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标题: 陈女士并没被骗——说说Leasehold的房子价值和价格计算 [打印本页]

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作者: zjren1997    时间: 2014-5-23 15:20:18     标题: 陈女士并没被骗——说说Leasehold的房子价值和价格计算

买Leasehold房子，实际上买下的是一种介于买房和租房之间的居住方式。买家买入的是房子的长期居住权和土地租赁权，但房子所在土地的产权属于地主所有，买家需要定期向地主付地租。买房合同里对地租的计算、房屋的装修或改建等有具体规定。

现在媒体报道的奥克兰陈女士买Leasehold房子的案例，该房子的地租合同规定，土地租金每21年调整一次，每年的租金为租金调整时政府对土地估价的5%，房主必须维护房屋的正常使用状况。陈女士2005年花了40多万元买下房屋时，地租租金是按照1988年土地价格的5%计算，每年只有8300元。2009年，距离上次调整租金价格满21年，地主根据租赁合同调整租金。由于土地价格上涨了将近9倍，虽然新租金仍然是土地价格的5%，同样上涨了将近9倍，飙升到每年73750元。陈女士拒绝支付高额租金，被地主告上法庭。法庭判决陈女士支付地主租金及其它相关费用共计34.8万元。

有人说买Leasehold房子的房子不合算，风险太大；有人说Leasehold的房子便宜，很合算。买Leasehold的房子，到底合算不合算？多少钱买入才合算？

Leasehold房子的优点是永久租赁，没有普通租房经常搬家的烦恼。还有一个优点是租金低廉。现在奥克兰市的房租一般是房价的3~4%，而Leasehold房子的租金通常是21年调整一次，每次调整时的租金和当时的市场租金水平基本相当，但几年后租赁市场租金上涨，而Leasehold房的租金不变，低于市场正常租金。随着时间的推移，比正常租金低更多。比如陈女士的案例，陈女士在2005年至2009年的四年间，支付着1988年的固定租金。同时期同样房屋的租金已经上涨到每周一千多元，折合每年租金6~7万元，四年间陈女士节约了大约20万元的租金。当然这20万元也不是白白得来，是陈女士付出了40多万元，买来的长期租赁权的收益。

简单一句话，Leasehold房子适合打算长期租房子生活的人。

一套Leasehold房子，多少钱买入才合算？

由于Leasehold房子的租金合同时长期合同，必须考虑到利率的因素。仍拿陈女士的案例做例子，永久产权房子的房价大概200多万，陈女士的房子每年租金73750元，21年的租金大约总额为155万。但考虑到利息因素，买家根本不用准备155万。如果按照现在的年利率6%计算，只需要准备92万就够了。现在为每年存以下金额的本金，到期本金加利息刚好够房租：
第1年      73750
第2年      69575.47
...      65637.24
...      61921.92
...      58416.91
      55110.29
      51990.84
      49047.96
      46271.66
      43652.51
      41181.61
      38850.58
      36651.49
      34576.88
      32619.7
      30773.3
      29031.41
      27388.13
      25837.85
      24375.33
第21年 22995.6
合计 919656.7

如果不买长期租赁权，租赁同样的房子，以过去21年的经验，房租每年上涨11.5%，今后每年的房租是：
第1年      73,750
第2年      82,231
...      91,688
...      102,232
...      113,989
      127,097
      141,714
      158,011
      176,182
      196,443
      219,034
      244,222
      272,308
      303,623
      338,540
      377,472
      420,882
      469,283
      523,250
      583,424
第21年      650,518
合计      5,665,893

同样道理，考虑到利息的因素，不需要准备566万元，只需要准备269万元就可以了，现在只需要为每年存入下面金额的本金，到期本金加利息刚好够付房租
第1年      73,750
第2年      77,577
...      81,602
...      85,836
...      90,290
      94,975
      99,902
      105,086
      110,539
      116,274
      122,307
      128,653
      135,329
      142,351
      149,737
      157,506
      165,678
      174,275
      183,318
      192,829
第21年      202,835
合计      2,690,647

买下长期租赁权，固定房租，需要支付92万的租金；不买长期租赁权，浮动房租，需要支付269万元的租金。两者的差别为177万元，就是长期租赁权的价值。假如177万元买入长期租赁权，等同于支付市场浮动房租，固定房租并不便宜，买家没任何好处；如果100万买入，就比市场浮动房租便宜了77万元。假如把这份价值177万元的长期租赁合同定价为88万元，买家、卖家各得一半好处，或许双方都能接受。

再拿陈女士的例子，陈女士2005年买Leasehold房子时付出了45万元。从2005年到现在，奥克兰的房价指数由2800上涨到了4900，房价上涨了1.8倍，45万元的房子现在大约可以卖78万元。如果考虑到房屋维护成本，和上面推算的88万元的价格相差不大。反过来也说明陈女士2005年买入时支付的45万元，确实是当时的市场行情，并不是被中介、卖家欺骗或误导，高价买入。

[attach]781480[/attach]
实际购买Leasehold房子时，不但要考虑到长期租赁权的价值，还要考虑到房屋的维护费用、利率变动的风险等多种因素，肯定比我们的理论计算更复杂。

购买Leasehold房子的最大缺点，是不能分享地价上涨带来的收益。

最后说一句，本文纯属笔者基于过去20多年来房价、地价、租金等的变化情况，结合现在的利率数据，综合计算、分析，不是投资建议。买房有风险，花钱需谨慎。

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作者: NewLynnHse    时间: 2014-5-23 15:30:28

太长了没看。

感觉她是把事情想得太简单了，一心以为买了以后可以freehold那块地。结果没想到洋人也不是省油的灯。嘿嘿

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作者: kingscat    时间: 2014-5-23 15:32:41

这么麻烦那些想租房的还是直接租房啦。

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作者: 微苦蓝山    时间: 2014-5-23 15:41:39

NewLynnHse 发表于 2014-5-23 14:30
太长了没看。

感觉她是把事情想得太简单了，一心以为买了以后可以freehold那块地。结果没想到洋人也不是 ...

那個人在奧克蘭還有三處房產，orakei那處更是幾百萬的豪宅，她會是輕易上當的人？
偷雞不成蝕把米，現在連米都不想給了唄

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作者: 微苦蓝山    时间: 2014-5-23 15:51:20

樓主，我PM你了，請查看一下

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作者: zjren1997    时间: 2014-5-23 15:52:53

kingscat 发表于 2014-5-23 14:32
这么麻烦那些想租房的还是直接租房啦。

租金便宜呀，同样房子，固定租金，只需要付90万，浮动租金，需要付270万。

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作者: kingscat    时间: 2014-5-23 15:56:27

zjren1997 发表于 2014-5-23 14:52
租金便宜呀，同样房子，固定租金，只需要付90万，浮动租金，需要付270万。

这样被套死啦！等于不租不行，想解套还不容易。应该是买的时候，被某些人忽悠，说有机会变成free hold,
早几年很多leasehold房产广告都写么写，当然让人心动

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作者: zjren1997    时间: 2014-5-23 15:58:01

kingscat 发表于 2014-5-23 14:56
这样被套死啦！等于不租不行，想解套还不容易。应该是买的时候，被某些人忽悠，说有机会变成free hold,
...

所以说适合打算长期租房的人，不是适合每一个人。
只要价格合适，卖掉也不难，除非整个房地产行情不好，大家都被套。

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作者: skyxiaohao    时间: 2014-5-23 16:06:41

提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽

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作者: purpleapple    时间: 2014-5-23 16:13:16

微苦蓝山 发表于 2014-5-23 14:41
那個人在奧克蘭還有三處房產，orakei那處更是幾百萬的豪宅，她會是輕易上當的人？
偷雞不成蝕把米，現在 ...

真相了，你怎么查到的？有中介的数据库？

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作者: leonfish    时间: 2014-5-23 16:29:49

CV 的 5%， 呵呵

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作者: NewLynnHse    时间: 2014-5-23 16:34:51

purpleapple 发表于 2014-5-23 15:13
真相了，你怎么查到的？有中介的数据库？

你应该是没有追这个新闻。。。哈哈

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作者: purpleapple    时间: 2014-5-23 16:35:49

NewLynnHse 发表于 2014-5-23 15:34
你应该是没有追这个新闻。。。哈哈

木有，给个链接呗。。。

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作者: zjren1997    时间: 2014-5-23 17:18:23

NewLynnHse 发表于 2014-5-23 14:30
太长了没看。

感觉她是把事情想得太简单了，一心以为买了以后可以freehold那块地。结果没想到洋人也不是 ...

洋人也不傻呀

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作者: zjren1997    时间: 2014-5-23 17:20:02

微苦蓝山 发表于 2014-5-23 14:41
那個人在奧克蘭還有三處房產，orakei那處更是幾百萬的豪宅，她會是輕易上當的人？
偷雞不成蝕把米，現在 ...

买房有风险滴。。。
她也不亏呀

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作者: not419    时间: 2014-5-23 17:25:10

撸主辛苦了，顶一下

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作者: walker123    时间: 2014-5-23 17:39:34

purpleapple 发表于 2014-5-23 15:35
木有，给个链接呗。。。

http://www.nzherald.co.nz/reside ... p;objectid=11257716

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作者: bigwater    时间: 2014-5-23 18:03:21

cv%5的地租，那不是差不多20年就给出一块地的价格了？太那个吧？估计在20多年前，leasehold有市场，现在没有市场，那个所谓的长期租赁权是不值钱了。就是想知道她这个房子出租后的收入扣除房子维护，中介管理费等后，够不够地租呢？如果有盈余，就可能说明这个房子年使用权就值相应的价钱了。leasehold的房子有没退出条款呢？除了转让使用权，可不可以和地主协商退出呢？如果没有，就是有缺陷的了，和市场上放高利贷的没什么区别，合法又可恶！

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作者: onetreehill1    时间: 2014-5-23 21:58:17

陈女士是法盲，在NZ一切要讲法的，但是挺同情她一家，据说他老公患癌症，她自己也有病在身

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作者: winny    时间: 2014-5-23 23:29:10

嗯，学习了      

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作者: 拉德方斯    时间: 2014-5-23 23:45:17

投资有风险，买房须谨慎

有赔有赚，这位妇女没必要这么闹下去，她的形象和思维方式很不能代表在纽华人

哎，她的形象太负面了，甚至算是丢人

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作者: walker123    时间: 2014-5-24 00:48:06

bigwater 发表于 2014-5-23 17:03
cv%5的地租，那不是差不多20年就给出一块地的价格了？太那个吧？估计在20多年前，leasehold有市场，现在没有 ...

合法又可恶. 中肯。

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作者: NewLynnHse    时间: 2014-5-24 01:00:59

bigwater 发表于 2014-5-23 17:03
cv%5的地租，那不是差不多20年就给出一块地的价格了？太那个吧？估计在20多年前，leasehold有市场，现在没有 ...

跟银行差不多。

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作者: clam    时间: 2014-5-24 06:51:42

Cornwall Park 的地不賣的... St Johns Trust 就有可能會可以freehold，但freehold 的價錢也很誇張的...

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作者: beef2010    时间: 2014-5-24 13:52:03

学习了 谢谢

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作者: lche059    时间: 2014-5-24 18:58:43



这位大姐在orakei, parnell都有房，又不是没钱，认栽吧。

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作者: bigwater    时间: 2014-5-25 13:46:30

陈女士是被合法地骗了。一些人利用她贪婪的心理，把她狠狠地玩了一下。一般来说被骗的人都有弱点被招抓住，而骗她的人都是些道貌岸然的人，这才是关键所在，因为这合法。

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作者: zjren1997    时间: 2014-5-25 22:58:03

bigwater 发表于 2014-5-25 12:46
陈女士是被合法地骗了。一些人利用她贪婪的心理，把她狠狠地玩了一下。一般来说被骗的人都有弱点被招抓住， ...

为什么说她被骗了呢？卖家或中介怎么骗了她？从新闻报道里根本没有看出来。或许你有独家信息吧，说来听听

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作者: love_3_month    时间: 2014-5-26 12:57:43

If the lease hold is only 5% of the CV and only update once every 21 years, that is quite a good deal, compared with normal rental, which is normally 5-6% of the market value, much greater than CV.

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作者: 紫鹤    时间: 2014-5-26 13:02:14

clam 发表于 2014-5-24 05:51
Cornwall Park 的地不賣的... St Johns Trust 就有可能會可以freehold，但freehold 的價錢也很誇張的...

我们家附近就有St johns那个Leasehold的房子,要RENEW LEASE了，都在卖，但是很少有人敢买的。。。

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作者: yapinghouse1    时间: 2014-5-26 13:37:47

学习了！！！

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作者: bigwater    时间: 2014-5-26 14:25:13

leasehold是打着买房子的招牌，做着租房子的交易。看去比买房便宜，也看去去租房合算，其实当初也就是洋人精英拿来骗穷白的一种把戏罢了。

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作者: clam    时间: 2014-5-26 18:11:13

紫鹤 发表于 2014-5-26 12:02
我们家附近就有St johns那个Leasehold的房子,要RENEW LEASE了，都在卖，但是很少有人敢买的。。。

也是我家附近~ st johns的房子被leasehold 拖後腿....

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作者: 复古MM    时间: 2014-5-26 23:48:28

嗯嗯，认真拜读了！！！！

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作者: lovgf    时间: 2014-5-27 00:53:26

骗了

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作者: 我家的琉璃如意    时间: 2014-5-27 17:54:51

估计当时买房时被中介骗了，说可以买下地的产权，她还想分割再建房出售呢，发梦作孽了。

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作者: 王M玲    时间: 2014-5-27 19:06:40

如果我想在city买个小公寓自己住个5年左右
leasehold的可以买吧？本来city也买不到几间freehold的……
但5年后转手卖出去能赚一点吗？

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作者: 百无聊赖    时间: 2014-5-27 21:16:16

哪有每年保证11.5%的房租升值，求lz推荐

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作者: nijiaying    时间: 2014-5-27 22:17:19

提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽

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作者: 王M玲    时间: 2014-5-27 22:48:35

nijiaying 发表于 2014-5-27 21:17
首先考虑5年后卖的出去吗

想买viaduct那一片的，lighter quay那种

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作者: xuzf    时间: 2014-5-27 23:21:04

不錯。

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作者: Scofield    时间: 2014-5-28 09:34:32

感兴趣一点，如果房主放弃了，把房子给搬走，是不是就不用交租金了？

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作者: NewLynnHse    时间: 2014-5-28 09:46:53

Scofield 发表于 2014-5-28 08:34
感兴趣一点，如果房主放弃了，把房子给搬走，是不是就不用交租金了？

我也很想知道，感觉应该没那么简单

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作者: bigwater    时间: 2014-5-28 19:59:55

NewLynnHse 发表于 2014-5-28 08:46
我也很想知道，感觉应该没那么简单

看着就不像，要不那30多w，扣掉地租什么的，还有房子维修费用呢？除了卖了，没法解套。所以说这个leasehold就是一个大套。卖不掉了，没人来接套了，就出不来了。

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作者: bigwater    时间: 2014-5-28 20:06:53

刚看了一个叫侣行的纪录片，说美国la的leasehold的房子，是墨西哥底层人住的地方，房子不知道多大，好像就只要5w，然后地租900一个月，然后每年加30。看来auckland这个leasehold房子在那么好的地段，是很难办，那个慈善机构应该把这些leasehold的房子变成帮助穷人的区才合适。

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作者: bigwater    时间: 2014-5-28 20:30:19

努力呀，顶上，精华拿分。

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作者: zjren1997    时间: 2014-5-28 21:09:09

Scofield 发表于 2014-5-28 08:34
感兴趣一点，如果房主放弃了，把房子给搬走，是不是就不用交租金了？

地租是永久租赁合同，必须支付租金。不但不可以把房子搬走，还要维护好房子，保持正常的状态。

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作者: zjren1997    时间: 2014-5-28 21:10:49

bigwater 发表于 2014-5-28 18:59
看着就不像，要不那30多w，扣掉地租什么的，还有房子维修费用呢？除了卖了，没法解套。所以说这个leaseho ...

没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格，只要价格合适，肯定可以卖出

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作者: zjren1997    时间: 2014-5-28 21:12:54

百无聊赖 发表于 2014-5-27 20:16
哪有每年保证11.5%的房租升值，求lz推荐

我是根据陈女士的租金从8300上涨到7万多推算，21年上涨将近9倍，折合每年上涨11.54%

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作者: zjren1997    时间: 2014-5-28 21:13:46

bigwater 发表于 2014-5-26 13:25
leasehold是打着买房子的招牌，做着租房子的交易。看去比买房便宜，也看去去租房合算，其实当初也就是洋人精 ...

也不算骗人，适合打算一辈子租房的人。

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作者: zjren1997    时间: 2014-5-28 21:15:02

我家的琉璃如意 发表于 2014-5-27 16:54
估计当时买房时被中介骗了，说可以买下地的产权，她还想分割再建房出售呢，发梦作孽了。

也许吧。一般来说中介不敢这么干，毕竟有文件，都是白纸黑字，中介不至于敢乱说。

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作者: 巴依老爷    时间: 2014-5-28 21:35:00

看到她的照片我惊到了。。。。。。。。。

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作者: CWF895    时间: 2014-5-28 22:49:23

zjren1997 发表于 2014-5-28 20:09
地租是永久租赁合同，必须支付租金。不但不可以把房子搬走，还要维护好房子，保持正常的状态。

那我就直接宣布破产让地主一个子儿也拿不到可以么？呵呵，纯讨论，请理解。。

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作者: zjren1997    时间: 2014-5-29 00:07:08

CWF895 发表于 2014-5-28 21:49
那我就直接宣布破产让地主一个子儿也拿不到可以么？呵呵，纯讨论，请理解。。

破产当然是一个办法，不过是一个糟糕的办法。只要价格合理，房子可以卖出，没必要破产，何况陈女士本人还有其它百万豪宅，没到资不抵债的破产境地。

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作者: grumpy    时间: 2014-5-29 07:57:59

zjren1997 发表于 2014-5-28 23:07
破产当然是一个办法，不过是一个糟糕的办法。只要价格合理，房子可以卖出，没必要破产，何况陈女士本人还 ...

她要是破产 法院拍卖她其他房产估计她会更亏
报纸也说了她不是一个不懂房产的小白 以前也做过subdivision 投资房产挣钱的
她说中介骗了她 但没证据显示 都是她自己说的
就算中介真的骗她 她不是还有律师吗 难道当年的律师也骗她？
反正在我看来这就是一个简单的投资失败个案 没什么好打的官司

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作者: Scofield    时间: 2014-5-29 09:49:01

zjren1997 发表于 2014-5-28 20:09
地租是永久租赁合同，必须支付租金。不但不可以把房子搬走，还要维护好房子，保持正常的状态。

明白了，涨姿势了

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作者: CWF895    时间: 2014-5-29 10:28:42

zjren1997 发表于 2014-5-28 23:07
破产当然是一个办法，不过是一个糟糕的办法。只要价格合理，房子可以卖出，没必要破产，何况陈女士本人还 ...

所以大家应该尽可能的都把财产做一份信托基金就不怕了吧？

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作者: dean.ding    时间: 2014-5-29 20:41:46

都是贪念惹的祸。。。。。。。。。。。。

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作者: CONQS    时间: 2014-5-30 00:44:54

如果想在好的区长期安家，可又没有买不起带地产权得房子，leasehold是个选择。如果希望增值还是远离它吧。就看你想要什么了。

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作者: happy_yek    时间: 2014-6-8 00:10:18

zjren1997 发表于 2014-5-28 20:10
没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格，只要价格合适，肯定可以卖出

每周1300，坏了自己修，地税自己交。
房子一看就不觉得高端

你卖个给我看看

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作者: bigwater    时间: 2014-6-8 01:06:58

happy_yek 发表于 2014-6-7 23:10
每周1300，坏了自己修，地税自己交。
房子一看就不觉得高端

如果贴你一些钱，比如几W到几十W等，你住不住？纯属讨论！

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作者: happy_yek    时间: 2014-6-9 15:12:07

bigwater 发表于 2014-6-8 00:06
如果贴你一些钱，比如几W到几十W等，你住不住？纯属讨论！

额~其实说白了，这个东西，长远考虑。
21年后，地税还要涨。你接手了，现在实惠了。以后就脱不了手啊。
不排除有人会要。但是，我这种纠结的人，，，是不会要的

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作者: YYLL    时间: 2014-6-9 16:00:08

谁还敢买租地的房子?

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作者: zjren1997    时间: 2014-6-15 23:07:47

YYLL 发表于 2014-6-9 15:00
谁还敢买租地的房子?

cross lease的地还是可以的，不过 lease hold 的便宜呀

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作者: aussiesam    时间: 2014-7-6 22:00:01

看不明白。。。。。

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作者: zjren1997    时间: 2014-7-17 11:19:48

aussiesam 发表于 2014-7-6 21:00
看不明白。。。。。

涉及到资金的现值和终值，计算有点麻烦，确实不容易看明白。

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