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标题: 想碰套2000年plaster的房子纠结中... [打印本页]

作者: soso的easy 时间: 2014-8-24 22:38:47 标题: 想碰套2000年plaster的房子纠结中...

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作者: selina_wen 时间: 2014-8-24 23:08:06

plaster，别碰。

作者: Bearonrun 时间: 2014-8-24 23:10:35

我是建筑工程师，可以回答你的问题，私聊吧。

作者: greatday. 时间: 2014-8-24 23:12:07

没事的楼主，plaster只要你定期护养，就没问题，不要听外面人乱说
其实任何房子都一样，weatherboard和砖瓦也要维护不然一样漏水

作者: soso的easy 时间: 2014-8-24 23:20:37

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作者: Bearonrun 时间: 2014-8-24 23:27:46

soso的easy 发表于 2014-8-24 22:20
三个人三个答案好纠结啊...

不是不可以碰，只是得非常小心，而且买了以后，会有压力。

作者: soso的easy 时间: 2014-8-24 23:29:32

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作者: LYYX 时间: 2014-8-24 23:40:32

soso的easy 发表于 2014-8-24 22:20
三个人三个答案好纠结啊...

答案只有两个：
1）别碰
2）买价=地价

作者: soso的easy 时间: 2014-8-24 23:44:20

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作者: hello_daisy 时间: 2014-8-24 23:45:16

LYYX 发表于 2014-8-24 22:40
答案只有两个：
1）别碰
2）买价=地价

地价卖家未必卖，尤其是有cavity的plaster

作者: 臭屁屁 时间: 2014-8-25 00:40:50

你自己都这么纠结了，等你卖的时候也一样不好卖，还卖不上价。

作者: soso的easy 时间: 2014-8-25 22:09:15

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作者: cizzzzk 时间: 2014-8-25 22:23:18

那么多房子干嘛一定要买plaster 买个砖瓦的增值稳稳当当的

作者: leonfish 时间: 2014-8-25 23:51:55

臭屁屁发表于 2014-8-24 23:40
你自己都这么纠结了，等你卖的时候也一样不好卖，还卖不上价。

同意

作者: hungugu 时间: 2014-8-26 02:18:03

没事的楼主，plaster只要你定期护养，就没问题，不要听外面人乱说
其实任何房子都一样，weatherboard和砖瓦也要维护不然一样漏水

——没错，见到plaster就说地价买的实在是……而且，有cavitiy的根本没问题，现在新建2、300万的豪宅一样有很多用plaster作为外墙材料的。

作者: 根本英俊 时间: 2014-8-26 06:37:15

hungugu 发表于 2014-8-26 01:18
没事的楼主，plaster只要你定期护养，就没问题，不要听外面人乱说
其实任何房子都一样，weatherboard和砖 ...

信口开河

作者: hungugu 时间: 2014-8-26 09:43:26

本帖最后由 hungugu 于 2014-8-26 08:44 编辑

根本英俊发表于 2014-8-26 05:37
信口开河

搞笑，"plaster就买价=地价"这才叫做信口开河。

说这种话的人，不知道到底明白为什么那某些个时间段plaster漏水风险较大没？问题的关键是房子有没有cavity，而不是plaster!! 有Cavity的plaster房子出现漏水的几率不会比其他任何材料大。

作者: zdfan 时间: 2014-8-26 10:54:04

本帖最后由 zdfan 于 2014-8-26 09:59 编辑

早期Plaster外墙的根本问题是外墙和frame之间没有Cavity, 就是一个一定的间距，加上最下面的一个排水的地方，因为当时可能没有考虑到Plaster这种新材料这么容易裂，所以外墙都是平面贴着框架的。

因为plaster容易开裂，所以水是肯定会从小缝隙进入到墙体和框架间狭小的空间中，由于墙内没有空间造成不通风，再加上底部没有排水的地方，以至于只要进水，水就会捂在里面，长期下去就会开始对框架造成影响，糟糕的是当时有允许用不处理的木头造房，所以框架的木头会快速腐烂。如果用处理过的木头，漏水问题会体现出来的晚一些，但没有cavity的plaster，问题只会越来越严重。有Cavity的plaster通风排水设计的外墙和砖墙的通风排水理论基本一样，所以单从外墙设计来说就不会有大问题。

还要说下就是砖墙实际上都是“漏水”的，因为砖的不可塑造性，它和特别是铝合金门窗边框的接口都是有缝隙的，雨水都会打进去（当然里面会有flashing），但由于砖墙天生的cavity以及上下的通风排水口，进去的水会很快被风干和排出，所以就不会伤到框架了。

所以外墙的问题实际上就是有没有cavity的设计让进入墙体的水跑出，由于cavity的重要性，现在weatherboard的外墙都全部要求有cavity, 即使这种外墙的漏水造成破坏的几率非常的小。。。

作者: love_3_month 时间: 2014-8-26 11:14:40

well it depends why you are so attracted? is it very beautiful? or is it very cheap?

not all plasters are leaky houses, but it is suspicious, that is why some ppl just ingore them.

作者: love_3_month 时间: 2014-8-26 11:17:11

zdfan 发表于 2014-8-26 09:54
早期Plaster外墙的根本问题是外墙和frame之间没有Cavity, 就是一个一定的间距，加上最下面的一个排水的地方 ...

no cavity, and frame not treated also cause the problem?

作者: zdfan 时间: 2014-8-26 11:25:54

love_3_month 发表于 2014-8-26 10:17
no cavity, and frame not treated also cause the problem?

相对来说，实际上如果有Cavity，即使木头没有处理过，问题都会小很多，因为水会被及时风干。。。

作者: soso的easy 时间: 2014-8-26 13:57:38

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作者: soso的easy 时间: 2014-8-26 13:58:55

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作者: Danger_Decibels 时间: 2014-8-26 14:04:28

似乎现在银行对于plaster的房子的贷款批的很严厉啊。

作者: songinator 时间: 2014-8-26 14:12:53

Danger_Decibels 发表于 2014-8-26 13:04
似乎现在银行对于plaster的房子的贷款批的很严厉啊。

恩一直都对那段时间的批得很严

作者: Myminimuffin 时间: 2014-8-26 14:18:40

没什么好纠结的，坚决不能碰！

作者: bridger 时间: 2014-8-26 22:46:59

zdfan 发表于 2014-8-26 09:54
早期Plaster外墙的根本问题是外墙和frame之间没有Cavity, 就是一个一定的间距，加上最下面的一个排水的地方 ...

如果1楼是砖墙2楼为plaster, 即使没有cavity也可以有排水作用，因为下面的砖墙可以作为自然的cavity. 有熟悉建筑的朋友给解释一下。谢谢。

作者: 32168 时间: 2014-8-27 11:35:00

你是干建筑懂这行的话可以考虑外行就别碰碰了更纠结

作者: 微苦蓝山 时间: 2014-8-27 12:00:30

本帖最后由微苦蓝山于 2014-8-27 11:02 编辑

說堅決不碰的人，其實大部分不懂新西蘭plaster房屋的歷史和問題何在
但是，鑒於大部分人都是這樣的。。所以樓主你除非自己一直住下去，否則還是要慎重，因為在你想要出貨的時候，不懂的人還是比較多
如果看好了決定自住，不在乎將來轉賣的，我可以告訴你其實plaster房屋（只要不是那種典型的漏水屋）很多質量都很高，但是要關注年份和樓上所說的cavity的問題
大把豪宅都是palster的！！！！
至於說漏水，99.99%的房子都會漏！遲早，如果保養不妥當的話，磚房照樣漏給你看，嗯，混凝土現澆的估計不太會漏。。。。

作者: love_3_month 时间: 2014-8-27 12:07:41

微苦蓝山发表于 2014-8-27 11:00
說堅決不碰的人，其實大部分不懂新西蘭plaster房屋的歷史和問題何在
但是，鑒於大部分人都是這樣的。。所以 ...

"至於說漏水，99.99%的房子都會漏！遲早，如果保養不妥當的話，磚房照樣漏給你看，嗯，混凝土現澆的估計不太會漏"

that is right and wrong.

all houses MAY leak one day, but it will be easy to fix, because the timber is treated.
the real "leaky" house, will cost $150-250K to fix.

it is like cancel vs cough. Both are part of "sickness", but at different level la.

作者: 微苦蓝山 时间: 2014-8-27 12:17:45

love_3_month 发表于 2014-8-27 11:07
"至於說漏水，99.99%的房子都會漏！遲早，如果保養不妥當的話，磚房照樣漏給你看，嗯，混凝土現澆的估計不 ...

你說的對，所以除非是某一階段未經處理的木材，並且沒有cavity，即便是漏水的palster房屋，也是容易修理的，就如同發生漏水問題的磚房、weatherboard。。。之類的所有房屋，因為框架結構并沒有因此而腐爛，直到無法發現時無法收拾，只能全部換掉。
但太多人云亦云，導致plaster的房子就是賣不動，沒辦法，大部分人是不理性的。。。印象已經造成，解釋再多也沒有用
如果長期自住的話，市場是有plaster的寶可以淘的，當然，那些典型的漏水排屋就不要碰了，除非已經全部換過外墻。。。。。

作者: moliang 时间: 2014-8-27 12:27:51

LZ希望你明白,让你坚决不碰plaster的人,并不是真的不懂cavity得区别道理

只是一片好心让你减少risk,市场和银行就告诉买plaster虽然便宜,但是便宜那50-100k,如果出事了,你要自己负担200k-300k

作者: love_3_month 时间: 2014-8-27 12:30:06

微苦蓝山发表于 2014-8-27 11:17
你說的對，所以除非是某一階段未經處理的木材，並且沒有cavity，即便是漏水的palster房屋，也是容易修理的 ...

True.

i also wonder if the market think the "treated leaky house" is as good as normal house? as i still see some ppl quite concerned of the re-cladded house. not sure if happens to the majority buyers or not.........

作者: 微苦蓝山 时间: 2014-8-27 12:32:25

love_3_month 发表于 2014-8-27 11:30
True.

i also wonder if the market think the "treated leaky house" is as good as normal house? ...

recladded的房子是完全沒有問題的，外墻就是新的，有什麼問題？可惜市場還是持懷疑態度，好像修過的就沒好東西似的，沒辦法，可以理解的心態

作者: ken555 时间: 2014-8-27 15:32:35

微苦蓝山发表于 2014-8-27 11:17
你說的對，所以除非是某一階段未經處理的木材，並且沒有cavity，即便是漏水的palster房屋，也是容易修理的 ...

请问一下什么是典型的漏水房哪些是可以放心买的palster房子能详细说明一下给我们这些外行上上课吗？因为我做木工的朋友也说最好不碰palster，实在是搞不懂了·····

作者: 微苦蓝山 时间: 2014-8-27 15:36:24

ken555 发表于 2014-8-27 14:32
请问一下什么是典型的漏水房哪些是可以放心买的palster房子能详细说明一下给我们这些外行上上课吗？因 ...

http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... p;highlight=plaster

說起來比較累，推介好好看看上面這個帖子，應該會有收穫的

作者: songinator 时间: 2014-8-27 15:39:27

ken555 发表于 2014-8-27 14:32
请问一下什么是典型的漏水房哪些是可以放心买的palster房子能详细说明一下给我们这些外行上上课吗？因 ...

18楼说的已经很好了。。。。。。。。。总的来说05年以后的plaster没问题

作者: Barfoot.Titus呂 时间: 2014-8-27 16:25:54

我不是念建築專業的，以下只是個人一點看法

plaster房子建議樓主可以留意E2/AS1要求的"4Ds":

Deflection - 比如說外牆若是EIFS的plaster因為泡沫板/保麗龍板本身優越的防水性，可以有效的防止水氣由牆面進入。另外若是有突出的屋簷，也是阻止雨水直接碰觸牆面的好設計
Drainage - 像上面許多人提到的，若是外牆的底部與timber framing之間有cavity，也就是許多小洞孔，可以有效的排除/流出由牆面進入的水分
Drying - 再因為這些連排的小洞孔，提供一個有效的牆面"呼吸"系統，幫助風乾
Durability - 牆面若是有定期保養，正確的plaster和paint membrane的組合都可以大幅增加牆面的耐用度

再說，防水性的評估是一個risk factor的分數表Moisture Risk Matrix ，若是樓主看的房子為單層，有40公分寬的屋簷，設計單純，不臨近海邊會直接遇到海風/水，外牆不是木頭+磚牆+plaster的複雜混合體，最後還是treated timber的話，相信應該是值得考慮的

作者: Barfoot.Titus呂 时间: 2014-8-27 16:35:01

本帖最后由 Barfoot.Titus呂于 2014-8-27 15:36 编辑

另外，若是在北岸，建議樓主可以到torbay的rock isle road去看看，許多面海那一片的房子不乏plaster，但因為都是設計良好的，我遇過不但沒有漏水問題的，連CV都是逼近$2m左右，價錢全都嚇死人

若是在中區，我有個洋人朋友兩年前買在Mt. Eden的landscape road，也是大plaster房子，1990年代建的，從來沒有問題，4房1/3的cross lease照樣破百萬，這還是兩年前的事情

北岸greenhithe就有一個設計非常好的plaster房正在賣，4房2衛浴單層，等著看到時候應該也是順利賣出

作者: bridger 时间: 2014-8-27 19:55:30

bridger 发表于 2014-8-26 21:46
如果1楼是砖墙2楼为plaster, 即使没有cavity也可以有排水作用，因为下面的砖墙可以作为自然的cavity. 有熟 ...

如果1楼是砖墙2楼为plaster, 即使没有cavity也可以有排水作用，因为下面的砖墙可以作为自然的cavity. 有熟悉建筑的朋友给解释一下。谢谢。

作者: 根本英俊 时间: 2014-8-27 23:30:59

bridger 发表于 2014-8-27 18:55
如果1楼是砖墙2楼为plaster, 即使没有cavity也可以有排水作用，因为下面的砖墙可以作为自然的cavity. 有熟 ...

胡说八道

作者: 熊猫团队JAMES 时间: 2014-8-28 12:35:10

zdfan 发表于 2014-8-26 09:54
早期Plaster外墙的根本问题是外墙和frame之间没有Cavity, 就是一个一定的间距，加上最下面的一个排水的地方 ...

有道理，顶一个！！

作者: 路雪王 时间: 2014-8-28 23:36:40

微苦蓝山发表于 2014-8-27 11:32
recladded的房子是完全沒有問題的，外墻就是新的，有什麼問題？可惜市場還是持懷疑態度，好像修過的就沒好 ...

可买家如何知道房屋的framing是否已经腐烂？

CCC对RECLADDING是不检查房屋的其他部分的，这也是CCC留下的一个隐藏问题

作者: 路雪王 时间: 2014-8-28 23:38:30

Barfoot.Titus呂发表于 2014-8-27 15:35
另外，若是在北岸，建議樓主可以到torbay的rock isle road去看看，許多面海那一片的房子不乏plaster，但因為 ...

可是我也看到很多双校网HOUSE，因为是PLASTER，价格连CV都买不到，甚至还亏欠

需要我把房屋门牌好也公布下吗？

作者: Barfoot.Titus呂 时间: 2014-8-28 23:50:18

路雪王发表于 2014-8-28 22:38
可是我也看到很多双校网HOUSE，因为是PLASTER，价格连CV都买不到，甚至还亏欠

需要我把房屋门牌好也公 ...

聽起來很有趣 !
可以告知是哪裡嗎?
我很有興趣查看一下物業的背景資料 :)

作者: Barfoot.Titus呂 时间: 2014-8-28 23:55:15

路雪王发表于 2014-8-28 22:38
可是我也看到很多双校网HOUSE，因为是PLASTER，价格连CV都买不到，甚至还亏欠

需要我把房屋门牌好也公 ...

回到正提

我想說的是plaster有好的，也有壞的，好的賣得好，壞的當然也賣得不好
若是壞的Plaster，也就是有漏水的話，我個人看過最差的是比CV價便宜兩萬，就在chatswood的balmain road上面有個黑色的全新房 :P

你說的雙校網卻比CV便宜，麻煩給我地址囉 ~~ 若是現在還有願意低於CV價賣，我手邊有幾個kiwi builder會非常有興趣 !

作者: Barfoot.Titus呂 时间: 2014-8-29 00:01:11

路雪王发表于 2014-8-28 22:36
可买家如何知道房屋的framing是否已经腐烂？

CCC对RECLADDING是不检查房屋的其他部分的，这也是CCC留下 ...

抱歉完全不同意你的觀點

你親自看過reclad的屋主在經過每一個stage council檢查的時候，是如何framing接著framing的檢查，作記號，甚至要重上防腐塗料嗎?

recladding的要求嚴格到council裡面只有特殊部門的專人可以過來給作recladding的sign off，這個人若是不在，其他sign off新房ccc的都無法插手。

我有個屋主reclad之後，專案的council inspector因為有事情出國，連帶的final sign off都整個停頓了，就等他老大一個人半個月後回來才可以繼續

作者: 路雪王 时间: 2014-8-29 00:12:03

Barfoot.Titus呂发表于 2014-8-28 22:50
聽起來很有趣 !
可以告知是哪裡嗎?
我很有興趣查看一下物業的背景資料 :)

双校网

35A Halifax Avenue, Epsom

646 Mount Eden Road, Mount Eden

希望你对中区的房子也多了解下；我们邻居RECLAD，FRAMING丝毫没有检查到，这是基于我周围邻居的见闻

作者: Barfoot.Titus呂 时间: 2014-8-29 12:49:46

本帖最后由 Barfoot.Titus呂于 2014-8-29 11:54 编辑

路雪王发表于 2014-8-28 23:12
双校网

35A Halifax Avenue, Epsom

oh...wow !
謝謝你提供的地址，我查看了一下真的很有趣
Halifax 那間過去3年間有三次買賣紀錄，但因為是barfoot的盤，我恐怕無法在此一一詳細的發表這一路的過程，以免得罪了我們公司的客人(不論是過去的屋主，還是這次3月份的最新買家....)

但你可以到這棟房子的外面看一下，對比政府的weathertightness E2/AS1(我上面提到的"4Ds")，你自己或許就有答案為何它低於CV價賣了。

雖是如此，但也別小看即使plaster，上任屋主7字頭高入手，不到一年後就以9字頭初賣掉的 !!
Mt. eden 那間因為不是我們公司賣的，所以資料不齊全，不清楚是怎麼一個物業...

作者: love_3_month 时间: 2014-8-29 13:54:36

Barfoot.Titus呂发表于 2014-8-29 11:49
oh...wow !
謝謝你提供的地址，我查看了一下真的很有趣
Halifax 那間過去3年間有三次買賣紀錄，但因為是 ...

http://www.barfoot.co.nz/514612

this one sold la? how much? and how much is CV?

作者: Barfoot.Titus呂 时间: 2014-8-29 17:10:17

love_3_month 发表于 2014-8-29 12:54
http://www.barfoot.co.nz/514612

this one sold la? how much? and how much is CV?

pm給你了
請參考

作者: 白板 时间: 2014-8-30 00:03:10

lz是要玩火啊··········

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