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标题: 欢迎卖家参考：一些小建议让买家喜欢上你的房子 [打印本页]

作者: Arhleks 时间: 2014-6-6 01:06:38 标题: 欢迎卖家参考：一些小建议让买家喜欢上你的房子

本帖最后由 Arhleks 于 2015-4-28 21:44 编辑

我们很荣幸的应邀为stuff.co.nz写的一些给卖家的售前建议和如何为您的open home 做准备：http://www.stuff.co.nz/life-style/home-property/63056757/7-secrets-of-a-home-stager

大家在买房卖房参观open home肯定都会有一种经历，有些open home一进去就很温馨，有家的感觉。而有一些就算是很大的房子，要不然就是空荡荡没人气，要不然就是乱得不得了，卖家的家居物品不经意之间透露出很多不好的生活习惯，让您对此房失去了好感。

对于大多数人来说房产就是最大的物业，大家当然都想有最好的回报，地段，房屋质量头等重要，但是卖相也非常重要，就像相亲一样，不论是高富帅，还是矮矬穷出门前都要打扮打扮。
市场上大多数买家是没有开发商或者专业翻修人士的眼光，他们走进一个open home首先看到和考虑的还是这个房子舒不舒服，每个房间怎么用，电视放哪，储物空间如何。
还有一部分买家在网站杂志上找房选择去看哪些房子时是只会被拍照出来卖相很好的房子吸引，尤其是在open home时间重复的情况下他们肯定会选一间相片好看的open home去，所以在这里提醒卖家专业的房产摄影师也很重要。
关于怎么样布置您的open home会比较吸引人，我总结多年设计和于kiwi客户打交道的经验，总结出以下几点：

1）中性色为底色，大面积的软装修和家俱（窗帘，沙发，床品）最好用比较浅的中性的颜色例如米色，白色，浅灰。这样显得空间比较大
2）抱枕，床上的毯子，花瓶可以用比较鲜亮的颜色做点缀，但是一个房间鲜艳的颜色不要超过两个，太多颜色会给人不安的感觉，也会造成买家莫名的不喜欢这个房间。让我想到以前上学时老师说的一个例子：拉斯维加斯有一个酒店房间设计感非常强，大胆的用了各种撞色，目的就是为了让客人潜意识的不想呆在房间而是去楼下赌钱。
3）敢于改变您平时的生活方式，重新摆放家具。因为不是每个人有不同的生活习惯，关于怎么摆放家具，多征求其他人和房产中介的意见，多试几种看看哪种最适合让房屋看起来布局合理，通道流畅。
4）味道，这个看不见摸不着的东西却非常重要。大家有没有这种感觉，您会记得每个朋友家大概什么味道，其实每个人家都有自己的味道，但是您不想让买家闻到他们不喜欢的味道而对整个屋子印象大打折扣。在open home之前一定确保家里空气流通，千万不要有发霉的味道，好办法掩盖自己家味道的方法就是点香蜡，但不要选太刺鼻的香味。

这里我搜集编辑了一些建议卖家在open home之前要做的准备工作：

1）“干净、干净、干净”是最重要的因素；
2）腾空所有的壁橱和存储空间，满满的壁橱会让人有房间存储空间不够的错觉；
3）去掉太多或太大的家具，留出足够的空间；
4）不要留下宠物和宠物的任何痕迹；
5）修复好房子所有的故障，也不要试图掩盖任何破损之处；
6）不要锁上任何房间；
7）不要留有任何需要买家修复的东西，如破损的灯、水龙头、开关、门、橱柜、窗帘等；
8）不要留有任何太私人的物品，比如家庭照，种族，宗教相关。你永远不知道潜在买家对什么比较敏感；
9）在完成之前看看市场上的类似房子，要确保比他们做的好一点（对应上面所说在时间有冲突的情况下要确保买家来您的open home而不是别人的）

下面一些是小道具能帮您提高整个房屋的美感：
1）简约的家具（除非是特征强烈的老屋），kiwi买家普遍比较喜欢简约但是设计感强的家居。
2）高质量的柔软物品例如抱枕，沙发毯，床品
3）有质感的地毯rug；（非常上相）
4）植物、落地灯、台灯都是营造气氛的利器
5）能放下双人床的房间最好都放双人床。
6）水果盆
7）厨房操作台上的小摆设可以增添生活气息：成套的刀具，咖啡机之类的。

今天想起一件我以前给客户用过，简单有效提高温馨度的方法：在open home之前烤一箱香味比较重的muffin或蛋糕，烤好后把烤箱门打开，满屋子的香啊，最重要的是大家还有点心吃！这类从感性上提高温馨度的小窍门很容易打动买家女主人，毕竟女主人很大程度上决定最后买哪间房。
运用之妙，存乎一心
欢迎大家补充自己的经验和经历

作者: 捷杰橱柜 时间: 2014-6-6 16:12:22

不错的建议。

作者: songinator 时间: 2014-6-6 16:14:49

不错的建议刘明

作者: ch51019 时间: 2014-6-6 16:17:04

thanks for sharing.....

作者: Venox10111 时间: 2014-6-6 16:20:40

还好我前屋主没有看LZ 帖子。。。（猫狗全在，几天没开窗了，一边卖一边搬家，明明是光猛阳光偏要晚上拍照）

作者: Arhleks 时间: 2014-6-6 16:27:29

本帖最后由 Arhleks 于 2014-6-6 15:28 编辑

Venox10111 发表于 2014-6-6 15:20
还好我前屋主没有看LZ 帖子。。。（猫狗全在，几天没开窗了，一边卖一边搬家，明明是光猛阳光偏要晚上拍照） ...

所以你拣了个便宜是吗

要不就是他的房子地段各方面条件非常好，高富帅走颓废路线吗
不过也要看情况，有些人有各种原因没有时间做这些准备工作也可以理解。
以前在温哥华看他们卖房时都要整理得非常体面才肯open home，不只是卖高价问题，卖家觉得没整理好就把私人物品和空间摆出来给别人看是一件很不好意思的事情。

作者: Venox10111 时间: 2014-6-6 16:44:18

Arhleks 发表于 2014-6-6 15:27
所以你拣了个便宜是吗要不就是他的房子地段各方面条件非常好，高富帅走颓废路线吗
不过也要看情况， ...

不能说太便宜，因为地段和学区关系拍卖还是有竞争，但很多非理智买家没了，这才是好事

作者: clam 时间: 2014-6-6 16:50:46

Venox10111 发表于 2014-6-6 15:44
不能说太便宜，因为地段和学区关系拍卖还是有竞争，但很多非理智买家没了，这才是好事

我都是喜歡do up的，裝扮得那麼漂亮的房子太多非理智買家了~

作者: jamienz 时间: 2014-6-6 16:56:22

Arhleks 发表于 2014-6-6 15:27
所以你拣了个便宜是吗要不就是他的房子地段各方面条件非常好，高富帅走颓废路线吗
不过也要看情况， ...

这个摄影师也是个大问题，我就不知道他们怎么把那么小的房间拍得那么大的？！我基本上照片看着很不错的房子才去看open home, 如果照片一般，房子基本上惨不忍睹的。

作者: Arhleks 时间: 2014-6-6 17:29:14

Venox10111 发表于 2014-6-6 15:44
不能说太便宜，因为地段和学区关系拍卖还是有竞争，但很多非理智买家没了，这才是好事

不过同一个市场也有很多不同类型的买家，每个人的眼光也不一样。毕竟大部分买家不会像你这样能看到一个表面上不好的房子的潜力。

作者: Arhleks 时间: 2014-6-6 17:29:38

clam 发表于 2014-6-6 15:50
我都是喜歡do up的，裝扮得那麼漂亮的房子太多非理智買家了~

不过同一个市场也有很多不同类型的买家，每个人的眼光也不一样。毕竟大部分买家不会像你这样能看到一个表面上不太好的房子的潜力。

作者: songinator 时间: 2014-6-6 17:31:16

支持LZ
不过你说天维网会不会开始私信找你收广告费让你变成商业用户？

作者: kingscat 时间: 2014-6-6 17:31:52

打印了。。。。。。。谢谢指教

作者: Arhleks 时间: 2014-6-6 17:32:04

jamienz 发表于 2014-6-6 15:56
这个摄影师也是个大问题，我就不知道他们怎么把那么小的房间拍得那么大的？！我基本上照片看着很不错的房 ...

摄影师是个技术活，他们会选角度再加上高大上的镜头，一般相片上的房间会比真实大一些，这也是公开的秘密了。

作者: kingscat 时间: 2014-6-6 17:32:47

请问3，4房一厅的房子，你们大概怎么收费呢，谢谢啊

作者: Arhleks 时间: 2014-6-6 17:34:43

songinator 发表于 2014-6-6 16:31
支持LZ
不过你说天维网会不会开始私信找你收广告费让你变成商业用户？

是吗？师父

作者: Arhleks 时间: 2014-6-6 17:35:04

kingscat 发表于 2014-6-6 16:31
打印了。。。。。。。谢谢指教

谢谢认可，能帮到你就好

作者: songinator 时间: 2014-6-6 17:38:33

kingscat 发表于 2014-6-6 16:32
请问3，4房一厅的房子，你们大概怎么收费呢，谢谢啊

你要换房了？

作者: songinator 时间: 2014-6-6 17:39:01

Arhleks 发表于 2014-6-6 16:34
是吗？师父

没准哦~~~~

作者: kingscat 时间: 2014-6-6 17:39:05

songinator 发表于 2014-6-6 16:38
你要换房了？

不是我。。。。老人家。。。

作者: songinator 时间: 2014-6-6 17:39:39

kingscat 发表于 2014-6-6 16:39
不是我。。。。老人家。。。

老人家要求还真高

作者: Arhleks 时间: 2014-6-6 17:39:51

songinator 发表于 2014-6-6 16:39
没准哦~~~~

那您多保佑保佑我

作者: kingscat 时间: 2014-6-6 17:40:35

songinator 发表于 2014-6-6 16:39
老人家要求还真高

卖相好点，价格也许卖好点？

作者: songinator 时间: 2014-6-6 17:40:43

Arhleks 发表于 2014-6-6 16:39
那您多保佑保佑我

作者: songinator 时间: 2014-6-6 17:41:36

kingscat 发表于 2014-6-6 16:40
卖相好点，价格也许卖好点？

恩我妈就老看人家家里布置我就跟她说咱就买那个破的越破越好然后自己装修

作者: kingscat 时间: 2014-6-6 17:42:15

有次去takapuna看一个公寓，海边，很美，然后agent 打开橱柜给我们看的时候，掉出超级一大包没洗的衣服鞋子到处都是哈哈哈。。。agent 说，天哪，这不是我们整理的，房东自己整的

作者: Arhleks 时间: 2014-6-6 17:42:28

songinator 发表于 2014-6-6 16:40

居然真有这样的动图

作者: Arhleks 时间: 2014-6-6 17:43:52

songinator 发表于 2014-6-6 16:41
恩我妈就老看人家家里布置我就跟她说咱就买那个破的越破越好然后自己装修

所以要换位思考，每个人都有做买家和卖家的时候，我标题放上“买家勿进”

作者: kingscat 时间: 2014-6-6 17:44:47

songinator 发表于 2014-6-6 16:41
恩我妈就老看人家家里布置我就跟她说咱就买那个破的越破越好然后自己装修

买投资房的心态肯定不想买附加值太多的啊，比如有的加了室外pizza oven，室内有名画，可是投资的人不需要啊。。。如果布置好看点，比如油漆一遍，换个gate，会不会卖多1，2万多也有可能吧

作者: Arhleks 时间: 2014-6-6 17:45:13

kingscat 发表于 2014-6-6 16:42
有次去takapuna看一个公寓，海边，很美，然后agent 打开橱柜给我们看的时候，掉出超级一大包没洗的衣服鞋子 ...

是的这种情况中介都很不好意思，因为他也希望他卖得屋子干净整洁

作者: songinator 时间: 2014-6-6 17:47:41

Arhleks 发表于 2014-6-6 16:45
是的这种情况中介都很不好意思，因为他也希望他卖得屋子干净整洁

恩卖家买家中介position不同想法也不一样不过总有不少买家喜欢屋里整洁一点的

作者: Evan.She 时间: 2014-6-6 17:47:45

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: Arhleks 时间: 2014-6-6 17:48:53

Evan.She 发表于 2014-6-6 16:47
1）“干净、干净、干净”是最重要的因素；

确实不管去open home，还是平时去朋友家，干净整洁的房子最能 ...

尤其是卫生间，看一家人的生活品质就看卫生间干不干净

作者: clam 时间: 2014-6-6 18:46:06

Arhleks 发表于 2014-6-6 16:48
尤其是卫生间，看一家人的生活品质就看卫生间干不干净

還有廚房。。。。畢竟華人炒菜甚麼的油煙重。

作者: SelahRenovation 时间: 2014-6-6 20:55:53

nice suggestions

作者: onetreehill1 时间: 2014-6-6 21:18:40

nice home staging

作者: NewLynnHse 时间: 2014-6-6 21:22:33

啊啊啊。。。盼了好久，终于有做home staging的上来了

作者: onetreehill1 时间: 2014-6-6 21:38:07

NewLynnHse 发表于 2014-6-6 20:22
啊啊啊。。。盼了好久，终于有做home staging的上来了

你要卖房子啊？

作者: Arhleks 时间: 2014-6-6 21:38:49

本帖最后由 Arhleks 于 2014-6-6 20:41 编辑

clam 发表于 2014-6-6 17:46
還有廚房。。。。畢竟華人炒菜甚麼的油煙重。

其实现在的新房完全可以设计多出一个小的厨房封闭厨房，洋人也有叫做 spice kitchen or scullery，可以把电饭煲，煤气炉全都放进去。这样不会影响房间的气味，也不会弄得大厨房油乎乎的。外面开放的大厨房主要用来做些简单的早午餐，或者招待聚会，这样很容易保持干净整洁，而且不会因为油烟把整个屋子都弄的有些脏。

作者: Arhleks 时间: 2014-6-6 21:39:33

SelahRenovation 发表于 2014-6-6 19:55
nice suggestions

谢谢，希望能帮到大家

作者: Arhleks 时间: 2014-6-6 21:39:57

onetreehill1 发表于 2014-6-6 20:18
nice home staging

谢谢认可

作者: NewLynnHse 时间: 2014-6-6 21:41:05

onetreehill1 发表于 2014-6-6 20:38
你要卖房子啊？

没有，我只买不卖，不过一两年前就注意到越来越多人卖房子都有做staging了。我老婆说看看衣柜里有没有挂着衣服就知道了。。。哈哈

作者: Arhleks 时间: 2014-6-6 21:41:13

NewLynnHse 发表于 2014-6-6 20:22
啊啊啊。。。盼了好久，终于有做home staging的上来了

本来很早就要来的，主要是前一段时间太忙了，连上网的时间都没有，现在房市冷静下来我也有些时间来逛逛

作者: Arhleks 时间: 2014-6-6 21:50:55

NewLynnHse 发表于 2014-6-6 20:41
没有，我只买不卖，不过一两年前就注意到越来越多人卖房子都有做staging了。我老婆说看看衣柜里有没有挂着 ...

嘿嘿，偶尔我也会根据客人需要在衣橱里挂上几件西装和裙子。

作者: winny 时间: 2014-6-6 23:21:43

作者: Arhleks 时间: 2014-6-8 20:03:28

dddddddddddddddddd

作者: Arhleks 时间: 2014-6-10 23:13:22

ddddddddddddddddddddddddddddddddddddddddddddd

作者: 蓝色吉祥物 时间: 2014-7-6 17:14:05

说的挺有道理的~

作者: Arhleks 时间: 2014-7-7 00:10:38

蓝色吉祥物发表于 2014-7-6 16:14
说的挺有道理的~

谢谢支持

作者: Arhleks 时间: 2014-9-19 15:37:23

今天收到stuff.co.nz的property版面邀请我写一个article，关于怎样提高open home的布置。回来参考翻译一下

再次谢谢大家的支持

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