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标题: 关于ｒｅｆｉａｎｃｅ的是否划算。。。。。。。 [打印本页]

作者: 我行我素我酷 时间: 2014-10-8 15:09:14 标题: 关于ｒｅｆｉａｎｃｅ的是否划算。。。。。。。

本帖最后由我行我素我酷于 2014-10-8 19:09 编辑

其实我之前从来没有研究过ｒｅｆｉａｎｃｅ，所以也不太清楚，但是最近朋友让我ｒｅｆｉａｎｃｅ，所以看了看，　有时候你去ｒｅｆｉａｎｃｅ银行给你很多ｃａｓｈ　ｂａｃｋ．其实我感觉羊毛出在羊身上。特别是你没有更改ｒｅｆｉａｎｃｅ的年份，比如贷款３０年，你现在还了一年，第二年，又去ｒｅｆｉａｎｃｅ，这个时候ｒｅｆｉａｎｃｅ你又续３０年。然后银行给你两三千ｃａｓｈ　ｂａｃｋ．　你除非减少还的年份这样比较划算点，但是你要是不更改ｒｅｆｉａｎｃｅ年份。拿你可能花费很多利息。

第一种情况，不去ｒｅｆｉａｎｃｅ，如果贷款３０万，利息５．９９，３０年不变。你还了一年，第二年你欠银行贷款是２９６，３０９，三十年，你除了贷款，要支付利息３４６８２０

ｒｅｆｉａｎｃｅ，然后到了第二年你去ｒｅｆｉａｎｃｅ，假定利率依旧不变。这个时候是用２９６，３０９　ｒｅｆｉａｎｃｅ．　如果还是三十年的话，这个时候你３０年利息，一共还要支付　３４２　５５３，　
也就是说，你ｒｅｆｉａｎｃｅ以后，你要多支付４０００的利息。

所以如果你没有降低还款年份，依旧保持３０年，去ｒｅｆｉａｎｃｅ，虽然得到23００的ｃａｓｈ　ｂａｃｋ，当时相对来说，你要多支付银行２０００的利息。所以还是占不了什么便宜。　除非你能降低年份。。。因为你如果做ｍｏｒｇａｇｅ还款，每个月最开始的时候，大部分是还的利息，而非本金。越往后，你越还的利息越少。。
大概这个意思，可能数字有可能有出入，有兴趣的人，自己可以算算。由于本人比较忙，所以随便写了几句，可能有错误，欢迎批评。。。

作者: onlinexxoo 时间: 2014-10-8 15:47:02

Mark~~~~~~

作者: 葡萄紫 时间: 2014-10-8 15:47:43

觉得分析的挺对的，有专业人士来说说吗，lz不愧是搞金融的

作者: 游客 时间: 2014-10-8 15:50:11

看了一段,还没看完,看到这里就没看下去"如果贷款３０万，利息５．９９，３０年不变。"
利息怎么会30年不变呢...................

作者: 游客 时间: 2014-10-8 15:56:03

又看了一便,楼主应该是假设30年不变吧.
你算的多还4000利息是真的花30年还清贷款吧,可真有人这么做吗?想必很多人都是有多余的钱就还进去,最多10来年就还清的,没人是真的还30年的,所以算下来,应该不会多付那么多的利息,多一点点是有可能的,但如果你每次都留一点在floating里面,有多的钱就直接还了的话,随便定30年,50年还是100年都无所谓

作者: love_3_month 时间: 2014-10-8 15:58:26

...........

Do you mean, if i refinance, change from 30 to 20 years, i will save much interest?

to me that is the same interest, 5.99% each year. 30 or 20 years doesn't matter........

that is why i think cash back is always good.

作者: Robbi 时间: 2014-10-8 16:22:07

Refinance 的时候别放30年就好了。
譬如，如果已经还了两年， refinance的时候就应该28年。
当然，这样的做法，是在你不top up的前提下。

其实楼主说得很对，refinance除了看cash bacm和利率。很多其他因素都得考虑在里头，这样才真正得到好处。

作者: NewLynnHse 时间: 2014-10-8 18:50:08

没看懂最后一段那2000是怎么来的。

不过我宁愿现在先拿3000，再分30年多还4000。不过多数人不会用全部的30年来还款。

作者: 我行我素我酷 时间: 2014-10-8 19:08:35

游客发表于 2014-10-8 15:50
看了一段,还没看完,看到这里就没看下去"如果贷款３０万，利息５．９９，３０年不变。"
利息怎么会30年不变 ...

利息变不变没关系，主要是看你是否重新refiance,看refiance年份有变化，我只不过假设而且，具体要看你自己如何做，我也没太仔细算，也可能有错误，我这是提供一个参考。。。。

作者: onlinexxoo 时间: 2014-10-8 19:18:17

借个贴问下，不refinance直接找banker谈可以要cash back吗？

作者: 地毯中心 时间: 2014-10-8 20:50:42

我觉得银行要给做到50年那更好:)

作者: 游客 时间: 2014-10-9 09:03:22

我行我素我酷发表于 2014-10-8 19:08
利息变不变没关系，主要是看你是否重新refiance,看refiance年份有变化，我只不过假设而且，具体要看你自己 ...

我觉得refinance的年份是没有关系的,那个只是给你计算每次的repayment多少的,年数少,每次就扣的多,这样还款压力会大点,剩下自己可以支配的钱也少.反之年数多了,每次扣的钱少,这样还款压力可以小点,多出来可以自己支配的钱多,如果不花掉,那也可以还到floating/flexible之类的帐户里面,或者存起来,拿利息,然后等fix 1年或者2年rate帐户到期了,直接把存起来的钱还进去,再把剩下的贷款重新refinance.

作者: love_3_month 时间: 2014-10-9 09:10:25

i think LZ is good at trading, but not in financial calculation.......

作者: 蓝魔之泪 时间: 2014-10-9 09:43:29

达人厉害啊，果然是搞这方面的。这点都考虑到，佩服！

作者: 我行我素我酷 时间: 2014-10-9 09:49:08

love_3_month 发表于 2014-10-9 09:10
i think LZ is good at trading, but not in financial calculation.......

呵呵，随便算下，可能有误区，我只不过说一个观点。就是反复换并不一定最好。如果要考虑，那东西就多了，具体要根据自身的情况，还款周期，我这没考虑其他方面。只是把我过去做的excel模型，放进去，随便算下。但是道理我想应该知道了。

作者: 我行我素我酷 时间: 2014-10-9 09:53:40

onlinexxoo 发表于 2014-10-8 19:18
借个贴问下，不refinance直接找banker谈可以要cash back吗？

可以，我自己找的，westpac，填个表就好了，他们给我大概2500的cash back,让我换，我没换。。不过你想换，最好算下。。。

作者: 我行我素我酷 时间: 2014-10-9 09:54:09

Robbi 发表于 2014-10-8 16:22
Refinance 的时候别放30年就好了。
譬如，如果已经还了两年， refinance的时候就应该28年。
当然，这样的 ...

对，就是这样。。。。

作者: purpleapple 时间: 2014-10-9 10:13:40

本帖最后由 purpleapple 于 2014-10-9 10:19 编辑

refinance的意义在于你可以用top up出来的钱去做新的贷款新的投资。。

或者是你目前的贷款本身已经到期了，本身就要用新的利息去续后几年的贷款了，这样refinance换银行拿cash back就有价值了，你觉得呢？

作者: love_3_month 时间: 2014-10-9 13:05:36

我行我素我酷发表于 2014-10-9 09:49
呵呵，随便算下，可能有误区，我只不过说一个观点。就是反复换并不一定最好。如果要考虑，那东西就多了， ...

For example, if i borrow 100K, 2 options:

1. for one year. Rate = 7%. so i pay interest 7000.
2. for two years, annual rate = 5%. So i pay $5000 X2 = $10K.

which one do you think is better?

According to your logic, 1 is better because the total interest is low. It ingores that you could use the money for longer at a lower ANNUAL cost for option 2.

作者: 我行我素我酷 时间: 2014-10-9 13:29:19

本帖最后由我行我素我酷于 2014-10-9 13:31 编辑

love_3_month 发表于 2014-10-9 13:05
For example, if i borrow 100K, 2 options:

1. for one year. Rate = 7%. so i pay interest 7000.

怎么可能2年 fixed 5%, 一年 fixed 7%, 一般来说肯定是两年的利息大于一年的利息，对于我们来说，肯定是一年一定最划算的，两年一定，等于银行承担未来的风险，再其他都同等因素情况下，按照概率，一年一定一般是最划算的，银行是考虑到风险以后，然后才加上去利息，加的利息就是银行计算的风险。哪种情况，如果两年，或者一年，或者三年定期，当然选择低的利率，但是一般来说，一年小于两年，两年小于三年。。。。

作者: love_3_month 时间: 2014-10-9 13:40:38

本帖最后由 love_3_month 于 2014-10-9 13:41 编辑

我行我素我酷发表于 2014-10-9 13:29
怎么可能2年 fixed 5%, 一年 fixed 7%, 一般来说肯定是两年的利息大于一年的利息，对于我们来说，肯定是一 ...

no you misunderstood my example.

two different bank. One can lend the money for one year. one year later, you pay principle + interest.
the other lend you money for 2 years, you paid intererest first year end, then you pay princile + interest at 2nd year end.

option 2 you will pay extra interest for that extra year for sure. does this make option 2 not as good as first one? how about 3 years? 20 years? same logic.

-------------

same to the refinance, how many years / how much total interest are irrelevant. The more important thing is 1) annual interest 2) current cash back.

作者: purpleapple 时间: 2014-10-10 11:23:58

love_3_month 发表于 2014-10-9 13:40
no you misunderstood my example.

two different bank. One can lend the money for one year. one ...

你的例子其实是举的不妥，与实际情形不符合，概念虽然有道理，但是例子没用对反而让人不能理解。。

作者: purpleapple 时间: 2014-10-10 11:31:07

本帖最后由 purpleapple 于 2014-10-10 11:31 编辑

我觉得你是对refinance的概念没了解清楚

一般而言比如说你贷了500k的贷款，定了2年4.99%现在快到期，新的利率已经升到5.99%了，这时候不管你继续和原来的银行续约还是找新的银行，你的利率都上升了，不代表你换银行造成了你利率的上升。同时，新的银行为了争取你的贷款，一般都会offer一些条件让你移动，毕竟换银行还要律师费等等一系列费用，如果条件相同没人费力不讨好去换银行。这就是为什么会有人为了2000或4000的cash back去折腾的道理。

refinance还有另一个作用是top up，那么打比方说你500k，30年的贷款已经还了100k了现在剩下400k，25年，新银行说你的信用很好，你可以重新把那100k贷出来去做别的用途，不管是用作结婚，买车或者是投资房，那么问题来了。。不是蓝翔。。你可以延长贷款至30年或者维持25年不变，看你自己的偿还贷款能力。这就和你假设的延长回30年多付利息的逻辑不同了。再者，即便是真延长30年了，多付利息，和你把那100k用其他商业贷款17%甚至19%的贷款利率相比还是小菜，这个就看那100k拿出来对你的意义何在了，如果你不需要用这笔钱，不top up就好了，cash back还是装兜里了。。

作者: NewLynnHse 时间: 2014-10-10 12:35:54

purpleapple 发表于 2014-10-10 11:31
我觉得你是对refinance的概念没了解清楚

一般而言比如说你贷了500k的贷款，定了2年4.99%现在快到期，新的 ...

top up 不用refinance也可以的吧？

作者: purpleapple 时间: 2014-10-10 12:37:11

NewLynnHse 发表于 2014-10-10 12:35
top up 不用refinance也可以的吧？

这个倒也是，随便一聊嘛，：）

作者: NewLynnHse 时间: 2014-10-10 12:37:58

purpleapple 发表于 2014-10-10 12:37
这个倒也是，随便一聊嘛，：）

你举的例子不妥

作者: purpleapple 时间: 2014-10-10 12:41:15

NewLynnHse 发表于 2014-10-10 12:37
你举的例子不妥

呃，那你来个妥点的呗，：）

作者: NewLynnHse 时间: 2014-10-10 12:42:50

purpleapple 发表于 2014-10-10 12:41
呃，那你来个妥点的呗，：）

该说的都说了。。。哈哈

作者: adsl2 时间: 2014-10-10 12:49:21

Robbi 发表于 2014-10-8 16:22
Refinance 的时候别放30年就好了。
譬如，如果已经还了两年， refinance的时候就应该28年。
当然，这样的 ...

top up, refix, refinance有何区别呢？是不是只要贷款到期，需要重新定利率的时候就算是refinance? 如果你不挪银行，只是与原先的银行重新固定利率也可以有cash back? 如果重新固定利率同时top up也有cash back拿吗？top up出的钱是固定还是浮动利率呢？

作者: Danger_Decibels 时间: 2014-10-15 14:16:59

我有点蒙。。。不过似乎lz说的有些道理。

作者: NewLynnHse 时间: 2014-10-15 14:29:55

adsl2 发表于 2014-10-10 12:49
top up, refix, refinance有何区别呢？是不是只要贷款到期，需要重新定利率的时候就算是refinance? 如果你 ...

贷款到期，需要重新定利率是refix，挪银行的话是refinance。top up是重新做valuation然后再贷多点钱。感觉是这样。

作者: oplwy 时间: 2014-10-16 00:31:21

NewLynnHse 发表于 2014-10-15 14:29
贷款到期，需要重新定利率是refix，挪银行的话是refinance。top up是重新做valuation然后再贷多点钱。感觉 ...

你一说我又乱了。

作者: NewLynnHse 时间: 2014-10-16 06:10:16

oplwy 发表于 2014-10-16 00:31
你一说我又乱了。

哪里不明白？

作者: oplwy 时间: 2014-10-16 06:18:44

NewLynnHse 发表于 2014-10-16 06:10
哪里不明白？

哪种方式有cashback？

作者: NewLynnHse 时间: 2014-10-16 06:20:02

oplwy 发表于 2014-10-16 06:18
哪种方式有cashback？

通常是refinance，听说refix也有，要谈。top up就不知道了。

作者: songinator 时间: 2014-10-16 07:49:09

NewLynnHse 发表于 2014-10-8 18:50
没看懂最后一段那2000是怎么来的。

不过我宁愿现在先拿3000，再分30年多还4000。不过多数人不会用全部的 ...

对啊因为存3000 30年以后肯定翻倍了吧

作者: lingyuanruo 时间: 2014-10-16 08:05:05

LZ是高手，能不能也分析一下如果是MORTGAGE RENEW的时候，REFINANCE ＋ TOP UP，TOP UP出来的钱买投资房，是个什么情况？

作者: adsl2 时间: 2014-10-16 09:06:57

NewLynnHse 发表于 2014-10-15 14:29
贷款到期，需要重新定利率是refix，挪银行的话是refinance。top up是重新做valuation然后再贷多点钱。感觉 ...

偶~ 怪不得西太那哥们不理我了，原来想要cash back就的挪银行，但top up应该挪不挪银行都可以做的吧？只为了几千的cash back 挪来挪去挺麻烦的，要是为了top up多点还算比较值得

作者: NewLynnHse 时间: 2014-10-16 09:13:11

adsl2 发表于 2014-10-16 09:06
偶~ 怪不得西太那哥们不理我了，原来想要cash back就的挪银行，但top up应该挪不挪银行都可以做的吧？只 ...

笨笨啊，我问你，这世界有哪份工作是花一天的时间就能挣2-3千刀或更多的？挪银行最多就花你一天的时间撑死了，你觉得不值得吗？

作者: BABYCAT 时间: 2014-10-16 11:01:35

LZ有他的道理。的確這樣計可能要付的最終利息還是高點。

但現實來說，可能沒有人真的會用30年去還貸。如果要將利息降到最低，最理想的做法就是打N份工，省食檢用，一有錢就還。但根本不會有人這樣做，因為生活質量極低。

個人奉行就是長命債長命還。TIME VALUE OF MONEY。盡可能將可以拿到的錢拿在手。想投資就TOP UP。

其實這個就同手機轉臺一樣，老客戶從不給優惠。所以REFINANCING才可以與銀行BARGAIN個好的DEAL

作者: joanmiao 时间: 2014-10-16 11:57:48

本帖最后由 joanmiao 于 2014-10-16 11:58 编辑

学金融的应该都知道npv，此刻到手的钱比以后到手的钱比较值钱：）
refinance的时候减去已经付过的年限就好了。
－－－－－－－－－－

作者: sosion 时间: 2014-10-16 12:04:02

purpleapple 发表于 2014-10-9 10:13
refinance的意义在于你可以用top up出来的钱去做新的贷款新的投资。。

或者是你目前的贷款本身已经到期了 ...

能指点一下怎么样top up 出来钱呢？？？？？

作者: waitakere6 时间: 2014-10-16 12:23:37

房贷可以说是最便宜的贷款了，如果稍微懂点投资就肯定不亏的，所以能贷多少就贷多少，能多慢还就多慢还。以楼主的投资水平用多贷出来的资金去投资应该能赚更多吧。

作者: purpleapple 时间: 2014-10-16 12:57:43

sosion 发表于 2014-10-16 12:04
能指点一下怎么样top up 出来钱呢？？？？？

如果你的房屋比你之前购买价大副升值了就可以重新估价，然后银行就会给你贷款新估价的80%，这部分的差价就是top up了。。

作者: sosion 时间: 2014-10-16 16:23:06

purpleapple 发表于 2014-10-16 12:57
如果你的房屋比你之前购买价大副升值了就可以重新估价，然后银行就会给你贷款新估价的80%，这部分的差价就 ...

非常感谢。。大概有点概念了。。不过你怎么知道我的房子价值比之前的升值了。。要请估计师估价？

作者: purpleapple 时间: 2014-10-16 16:37:48

银行可以免费帮你评估，你觉得不够理想的话可以让专业的估价师再给你做，当然就得自己花钱了

作者: Annie911 时间: 2014-10-16 20:34:30

Refinance好处的个人浅见，翻迎讨论拍砖：

http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=2425833

http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=2637003

作者: si2128 时间: 2014-10-16 20:46:40

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: smartgirl 时间: 2014-10-16 20:49:53

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: adsl2 时间: 2014-10-16 22:51:56

NewLynnHse 发表于 2014-10-16 09:13
笨笨啊，我问你，这世界有哪份工作是花一天的时间就能挣2-3千刀或更多的？挪银行最多就花你一天的时间撑死 ...

是啊，我这人有时挺替别人着想的，觉得换了挺对不住原来银行的，不过现在看来其实也没什么，银行其实一点都不傻。。。

作者: 闲海悠云 时间: 2014-10-17 07:11:26

说句不好听的，银行一般都很贱，旧客户永远不如新客户，你到期了去重新签利息，一般都会跟你说我们就这个利率什么的，听说你要换银行了，马上说他们给你什么条件，我们也尽量满足。

作者: Bearonrun 时间: 2014-10-19 09:39:59

按照楼主说的，这样其实是延长了还贷的时间，自然绝对利息总额也增加了。不过，要这样的分析，应该考虑现金流和Current Value/future Value 的因素。

作者: 房奴甲 时间: 2014-10-19 17:48:28

refinance时，难道不是你说贷多少年就贷多少年吗？申请表是自己填吧？如果你负担得起，五年付清也可以吧，当然银行算的cashback可能不同，但不可以因此说银行给你下了个套呀。一切都是摆在台面上的。

作者: 我爱大西瓜 时间: 2014-10-20 23:18:25

refinance 需要找律师吗？

作者: bluepuppy 时间: 2014-10-21 11:12:00

这个看不明白，如果分28年还每个月不是要多付，有经济能力的当然越快还完越好啦。
还是如果今天能拿到4000刀，应该实用价值应该超过30年以后的10000刀吧，这个就购买力而言啦

作者: PinkRabbit 时间: 2014-10-22 00:57:58

马克一下慢慢看

作者: yoger 时间: 2014-10-22 20:26:55

mark, mark

作者: heat335 时间: 2014-10-23 11:24:02

简单理解是在头三分之一的时间里大量的是还利息，本金比重很小，然后还了一半以后，利息本金比会持平，然后最后的阶段才是重点还本金利息很少。

所以如果贷款再从30年开始算的话那就等于从新再走一圈冤枉路。这个很关键

重点是利率，所以不要因为银行的小恩小惠就跑去 RE FINANCE 羊毛出羊身上银行是盈利组织

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