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标题: 浅谈公寓 [打印本页]

作者: jy00144555 时间: 2014-8-14 00:53:56 标题: 浅谈公寓

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作者: Lease 时间: 2014-8-14 00:57:19

恭喜恭喜，投资公寓者共勉。

作者: Venox10111 时间: 2014-8-14 00:58:53

House 照样可以买到plaster的。对于公寓我不了解，但不代表公寓没有潜力。lz有空多科普科普公寓方面的知识。

作者: jy00144555 时间: 2014-8-14 01:05:04

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作者: jy00144555 时间: 2014-8-14 01:08:46

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作者: jy00144555 时间: 2014-8-14 01:17:46

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作者: jy00144555 时间: 2014-8-14 01:20:44

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作者: occc 时间: 2014-8-14 10:25:33

jy00144555 发表于 2014-8-14 00:20
就像朝鲜战场一样解放军靠数量战胜质量，也类似当今中国制造，数量战胜质量，记得以前玩星际争霸的时候高质 ...

看到lz说到星际，太有想像力了。。。星际争霸是个平衡的游戏，没有哪个族容易被另外一个族搞死的。每个种族都有扩张，科技和暴兵三个方向自己选择。虫族容易扩张，神族可以暴兵或者攀科技抓时机对抗，和虫族拼扩张那肯定是不行的。。。

lz也许投资公寓有经验，星际就别拿出来说了。

作者: likaren2014 时间: 2014-8-14 11:19:27

现在觉得真正要投资好房产找到一个平衡点还是四很重要的，个人觉得要稳妥不能全投资一种物业，鸡蛋要放在多个篮子里才安全。买个大地的房子，在买个公寓之类的，生活不会那么辛苦，毕竟公寓的回报还是很可观的。

作者: leonfish 时间: 2014-8-14 12:22:44

本帖最后由 leonfish 于 2014-8-14 11:33 编辑

Quay West 是 apartment hotel吧，楼主用来自住？？
Apartment 住的比 house 舒服？？
钢筋水泥不会漏水？？
公寓不是不能买，但你说的并非公寓投资的亮点，呵呵。
另外楼主住的Quay West，一套 108m2 两房要价 $935，000, 呵呵，舒服........
http://www.trademe.co.nz/property/residential-property-for-sale/auction-761767899.htm

作者: 阿海 时间: 2014-8-14 12:28:49

本帖最后由阿海于 2014-8-14 11:43 编辑

我Ronovationz的一对洋人夫妇同学，大概2年前投拜我师傅的。当时他们有个满成功的公寓管理公司，管理租客也管body corp。

他们买了大概十几个公寓，最后把他们生意卖了把钱都放公寓里了。

但为什么他们会找我师傅教他们买房子呢？为什么那么好的经济条件不继续买公寓呢？

去年Ronovationz annual dinner我刚好跟他们坐一起，我就问他们为什么加入了。

他们答案很简单，银行不贷款他们买公寓，说风险高，但可以贷款给他们买房子，所以他们决定买房了。他们也觉得房子升值更好。
PS: 他们手下的公寓有1，2个漏水。

作者: NewLynnHse 时间: 2014-8-14 12:35:39

leonfish 发表于 2014-8-14 11:22
Quay West 是 apartment hotel吧，楼主用来自住？？
Apartment 住的比 house 舒服？？
钢筋水泥不会漏 ...

舒服啊，不用割草，不用维护，交钱就行。没事还可以四面环绕听到邻居的各种活动。繁忙时间挤电梯不寂寞。呵呵。。。

作者: love_3_month 时间: 2014-8-14 12:36:41

tell me where i can buy 3 apartment total under 500K, no leakage, 2 bedroom. very interested.

作者: leonfish 时间: 2014-8-14 12:37:24

NewLynnHse 发表于 2014-8-14 11:35
舒服啊，不用割草，不用维护，交钱就行。没事还可以四面环绕听到邻居的各种活动。繁忙时间挤电梯不寂寞。 ...

艾玛，还真是，享受都市快节奏的生活。

作者: Venox10111 时间: 2014-8-14 12:39:10

阿海发表于 2014-8-14 11:28
我Ronovationz的一对洋人夫妇同学，大概2年前投拜我师傅的。当时他们有个满成功的公寓管理公司，管理租客也 ...

恩，银行贷款是个问题确实。。。。

作者: 阿海 时间: 2014-8-14 12:41:39

NewLynnHse 发表于 2014-8-14 11:35
舒服啊，不用割草，不用维护，交钱就行。没事还可以四面环绕听到邻居的各种活动。繁忙时间挤电梯不寂寞。 ...

恩说的对啊。

这是Facebook上某property investor group里一个洋人说关于她公寓的经历：

I own houses in the burbs, but rented an apartment in the city (AKL) for a few years to be close to work.

I chose it for it's newish kitchen, good location near public transport, it had a carpark, seemed secure and safe, and was "relatively" soundproof.

Until someone got a pool table downstairs.

And crazy people moved in upstairs who shouted lots and fought with each other frequently.

And the musical guy upstairs practised all weekend.

And the foreign students skyped back home from their balcony at 3am, obviously the best 3G coverage was out the window.

And then people vomited in the lifts and they stunk on Sunday mornings.

And people threw cigarette butts down to our balcony.

And then the bathroom tiles leaked through to downstairs, so they dug it up 3 times to repair it (meaning we couldn't shower!!).

Takeaways from this learning experience in my life: Apartments are noisy, try and pick ones that appeal to working people or grown ups, not drunken hooligans.

Good luck and try and get the body corp meeting notes too!

作者: 阿海 时间: 2014-8-14 12:42:48

一个kitchen也就几千块钱换。。。

公寓的kitchen也会有旧的那天的。。。

如果是自住房，再旧的房放钱进去装修不就新了？

作者: Lease 时间: 2014-8-14 12:45:40

leonfish 发表于 2014-8-14 11:22
Quay West 是 apartment hotel吧，楼主用来自住？？
Apartment 住的比 house 舒服？？
钢筋水泥不会漏 ...

但LZ说出了一个基本事实：买一套HOUSE可能可以买几套公寓。

我当年银行给我的贷款额度可以让我买两套HOUSE或者9套公寓。如果买两套HOUSE，当时总租金回报率在5.5%-6%之间，而买公寓的话则平均净租金回报率在8.5%左右。所以当时就决定做一个平衡组合：一套HOUSE和5套公寓。公寓提供了源源不断的现金流，感觉相当舒服。当然那套 HOUSE现在也positive cashflow了。

总之，我的房地产投资策略就是：HOUSE和公寓两者都不能偏废。

作者: leonfish 时间: 2014-8-14 12:49:45

阿海发表于 2014-8-14 11:41
恩说的对啊。

这是Facebook上某property investor group里一个洋人说关于她公寓的经历：

笑了，

还有一个搞笑的，我认识一个小留学生，在city 住公寓，有天突然家里出现了不少蟑螂，然后他自己还被跳蚤咬了，当时非常纳闷哪里来的这么多害虫，后来他告诉我，说是隔壁中东邻居搬走了，房东找人除虫，结果都逃亡到他家了，

作者: kingscat 时间: 2014-8-14 12:51:46

在trade me 搜 high stud 的公寓，面积大约100，那才是city life ，不是每个火柴盒那样可以叫公寓的，廉价公寓当然只为租金，很多公寓很多人租不起，住的人自然好很多

作者: Lease 时间: 2014-8-14 12:52:00

love_3_month 发表于 2014-8-14 11:36
tell me where i can buy 3 apartment total under 500K, no leakage, 2 bedroom. very interested.

No chance in today's market but you can buy 2.5 apartments under $500k.

作者: 阿海 时间: 2014-8-14 12:52:08

leonfish 发表于 2014-8-14 11:49
笑了，
还有一个搞笑的，我认识一个小留学生，在city 住公寓，有天突然家里出现了不少蟑螂，然后他 ...

作者: leonfish 时间: 2014-8-14 12:57:31

Lease 发表于 2014-8-14 11:45
但LZ说出了一个基本事实：买一套HOUSE可能可以买几套公寓。

我当年银行给我的贷款额度可以让我买两套 ...

我不反对投资公寓啊，但是用来自住，还吹嘘比house 舒服，有点说不过去吧。呵呵。

作者: Lease 时间: 2014-8-14 13:10:55

leonfish 发表于 2014-8-14 11:57
我不反对投资公寓啊，但是用来自住，还吹嘘比house 舒服，有点说不过去吧。呵呵。

那也不一定，每个人对Life Style的概念是不一样的。City生活方便，并且不用割草，不用维护。这对某些人来说就是舒服。

作者: leonfish 时间: 2014-8-14 13:18:27

Lease 发表于 2014-8-14 12:10
那也不一定，每个人对Life Style的概念是不一样的。City生活方便，并且不用割草，不用维护。这对某些人来 ...

ok 啦，自己觉得舒服就得了呗。

作者: 阿海 时间: 2014-8-14 13:18:39

Lease 发表于 2014-8-14 12:10
那也不一定，每个人对Life Style的概念是不一样的。City生活方便，并且不用割草，不用维护。这对某些人来 ...

要维护啊，只是你已经给钱body corp了。

房子也可以不割草啊，花园全扑石头就好了啦

作者: jy00144555 时间: 2014-8-14 13:23:10

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作者: bbbbbbb 时间: 2014-8-14 13:23:29

感觉city有个公寓挺好的周末住2天换换环境或者2口子吵架也有地方去。

作者: carterdog 时间: 2014-8-14 13:28:56

leonfish 发表于 2014-8-14 11:22
Quay West 是 apartment hotel吧，楼主用来自住？？
Apartment 住的比 house 舒服？？
钢筋水泥不会漏 ...

90多萬的公寓能不舒服嗎？

作者: jy00144555 时间: 2014-8-14 13:29:23

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作者: jy00144555 时间: 2014-8-14 13:31:13

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作者: jy00144555 时间: 2014-8-14 13:33:30

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作者: mls84 时间: 2014-8-14 13:34:50

世事无绝对，投资无一项，买点公寓，买点房子。都买点我觉得很好，现在很多人一听到别人买公寓就觉得别人是SB，自己还不是漏水房套住？买到好的公寓不比买房子差，比来比去，拿EPSOM的房子和公寓比增值，有意思么？大把房子升值还不如公寓，而且还不方便。房贷那么高，你算笔账就知道了。所以有钱的话这里投资一点，那里投资一点，挺好。

作者: leonfish 时间: 2014-8-14 13:39:00

本帖最后由 leonfish 于 2014-8-14 13:15 编辑

Lease 发表于 2014-8-14 12:10
那也不一定，每个人对Life Style的概念是不一样的。City生活方便，并且不用割草，不用维护。这对某些人来 ...

我一直把city 小公寓当做商业房产来看，压根没和residential investment 放在一块看过。
公寓投资在我看来需要了解很多，其中 V=I/R 是适用于公寓投资的，
但这个公式并不适用于 residential investment，
可笑的是坛子里不少人，都喜欢把这个公式套在 residential investment 上，
什么那个那个区回报率太低，已经不适合投资了，等等，这些俺们就呵呵了之，懒得讨论，还不讨好。
说回公寓投资，我没觉得不能买，但怎么买，买哪里，hold 多久，什么时候买，如何避免漏水和维修费用，很多东西要考虑，
我对投资公寓有自己的想法，在此就不多说了。

作者: Venox10111 时间: 2014-8-14 13:43:51

jy00144555 发表于 2014-8-14 12:23
看来你真的是什么都不懂啊，比普通house住着舒服的很多，我现在住的quaywest基本90%都是洋人中管，年收入 ...

论坛上大部分人不理解的，你说的这种lifestyle 百万级的 house 完全比不上。。。

作者: leonfish 时间: 2014-8-14 13:46:04

jy00144555 发表于 2014-8-14 12:29
还有，你要说蟑螂，但凡管理费贵，价格高的公寓，好一点的公寓，真的没有那么差的人住进去，因为不管你出 ...

你自己逻辑不清楚，一会儿50万买三套公寓投资，一会儿100万一套的公寓，吹嘘100w公寓住的舒服，又吹嘘50万买3套，入手容易。你想清楚了在说行不？到底是闹哪样啊？
50万买三套的公寓，能住的舒服吗？
100买一套的公寓能入手容易吗？

作者: SilverFern 时间: 2014-8-14 13:48:36

本帖最后由 SilverFern 于 2014-8-14 12:51 编辑

leonfish 发表于 2014-8-14 11:57
我不反对投资公寓啊，但是用来自住，还吹嘘比house 舒服，有点说不过去吧。呵呵。

你说的那是学生公寓吧...奥克兰的自住型公寓虽然不那么多，但还是有的，按照现在的价格，100万的公寓很多都比100万的房子住的舒服，50万的公寓也比很多50万的房子舒服，你要非说20万的学生公寓不如100万的房子舒服，我也拦不住你..... 从公寓搬到房子的人，基本都会觉得冷，哪怕是高标准的全新房，很多在city上班或者有公司生意在city的人，住在city每天至少节省1小时无意义的交通时间，1年365小时活跃时间=20天，一辈子算工作40年，住city相当于多活2年.... 这还不算浪费在维护房子,花园,割草等等时间,还有节省下来的精力带来的财富.....
公寓很适合快节奏的都市生活，奥克兰正在与时俱进，你也别停留在某些老kiwi的古董价值观里了，让他们带进坟墓即可

作者: leonfish 时间: 2014-8-14 13:53:21

本帖最后由 leonfish 于 2014-8-14 13:07 编辑

jy00144555 发表于 2014-8-14 12:23
看来你真的是什么都不懂啊，比普通house住着舒服的很多，我现在住的quaywest基本90%都是洋人中管，年收入 ...

你叫人投资这个100万的公寓，到底是自住还是收租？
你很牛啊，高大上啊，住这么久没漏水就，钢筋混凝土就不漏水了，呵呵。小弟不才，做商业建筑的，钢筋混凝土的apartment remedial work 的还真见过。
懒得跟你说，

作者: leonfish 时间: 2014-8-14 13:59:56

SilverFern 发表于 2014-8-14 12:48
你说的那是学生公寓吧...奥克兰的自住型公寓虽然不那么多，但还是有的，按照现在的价格，100万的公寓很多 ...

我为啥那么说你看你楼上，也就是 36楼。 50万买三套的公寓能住的舒服吗？ 100万一套的公寓能入手门槛低吗？然后按楼主意思就是公寓投资，入门门槛低，而且住的舒服。
如果你也认同，我无话可说。

作者: SilverFern 时间: 2014-8-14 14:07:56

leonfish 发表于 2014-8-14 12:59
我为啥那么说你看你楼上，也就是 36楼。 50万买三套的公寓能住的舒服吗？ 100万一套的公寓能入手门槛低吗 ...

确实投资门槛低，同价位的公寓确实很多比house舒服，楼主观点没问题，是你想多了吧。

作者: leonfish 时间: 2014-8-14 14:26:10

本帖最后由 leonfish 于 2014-8-14 14:24 编辑

SilverFern 发表于 2014-8-14 13:07
确实投资门槛低，同价位的公寓确实很多比house舒服，楼主观点没问题，是你想多了吧。

你150w 住 milford，每年掏 3w块钱在房子和提高生活品质上，难道还没同价格的city 公寓住的舒服？
各花入各眼，说实话，有点跑题了。

作者: leonfish 时间: 2014-8-14 14:38:33

jy00144555 发表于 2014-8-14 12:23
看来你真的是什么都不懂啊，比普通house住着舒服的很多，我现在住的quaywest基本90%都是洋人中管，年收入 ...

真的不懂哇，求指点，您不是说city 公寓不愁租吗？您这套近100万的公寓租出去了吗？
租金多少，BC多少，rate多少，management fee 多少，net cap rate 多少？
您说不能拍照，感觉很高大上啊，但貌似这是酒店式公寓啊，是不是我明天订间房入住一天，还要签个协议啥的，别到时候乱拍照被罚款啊。呵呵。

作者: love_3_month 时间: 2014-8-14 14:56:38

LZ

1. If the apt is good quality as the one you live in, it will be very expensive, higher price than ordinary house.
So this kind of apt is good to live in, i agree. And there will be no rental income.

Can i ask how many % the your apartment value has increased in 5 years? and 10 years? then we compare it with the house market easily.

2. if the apt is quite cheap, (eg one house = 3 aptments), it can't be that nice. so it will be for rental purpose only. Then it is purely a financial situation, not lifestye considertaion.

I think the rent/ price ratio must be higher than the normal house, maybe 100% higher.

but we still need to think the apt value in 5 and 10 and even 20 years time
i think you confused yourself by taking these 2 together.

作者: cynthia77 时间: 2014-8-14 15:44:30

就个人切身住下来，家里人少住公寓是比house舒服。不用费力打扫卫生，操心花园，不用不顺眼邻居人太多停车在家门口，不用冬天开取暖器也能穿单衣，不用开除湿器，家里各功能区充分利用（每天上下班的，住house2-3年，只有看房那天全走了一遍，厅大概只待过2-3次，一个房间只有客人住过几天，一个厕所/花园从来没去过）。。。最最重要的是，有同样的钱，公寓没贷款，house贷款虽不多，利息付公寓的管理费也够了。

作者: nasi_chilli 时间: 2014-8-14 15:55:48

Cost NZD 900+..... I will choose 5-6 bedrooms house rather than an apartment

作者: 阿海 时间: 2014-8-14 16:37:57

jy00144555 发表于 2014-8-14 12:31
我quaywest的这套厨房，98年的，烤瓷的，到现在，爱惜一点和新的几乎差不多，而且设计当年很成熟用的是复 ...

有些租客可没那么爱惜你的厨房啊。

作者: 吥噜 时间: 2014-8-14 17:25:44

本人强烈赞同楼主的观点，不管任何房产，公寓或地宅，投资时都应首先考虑return和cashflow positive，而不是去只关注capital gain。

作者: jy00144555 时间: 2014-8-14 17:29:38

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作者: 吥噜 时间: 2014-8-14 17:29:52

SilverFern 发表于 2014-8-14 12:48
你说的那是学生公寓吧...奥克兰的自住型公寓虽然不那么多，但还是有的，按照现在的价格，100万的公寓很多 ...

同意，说真的，花园剪草是house最大的不便，要么自己花时间要么花钱。但为了孩子也没办法了

作者: jy00144555 时间: 2014-8-14 17:39:05

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作者: 浪浊之烟 时间: 2014-8-14 17:42:19

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作者: 吥噜 时间: 2014-8-14 17:42:23

很多人现在推崇投资capital gain，那是因为他们购买房产时已实现positive cashflow（因为利息较低，租金房价比高），所以如果前几年没有在奥克兰出手的，除非自主，如果是投资的我建议不妨静观其变，纽国本身经济是没太大问题的，关键是新一轮国外的经济危机日益逼近，巴西，印度，东南亚，还有现在被制裁的俄罗斯，随时都会被金融攻击，要不然为什么上个月突然成立金砖银行，就是有大事要发生的前期准备。至于这一次比起2008规模如何，我不知道，何时发生，今年内明年初就差不多了。所以建议要投资的朋友观望谨慎，不要盲目乐观。

作者: FM811 时间: 2014-8-14 17:53:12

浪浊之烟发表于 2014-8-14 16:42
看看主页铺天盖地的广告，再看LZ的文章，看来公寓筒子楼确实不好卖啊，都不容易啊

呵呵，同意！

作者: Lease 时间: 2014-8-14 17:55:03

吥噜发表于 2014-8-14 16:42
很多人现在推崇投资capital gain，那是因为他们购买房产时已实现positive cashflow（因为利息较低，租金房价 ...

"至于这一次比起2008规模如何，我不知道，何时发生，今年内明年初就差不多了。"

你拉倒吧。

作者: leonfish 时间: 2014-8-14 18:17:23

本帖最后由 leonfish 于 2014-8-14 17:19 编辑

jy00144555 发表于 2014-8-14 16:29
高档公寓通常是自住，一般耐用型的公寓都是出租，位置好一点的，比如wakefield st那边，公寓是不愁租的， ...

我给你屡屡啊，
1。高档公寓通常是自住，所以你开贴所说的那么舒服的公寓，并非是用来出租的，而是类似于 residential investment 等待 CG 的。

2. 耐用型的公寓都是出租，所以你在地板提及现金流，租金回报高的公寓，并非是用来自住的，而是类似商业店铺，office等等拥有客观的租金回报

3. 你说买公寓要看你有没有眼光和运气，呵呵，这个眼光包括的东西多了，你要真的想谈谈公寓投资，请把注意事项说清楚吧。

4. 你举了你自己的一个案例， 630刀一周，去年初买39w，这个公寓具体情况我不知道，姑且算是你说的耐用型的公寓，那我们来算算咯， Gross rent 630x52 = 32,760 p.a, 减掉 BC， insurance 和 rates，估算6500刀，其它费用不算， net rent = 26，260 p.a，然后套公式咯 R=I/V， 26，260 / 390，000 = 6.74%，然后你说今年有人offer 你 460k，再套公式咯， 26,260 / 460，000 = 5.71%，明眼人自己看吧，呵呵。记得 lease 兄说过，他的几个公寓 net return 是 7.5 - 8% p.a.

5. 之后你又跟了一贴，说是投资型公寓抗跌，租金是绝对扛得住8%以内的贷款利息的，大哥，你自己给的例子都扛不住7% 的贷款利息，你发帖前能想清楚再说不。

作者: jy00144555 时间: 2014-8-14 18:35:40

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作者: 微苦蓝山 时间: 2014-8-14 18:54:42

都是大神，全是屁話

作者: 阿海 时间: 2014-8-14 19:17:29

公寓租金抗跌,价格不一定啊,看2007年就知道了。。。

作者: momoko711 时间: 2014-8-14 19:17:41

leonfish 发表于 2014-8-14 11:22
Quay West 是 apartment hotel吧，楼主用来自住？？
Apartment 住的比 house 舒服？？
钢筋水泥不会漏 ...

公寓有些住起來是比HOUSE舒服
要看你住什麼樣的HOUSE了
講話太極端了

每個人投資理念不同，方式也不同，對每個投資項目明白的程度也不同，只要能賺錢，或者給生活帶來好處，大家都會很正常的將自己的好的方式帶來論壇和其他人分享，樓主說的方式只是提供給有些對於公寓不是很了解的人，或者每考慮過投資公寓的人一個參考，你聽或者不聽都無所謂，僅僅是個參考而已，幹嘛那麼激動。

哪裡有絕對的好和絕對的壞
無論什麼投資，還是要根現實情況而定，都不是絕對的

作者: momoko711 时间: 2014-8-14 19:19:22

jy00144555 发表于 2014-8-14 12:23
看来你真的是什么都不懂啊，比普通house住着舒服的很多，我现在住的quaywest基本90%都是洋人中管，年收入 ...

LEONFISH看來真的是什麼都不懂
那樣講話都沒必要給他解釋浪費時間

內心還不成熟領悟力低下

公寓有些住起來是比HOUSE舒服
要看你住什麼樣的HOUSE了
講話太極端了

每個人投資理念不同，方式也不同，對每個投資項目明白的程度也不同，只要能賺錢，或者給生活帶來好處，大家都會很正常的將自己的好的方式帶來論壇和其他人分享，樓主說的方式只是提供給有些對於公寓不是很了解的人，或者每考慮過投資公寓的人一個參考，你聽或者不聽都無所謂，僅僅是個參考而已，幹嘛那麼激動。

哪裡有絕對的好和絕對的壞
無論什麼投資，還是要根現實情況而定，都不是絕對的

作者: 吥噜 时间: 2014-8-14 19:45:43

微苦蓝山发表于 2014-8-14 17:54
都是大神，全是屁話

一针见血。

作者: leonfish 时间: 2014-8-14 19:48:23

本帖最后由 leonfish 于 2014-8-14 19:28 编辑

momoko711 发表于 2014-8-14 18:17
公寓有些住起來是比HOUSE舒服
要看你住什麼樣的HOUSE了
講話太極端了

OMG, 你哪只眼睛看见我说 house 100% 比 apartment 住着舒服了？
说我极端？楼主自己开的帖子写在那里呢，你怎么不说他极端？
我至始至终就想表达，楼主说的公寓住的比house 舒服是公寓投资的一大亮点，这个观点是不对的。
再有，你那只眼睛看到我反对投资公寓了，
还我內心不成熟領悟力低下，你就看这么个帖子就给我下定论了，
那我是不是应该说，你讲话太极端了，语文又不太好，没看清就出来叫唤，
人家楼主都说了，自己是来玩的，你一起玩呗。

57楼说的对啊，这个帖子全是屁话，说了半天也没人讲出点有营养的东西，公寓投资到底要注意些什么，要不你给说说公寓投资，怎么买，买哪里，什么时候买，hold 多久，如何避免漏水和维修费用，还有那些其他需要考虑的。

作者: leonfish 时间: 2014-8-14 19:57:16

本帖最后由 leonfish 于 2014-8-14 19:01 编辑

momoko711 发表于 2014-8-14 18:19
LEONFISH看來真的是什麼都不懂
那樣講話都沒必要給他解釋浪費時間

您有空再给说说，公寓怎么估价，怎么算是买贵了，怎么算是买便宜了， V=I/R 里面 cap rate 是啥，怎么算， Sinking fund 怎么计算才合理， DCF 分析怎么个算法，需要考虑些什么，还有各种公寓建筑材料的使用寿命，维护时间以及维护费用等等，想知道这些来计算holding period，从而避免较大维护费用，大神求解啊。呵呵

作者: love_3_month 时间: 2014-8-14 20:11:13

本帖最后由 love_3_month 于 2014-8-14 19:17 编辑

lz你自住的那套买了几年了，现在比买入价增值百分之多少啊？真心想知道。。。

作者: jy00144555 时间: 2014-8-14 21:44:11

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作者: leonfish 时间: 2014-8-14 21:57:51

jy00144555 发表于 2014-8-14 20:44
一般目前在7%以上，无漏水记录包冷水地段靠近女皇大街和AUT大学校区的就可以买，怎么买具体的还真是网上 ...

如此说来，你这公寓投资玩的还真是低级，呵呵。
我62,63楼的回复算是白说了，爱咋咋地吧。

作者: love_3_month 时间: 2014-8-14 22:00:04

jy00144555 发表于 2014-8-14 20:44
一般目前在7%以上，无漏水记录包冷水地段靠近女皇大街和AUT大学校区的就可以买，怎么买具体的还真是网上 ...

house估计现在有5%就不错了，那每年差2%，十年算简单点就是20%

假设house十年翻番，那apt十年能涨80%的话，那其实两者长期回报率差不多。如果高于80%那就是apt更有投资潜力了

我说的是平均啦。。。

作者: Lease 时间: 2014-8-14 22:14:58

love_3_month 发表于 2014-8-14 21:00
house估计现在有5%就不错了，那每年差2%，十年算简单点就是20%

假设house十年翻番，那apt十年能涨80%的 ...

House现在只有南区会有5%以上。

作者: love_3_month 时间: 2014-8-14 22:21:03

Lease 发表于 2014-8-14 21:14
House现在只有南区会有5%以上。

我朋友买到了howick的home and income 每周上千租金，估计有7-8%了，口水啊。。。

当然这个是极端例子了。西区5%都没有吗，地小点的三房40万租个四百左右啥的

作者: Lease 时间: 2014-8-14 22:30:54

leonfish 发表于 2014-8-14 18:57
您有空再给说说，公寓怎么估价，怎么算是买贵了，怎么算是买便宜了， V=I/R 里面 cap rate 是啥，怎么 ...

V=I/R这个公式是用来算rent yield的，不适合对property进行估价。DCF是较好的公寓估价模式，因为现金流容易预测，discount rate基本上用long-term mortgage rate加上几个百分点，depend on individual's risk appetite.

作者: leonfish 时间: 2014-8-14 22:41:00

本帖最后由 leonfish 于 2014-8-14 21:50 编辑

Lease 发表于 2014-8-14 21:30
V=I/R这个公式是用来算rent yield的，不适合对property进行估价。DCF是较好的公寓估价模式，因为现金流容 ...

总算来点有营养的，哈哈。
V=I/R 这个公式是完全可以用在公寓估价上的，不适用于residential property valuation。关键在于 Cap rate 怎么找出来。这些都是 Evan Gamby 教我的，当然我信他。
DCF 的 discount rate 也可以用相应年数的 government bond + Risk 来获得，用你说的也完全木有问题。

作者: love_3_month 时间: 2014-8-14 22:47:02

我没听过讲座，但是学财务出身，有点似懂非懂。。。

v = i/r 可以用来公寓的估价，那是不是就是在假设公寓的没有cap gain只考虑租金回报？

作者: Lease 时间: 2014-8-14 22:53:59

leonfish 发表于 2014-8-14 21:41
总算来点有营养的，哈哈。
V=I/R 这个公式是完全可以用在公寓估价上的，不适用于residential propert ...

其实估价这东西是比较主观的，即按个人的风险承受度来确定投资标的价值，以此来比较看这标的的价格是over or under自己的估价，如果是under-valued, 则自己就觉得拣了便宜；反之则避开去寻找下一个目标。

作者: leonfish 时间: 2014-8-14 23:18:06

本帖最后由 leonfish 于 2014-8-14 22:24 编辑

Lease 发表于 2014-8-14 21:53
其实估价这东西是比较主观的，即按个人的风险承受度来确定投资标的价值，以此来比较看这标的的价格是over ...

， 100%同意，当你算出售价低于市场价格的时候，在不计算其它风险的情况下，恭喜你，捡到便宜了。

有的时候是公寓的租金under value，在 cap rate 不变的情况下， value 会被严重低估。
相反很多中介在卖楼的时候会虚报(高）租金，所以在公寓投资里面对于租金估算也是非常重要的。

p.s. cap rate 在这里不是租金回报，在用 V=I/R这个公式的时候， R= Cap rate，这个cap rate 可以理解为市场类似公寓的租售比，是由市场决定的，而不是根据公寓本身而定的。

作者: leonfish 时间: 2014-8-14 23:23:40

love_3_month 发表于 2014-8-14 21:47
我没听过讲座，但是学财务出身，有点似懂非懂。。。

v = i/r 可以用来公寓的估价，那是不是就是在假设公 ...

问问你自己小型公寓投资的 intention 是什么。

作者: walker123 时间: 2014-8-14 23:32:36

leonfish 发表于 2014-8-14 12:39
我一直把city 小公寓当做商业房产来看，压根没和residential investment 放在一块看过。
公寓投资在我 ...

说说吧。对你的观点非常感兴趣。真理越辩越明。

作者: Lease 时间: 2014-8-14 23:42:12

walker123 发表于 2014-8-14 22:32
说说吧。对你的观点非常感兴趣。真理越辩越明。

不会说的啦，呵呵。

作者: love_3_month 时间: 2014-8-15 13:15:14

leonfish 发表于 2014-8-14 22:23
问问你自己小型公寓投资的 intention 是什么。

that is the thing i don't know: IS THERE ANY capital gain in long term? 10-20 years?

作者: jy00144555 时间: 2014-8-16 05:53:54

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作者: xiatianwoaini 时间: 2014-8-16 11:49:16

leonfish 发表于 2014-8-14 22:23
问问你自己小型公寓投资的 intention 是什么。

你挺有意思的，你投过公寓吗，瞎jb扯些投资数据出来，纸上谈兵
你问lz怎么投，人家其实要点都说了，你选择一个公寓要是你自己都不想住在里面，何况将来的买家。不要拿20万的学生宿舍当成公寓啊。
你的观点简直是误导群众，不等于其他人投资公寓不赚钱。
奥克兰高级公寓大把投资，转手赚钱的。
顶级公寓玩家，洋人比中国人玩的更灵。

Metropolis 2套 penthouses 这个人03年买进共3.7m ,12和13年2套分别卖出 3.45m 和2.9m
http://www.nzherald.co.nz/nz/new ... p;objectid=10887527

你那什么1.5m milford house 住的舒服的理论简直可笑。住得起豪华公寓的人不会跟你去那么比的。
lz 说了高级公寓里的一副画都比房子值钱。

爱买房子买去贝，西区，南区多买点去哈

作者: 狂风暴雨 时间: 2014-8-16 13:09:41

不同的房产投资结构适合不同情况的投资人,没有什么好争的.

作者: leonfish 时间: 2014-8-16 13:12:29

本帖最后由 leonfish 于 2014-8-16 13:57 编辑

xiatianwoaini 发表于 2014-8-16 10:49
你挺有意思的，你投过公寓吗，瞎jb扯些投资数据出来，纸上谈兵
你问lz怎么投，人家其实要点都说了，你选 ...

你俩连自住型和投资型公寓都分不清，思维混乱，稀里糊涂投资，哈
就你这素质，整天把生殖器挂在嘴边，你也不觉得恶心，和你说也白瞎，笑而不语。你慢慢玩哈。

作者: love_3_month 时间: 2014-8-16 15:04:14

lz的自住房现在到底市场价比10年前涨了多少啊。。。。

作者: love_3_month 时间: 2014-8-16 15:04:39

lz的自住房现在到底市场价比10年前涨了多少啊。

作者: love_3_month 时间: 2014-8-16 15:06:20

xiatianwoaini 发表于 2014-8-16 10:49
你挺有意思的，你投过公寓吗，瞎jb扯些投资数据出来，纸上谈兵
你问lz怎么投，人家其实要点都说了，你选 ...

十年翻番，是不是公寓的平均水平，还是说这个是特别高的？

奥克兰大部分不漏水的房子十年都翻番了啊

作者: jy00144555 时间: 2014-8-16 16:12:51

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作者: jy00144555 时间: 2014-8-16 16:16:31

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作者: love_3_month 时间: 2014-8-16 18:26:19

本帖最后由 love_3_month 于 2014-8-16 17:30 编辑

jy00144555 发表于 2014-8-16 15:12
差不多也翻倍了，而且还赚了10年租金，10年里面地税，管理费（管理费都包含保险）都是租客给的，你甚至 ...

如果10年后能卖出能翻番，那不用争肯定是公寓回报率高。

但说实话，你做的比较不准确。个人所得税要交或不交，房子或者公寓是一样的。

应该比的是，两者的买入价格，每年的支出包括地税修理和管理费，每年的租金，和10年或者5年后卖出的价格。这样比较一目了然，不管是不是懂投资的都能明白

作者: xiatianwoaini 时间: 2014-8-16 18:56:31

leonfish 发表于 2014-8-16 12:12
你俩连自住型和投资型公寓都分不清，思维混乱，稀里糊涂投资，哈
就你这素质，整天把生殖器挂在嘴边，你 ...

我的素质用你评价啊，怎么了，你攻击一堆人家投公寓的，死里说人家不好，你这素质就好，tmd你还你一男人。y手里几个钱玩啊，抱着说个北岸的房子当豪宅目标了，简直可笑。
还有你y公寓物业费包保险的都不知道，你不要误导群众啊

作者: jy00144555 时间: 2014-8-16 19:46:30

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作者: jy00144555 时间: 2014-8-16 19:53:17

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作者: leonfish 时间: 2014-8-16 20:07:05

xiatianwoaini 发表于 2014-8-16 17:56
我的素质用你评价啊，怎么了，你攻击一堆人家投公寓的，死里说人家不好，你这素质就好，tmd你还你一男人。 ...

最后一次回这个帖子，也好心告诉你一声，赶紧查查你 BC 里面的保险都包括了那些吧，
然后给AMI 一个电话，把没包的都保了，别再稀里糊涂的投资了。
最后再请你回头看看这个帖子，我何时反对投资公寓了？你们自己玩吧，不再参与了。

作者: love_3_month 时间: 2014-8-16 20:25:27

jy00144555 发表于 2014-8-16 18:46
怎么可能一样，公寓的价格低，收入就低，house总量卖一次等于公寓卖几套了，如果推陈出新的出售，公寓和h ...

不一样可以算比率啊，比如一个是公寓20万，一个是房子六十万，简单的办法就是把所有的公寓的支出和收入都乘以三，再和房子的比。也就是说，比较投资收益的比率比较有意义，而不是投资收益的数值

作者: love_3_month 时间: 2014-8-16 20:32:08

本帖最后由 love_3_month 于 2014-8-16 19:32 编辑

jy00144555 发表于 2014-8-16 18:53
房地产是一个成年人的游戏，当你有100万刀时有100万刀的心胸和境界眼光，当你有10万刀有10万刀的境界与心 ...

关键你要量化了才有比较的意义啊

是1，修了五万，然后每周涨了100
还是2，修了十万，每周涨了五十

具体数字不说，只说感觉，那很难有说服力，毕竟每个人的感觉都不一样。我可能觉得一很一般，但别人换个人可能觉得2很值得，我们都不是在说谎，但听的人如果不知道数据就会觉得，嗯1很普通2很值得，那投入2吧。。。其实1的投资收益还高过2

这样说不知道你明白了没有。各说各的感觉，没有比较意义。要有客观的数据才能互相比较

作者: NewLynnHse 时间: 2014-8-16 20:36:40

love_3_month 发表于 2014-8-16 19:25
不一样可以算比率啊，比如一个是公寓20万，一个是房子六十万，简单的办法就是把所有的公寓的支出和收入都 ...

以LZ的智商，可能看东西的方式也不一样吧

作者: carterdog 时间: 2014-8-16 20:50:25

leonfish 发表于 2014-8-16 19:07
最后一次回这个帖子，也好心告诉你一声，赶紧查查你 BC 里面的保险都包括了那些吧，
然后给AMI 一个电 ...

物業費都有保險的，哪間不包的你說？？！！

作者: love_3_month 时间: 2014-8-16 21:24:21

How is a body corporate property insured?

The body corporate must have insurance in place for the property. The insurance should be based on full replacement value of the property and include demolition and architect fees. This is a requirement for unit titled properties under the Unit Titles Act 2010. It is also important for proprietors to discuss with the insurer public liability insurance and other provisions such as legal liability.

Can I have my own insurance policy for my unit?

No. You can and should, of course, have contents insurance. You may also consider and choose additional insurance if you have tenants in the property. Discuss these requirements with your insurer and check with your body corporate secretary the details of the building insurance as sometimes policies can include “landlord cover”.

作者: jy00144555 时间: 2014-8-17 00:39:05

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作者: WEIB 时间: 2014-8-17 01:14:15

Lease 发表于 2014-8-14 16:55
"至于这一次比起2008规模如何，我不知道，何时发生，今年内明年初就差不多了。"

你拉倒吧。

作者: love_3_month 时间: 2014-8-17 08:38:54

jy00144555 发表于 2014-8-16 23:39
你公寓不可能三套同时一起卖啊，那么多钱你拿来干嘛，除非是再投资，同时卖3套除非你要离开新西兰，不离开 ...

你就不能假设一下？单身的人就不能买房卖房？

就说你的自住的房子，可以说一下

买入价，时间
同样房子的租金
每年的固定费用
有没有大修过，好几年一次的那种，多少钱
现在市场价多少

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