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标题: 我怎么觉得房价有点问题，越来越算不过来啦..望高人指教 [打印本页]

作者: aa_2010 时间: 2014-10-25 21:44:33 标题: 我怎么觉得房价有点问题，越来越算不过来啦..望高人指教

最近在看maclean的房子，看了几个房子，一个是
1/14 Sea Spray Drive 686k，刚刚拍出，现在马上房租650
25 Glennandrew Drive 转手好多轮了，应该半年前卖一次，840k，然后装修后，9月拍卖pass in，后来10月卖了，当时叫价910k，不知最后卖了多少钱，现在还在tradme出租，过了快4周还没有出租出去，租价560

这投资客能熬多久啊？900k的每个月成本就光利息就已经5k，就算租出去了560，一个月利息就亏2500，还没有算其他outgoing。乱七八糟的算下来一个月成本3000，应该不过分吧，一年就36k，拿个半年，去auction碰碰运气？过百万？这样破房子不可能把？如果出租一年，装修总的投个1-2w吧。

我越来越算不过来啦..

作者: si2128 时间: 2014-10-25 21:58:02

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作者: 狂风暴雨 时间: 2014-10-25 22:11:31

投资房的lose可以抵税,多年之后转手赚取免税增值.

作者: bubugu 时间: 2014-10-25 22:32:53

本帖最后由 bubugu 于 2014-10-25 23:57 编辑

不是這樣萛的。$560 rent 是不包括車庫。車庫會拆走的。再起一個minor dwelling （兩房一廳)
這樣前屋$560, 后屋$450, 回報率還不錯。對嗎！
在校區的屋有home &income 怎樣也會買得好價格。

作者: aa_2010 时间: 2014-10-25 23:57:43

bubugu 发表于 2014-10-25 22:32
不是這樣萛的。$560 rent 是不包括車庫。車庫會拆走的。再起一個minor dwelling （兩房一廳)
這樣前屋$560 ...

投20w建个2房，投入110w，出租400，收入960. 风险降低不少。总体还是亏不少（算5.6%，每个月要交6.2k），这个不没有算空着房子的时间。熬一两年，期望房价继续涨至少10%，赚10w，减去持有两年的成本（租价lost，以及地税，维护，保险，以及再卖投入到装修）能赚2-3w？算自己实际投入2成，22w，2年赚10%，不算太诱人。当然这个是基于很简单的模型。

反过来，如果房价没有涨，反而跌了10%... 风险很有可能是自己实际成本投入的22w都亏进去啦，100% lost...

我还是算不过来

作者: aa_2010 时间: 2014-10-25 23:58:32

aa_2010 发表于 2014-10-25 23:57
投20w建个2房，投入110w，出租400，收入960. 风险降低不少。总体还是亏不少（算5.6%，每个月要交6.2 ...

还没算进高概率的利息上涨...

作者: 漫天星 时间: 2014-10-26 02:49:20

aa_2010 发表于 2014-10-25 23:57
投20w建个2房，投入110w，出租400，收入960. 风险降低不少。总体还是亏不少（算5.6%，每个月要交6.2 ...

好象不是这么算的吧。投资房不是都看长线么。投入110万全额贷款十年只付利息。一年利息按5.6%的话是61600，地税加保险一年5000.一年支出要66600. 收入按一周1000，一年是52000.总共一年亏14000. 然后这些抵税，你要是高收入。这1万4能抵消4200刀的税（税务局网上可以自己算）。那你一年就亏了9800而已。
房价部分么，网上流传的说法是7，8年翻一番，这110万基数那么大，我看就算翻不到一翻，10年涨50%那不多把，那你十年后卖了房子就赚了55万还不用打税。十年你总亏损也就9万8（抵税后）。这样总盈利45万2.平均每年4万5. 当然这利率变动，空房期还有其他维护可能到不了那么多，我也就大概这么一算，最后盈利主要看房价涨了多少。最最主要的是，这都是银行借的钱，你一毛首付投入都不用。借越多赚越多就看你有没有能力借到了。这要借110万那得多高的收入才行啊。

作者: LYYX 时间: 2014-10-26 08:26:14

本帖最后由 LYYX 于 2014-10-26 08:27 编辑

投资客不是你我这么算的，他们要么不管三七二十一按年增8-10%（买价当然较合理，不做任何装修，没分割潜力的地-有分割潜力的不同算法），扣除2-3%通胀率---也就是5%左右的净增率（通常说的Capital Gain Rate？）然后才算净租金回报率（租金收入-50周计算，扣地税，保险，基本维护费后除买价得出比率），两项比率相加高过贷款利率越多，说明越值得投资！如果现在有房，光租金就能付贷款利息---那你闭着眼睛就可下手！

作者: aa_2010 时间: 2014-10-26 09:04:40

漫天星发表于 2014-10-26 02:49
好象不是这么算的吧。投资房不是都看长线么。投入110万全额贷款十年只付利息。一年利息按5.6%的话是6160 ...

受教了，不过假设的前提必须成立才可以。如果经济不好，房价下跌，工作不稳定，得自己扛

作者: bubugu 时间: 2014-10-26 09:17:27

本帖最后由 bubugu 于 2014-10-26 09:18 编辑

aa_2010 发表于 2014-10-25 23:57
投20w建个2房，投入110w，出租400，收入960. 风险降低不少。总体还是亏不少（算5.6%，每个月要交6.2 ...

假如投入110w, 一年后一間新的minor dwelling兩房屋及一間新裝修的四房屋至少可買120w 或以上。我看怎樣也有賺吧。trademe已出了這間屋的買出價了922k。

作者: xp_theman 时间: 2014-10-26 09:22:30

漫天星发表于 2014-10-26 02:49
好象不是这么算的吧。投资房不是都看长线么。投入110万全额贷款十年只付利息。一年利息按5.6%的话是6160 ...

十年利率不可能都是5.6%，十年平均 7%来算。
每年还有出租费用如保险，维修你没算啊。

如果按平均7%的利率，起码每年要多loss 25000

作者: 漫天星 时间: 2014-10-26 09:37:24

本帖最后由漫天星于 2014-10-26 09:46 编辑

LYYX 发表于 2014-10-26 08:26
投资客不是你我这么算的，他们要么不管三七二十一按年增8-10%（买价当然较合理，不做任何装修，没分割潜力的 ...

不知道具体怎么算的，那要问专家阿海了~~哪天去他帖子请教他去。现在貌似有正现金流的房子很难找啊，主要是房价彪呼呼的涨的太变态。后悔下手晚了哇，要是01年买投资房现在嘴都笑歪了

作者: 漫天星 时间: 2014-10-26 09:44:45

aa_2010 发表于 2014-10-26 09:04
受教了，不过假设的前提必须成立才可以。如果经济不好，房价下跌，工作不稳定，得自己扛

房价下跌我觉的长线来说不太可能。虽然一个周期不是每年都涨，可能几年房价没动静，但是涨起来也很快。我以前看的一个西区的无尾街，3房2卫砖房，160平。2001年新房价钱才23万，10年卖了43万，然后14年到了65万4. 投资房是全额贷款，所以你收入要跟的上，不然你没租客，或者要维修你顶不住那还不得MORTGAGE SALE了。感觉这适合高收入人士。你亏损比较大的话可以把那部分全抵消30%-33%的税金回来也是不小的一笔了。然后其他盈利就靠CAPITAL GAIN了

作者: aniceguy 时间: 2014-10-26 11:31:49

大家好像都没有把十年之间，租金的上涨计算进去。

作者: 吥噜 时间: 2014-10-26 12:35:12

答案很简单，不是投资即投机，楼主别费心给别人算了，别人怎么投资或投机和你没关系，只需自己心里有笔帐把它算好就行了，剩下的就是等待时机。

作者: walker123 时间: 2014-10-26 21:18:52

吥噜发表于 2014-10-26 12:35
答案很简单，不是投资即投机，楼主别费心给别人算了，别人怎么投资或投机和你没关系，只需自己心里有笔帐把 ...

就是。操那没关系的心干什么？

作者: take-away 时间: 2014-10-27 11:52:12

上一轮投机房产嗝屁的一大把,原因在此,没有现金流还是谨慎点好

作者: aa_2010 时间: 2014-11-5 19:39:27

跟踪一下，过了两周，两个房子都还没有租出去，其中一个已经2个月啦。

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