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标题: 是不是越是贵的房子，租金和价格的比例越低 [打印本页]

作者: love_3_month 时间: 2014-9-23 08:27:35 标题: 是不是越是贵的房子，租金和价格的比例越低

本帖最后由 love_3_month 于 2014-9-23 07:29 编辑

比如没有什么校区的，西区普通区的4-50万房子，简单装修的三房，能租450-500，

如果7-80万的三房，北岸很多吧，能租7-800吗

再好点的，有校区的四房，百万左右全是中位吧，租金上千的多还是低于一千的多，有经验的说说

看到一个房子，新房售价1.5m，但是开发商要求租三年作为展示房，租金9万一年，相当于6%，是不是有点too good to be true?

作者: leonfish 时间: 2014-9-23 10:20:04

越是贵的房子，租金和价格的比例越低

三月加油，继续往下想啊，

作者: 阿海 时间: 2014-9-23 10:25:34

越贵的房子，自住的或土豪屯房的业主越多，自然不稀罕租金回报率，自然租金和价格的比例就越低。

作者: proinv 时间: 2014-9-23 10:26:37

北岸连体3房2卫无基本无花园,4套在一块地上的,全新,现在放租710一套.

作者: LYYX 时间: 2014-9-23 10:33:09

本帖最后由 LYYX 于 2014-9-23 09:41 编辑

你首先要确定该房的市场价，其次考虑年折旧（假定3%年折旧率，该房improvement 为80万，地价70万。那么三年后improvement=80X0.97X0.97X0.97=73.0138万，每年平均折旧=（80-73.0138）/3=2.3287万。三年后该房价值=73.0138+70（假定地价扣通胀后不变）约=1.43M）。现在计算回报率，开发商出/不出租用期间的地税，保险--估计这项至少0.6万/年。
1）回报率（开发商不出租用期间的地税，保险）=（9-0.6-2.3287）/150X%=4.0%(够低吧？）
2）回报率（开发商出租用期间的地税，保险）=（9-2.3287）/150X%=4.44%(不高吧？）
还有其它因素。其实没人买大的新房投资（买三套50万UNIT好过这），如果三年后自住--那么你的买价至少得扣折旧，即出价最多1.43M,并且三年后开发商恢复如新交给你---这点对开发商应没问题？--开发商出10万保证金？
看到这，还觉的“too good"吗？

作者: NewLynnHse 时间: 2014-9-23 11:19:27

只有自助的人愿意花大钱买房子，对一个租房子的人来说，价格还是很重要的。除非你是kim dotcom。。。哈哈哈

所以房租都差不多，房价高，回报率自然低

我赶脚是这样

作者: yax 时间: 2014-9-23 12:32:11

也看你这房子在哪里。上次看到一个漏水房租1200一周。还是18个月的租约。

作者: love_3_month 时间: 2014-9-23 12:41:46

LYYX 发表于 2014-9-23 09:33
你首先要确定该房的市场价，其次考虑年折旧（假定3%年折旧率，该房improvement 为80万，地价70万。那么三年 ...

actuaully, in the same development area, there are other show homes sold in the past:

GJ, sold 2011, $970K. rent back 7% for 2 years. Sold again this year, 1.2m.
Classic Builder, they built their show home in early 2013 then kept it for 1.5 years. The same spec house sold for 850K in mid 2013. They just sold their show home for 1.05m, in July 2014.

the thing is if you purchase the house and they lease back, you pay nothing (other than downpayment) for 2-3 years, then get capital gain after the lease.....

作者: love_3_month 时间: 2014-9-23 12:45:06

LYYX 发表于 2014-9-23 09:33
你首先要确定该房的市场价，其次考虑年折旧（假定3%年折旧率，该房improvement 为80万，地价70万。那么三年 ...

this happens to other normal houses as well. If $500K house, rent for 500/week, return = ?

the question 并且三年后开发商恢复如新交给你---这点对开发商应没问题？--开发商出10万保证金？- this normally is included in the contract, but you are right, they may break something. However, because it is for demo only, not for ppl living there, so no cooking /bathing etc, the depreciation will be way less than normal tenant.

from experience i see those 2-3 years old show home, it is same as brand new......

作者: love_3_month 时间: 2014-9-23 12:46:01

sadly it is too expensive. I will go for something cheaper

作者: 我家花园 时间: 2014-9-23 14:31:59

阿海发表于 2014-9-23 09:25
越贵的房子，自住的或土豪屯房的业主越多，自然不稀罕租金回报率，自然租金和价格的比例就越低。

这个好像有点道理

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2014-9-24 02:45:25

love_3_month 发表于 2014-9-23 11:41
actuaully, in the same development area, there are other show homes sold in the past:

GJ, sold ...

你没考虑交税吧？这么频繁的倒卖！没准还有gst,所以算下来可能不如存银行啊，而且保不准3年房价没变动但利息增多啊。

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