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标题: 原创）注册会计师miao 投资房V税务 [打印本页]
作者: joanmiao 时间: 2014-9-12 14:24:59 标题: 原创）注册会计师miao 投资房V税务
本帖最后由 joanmiao 于 2019-7-24 19:50 编辑
hello大家好，我是澳纽注册会计师miao CA CPP，在奥克兰读会计本科和硕士，毕业先后在洋人CA 会计事务所和世界跨国咨询企业，也是新西兰权威税务法律咨询公司任职。现在开始经营自己的注册会计师事务所，与在澳洲的CA firm和中国top20事务所合作。
因着对房地产和投资的热爱，自住房之后，2009年开始了自己的房产投资，生性爱旅游爱艺术爱交朋友爱吃喝玩乐，在不十分影响生活质量的前提下，分别购入了capital gain 和cashflow两种strategy的投资房，稳步前进.
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今天风雨交加，源于这段时间微信圈里转的很多篇投资和税务方面的文章太想当然，很误人子弟啊，中午一杯红酒过后，我开始想写点儿啥。。从哪写起呢，想想自己和朋友所关心的，也许就是大家关心的。。
=== 买入投资房前：
1. 合理合法的税务结构和聪明的tax planning和assetprotection帮你最大化的实现税务benefit
2. 想好你真正的买房目的，别老让IRD麻烦你：）
=== 买入投资房后
所有的投资房花费，哪些费用可以退，哪些不能退。
=== 卖出投资房时？
哪种情况可以不用交税，哪种情况必须交税。
===Wealth planning 房产vs 贷款vs会计税务密不可分完美结合
怎么用贷款实现最大的leverage和最佳税务组合而达到Wealth planning.怎样通过投资房产，最大化使用贷款和税务系统实现最大化的财富计划。
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买房前：合理合法的税务结构，聪明的tax planning和asset protection帮你最大化的实现税务benefit。
小A和小B是一对80后小夫妻，都是PAYE工作族，买了自住房后没多久，小A升职了，多贷了一些款准备买下第一栋投资房，因为是朋友，买房之前打电话给我，咨询税务方面的benefit。什么benefit呢，退税呗，退税不只是简单的算算，做个profit loss账目，抵掉个人所得税就好了。税务最优化，你就要约谈专门的CA帮你规划，主要结合自身的情况，有以下几种形式（咨询费就不收了，看帖的，别忘了请miao 吃饭）
1. 个人名字50% vs 50%.
这种形式的好处就是最简单明了，两人名字都在上面，投资房所有的盈利和亏损两人对半分。小A工资8万，小B工资5万，为了税务优化最大化，两人选择100%贷款买的投资房，想找的投资房在40-50万之间，租金在400左右，加上平时投资房有关的各种费用，想都不用想肯定是亏得。比如一年亏1万，那这种情况下，一人负担5千，小A的收入立马变成7万5，小B变成4万5.按新的收入打税，之差就是退还给你的税。当然这是亏得情况，赢利的情况就得补税，这也是为什么有很多现金的人也要贷款买房，用别人的钱生钱，当然这是个人意见（哎哎跑题了。。）
2. Lookthrough company(LTC)
小B想明年要宝宝，然后不工作做全职妈妈两年，之后说不定像所有的妈妈一样做点代购小生意，那小A的工资就是8万，小B就是0或者很少. 如果还是第一种形式的话，一人一半负担盈亏对小B并不是最佳方案。这时候我会建议建一个LTC公司。好处就是可以按比例分配盈亏。因为是亏得，那如果小A占99%，小B占1%。那么小A的工资一下子可以最大化的税务减免，多了好多奶粉钱哦。。。当然如果说投资房是盈利的，就得反过来咯。另外好的一点在哪儿呢，LTC的ratio是可以变换的，比如小B现在工作是50v50, 之后不工作了小A 99%，小B 1%。。。。当然LTC是个公司，compliance当然比第一种麻烦许多，聪明的筒子个人自己就可以退税，建个LTC公司还得付给会计费还有每年报税一堆花费等事情得操心。所以你就得衡量退得多还是花费多哪个划算咯。
3. Trust
小B 和我说，万一我生了宝宝在家熬成黄脸婆，小A当了manager有小三了怎么办，我说，小B那么好别担心啦，女人首先得有自信心，爱宝宝同时也别忘了自己，其次要有对老公的关心（晕，好像又跑题了。。）如果还不放心，那就把房子放在trust（信托）名下。这就比上面两个税务结构多加了一项asset protection(资产保护)，当然不用说的是大家都知道的昂贵的管理律师费，但总的来说还是保护了财产，很多人还是很喜欢选择这项。Trust是按33%打税的，记住，有一个重要点就是trust不能负担亏损。比如投资房是亏的，不能分担到beneficiary。那这个时候就得想好，按工资多少分配谁。
4. 小B又说了，那我又想保护财产又想最大化税务怎么办，姐们儿，世界上哪有这么多两全其美的事情啊，要是实在担心，就用trust做你自住房的owner，用LTC做投资房的owner。。（哎哎哎，小A……不要走啊，这龙虾还没付钱啊啊啊）
今儿只是浅显的和大家介绍了一下各种结构以及伴随来的税务outcome, 作为一个注册会计师，肩上的责任和协会准则要求目的都不是避税逃税，而是跟大家说说在国家法律规定下要有一个合理的税务规划，希望大家喜欢我写的，吃饭去了。。。。之后继续更新。。。。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－买房之前就开始了税务责任－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－终于有时间继续写帖子。。
小 a 和小b看中了一套北岸glenfield的西湖校区3房crosslease小屋，做了rentalappraisal，算了yield，约见好了贷款专家，拿到了pre－approval,满心欢喜的买下了第一栋投资房，立刻就在微信里告诉我们这个好消息。一顿火锅之后，我问“这第一栋投资房买来主要做什么？”
“当然出租咯”
“然后呢，卖吗”
“有校区，不愁卖，先拿着，然后再贷款买2，3，4栋”
“都用来出租吗？“
“看情况贝，看看哪个房装修一下好赚快钱就卖掉再投资”。
“不怕交税啊”
“我又不是developer也不是专门做这个的，我有主业， 怎么会交税？”
话听起来好像没什么错，但即使是个人行为，也可能会要交税。
一般来说，哪怕是个人，房产投资客也被分为三类，
property investor,property speculator, property dealer
第一种property investor, 主要看房租回报，用的是buy and hold strategy,比如论坛里的很多大神同学，看重的是rental yield,不急着卖出，买入了很多unit，房子为了好租，这种情况多少年后卖掉时只需要把退税的depreciation部分claw back 就好，一般不会交个人所得税。
第二种property speculator，主要研究房价走向，也许只有一个投资房，只买进了一块名校区大地房， 以capital gain作为买入的目的，即使几年之内都看似一直在出租，其目的是要市场好的时候高价卖掉， 投机行为，哪怕只有一栋，只要你目的明确，这种情况就是要交税的。
第三种property dealer／trader, 大家都知道这种已经以房产投资为一门生意一般，经常买入好地烂房物业，do up以后卖出，赚快钱，再买入，再装修再卖出，这种情况当然要交税咯。
聪明的筒子已经看出来了， 归根结底ird就是based在以下这三种rule.
1. 买房时的firmIntention ，你明确的买这栋房的目的。
2. 之前买房的pattern ，你历史买卖房记录。
3. 直接或者间接与建筑行业的关系associaition to building industry’
intention是什么意思呢，就是买进的时候就想好了要卖了赚钱的，比如do up property,比如可以分割的大地校区房，只要你买进时，有evidence是想要卖的不是租或者自己住，就有交税的很大可能性，这个evidence可以从方方面面找到，房产中介找房时的备案，到你的个人情况，比如你买了一块政府宣布要新兴开发的奥克兰以北的大地烂房，但你住在东区豪宅，你工作小孩上学都在东区，那么北边的投资很有可能就会被认为是要等市场热了卖出的。
小a和小b买进这个投资房看重的是yield，好出租，而且要买进2，3，4栋都出租出去，不是为了卖掉而是租掉，这是他们的原本初衷，但是毕竟土地都是增长价值的，如果这个目的很难被界定，所以用了一个firm词，还有就是明显的证据。
当小a多年之后又买了一栋房，这栋房他看到了这个区这两年增长的潜力准备时机好就卖掉，虽然也准备租掉，但yield绝对不是首位考虑的时，这栋房子就有交税的风险了。
第2和第3点很容易界定，查之前交易记录，看你经常买进卖出，查你是否和building industry有interest或者有联系或者比如投钱给某个developer等等。。。
好困。。。昏昏沉沉断断续续的终于写完了，碎叫去了。。。。
－－－－－－－－－－－－－－－－－
作者: love_3_month 时间: 2014-9-12 14:32:51
good post.....
作者: joanmiao 时间: 2014-9-12 14:33:36
love_3_month 发表于 2014-9-12 13:32 
good post.....
三月，秒回啊，谢谢谢谢
作者: 红衣主教 时间: 2014-9-12 14:39:26
支持，写得生动有趣~
作者: x-ray 时间: 2014-9-12 14:40:18
Keep going
作者: joanmiao 时间: 2014-9-12 14:40:43
红衣主教 发表于 2014-9-12 13:39
支持，写得生动有趣~
哈哈亲爱的，你真是如果微信上找不到你，SKY上一定能找到你：P
作者: 红衣主教 时间: 2014-9-12 14:41:40
joanmiao 发表于 2014-9-12 13:40
哈哈亲爱的，你真是如果微信上找不到你，SKY上一定能找到你：P
你出现了我才追随的
作者: NewLynnHse 时间: 2014-9-12 14:42:04
作者: joanmiao 时间: 2014-9-12 14:42:50
红衣主教 发表于 2014-9-12 13:41
你出现了我才追随的
我正准备放上班族呢，看来没必要了，上班族都在这里哇卡卡
作者: joanmiao 时间: 2014-9-12 14:43:11
NewLynnHse 发表于 2014-9-12 13:42
你也在这里啊小老鼠。。
作者: oplwy 时间: 2014-9-12 14:44:07
感谢分享。。。。
作者: joanmiao 时间: 2014-9-12 14:44:10
NewLynnHse 发表于 2014-9-12 13:42
你也在这里啊小老鼠，还记得我吗。。
作者: NewLynnHse 时间: 2014-9-12 14:44:53
joanmiao 发表于 2014-9-12 13:44
你也在这里啊小老鼠，还记得我吗。。
记得，只是你把小光头头像换了，我差点不认得了
作者: joanmiao 时间: 2014-9-12 14:45:42
NewLynnHse 发表于 2014-9-12 13:44
记得，只是你把小光头头像换了，我差点不认得了
小光头现在头发还是不多5555
作者: naonaokunkun 时间: 2014-9-12 14:47:24
支持美女!!!
作者: love_3_month 时间: 2014-9-12 15:04:48
joanmiao 发表于 2014-9-12 13:42
我正准备放上班族呢，看来没必要了，上班族都在这里哇卡卡
hehe, many familiar IDs ah.
作者: occc 时间: 2014-9-12 15:07:16
作者: oplwy 时间: 2014-9-12 15:09:10
我先生当时闲麻烦，就把房子放在我一个人名下了。
现在我不上班在家全职的话，第二套房要怎么做才能优化税率呢？
作者: joanmiao 时间: 2014-9-12 15:35:32
naonaokunkun 发表于 2014-9-12 13:47
支持美女!!!
谢谢支持(^O^)
作者: joanmiao 时间: 2014-9-12 15:36:11
谢谢支持
作者: joanmiao 时间: 2014-9-12 15:38:44
oplwy 发表于 2014-9-12 14:09
我先生当时闲麻烦，就把房子放在我一个人名下了。
现在我不上班在家全职的话，第二套房要怎么做才能优化税 ...
3个问题，
1.第二套房你们商量好谁是owner.还是joint owner.
2.你们准备完全拿来投资用吗
3.你和先生都是什么税务情况，上班，自雇还是其他。你是暂时不上班还是也许几年都不上班呢
作者: oplwy 时间: 2014-9-12 15:44:53
joanmiao 发表于 2014-9-12 14:38
3个问题，
1.第二套房你们商量好谁是owner.还是joint owner.
2.你们准备完全拿来投资用吗
1。税务怎么做方便就怎么放。
2. 是完全投资的。
3.未来4年是不会去上班了，我们自顾了
作者: joanmiao 时间: 2014-9-12 16:07:05
oplwy 发表于 2014-9-12 14:44
1。税务怎么做方便就怎么放。
2. 是完全投资的。
3.未来4年是不会去上班了，我们自顾了
如果是self employed就是ir3退税就可以了。是你先生自雇你没收入还是你们一起自雇，收入不均可以选择LTC，两个人共同生意partnership简单。具体问题了解清楚了才能最终决定
作者: oplwy 时间: 2014-9-12 16:09:46
joanmiao 发表于 2014-9-12 15:07
如果是self employed就是ir3退税就可以了。是你先生自雇你没收入还是你们一起自雇，收入不均可以选择LTC， ...
哦。了解了。多谢
作者: maomao411 时间: 2014-9-12 16:10:54
好贴，支持。
作者: 我爱我家 时间: 2014-9-12 16:11:08
静候下文{:8_387:}{:8_387:}
作者: joanmiao 时间: 2014-9-12 16:12:49
maomao411 发表于 2014-9-12 15:10
好贴，支持。
谢谢支持(^O^)
作者: joanmiao 时间: 2014-9-12 16:13:58
我爱我家 发表于 2014-9-12 15:11
静候下文
先出去一下稍后晚点更新。。谢谢关注哈:)
作者: 紫鹤 时间: 2014-9-12 17:56:19
好贴,支持一下
作者: onetreehill1 时间: 2014-9-12 18:01:02
好贴,支持一下
作者: BorisChen 时间: 2014-9-13 00:19:09
好贴子，等更新
作者: 陌生的香港人 时间: 2014-9-13 00:28:28
"看帖的，别忘了请miao 吃饭" - 嗯 我看了帖了 真的可以約樓主吃飯嗎？ 呵呵
作者: 狂风暴雨 时间: 2014-9-13 00:55:15
咨询会计师,第一点里提到的投资房抵税相信很多同志们都这么做了,但是房子是不可能这么一直亏下去的,等到以后想卖掉套取capital gain的时候,由于是纯投资房的性质,这个是否需要缴税?一旦缴税,那么房屋正常升值的情况下与这么些年抵掉的税比起来是否划算?
作者: 吥噜 时间: 2014-9-13 01:16:56
oplwy 发表于 2014-9-12 14:09
我先生当时闲麻烦，就把房子放在我一个人名下了。
现在我不上班在家全职的话，第二套房要怎么做才能优化税 ...
建LTC，股东为你先生一人，把第二套房卖入LTC，既LTC向银行申请贷款从你名下购入这套投资房，全额贷款。投资房因全额贷款每年产生高利息支出最后亏损，亏损额通过LTC的形式分到你先生名下用以减少你先生的当年应税收入总额，这样因为你先生的工资税是按原先没有被投资房亏损减少的收入总额来计算扣税的，所以年底你先生报税时，应缴税额实际少于已缴的工资税，所以你先生就可以向税务局申请退回多缴的税，实现你这种情况下的税率最小化。免费解释，不兜圈子。这些东西并不难，只要有人给你解释弄懂了自己报也不难的。
作者: 吥噜 时间: 2014-9-13 01:32:20
本帖最后由 吥噜 于 2014-9-13 00:33 编辑
狂风暴雨 发表于 2014-9-12 23:55
咨询会计师,第一点里提到的投资房抵税相信很多同志们都这么做了,但是房子是不可能这么一直亏下去的,等到以后 ...
这个问题基本不用担心。因为新西兰没有capital gains tax，所以投资房持有一段时间后只要不涉及被税务局认定你为炒房者，那么套现是没有问题不用缴income tax的，但关键就在不要被税务局认定为抄房者。至于投资房多年积累下来的亏损，如果你产权持有的形式是信托，则只能留在信托里，如果是普通公司，则也只能留在公司里以抵消未来盈利，如果是LTC，则早已分配耗尽在股东个人的个人收入里，如果是Partnership，则也已分配耗尽在合伙人的各自个人收入里。这些亏损和以后卖房是两码事。但有一个关键问题，如果投资房放在公司里，以后升值再卖出来后把盈利分配给股东或通过解散公司形式分流给股东时会需要补缴交红利税。免费解释。不谢。
作者: 吥噜 时间: 2014-9-13 01:40:22
至于LTC的股份ratio可变化一说，建议大家要慎重，毕竟最后什么算合理省税什么算真正避税不是你我能说了算的，新西兰的法律规定，只要税务局能合理认定你的Structure为避税行为则一切省税安排皆为无效，当然不服还是可以和税务局打官司的。所以要慎重。
作者: 可爱的小猪猪 时间: 2014-9-13 02:44:43
刚换会计。。懂了。
作者: joanmiao 时间: 2014-9-13 09:06:30
陌生的香港人 发表于 2014-9-12 23:28
"看帖的，别忘了请miao 吃饭" - 嗯 我看了帖了 真的可以約樓主吃飯嗎？ 呵呵
哈哈无功不受禄，有什么问题可以帮到你吗
作者: joanmiao 时间: 2014-9-13 09:07:18
吥噜 发表于 2014-9-13 00:16
建LTC，股东为你先生一人，把第二套房卖入LTC，既LTC向银行申请贷款从你名下购入这套投资房，全额贷款。投 ...
也是热心人啊。。同行握爪O(∩_∩)O
作者: joanmiao 时间: 2014-9-13 09:08:55
狂风暴雨 发表于 2014-9-12 23:55
咨询会计师,第一点里提到的投资房抵税相信很多同志们都这么做了,但是房子是不可能这么一直亏下去的,等到以后 ...
这个就是我正在写的第2点，intention的问题，并不是说完全没有capital gain tax就安枕无忧了，这个intention需要evidence,尤其是看看你投资的pattern等等
作者: joanmiao 时间: 2014-9-13 09:21:56
吥噜 发表于 2014-9-13 00:40
至于LTC的股份ratio可变化一说，建议大家要慎重，毕竟最后什么算合理省税什么算真正避税不是你我能说了算的 ...
是滴，原则就是变ratio的ground真实无人为税务操作，比如你确实生孩子没收入了，不是为了税务最大化而生孩子没收入的哈哈
作者: Robbi 时间: 2014-9-13 09:32:49
挺好的。支持这样的帖子
作者: 陌生的香港人 时间: 2014-9-13 09:53:54
本帖最后由 陌生的香港人 于 2014-9-13 09:43 编辑
joanmiao 发表于 2014-9-13 08:06
哈哈无功不受禄，有什么问题可以帮到你吗
嗯 看帖就可以請你食飯不是你說的嗎？呵呵 
作者: smartchina 时间: 2014-9-13 11:12:49
好贴支持
不过partnership也不一定是要equally share的，partnership agreement可以设定不同的ratio。
LTC最大的好处不是灵活， 而是limited liability. 当房市暴跌时，房屋本身的value不能cover银行未付的贷款时，LTC的拥有者本人不需要个人承担未付的贷款(有一些前提条件)。而partnership和individual是需要的.
作者: 吥噜 时间: 2014-9-13 11:29:43
joanmiao 发表于 2014-9-13 08:21
是滴，原则就是变ratio的ground真实无人为税务操作，比如你确实生孩子没收入了，不是为了税务最大化而生孩 ...
对，所以合理的理由很重要
作者: 吥噜 时间: 2014-9-13 11:37:29
smartchina 发表于 2014-9-13 10:12
好贴支持
不过partnership也不一定是要equally share的，partnership agreement可以设定不同的ratio。 ...
用多个LTC拥有多个房产一般可以起到假如某投资房被租客告不会牵连股东和其他LTC的房产。像你所说的，假如拥有投资房不多（3，4套）那么LTC的limited liability还是很管用的。但如果是professional investor 通过贷款以多个LTC或Trust拥有10几20套房的，那实际上LTC的作用不明显，因为这种情况下investor的LTC或trust都是以个人担保guarantee贷款的，即有无限责任，不然银行是不会给贷款10几20套房的。
作者: 吥噜 时间: 2014-9-13 11:43:13
joanmiao 发表于 2014-9-13 08:08
这个就是我正在写的第2点，intention的问题，并不是说完全没有capital gain tax就安枕无忧了，这个intent ...
对，intention是最难搞的，很综合的考量，且税务局最后可以很主观的认为投资者是intend炒楼，而甩拖＂罪名＂的责任则在投资者身上。假如税务局认定投资者从买第一套房开始就是为了抄房，那之后所有的房产的买卖就都成炒楼了那要补的税就多了去了
作者: 吥噜 时间: 2014-9-13 11:44:41
joanmiao 发表于 2014-9-13 08:07
也是热心人啊。。同行握爪O(∩_∩)O
呵呵，投资路共勉！
作者: oplwy 时间: 2014-9-13 12:46:38
吥噜 发表于 2014-9-13 00:16
建LTC，股东为你先生一人，把第二套房卖入LTC，既LTC向银行申请贷款从你名下购入这套投资房，全额贷款。投 ...
谢谢。
作者: occc 时间: 2014-9-16 10:17:38
请问lz，投资房上亏损在个人所得税上退税，那奶粉金方面的收入是按家庭收入减去投资亏损的吗？我有问过一个在ird上班的朋友。他说如果在个人所得税那里退税了，奶粉金的家庭收入就不能包含投资亏损的，请问这是正确的吗？谢谢
作者: ZFGG2012 时间: 2014-9-16 11:01:11
为什么partnership只能是50对50？如果双方签个agreement对比例的约定不可以吗？
作者: joanmiao 时间: 2014-9-16 12:45:17
陌生的香港人 发表于 2014-9-13 08:53
嗯 看帖就可以請你食飯不是你說的嗎？呵呵
呵呵可以带老公带娃吗
作者: joanmiao 时间: 2014-9-16 12:48:40
本帖最后由 joanmiao 于 2014-9-17 07:57 编辑
occc 发表于 2014-9-16 09:17
请问lz，投资房上亏损在个人所得税上退税，那奶粉金方面的收入是按家庭收入减去投资亏损的吗？我有问过一个 ...
这个不用担心会被ird抓到交税，你如果有投资房亏损，你的wfftc， ird一般会自动给你减去，你会发现你的新的奶粉金数目有改变，拿到的钱变少了。
作者: joanmiao 时间: 2014-9-16 12:49:54
ZFGG2012 发表于 2014-9-16 10:01
为什么partnership只能是50对50？如果双方签个agreement对比例的约定不可以吗？
我举的例子是50，50，不是说只能50，50哦
作者: oplwy 时间: 2014-9-16 13:14:08
smartchina 发表于 2014-9-13 10:12
好贴支持
不过partnership也不一定是要equally share的，partnership agreement可以设定不同的ratio。 ...
是什么前提条件？
作者: Myminimuffin 时间: 2014-9-16 13:30:30
好贴，这个要顶！
想请教LZ，我们已经有一个LTC了，现在想把我们的一个HOLIDAY HOME在旺季租出去，反正我们也不经常去住，空着也是浪费。不知道这样做对在税务方面有什么影响吗？
作者: smartchina 时间: 2014-9-16 13:30:35
oplwy 发表于 2014-9-16 12:14
是什么前提条件？
公司法下面director‘s duty & liability. 比如LTC的director有明显的违规违法操作，银行就可以去法院告这个director，让他个人承担公司的全部或部分债务。当然，在partnership下所承担债务的可能性是远远高于LTC的可能性的。
其实还有一种LLP，结合了两者特点。但要求比较高
作者: joanmiao 时间: 2014-9-16 13:50:21
Myminimuffin 发表于 2014-9-16 12:30
好贴，这个要顶！
想请教LZ，我们已经有一个LTC了，现在想把我们的一个HOLIDAY HOME在旺季租出去，反正我们 ...
嗯，这种情况下的holiday home就属于mixed use assets了，你要把租出去的天数记下来，租金收入和费用告诉你的会计，相关的expenses要用租出去的天数proportion。
作者: 漫天星 时间: 2014-9-16 14:22:07
joanmiao 发表于 2014-9-16 11:48
这个不用担心，你如果退了投资房退税，你的wfftc， ird一般会自动给你减去，你会发现你的新的奶粉金数目有 ...
你的意思是比方说家庭收入是6万，投资房亏损一万，你申请了退税一万后，ird会更新你的家庭年收入资料成5万，然后年终奶粉金是按照5万收入进行多退少补的？
作者: 漫天星 时间: 2014-9-16 14:28:15
smartchina 发表于 2014-9-13 10:12
好贴支持
不过partnership也不一定是要equally share的，partnership agreement可以设定不同的ratio。 ...
这个LIMITED LIABLILTY现在也不好使了，现在做LTC的时候，银行都要个人担保公司。所以这方面优势早就没了，不过话说会来有10年的只支付利息的选项。怎么看10年后房屋本身的价值也不会cover不了银行的贷款的
作者: 吥噜 时间: 2014-9-16 21:54:50
Myminimuffin 发表于 2014-9-16 12:30
好贴，这个要顶！
想请教LZ，我们已经有一个LTC了，现在想把我们的一个HOLIDAY HOME在旺季租出去，反正我们 ...
这种是mixed use的资产，最近几年税务局出了新规定，需要做自用和生意用的portion，做账会复杂些，但总原则是费用需要根据生意用的部分做portion只能以部分的形式抵消收入。
作者: Annie911 时间: 2014-9-16 23:45:33
漫天星 发表于 2014-9-16 13:22
你的意思是比方说家庭收入是6万，投资房亏损一万，你申请了退税一万后，ird会更新你的家庭年收入资料成5万 ...
几年前的税务改革已经把这个漏洞堵上了，现在投资房的损失不能抵消家庭收入再拿来计算牛奶金了。
作者: STW7000 时间: 2014-9-17 00:27:48
支持楼主 
学习中
作者: joanmiao 时间: 2014-9-17 08:55:53
occc 发表于 2014-9-16 09:17
请问lz，投资房上亏损在个人所得税上退税，那奶粉金方面的收入是按家庭收入减去投资亏损的吗？我有问过一个 ...
完全不是这个意思，抱歉我说的太简单，我是说ir3如果包括rental income的net income，wfftc会自动adjust，比如你的ir3 net income6万,ird看你rental loss1万，他们会算7万然后给你自动减去相应奶粉金。。你不用担心税务责任，如果你ir3里单独报rental，ird会不看rental部分，如果没加进去rental部分，就有税务责任了。
作者: occc 时间: 2014-9-17 10:18:13
joanmiao 发表于 2014-9-17 07:55
完全不是这个意思，抱歉我说的太简单，我是说ir3如果包括rental income的net income，wfftc会自动adjust， ...
谢谢lz的解释。那我朋友说的没有错。
作者: ZFGG2012 时间: 2014-9-17 10:40:40
joanmiao 发表于 2014-9-16 11:49
我举的例子是50，50，不是说只能50，50哦
就说我的办法是可以的了。这样就避免去建个LTC。
作者: ZFGG2012 时间: 2014-9-17 10:44:59
smartchina 发表于 2014-9-13 10:12
好贴支持
不过partnership也不一定是要equally share的，partnership agreement可以设定不同的ratio。 ...
这个讲得透彻，谢谢了
作者: joanmiao 时间: 2014-9-17 23:55:16
ZFGG2012 发表于 2014-9-17 09:40
就说我的办法是可以的了。这样就避免去建个LTC。
为什么要避免建个ltc呢，就因为打理费用吗，大多数的客人都是ltc.......
作者: 我是怎么了 时间: 2014-9-18 09:26:43
lz 如果我现在的自住房贷款不多 又买了另一自住房全贷款 现有自住房会出租 我想把另一自住房的贷款全部转到出租房 可以吗?是找银行还是找会计?要建立ltc吗 谢谢
作者: 一晃就10年 时间: 2014-9-18 10:07:55
joanmiao 发表于 2014-9-17 22:55
为什么要避免建个ltc呢，就因为打理费用吗，大多数的客人都是ltc.......
想问一下，我可以把海外的投资房产放到ltc吗？
作者: 房产顾问小黄=) 时间: 2014-9-18 14:52:21
好贴，支持支持
作者: colaying301 时间: 2014-9-18 16:53:50
11111111111111111111
作者: ZFGG2012 时间: 2014-9-18 23:46:14
joanmiao 发表于 2014-9-17 22:55
为什么要避免建个ltc呢，就因为打理费用吗，大多数的客人都是ltc.......
对，不想用LTC.是因为费用。出租房自己就可以报。
作者: joanmiao 时间: 2014-9-19 17:45:37
我是怎么了 发表于 2014-9-18 08:26
lz 如果我现在的自住房贷款不多 又买了另一自住房全贷款 现有自住房会出租 我想把另一自住房的贷款全部转到 ...
你好，为了税务benefit最大化，应该先找会计，帮你建ltc 重新restructure，然后再找银行重组你的loan。具体怎么做可以pm 我。
作者: Barfoot.Titus呂 时间: 2014-9-19 22:53:08
想當年我也是念會計的，也入會CPA Australia，結果看了你的分析才發現當年念的全還給老師了.....
寫的真是生動有趣，真考慮可以出書，一定有出版商願意投資你！
作者: joanmiao 时间: 2014-9-19 23:22:36
惭愧惭愧，出书还达不到文采，曾经是同行，一定要认识一下：）
作者: joanmiao 时间: 2014-9-19 23:23:39
Barfoot.Titus呂 发表于 2014-9-19 21:53
想當年我也是念會計的，也入會CPA Australia，結果看了你的分析才發現當年念的全還給老師了.....
寫的真 ...
惭愧惭愧，出书还达不到文采，曾经是同行，一定要认识一下：）
作者: love_3_month 时间: 2014-9-22 21:23:07
有个问题，如果国内朋友也有兴趣投资买房出租但资金有限，所以和我50/50，首付50/50，还贷也一样，出租收入也是，是不是要建ltc比较好啊
只是想知道个大概能不能操作，然后要汇钱啊什么的，看到合适的就要下offer了。但具体操作起来还是会正式找你做会计的
作者: joanmiao 时间: 2014-9-24 13:34:06
love_3_month 发表于 2014-9-22 20:23
有个问题，如果国内朋友也有兴趣投资买房出租但资金有限，所以和我50/50，首付50/50，还贷也一样，出租收入 ...
不好意思哈，三月兄，这两天小孩发烧，你加我微信，详谈，22343548.
作者: 180° 时间: 2014-9-24 14:55:13
来帮你顶顶帖子 哈哈哈
作者: joanmiao 时间: 2014-9-24 17:09:16
180° 发表于 2014-9-24 13:55
来帮你顶顶帖子 哈哈哈
哈哈你id太好认啦
作者: 注册了才发言 时间: 2014-11-10 23:22:56
请问我朋友人在海外，在新西兰投资了房产，但租金收入都cover不了expenses，而且在新西兰租金是他的唯一收入来源。如果是负收入，也没有其他收入可以抵税，这样的话是不是也要报IRD呢？先谢谢了。
作者: goosepoose 时间: 2014-11-10 23:32:25
本帖最后由 goosepoose 于 2014-11-11 00:06 编辑
感谢楼主分析！！
作者: @Hongyan 时间: 2014-11-10 23:47:01
我对数字非常不敏感,有些东西真的不懂,所以还是请一位像楼主这样的专业人士才好
作者: Agatha 时间: 2014-11-11 00:37:43
才看到，关注一下
作者: joanmiao 时间: 2015-1-29 12:11:06
sorry very very busy these days, will finish the rental posts 3rd soon....
作者: hello_daisy 时间: 2015-1-29 20:30:21
smartchina 发表于 2014-9-13 10:12
好贴支持
不过partnership也不一定是要equally share的，partnership agreement可以设定不同的ratio。
...
公司贷款个人还是要承担担保责任啊，银行会要求个人签字承担担保责任的
作者: erica2014 时间: 2016-4-27 14:05:51
joanmiao 发表于 2014-9-24 12:34
不好意思哈，三月兄，这两天小孩发烧，你加我微信，详谈，22343548.
微信好像不对哈
作者: 假装多好 时间: 2016-4-27 15:29:54
这个帖子很实用，应该再翻出来，支持继续。
作者: lovelg 时间: 2016-4-27 22:55:32
请教会计师一个问题，之前买了一块lifestyle，打算造房子出租。但在新规划里几年内要改成residential.我如果要卖，需要交资本利得税吗？
作者: joanmiao 时间: 2016-5-12 11:13:56
erica2014 发表于 2016-4-27 13:05
微信好像不对哈
try this one :
021 211 3734
作者: joanmiao 时间: 2016-5-12 11:14:27
假装多好 发表于 2016-4-27 14:29
这个帖子很实用，应该再翻出来，支持继续。
谢谢亲的支持，都写了快两年了：-）
作者: joanmiao 时间: 2016-5-12 11:18:51
lovelg 发表于 2016-4-27 21:55
请教会计师一个问题，之前买了一块lifestyle，打算造房子出租。但在新规划里几年内要改成residential.我如 ...
请问是什么时候买的，建房目的等，需要更多细节才能给您准确的答复，可以联系我：-）
作者: yy77 时间: 2016-5-13 19:06:17
请问现在的自住房变投资房（因为又买了个新的自住房），原来房子是我一个人名字的，如果要退税最大化（我和先生都上班，工资差不多），是不是需要把他名字放入房子？会计说如果一方年薪8万以上，不需要放名字，因为退不到更多的税，正确吗？
作者: joanmiao 时间: 2016-5-30 16:52:53
yy77 发表于 2016-5-13 18:06
请问现在的自住房变投资房（因为又买了个新的自住房），原来房子是我一个人名字的，如果要退税最大化（我和 ...
如果要最大化抵税，要重组restructure
作者: Alpha-Delta 时间: 2016-6-14 22:35:49
您好，谢谢您的帖子。有个问题请教一下，投资房重新装修（换了卫浴和新厨房）的费用，费用有1万多，能当作expenses申报吗？
作者: mutualand 时间: 2016-7-2 19:11:06
好帖子，助人为乐，顶
作者: JMA 时间: 2016-7-2 22:24:54
吥噜 发表于 2014-9-13 00:32
这个问题基本不用担心。因为新西兰没有capital gains tax，所以投资房持有一段时间后只要不涉及被税务局 ...
请问红利税的税率怎么算？红利算在个人收入加总后按income tax扣吗？
作者: 大卡车搬家 时间: 2016-7-4 11:59:40
支持dddddddddddddddddddddddddddddddd
作者: joanmiao 时间: 2016-8-23 12:31:04
Alpha-Delta 发表于 2016-6-14 21:35
您好，谢谢您的帖子。有个问题请教一下，投资房重新装修（换了卫浴和新厨房）的费用，费用有1万多，能当作e ...
你好，不好意思，比较忙，没看到您到留言，一般我们要知道这些装修费用哪些是capital 哪些是expenses, 人工费也最好细分：）
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