新西兰天维网社区

标题: 现在银行都不想做生意了啊？ [打印本页]
作者: 阿海    时间: 2014-10-9 10:45:32     标题: 现在银行都不想做生意了啊？

本帖最后由 阿海 于 2014-10-9 10:42 编辑

内部消息说ＡＮＺ明天就会把internal servicing interest rate从现在7.5%调到7.75%.
看来银行不想做生意了，这么高的利息谁还能贷款？

那些洋人first home buyer就算有２０％首付都不一定能贷款贷很多了。

看来RBNZ在背后做了不少工作嘛。
作者: walker123    时间: 2014-10-9 10:47:00

what is the "internal servicing interest rate" ?
作者: 阿海    时间: 2014-10-9 10:54:26

本帖最后由 阿海 于 2014-10-9 09:56 编辑
walker123 发表于 2014-10-9 09:47
what is the "internal servicing interest rate" ?

实际名字我不清楚，毕竟没在银行里工作过。其他网友可以告诉你实际名字啦。

这个ｉｎｔｅｒｅｓｔ　ｒａｔｅ就是他们计算你serviceability或还款能力时用上的。％越高，那你‘付’的利息就越高，自然贷款就越难。

我２０１０年开始投资时银行里的％才５％，２０１１年５。３，甚至２０１３年初才５.９还是６。１左右。今年却变成７.５％了。。。
举个例子，假如按照现在实际银行利息（５。５％左右），我现在投资房的纯收入每年是２万。


如果利息变成７.７５％，我的投资房就变成每年亏损４万。


银行这样算的话那我还贷个屁款啊呵呵。
作者: 逗逗    时间: 2014-10-9 11:01:41

阿海 发表于 2014-10-9 09:54
实际名字我不清楚，毕竟没在银行里工作过。其他网友可以告诉你实际名字啦。

这个ｉｎｔｅｒｅｓｔ　ｒ ...

这样是不是意味着有些投资的要开始卖房子了。
作者: Evan.She    时间: 2014-10-9 11:08:36

提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
作者: 阿海    时间: 2014-10-9 11:08:41

本帖最后由 阿海 于 2014-10-9 10:09 编辑
逗逗 发表于 2014-10-9 10:01
这样是不是意味着有些投资的要开始卖房子了。

不一定。

这只会影响新贷款能不能批，而且不同阶段的投资者会有不同的影响，但并不影响现在实际的利息。
作者: purpleapple    时间: 2014-10-9 11:09:33

internal servicing interest rate 是什么概念？就是普通房屋贷款的意思吗？7.5%有这么高了吗？
作者: 阿海    时间: 2014-10-9 11:10:01

Evan.She 发表于 2014-10-9 10:08
确实意味着相同的收入，可以贷到的最大额度会减少。

恩，ＲＢＮＺ这招够狠啊。。。
作者: purpleapple    时间: 2014-10-9 11:11:39

阿海 发表于 2014-10-9 09:54
实际名字我不清楚，毕竟没在银行里工作过。其他网友可以告诉你实际名字啦。

这个ｉｎｔｅｒｅｓｔ　ｒ ...

对啊，这个7.5和你的实际利息5.5到底是个什么关系？

另外利息上涨房租也涨啊，不是这么个道理吗？

我现在的房子出租价格比两年前的时候涨了有15%了。。
作者: 阿海    时间: 2014-10-9 11:18:42

purpleapple 发表于 2014-10-9 10:11
对啊，这个7.5和你的实际利息5.5到底是个什么关系？

另外利息上涨房租也涨啊，不是这么个道理吗？

我说的这个'ｉｎｔｅｒｎａｌ　ｓｅｒｖｉｃｉｎｇ　ｉｎｔｅｒｅｓｔ　ｒａｔｅ‘是银行收到新贷款申请时做的计算用的。

假如你要贷款３０万，银行会按照７.５％（明天７.７５％）计算你的还款能力。

以前可以用现在的实际利息去计算，但现在这个大银行收紧了，一定要用这个假设的利息去计算，那么贷款就会困难很多，特别是那些现在已有很多贷款的投资者。
作者: 阿海    时间: 2014-10-9 11:20:21

purpleapple 发表于 2014-10-9 10:11
对啊，这个7.5和你的实际利息5.5到底是个什么关系？

另外利息上涨房租也涨啊，不是这么个道理吗？

租金涨了１５％，但银行只看租金的７５％，所以在银行眼里的实际提升的$就少。

而且以前是６％计算的，变成７.７５％那是２９％提升啊！

所以租金提升是跟不上的。
作者: purpleapple    时间: 2014-10-9 11:22:53

阿海 发表于 2014-10-9 10:18
我说的这个'ｉｎｔｅｒｎａｌ　ｓｅｒｖｉｃｉｎｇ　ｉｎｔｅｒｅｓｔ　ｒａｔｅ‘是银行收到新贷款申请时 ...

如果是这样的话，影响不影响你现在已有的贷款呢？

比如打比方说我的家庭年收入10万，投资房贷款100万，目前6%的利息计算，投资房的收支平衡，如果新增贷款就以我年收入10万计算；但是如果已新的7.75%计算会亏损近2万员，那么等于我的家庭收入变为了8万元，贷款能力在这个基础上计算，是这个道理吗？
作者: 阿海    时间: 2014-10-9 11:34:02

本帖最后由 阿海 于 2014-10-9 10:34 编辑
purpleapple 发表于 2014-10-9 10:22
如果是这样的话，影响不影响你现在已有的贷款呢？

比如打比方说我的家庭年收入10万，投资房贷款100万， ...

已有贷款如果你要ｒｅｆｉｎａｎｃｅ到这家银行，那这银行就不一定贷给你让你转了。
作者: NewLynnHse    时间: 2014-10-9 11:34:54

do we have a choice?
作者: walker123    时间: 2014-10-9 11:35:24

阿海 发表于 2014-10-9 10:34
已有贷款如果你要ｒｅｆｉｎａｎｃｅ到这家银行，那这银行就不一定贷给你让你转了。

which bank? A, B or W?
作者: Glamour5    时间: 2014-10-9 11:37:43

第一次贷款的人。都要按7.75丶算？
作者: purpleapple    时间: 2014-10-9 11:40:45

NewLynnHse 发表于 2014-10-9 10:34
do we have a choice?

choice就是不去那家银行啦。。。
作者: 阿海    时间: 2014-10-9 11:41:29

NewLynnHse 发表于 2014-10-9 10:34
do we have a choice?

每个人的经济情况不一样。

而且经手的银行人士也不是一样，每个ｍａｎａｇｅｒ的ｄｉｓｇｒｅｓｓｉｏｎ和当时业绩也不一样，所以贷款还是ｃａｓｅ　ｂｙ　ｃａｓｅ来算吧。

但总体会更难的。
作者: 阿海    时间: 2014-10-9 11:42:00

walker123 发表于 2014-10-9 10:35
which bank? A, B or W?

ＡＮＺ

其他银行估计也会有改动吧，具体要看他们的业绩和ｈｕｎｇｒｙ不ｈｕｎｇｒｙ　ｆｏｒ　ｂｕｓｉｎｅｓｓ。
作者: 阿海    时间: 2014-10-9 11:42:22

Glamour5 发表于 2014-10-9 10:37
第一次贷款的人。都要按7.75丶算？

如果申请ＡＮＺ贷款的话会的。　　　
作者: Glamour5    时间: 2014-10-9 11:42:55

Anz!无语！
作者: NewLynnHse    时间: 2014-10-9 11:44:17

purpleapple 发表于 2014-10-9 10:40
choice就是不去那家银行啦。。。

天下乌鸦一般黑，只是看谁比较黑，黑得比较快而以。。。哈哈
作者: @Hongyan    时间: 2014-10-9 11:45:51

背后蕴含着什么更深的阴谋呢?还是想把房价打下去吧?
作者: Glamour5    时间: 2014-10-9 11:46:53

谢谢阿海的解答！  那样对首次买房子的人来说，越发困难了！
作者: 阿海    时间: 2014-10-9 11:48:20

purpleapple 发表于 2014-10-9 10:40
choice就是不去那家银行啦。。。

你觉得其他银行不会调动吗？。。

而且ＢＮＺ和ＡＮＺ都是历来贷款最松的银行。。。
作者: 阿海    时间: 2014-10-9 11:49:03

@Hongyan 发表于 2014-10-9 10:45
背后蕴含着什么更深的阴谋呢?还是想把房价打下去吧?

我觉得ＲＢＮＺ后面一定做了手脚。。。

不觉得ＡＮＺ会那样做来减少自己的生意。。。
作者: 阿海    时间: 2014-10-9 11:49:44

Glamour5 发表于 2014-10-9 10:46
谢谢阿海的解答！  那样对首次买房子的人来说，越发困难了！

恩对啊，就算有足够的首付也不一定能贷到想贷到的数额了。。。
作者: FM811    时间: 2014-10-9 11:52:11

那贷款都有困难了，没有那么多需求了，是不是房价到顶了
作者: purpleapple    时间: 2014-10-9 11:54:30

NewLynnHse 发表于 2014-10-9 10:44
天下乌鸦一般黑，只是看谁比较黑，黑得比较快而以。。。哈哈

好在我那边房价便宜，我还可以多买几套。。。
作者: 阿海    时间: 2014-10-9 11:55:18

FM811 发表于 2014-10-9 10:52
那贷款都有困难了，没有那么多需求了，是不是房价到顶了

不好说，你看当时２００７年顶峰利息都超过１０％了。。

目前经济还算不错，最重要群众的信心都很好，不好说房价到不到顶。

我觉得还没到，只是未来两年升的％会减少吧。
作者: walker123    时间: 2014-10-9 11:59:48

NewLynnHse 发表于 2014-10-9 10:44
天下乌鸦一般黑，只是看谁比较黑，黑得比较快而以。。。哈哈

ANZ黑得比较快
作者: Glamour5    时间: 2014-10-9 12:00:20

Refinance的话，怎么办？那么只有首付多付才好吧
作者: NewLynnHse    时间: 2014-10-9 12:01:05

walker123 发表于 2014-10-9 10:59
ANZ黑得比较快

几乎每家银行都被FML过。。。W也没好到哪里去。其他的只是太少人用了。。。哈哈
作者: Glamour5    时间: 2014-10-9 12:01:08

比如现有贷款60万，按照百分之7.75，肯定贷不了那么多！那应该怎么办
作者: 阿海    时间: 2014-10-9 12:01:49

Glamour5 发表于 2014-10-9 11:00
Refinance的话，怎么办？那么只有首付多付才好吧

refinance如果不增加贷款额度可能会好点吧。
作者: 阿海    时间: 2014-10-9 12:04:40

Glamour5 发表于 2014-10-9 11:01
比如现有贷款60万，按照百分之7.75，肯定贷不了那么多！那应该怎么办

现有贷款不会受影响啦，只是如果你要贷更多就会难点了。
作者: Glamour5    时间: 2014-10-9 12:04:44

明白了
作者: 阿海    时间: 2014-10-9 12:06:51

NewLynnHse 发表于 2014-10-9 11:01
几乎每家银行都被FML过。。。W也没好到哪里去。其他的只是太少人用了。。。哈哈

W印象中比ANZ的ｃａｓｈｂａｃｋ和利息都差一点点。

前年我被邀请到一个知名贷款公司的ａｎｎｕａｌ　ｐａｒｔｙ，里面除了还有不少房地产中介之外，剩的是清一色ＡＮＺ的员工。。。
作者: @Hongyan    时间: 2014-10-9 12:12:15

我坚定的跟着阿海哥走
作者: walker123    时间: 2014-10-9 12:19:16

NewLynnHse 发表于 2014-10-9 11:01
几乎每家银行都被FML过。。。W也没好到哪里去。其他的只是太少人用了。。。哈哈

how about ASB?
作者: NewLynnHse    时间: 2014-10-9 12:19:51

walker123 发表于 2014-10-9 11:19
how about ASB?

看名字就知道了。。。
作者: 阿海    时间: 2014-10-9 12:22:26

NewLynnHse 发表于 2014-10-9 11:19
看名字就知道了。。。

A SB
作者: walker123    时间: 2014-10-9 12:22:26

NewLynnHse 发表于 2014-10-9 11:19
看名字就知道了。。。

hahahaha........... tricy man
作者: walker123    时间: 2014-10-9 12:26:59

@Hongyan 发表于 2014-10-9 10:45
背后蕴含着什么更深的阴谋呢?还是想把房价打下去吧?

looks like
作者: LU99    时间: 2014-10-9 12:52:01

对只有一个两个房子的人， 调不调没有太大影响。 它调高了， 只是他们内部的计算公式里面用。跟对客户的利息一点关系没有，  打个比方以前一个家庭根据他们的收入状况能贷款五十万， 这五十万是根据公式生成的。 现在调高后， 同样一个家庭收入， 只能贷款45 万， 绝对不会给你50 万了。 所以不用大惊小怪。 只是限制大家的贷款额度。

但是这个对投资房的大户就是一把很厉害的大刀了， 投资房太多的客户， 以前可以找银行借到钱， 现在就借不到那个数目了。
作者: LU99    时间: 2014-10-9 12:53:09

对需要找银行大额借款买房子的客户， 确实是个坏透了的消息。
作者: Robbi    时间: 2014-10-9 12:53:15

因人而异，投资者和自住贷款的情况不一样，大家不用过分恐慌。。。
作者: purpleapple    时间: 2014-10-9 13:00:22

LU99 发表于 2014-10-9 11:52
对只有一个两个房子的人， 调不调没有太大影响。 它调高了， 只是他们内部的计算公式里面用。跟对客户的利息 ...

其实还好啦，投资房的客户原本就属于有钱就投资，没钱就休息一阵子的姿态，也没什么好着急的。。。
作者: 阿海    时间: 2014-10-9 13:11:37

LU99 发表于 2014-10-9 11:52
对只有一个两个房子的人， 调不调没有太大影响。 它调高了， 只是他们内部的计算公式里面用。跟对客户的利息 ...

对的，如果是按照２０１３年１月份状况，按照我现在的经济状况，我能多贷１百多万。

但因为现在银行自己定的利率，我只能多贷１０－２０万。。。

所以我才发帖说ＡＮＺ不想做我生意了
作者: 阿海    时间: 2014-10-9 13:12:20

Robbi 发表于 2014-10-9 11:53
因人而异，投资者和自住贷款的情况不一样，大家不用过分恐慌。。。

恩，恐慌到不至于啦。
作者: xtia004    时间: 2014-10-9 13:16:13

银行提高internal servicing interest rate意味着银行预期未来短期内利率会上升或资金成本会上升，银行要考证这个预期条件下客户的还款能力，考量因素包括储备银行提高利率或国际资金成本上升导致银行需要主动调升贷款利率。
作者: 阿海    时间: 2014-10-9 13:23:30

xtia004 发表于 2014-10-9 12:16
银行提高internal servicing interest rate意味着银行预期未来短期内利率会上升或资金成本会上升，银行要考 ...

恩，那意味着房价又要大升了。

刚刚跟ＢＮＺ一个朋友聊了聊，她说大选之后做新贷款的多了很多，现在加班忙死了。
作者: 狂风暴雨    时间: 2014-10-9 13:52:33

意味着收入不变的情况下,可以使用的银行额度相对减少.不过阿海你不用怕,租金很快也该涨了.
作者: 阿海    时间: 2014-10-9 14:08:21

狂风暴雨 发表于 2014-10-9 12:52
意味着收入不变的情况下,可以使用的银行额度相对减少.不过阿海你不用怕,租金很快也该涨了.

哈哈，对啊，但我从来没怕过，ＡＮＺ不贷给我我就试别的银行咯，实在不行了就暂时不买了呗

我也希望租金快涨啊！
作者: zere111    时间: 2014-10-9 14:28:20

比起赚钱还是控制风险咯，现在投资 投机 者背着100多万贷款的那么多，银行不可能真的一点都不知道这些人的还贷能力有多少水分。猪养肥了就差不多该杀了
作者: crazymouse    时间: 2014-10-9 15:16:02

未来房子大跌很难了。。。
作者: walker123    时间: 2014-10-9 21:05:17

NewLynnHse 发表于 2014-10-9 10:34
do we have a choice?

stop buying
作者: Annie911    时间: 2014-10-9 22:31:01

阿海 发表于 2014-10-9 13:08
哈哈，对啊，但我从来没怕过，ＡＮＺ不贷给我我就试别的银行咯，实在不行了就暂时不买了呗

我也希 ...

情况确实如阿海所言。两个月前W银行曾经答应的Revolving Credit，现在要加将近3%来做压力测试，按这个算法，几个M贷款的话，就算收入翻倍，也难批出一点RC。看来银行要么有难言之隐，要么是真心不太想做生意了。

所以我发现以前批出来还没有用的子弹，现在越来越成为包袱了。Refinance时扛到哪里都不受待见。

我们的选择估计只有这么几个：要么像阿海说的，暂时不买了，Refinance时就别想RC了，懒得折腾的话就在原来银行乖乖呆着；要么把一部分子弹给退了，降低总贷款额，也许还能在各个银行间再玩几把Refinance，继续整点Cash Back喝喝茶；要么干脆把子弹上膛，再进一组高租金回报的货，兴许还能再挺一阵。
作者: 180°    时间: 2014-10-9 23:12:47

反正从各种表现来看银行业从马上要开始收紧银根了，往外放钱盯得越来越紧了
作者: 粉紫    时间: 2014-10-9 23:58:23

本帖最后由 粉紫 于 2014-10-10 09:15 编辑

我今天正好去broker家 送材料。 我们是第二套房。发贷款银行是按7.75 算。但是fix 利率还低了
她说也看人，可以给拔高 点  
我们也不想 太吃力 。这个吧还是量力而行呗
这次是想买个大点的， 生孩子 住，所以比以前挑剔，房子看着看着预算就 10 万 ，10 万 的往上加。
作者: 你是我的天使    时间: 2014-10-10 00:08:41

本帖最后由 你是我的天使 于 2014-10-9 23:09 编辑

因为银行被RBNZ监管，要承担社会责任，里面有一条规定说银行必须要是一个responsible lender 负责任的贷款人，所以那个internal servicing interest rate一般都是比FLOATING的RATE要高，也就是说如果突然银行利率提高了，借款人不至于就会defaulting还不上钱，然后进collection,最后房子被银行拍卖。。。
最近floating利率一直在涨，servicing rate提高也很正常。。

不像很多那些小的金融公司，他们被监管的力度就小很多，所以如果你去银行因为servicing不够无法得到贷款,去一些的金融公司往往就可以贷到，但是相对的利息也高，风险也大。

以上是针对对retail 和small business的，commercial 的就是另外一种算法
作者: 我真不是孙红雷    时间: 2014-10-10 03:39:05

zere111 发表于 2014-10-9 13:28
比起赚钱还是控制风险咯，现在投资 投机 者背着100多万贷款的那么多，银行不可能真的一点都不知道这些人的还 ...

100多万贷款是个大数吗？那要以你的资产做衡量。还有银行杀了这些猪对银行有什么好处？
作者: ybbest    时间: 2014-10-10 08:00:23

Rbnz 是想通过这个控制房价吧。lvr是不是要撤掉了。不过银行毕竟靠贷款挣钱，那么多钱带不出去，长远来看也不是办法啊。
作者: adsl2    时间: 2014-10-10 16:24:58

xtia004 发表于 2014-10-9 12:16
银行提高internal servicing interest rate意味着银行预期未来短期内利率会上升或资金成本会上升，银行要考 ...

那纽币是不是还要跌？我看这几天又涨起来了；ISIR（缩写有点像某个恐怖组织）提高，只是银行收紧银根，收紧银根只能致使更多的人贷不到款，贷不到款就买不到房，买不到房。。。。。。。那房价是不是就该下跌呢？房价下跌，政府这是不是在打压房价呢？还是怕出现泡沫？怕出现泡沫，为什么还说是钢需呢？那到底为什么要缩紧银根呢？
作者: adsl2    时间: 2014-10-10 16:40:05

Annie911 发表于 2014-10-9 21:31
情况确实如阿海所言。两个月前W银行曾经答应的Revolving Credit，现在要加将近3%来做压力测试，按这个算法 ...

“所以我发现以前批出来还没有用的子弹，现在越来越成为包袱了“--不太明白你的意思？阿海说的是现在批贷款比以前要困难要少，但利率不变，你这以前都批出来的应当高兴才对，大不了不用就搞那儿，或者拿银行的钱个人放贷（呵呵，玩笑），看不出有什么负担可言
作者: zere111    时间: 2014-10-10 16:42:04

adsl2 发表于 2014-10-10 15:40
“所以我发现以前批出来还没有用的子弹，现在越来越成为包袱了“--不太明白你的意思？阿海说的是现在批贷 ...

意思是说如果真的实际利率涨上去了的话
作者: adsl2    时间: 2014-10-10 17:14:42

zere111 发表于 2014-10-10 15:42
意思是说如果真的实际利率涨上去了的话

那这种情况 房价是该跌还是该升呢？
作者: Annie911    时间: 2014-10-10 18:40:17

本帖最后由 Annie911 于 2014-10-10 18:09 编辑
adsl2 发表于 2014-10-10 15:40
“所以我发现以前批出来还没有用的子弹，现在越来越成为包袱了“--不太明白你的意思？阿海说的是现在批贷 ...


举个例子，假设你有几个投资房，在各家银行总共有3M的房贷，其中有100万是还没有使用的Revolving Credit（也就是说实际上你是按2M的房贷付利息）。一部分房贷到期后你想把房贷从A家Refinance到B家银行拿Cash Back，因为B银行是按3M的房贷总额来计算你的还贷能力的，而且是多加了将近3%的利息来给你做压力测试，即使保持原有房贷数额不变，不做Topup，如果收入不大幅增加的话，是很难获批的。

这1M的Revolving Credit因为没有使用，没有给你带来任何收入，却白白被银行算进总房贷，所以说是个拖累。如果还想再折腾几把Refinance拿Cash Back，估计得被迫瘦身，把部分子弹仍了，减少Revolving Credit。

或者有另一个玩法：你拿这1M的钱建6-7个60平米的Small Dwelling（假设12-15万左右一个），把所有投资房通通变成Home & Income，每个Income租400刀，7个Income每周就多收2800刀，每年多了15万的收入，即使银行按75%来算，也多了10万刀。这样在总房贷不多加一分钱的情况下（还是3M）就可以把收入剧烈增加，即使利息再涨5%，其他投资客纷纷裸泳的时候，你也许依然能保持坚挺，挺到下一波低潮来临，其他投资客纷纷跳楼的时候，说不定各家银行还是会把你敬为VIP，纷纷请你喝茶，向你抛媚眼，巴望你再多贷点去扫货，哈哈:-)
作者: walker123    时间: 2014-10-10 21:54:25

Annie911 发表于 2014-10-10 17:40
举个例子，假设你有几个投资房，在各家银行总共有3M的房贷，其中有100万是还没有使用的Revolving Credi ...

成功人士                          学习了
作者: moccababy    时间: 2014-10-10 22:14:43

提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
作者: winny    时间: 2014-10-10 22:50:06

{:8_484:}
作者: 阿海    时间: 2014-10-11 07:16:16

moccababy 发表于 2014-10-10 21:14
小白一枚，请问楼主，买公寓（20w）左右的可否贷款？不用来投资，自己住。

具体要看公寓大小还有包不包车库, 银行对公寓的要求我不是很熟。
作者: LBpower    时间: 2014-10-15 12:00:07

moccababy 发表于 2014-10-10 21:14
小白一枚，请问楼主，买公寓（20w）左右的可否贷款？不用来投资，自己住。

我可以为你提供相关的信息咨询。 欢迎来电 021 538053。  
ANZ MORTGAGE MANAGER



欢迎光临 新西兰天维网社区 (http://bbs.skykiwi.com/) Powered by Discuz! X2