

楼主好人，辛苦了。。。
作者: AdrianLiu729    时间: 2014-11-7 23:25:20

156 vincent st (Eclipse) 这栋楼怎么样？
作者: 吥噜    时间: 2014-11-7 23:34:50

看过不少公寓楼，几乎每看三个就有两是漏水的，让人心寒，得出结论，除非价格很好，一般情况下不碰。
作者: 吥噜    时间: 2014-11-7 23:36:44

本帖最后由 吥噜 于 2014-11-7 22:40 编辑

当然也有人专买公寓还是海边leasehold的，因为租金回报很高，价格不贵，但大多数人是不敢碰的，除非几十年后才再review地租否则风险太大。
作者: 吥噜    时间: 2014-11-7 23:38:45

另外买酒店式公寓要小心点，因为有GST的问题，以后升值了再转手还得交GST。
作者: 4InLove    时间: 2014-11-7 23:39:39

clam 发表于 2014-11-7 22:28
Zest 去年的body corp minutes

http://www.damiandaniel.co.nz/wp-content/uploads/2013/10/2013-AGM ...

zest6.7年前就漏了。顶层的。
作者: clam    时间: 2014-11-7 23:41:10

吥噜 发表于 2014-11-7 23:34
看过不少公寓楼，几乎每看三个就有两是漏水的，让人心寒，得出结论，除非价格很好，一般情况下不碰。

But the cheap ones are usually leaky ....
作者: clam    时间: 2014-11-7 23:42:06

4InLove 发表于 2014-11-7 23:39
zest6.7年前就漏了。顶层的。

Then it's a problem that is not raised in last three years' bc minutes.
作者: Lease    时间: 2014-11-7 23:45:34

本帖最后由 Lease 于 2014-11-7 23:50 编辑
吥噜 发表于 2014-11-7 23:34
看过不少公寓楼，几乎每看三个就有两是漏水的，让人心寒，得出结论，除非价格很好，一般情况下不碰。


漏水这种事你得具体看，如果是weathertightness，那当然不能碰。但如果仅仅是有些crack, 甚至简单地用点Sealant就能解决的问题。那你大可不必担心。这种楼你最容易捡到便宜，因为人们看到漏水就吓得要死，都避之不及，其实你买下后可能花十几块钱就解决了。
作者: 4InLove    时间: 2014-11-7 23:47:20

clam 发表于 2014-11-7 23:42
Then it's a problem that is not raised in last three years' bc minutes.

问题不能只看bc的。也要多打听打听，朋友拉什么的住在你有兴趣的楼里的人。某某家漏水，bc可能不知道哦.但是他家漏水他也不会说，卖了后说的，我们才知道，n年前的事情了
作者: 吥噜    时间: 2014-11-7 23:58:34

本帖最后由 吥噜 于 2014-11-7 23:01 编辑
Lease 发表于 2014-11-7 22:45
漏水这种事你得具体看，如果是weathertightness，那当然不能碰。但如果仅仅是有些crack, 甚至简单地用点 ...


象你说的那种小leaky的townhouse问题不大。我看到的公寓的漏水问题全是weather tightness issues，一修都上百万的。但也碰到过townhouse有整片区都有发霉问题的（肉眼看不见），觉得这里面水很深，当然象statesman这类公开的好楼我认为可以放心买，但其他的就真是让人心寒，所以得出结论暂时远离公寓。当然你说的反向思维和具体问题具体分析还是对公寓投资有帮助的，毕竟今后主流会是公寓。
作者: Bailey_beemer    时间: 2014-11-8 00:00:47

个人最喜欢precinct！
作者: 吥噜    时间: 2014-11-8 00:04:34

本帖最后由 吥噜 于 2014-11-7 23:05 编辑
clam 发表于 2014-11-7 22:41
But the cheap ones are usually leaky ....


True, maybe then a bargain buy will be sth like a recently repaired apartment previously have weather tightness issues and owners are desperate to sell because of the ordeal they went through.
作者: phlip0813    时间: 2014-11-8 08:22:31

提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
作者: 紫鹤    时间: 2014-11-8 08:22:49

楼主辛苦了。。。
作者: womb    时间: 2014-11-8 09:45:20

作者: kiwiwinner    时间: 2014-11-8 12:09:22

womb 发表于 2014-11-8 08:45

我一开始也看公，但太多问题了。townhouse也有不少有问题的。要买还是买新的吧。漏水屋问题爆发以后建的问题可能少一些。但也许有问题还没暴露出来
作者: clam    时间: 2014-11-10 13:22:13

吥噜 发表于 2014-11-8 00:04
True, maybe then a bargain buy will be sth like a recently repaired apartment previously have weat ...

repair 了的也不錯, 當然也不便宜, 我還在看, 有興趣看銀行對新cv 後的反應....
作者: 达人菜菜    时间: 2014-11-10 13:36:43

AURA 53 Cook不错啊，大小算OK了。不知道LZ觉得207 FEDERAL ST怎样
作者: clam    时间: 2014-11-10 13:39:41

达人菜菜 发表于 2014-11-10 13:36
AURA 53 Cook不错啊，大小算OK了。不知道LZ觉得207 FEDERAL ST怎样

aura 太多戶了, 人口有點複雜, 不是我的菜~

207 federal st 我是約了最近去看
作者: 达人菜菜    时间: 2014-11-10 13:43:42

clam 发表于 2014-11-10 13:39
aura 太多戶了, 人口有點複雜, 不是我的菜~

207 federal st 我是約了最近去看 ...

你买公寓是拿来自住？以前租过53 COOK还算安静，现在感觉印度人越来越多。
作者: clam    时间: 2014-11-10 13:50:08

达人菜菜 发表于 2014-11-10 13:43
你买公寓是拿来自住？以前租过53 COOK还算安静，现在感觉印度人越来越多。 ...

我不是自住, 但我覺得我租出去也想讓房客舒服啊
自己也覺得不怎麼樣的房子我不會買....

而且地理位置方面我還是prefer 靠近uni 一點的那邊
作者: 达人菜菜    时间: 2014-11-10 14:12:21

clam 发表于 2014-11-10 13:50
我不是自住, 但我覺得我租出去也想讓房客舒服啊
自己也覺得不怎麼樣的房子我不會買....

那我觉得white st还不错
作者: clam    时间: 2014-11-10 15:38:21

达人菜菜 发表于 2014-11-10 14:12
那我觉得white st还不错

8 white street bianco .... body corp 10000 up
作者: kingscat    时间: 2014-11-10 15:41:08

公寓cv都突涨20万，公寓时代开始了
作者: clam    时间: 2014-11-10 15:44:15

kingscat 发表于 2014-11-10 15:41
公寓cv都突涨20万，公寓时代开始了

天呀！！ 我還沒入手呢！
作者: kingscat    时间: 2014-11-10 15:46:46

clam 发表于 2014-11-10 15:44
天呀！！ 我還沒入手呢！

我也是醉了，2010年36万买的，今天看cv55万多
作者: dexzzy4    时间: 2014-11-10 15:51:20

96 on symonds street. 和 Wakefield street 上的小红楼APT。都是不错的投注选择
楼主有什么意见没有
作者: dexzzy4    时间: 2014-11-10 15:52:40

还有，forte apt， 也可以评价下。empire , Princeton, empire 估计楼主连bc min 拿到了都没有用。看不出什么名堂。水太深。
作者: clam    时间: 2014-11-10 16:02:51

dexzzy4 发表于 2014-11-10 15:51
96 on symonds street. 和 Wakefield street 上的小红楼APT。都是不错的投注选择
楼主有什么意见没有 ...

小紅樓是metro 吧
作者: clam    时间: 2014-11-10 16:31:42

dexzzy4 发表于 2014-11-10 15:52
还有，forte apt， 也可以评价下。empire , Princeton, empire 估计楼主连bc min 拿到了都没有用。看不出什 ...

empire，princeton那些我基本上連看也不會看。。。
作者: dexzzy4    时间: 2014-11-10 16:37:16

做投资还是可以关注下Princeton的。他的lease才省下14年了。其他地方都是30年。地段很好。价格便宜。抛开其他因素。forte 你也没有看吧。加上metro对面的小红楼。

估计楼主对Wakefield，和symond street上的公寓情况不是很清楚。
作者: dexzzy4    时间: 2014-11-10 16:38:48

bc levy 少的楼，质量好的。谁都不愿意卖。反而经常倒来倒去的。不是炒房就是问题房。不然刚买就卖。
作者: dexzzy4    时间: 2014-11-10 16:39:18

我看了半年最后放弃，自己买unit了。还有house。房子各位能不买APT就不买。
作者: clam    时间: 2014-11-10 16:39:48

dexzzy4 发表于 2014-11-10 16:37
做投资还是可以关注下Princeton的。他的lease才省下14年了。其他地方都是30年。地段很好。价格便宜。抛开其 ...

會對eden cres/anzac ave 那邊熟一點，也是邊看邊學

mount street也看過幾家

wakefield的話有看過76和47號，還有embassy
作者: xytdt55    时间: 2014-11-10 17:08:45

Hobson Garden 是我看过apt最大的了
作者: xytdt55    时间: 2014-11-10 17:09:35

我还总结了
但凡是crockers的BC
都是好楼

但是bc服务又贵又差

作者: bbb111    时间: 2014-11-10 19:27:29

那ST LUCKS对面的APPARTMENT怎么样
作者: dexzzy4    时间: 2014-11-13 12:44:40

leakage. don't touch it
作者: brucewqh    时间: 2014-11-13 12:58:09

11 liverpool st 那个apartment怎么样？
作者: clam    时间: 2014-11-13 14:57:14

brucewqh 发表于 2014-11-13 12:58
11 liverpool st 那个apartment怎么样？

11 liverpool st ok, 58 liverpool st not ok
作者: aboyinme    时间: 2014-11-14 13:21:39

clam 发表于 2014-11-13 13:57
11 liverpool st ok, 58 liverpool st not ok

2 Eden Crescent 如何？
作者: clam    时间: 2014-11-14 14:11:49

aboyinme 发表于 2014-11-14 13:21
2 Eden Crescent 如何？

It's good, it's been reclad before.

2 Eden Cres should be the 'Argent Hall' building
作者: 看见个好兆头    时间: 2014-11-16 08:30:31

大赞，很多有钱佬和年轻人喜欢公寓了，但都不知道怎么买。
作者: McLovin    时间: 2014-11-16 09:36:58

207 Federal st怎么样？ 之前差点买了这个不过最后还是买了house
作者: crescentshan    时间: 2014-11-16 18:11:06

怎么没写empire, Columbia, prinston这哥仨?
作者: clam    时间: 2014-11-16 18:30:37

crescentshan 发表于 2014-11-16 18:11
怎么没写empire, Columbia, prinston这哥仨?

那仨, 真的單看外觀就不想去看了

有個舊同學以前在那developer 的公司做的, 他也說那幾棟不要碰就是了
作者: zyc1987823    时间: 2014-11-17 23:03:38

给楼主赞一个~~~谢谢很给力，作为其中业主之一很开心哈哈哈·~~
作者: carpentrynz    时间: 2014-11-18 00:17:01

太专业了  公寓是未来啊
作者: clam    时间: 2014-11-18 03:20:23

carpentrynz 发表于 2014-11-18 00:17
太专业了  公寓是未来啊

你對南區也很專業的啊~~~~
作者: clam    时间: 2014-11-18 04:19:24

zyc1987823 发表于 2014-11-17 23:03
给楼主赞一个~~~谢谢很给力，作为其中业主之一很开心哈哈哈·~~

你是那一個樓的代表~~~ 請說說~~ 原聞其詳
作者: AdrianLiu729    时间: 2014-11-18 11:21:56

How is the Eclips on 156 vincent st?
作者: smallice    时间: 2014-11-18 11:51:29

empire , Princeton, empire    千万不要买  谁买谁哭死   还有Metropolis
作者: clam    时间: 2014-11-18 14:33:55

AdrianLiu729 发表于 2014-11-18 11:21
How is the Eclips on 156 vincent st?

還沒來得及寫這個，但這個building quality ok
印象中body corp小貴
作者: NewLynnHse    时间: 2014-11-18 15:00:50

来说说New Lynn的Merchant Quarter吧。。。嘿嘿
作者: clam    时间: 2014-11-18 15:02:38

NewLynnHse 发表于 2014-11-18 15:00
来说说New Lynn的Merchant Quarter吧。。。嘿嘿

留給你説哈

我覺得嘛。。。要是買apartment最好買city啦，
買在suburb真的倒不如買個unit了呢

作者: aboyinme    时间: 2014-11-18 22:38:06

135 hobson st如何？
作者: babychloeee    时间: 2014-11-18 23:34:35

我觉得Volt投资不错~
作者: carpentrynz    时间: 2014-11-19 07:10:56

clam 发表于 2014-11-18 03:20
你對南區也很專業的啊~~~~

感觉公寓水更深啊

我还是老老实实搞南区吧........
作者: smallice    时间: 2014-11-19 16:58:05

clam 发表于 2014-11-16 18:30
那仨, 真的單看外觀就不想去看了

有個舊同學以前在那developer 的公司做的, 他也說那幾棟不要碰就是了 ...

Felix ? ..........
作者: 拉德方斯    时间: 2014-11-19 23:12:05

说得好！。。。。。。。。。
作者: zyc1987823    时间: 2014-11-20 18:04:40

clam 发表于 2014-11-18 04:19
你是那一個樓的代表~~~ 請說說~~ 原聞其詳

TOWER HILL, 当时很迷糊就买了，结果越住越觉得自己当初是多LUCKY~~~~
作者: clam    时间: 2014-11-20 19:24:34

zyc1987823 发表于 2014-11-20 18:04
TOWER HILL, 当时很迷糊就买了，结果越住越觉得自己当初是多LUCKY~~~~

現在tower hill 很少放盤，真的是優質的investment啊~
作者: SQUARE    时间: 2014-11-20 21:37:45

mlfd 发表于 2014-11-7 22:45
请问楼主对scene1，2，3有研究吗 有什么见解？除了是leasehold  还有其他问题没？前两年看的时候 地租好像 ...

scene1，2，3 BC跟地租都交死人 高一些的楼层一年接近或超过20000nzd  leasehold 无底洞啊
作者: mlfd    时间: 2014-11-21 09:57:01

SQUARE 发表于 2014-11-20 21:37
scene1，2，3 BC跟地租都交死人 高一些的楼层一年接近或超过20000nzd  leasehold 无底洞啊 ...

现在ground lease多少钱?是不是前两年renew过?



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