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标题: 房贷Refinance最新经验分享 [打印本页]

作者: Annie911 时间: 2014-5-22 03:29:12 标题: 房贷Refinance最新经验分享

本帖最后由 Annie911 于 2014-5-28 21:43 编辑

去年本人曾写过一个帖子跟大家分享投资心得：谈谈Refinance的好处，详见 http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=2425833 鼓励大家频频RF，搞Cash，整子弹，磨刀霍霍向投资房。

随着经济全面复苏，房价节节升高，房事进入高潮第二浪（套用Lease兄弟语言），OCR进入上涨通道，如今在各个商业银行之间要像以前那样频频RF，如果收入木有大幅提升，个人感觉：这招越来越玩不转了。

为了转这个房子，我历经几个月的努力，求助了好几家比较牛气的Broker或银行经理，他们要么知难而退，要么无功而返，主要卡在收入不够。闻所未闻的是，某银行一看我过度依赖Rental Income，居然要求我提供每个投资房的CCC，以证明出租收入的正当性。历经刁难、几经周折，后来终于找到一个灰常敬业灰常给力的W银行华人贷款经理，经过他想方设法、反复跟上面的Credit部门据理力争，昨天终于搞定Refinance，55万贷款，5.15一年，$5250的Cash-Back好像还可以，但这次没有争取到Revolving Credit，没弄到几颗子弹，NND，略有不爽。

有的银行目前还接受最新的电子估价（E-Value），有些只认上次（3年前）的政府估价(QV). 从今年5月1日开始，某些银行不再接受屋主自己找人做的独立估价报告，需要通过Property IQ公司的估价系统 http://www.propertyiq.co.nz/services/adviservos 购买IV，估计以后会有越来越多的银行加入。规则是必须由屋主付钱后，再随机分配一个估价师上门估价。目前在奥克兰已经有15家估价公司跟这个系统合作，有50个估价师可用。具体分派到哪一个，给不给力，好像只能交钱后听天由命了。用过这个系统买IV的大侠请分享下经验呗。

如果近期想Refinance，可以考虑等今年7月1日的最新政府估价出来后，再用这个QV来做RF，可以省几百刀估价费，说不定新QV会比独立估价更高，能整出更多子弹。

这次RF还发生了一件有趣的事。B银行得知我明天要转走一个房子，他们负责保持客户关系的部门赶紧主动拦截，不到1小时就争取到和W银行几乎相当的Offer（1年5.15， CB 4500刀）。这个部门好像很神秘，权限很高，不公布名称，木有电话，木有个人电邮。据我所知，W银行也有类似部门，他们平时不轻易出来，只有即将丢失客户的时候才出动。建议大家房贷到期后，即使不想转房贷，也要跟其他银行拿个Offer做做样子，引他们出来做点好事。哈哈。

最后祝大家在房事第二浪找准G点往死里拱，频频冲击，屡屡得手，然后养精储锐，从容坚挺地进入本次房事高潮最后一浪！

作者: x-ray 时间: 2014-5-22 08:59:14

Nice! Hard to play the RF game now.

作者: NewLynnHse 时间: 2014-5-22 09:12:46

“很神秘，权限很高”的部门应该是用来服务土豪及的客户的，比如LZ您

作者: occc 时间: 2014-5-22 10:08:35

不知道anz有没有啊。。。

作者: onetreehill1 时间: 2014-5-22 10:30:22

LZ不早点发帖啊？？？可惜了，有个贷款在2天前到期，原来银行Offer5.35% 1年没有Cash Back就答应了，看来要货比3家

作者: songinator 时间: 2014-5-22 10:34:45

更正一下是OCR
基本就是这个道理但很伤的你不去的银行会恨你的

作者: Annie911 时间: 2014-5-22 11:38:30

本帖最后由 Annie911 于 2014-5-22 10:39 编辑

songinator 发表于 2014-5-22 09:34
更正一下是OCR
基本就是这个道理但很伤的你不去的银行会恨你的

谢谢更正。正如你所言，你撩拨了人家银行，最后又不去，人家可能会不爽。这里面有些平衡技巧，比如每家银行至少要留一个房子，不要全部转光，或者转完后马上申请新房贷，整下一个房子。总之不能过度滥用人家的资源，不能让人家瞎忙活，要跟每家银行都保持长期稳定亲密关系，让大家双赢才是最高境界。

作者: songinator 时间: 2014-5-22 11:39:22

Annie911 发表于 2014-5-22 10:38
谢谢更正。正如你所言，你撩拨了人家银行，最后又不去，人家可能会不爽。这里面有些平衡技巧，比如每家银 ...

每个银行一个不如一起谈

作者: Annie911 时间: 2014-5-22 11:48:15

songinator 发表于 2014-5-22 10:39
每个银行一个不如一起谈

把所有鸡蛋放一个篮子。。。你懂的。

作者: songinator 时间: 2014-5-22 11:52:38

Annie911 发表于 2014-5-22 10:48
把所有鸡蛋放一个篮子。。。你懂的。

又不是基金谈好了还能转银行啊

作者: minidust 时间: 2014-5-22 12:42:23

LZ 你覺得如果把房子B留在本來的銀行, 因為有另一房子A在同一銀行用作抵押, 所以房子B有20% security, 也因此房子B可享有房貸利率優惠. 但如果要把房子B轉去其他銀行, 就只有10% security, 所以在新銀行房貸利率沒有優惠, 利率要高1%. 那麼還應不應該把房子B轉去其他銀行呢?

作者: Annie911 时间: 2014-5-22 13:31:13

本帖最后由 Annie911 于 2014-5-22 16:53 编辑

minidust 发表于 2014-5-22 11:42
LZ 你覺得如果把房子B留在本來的銀行, 因為有另一房子A在同一銀行用作抵押, 所以房子B有20% security, 也因 ...

我会尝试各种办法，把房子B的估价尽量往高整，找一家认可这个估价的银行，算出20%的Equity，商量好有竞争力的Rate和CB后再转房贷。

虽说银行限贷令有逐渐放宽的迹象，如果Equity不足20%，目前还是个烫手山芋，一般Broker或银行不愿接。当然如果找对人的话，找准银行的G点使劲拱，说不定也能搞定。

作者: ROYO 时间: 2014-5-22 14:16:44

求PM贷款经理的名字和电话，谢谢啦

作者: 天才 时间: 2014-5-22 17:16:14

PM贷款经理名字电话下可以不，谢谢LZ

作者: joyjoyjoy 时间: 2014-5-22 17:39:08

这么好的RATE???楼主除了这个应该还有很多贷款吧？

作者: Annie911 时间: 2014-5-22 18:51:09

本帖最后由 Annie911 于 2014-5-22 21:21 编辑

NewLynnHse 发表于 2014-5-22 08:12
“很神秘，权限很高”的部门应该是用来服务土豪及的客户的，比如LZ您

牛林小鼠，偶也就一屌丝而已。象我们这样的打工族要想在房事上玩屌丝逆袭，背一屁股债和满身子弹，要轻轻松松硬挺到高潮第三波，不容易啊，哈哈。

作者: Annie911 时间: 2014-5-22 18:54:56

本帖最后由 Annie911 于 2014-5-22 22:21 编辑

天才发表于 2014-5-22 16:16
PM贷款经理名字电话下可以不，谢谢LZ

想要贷款经理的朋友请PM你的姓名电话电邮，我会让WP的经理尽快联系你，同时会告诉你WP经理的联络方式。

作者: Flower2000 时间: 2014-5-22 22:14:06

Please PM, thanks

作者: skyxiaohao 时间: 2014-5-22 22:35:26

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: hotice98 时间: 2014-5-22 22:48:32

求w银行贷款经理信息

作者: John.G 时间: 2014-5-22 22:51:04

NewLynnHse 发表于 2014-5-22 08:12
“很神秘，权限很高”的部门应该是用来服务土豪及的客户的，比如LZ您

+1.....
同样适用土豪鼠啊

作者: 678 时间: 2014-5-23 02:21:04

我要联系方式。谢谢

作者: yolanda11 时间: 2014-5-23 23:01:32

我要联系方式，谢谢

作者: Annie911 时间: 2014-5-28 21:42:51

本帖最后由 Annie911 于 2014-5-28 22:42 编辑

没有最好只有更好。有的银行要求我减少几十万的房贷总数同时增加4万8的年收入再考虑接我的Refinance，有的银行答应Refinance但必须Dollar To Dollar转过来，1颗子弹不多给。今天换了一家银行谈定一个Deal，46万的房贷，Refinance的时候Top Up到85万（额的神啊，一下子多弄了39万的子弹），银行给1年5.15，2年5.42，$5500 Cash Back。

众所周知折腾RF有3个动机：利率，Cash-Back，还有子弹。个人感觉：要单单1方面满意还是灰常容易的，要2方面都满意，有难度，要3方面都满意，灰常有挑战哦。

作者: nzyang 时间: 2014-5-28 23:36:49

PLEASE PM,THANKS

作者: patricky 时间: 2014-5-28 23:50:12

请 PM, 谢谢

作者: Annie911 时间: 2014-5-30 13:36:36

patricky 发表于 2014-5-28 22:50
请 PM, 谢谢

需要我银行经理的朋友请PM姓名电话。

作者: occc 时间: 2014-5-30 14:40:36

求pm!!!!!!!!

作者: carpentrynz 时间: 2014-5-30 16:27:15

求pm

作者: naught 时间: 2014-5-30 20:12:29

Pm plse

作者: ldon2003 时间: 2014-5-31 22:01:41

请 PM W银行贷款经理。谢谢

作者: ivy888 时间: 2014-6-1 11:37:52

求pm 多谢楼主

作者: 5555 时间: 2014-6-2 19:52:19

求pm那个"灰常敬业灰常给力的W银行华人贷款经理", 非常感谢~

作者: liaa 时间: 2014-6-2 23:44:25

求pmw银行经理电话谢谢

作者: susan2011 时间: 2014-6-4 16:58:23

要啊，楼主PM下

作者: zpewei 时间: 2014-6-4 22:53:26

同求pm！！！！！

作者: weei 时间: 2014-6-5 13:58:50

求电话，谢谢

作者: yuli 时间: 2014-6-5 15:20:39

Annie911 发表于 2014-5-22 17:54
想要贷款经理的朋友请PM你的姓名电话电邮，我会让WP的经理尽快联系你，同时会告诉你WP经理的联络方式。

PM Please.Thanks!

作者: 爱大米 时间: 2014-6-6 00:06:05

求pm那个"灰常敬业灰常给力的W银行华人贷款经理", 非常感谢~

作者: bella13 时间: 2014-6-6 13:41:11

请 PM W银行贷款经理。谢谢

作者: 熊猫家的小粉猪 时间: 2014-6-6 14:50:29

求PM银行贷款经理谢谢

作者: chris5388 时间: 2014-7-6 23:18:27

anz没有啊。。。。。

作者: qqwoqq 时间: 2014-7-6 23:51:59

求pm那个"灰常敬业灰常给力的W银行华人贷款经理" 谢谢了

作者: Annie911 时间: 2014-7-27 11:46:16

本帖最后由 Annie911 于 2014-7-27 11:02 编辑

最近利息涨得厉害，大家最近1年2年都拿到多少利息？

作者: longred 时间: 2014-7-27 20:01:16

Annie911 发表于 2014-7-27 10:46
最近利息涨得厉害，大家最近1年2年都拿到多少利息？

今天我的a银行给5，59 一年利率，不太开心，诚恳求w银行贷款经理电话,非常感谢

作者: Annie911 时间: 2014-7-28 16:44:37

刚刚搞定一笔Deal, 处理了即将到期的房贷。经过和原来银行的“客户关系部门”反复协商、建设性谈判，最终达成协议Refix 1年5.6%，2年5.8%，Cash-Back不错，给了$13500，考虑到省了律师费，相当于给了1万5左右，超过贷款额的1%，同时争取到的还有0.75%的永久浮动Discount，把房贷Top-Up到相关房子最新E-Value 80%的承诺，特别是改变了银行企图强加的霸王条款，和其他银行一样，2年不能转走的DOA还是要签的，但条款只适用于本次固定的房贷，跟其他已有房贷无关（也就是说同一个银行里2年内到期的其他房贷可以自由转到其他银行）。

这个案例让偶改变了以往房贷到期一概Refinance到其他银行的做法。随着利息越来越高，借银行钱玩长线的投资客将越来越依靠银行的支持，跟原来银行搞好关系，不一定非要Refinance，在同一家银行Refix同样可以达到双赢。

通过这个Deal也让偶再次感到：同一个银行不同部门之间的水很深，即使同一个部门，不同经理的给力程度也有天渊之别。

作者: note 时间: 2014-7-28 17:00:52

求pm那个"灰常敬业灰常给力的W银行华人贷款经理

作者: 海漂一族 时间: 2014-10-19 15:59:50

求pm那个"灰常敬业灰常给力的W银行华人贷款经理

作者: adsl2 时间: 2014-10-19 17:26:14

Annie911 发表于 2014-7-28 15:44
刚刚搞定一笔Deal, 处理了即将到期的房贷。经过和原来银行的“客户关系部门”反复协商、建设性谈判，最终达 ...

“通过这个Deal也让偶再次感到：同一个银行不同部门之间的水很深，即使同一个部门，不同经理的给力程度也有天渊之别“--这句话我感同身受，银行里的有些人确实很不给力，怀疑有时他们是故意的，不愿意为客人争取最大利益；
”同时争取到的还有0.75%的永久浮动Discount，把房贷Top-Up到相关房子最新E-Value 80%的承诺”--尤其是那个top up 是什么情况； refix银行一般不给cash back吧？要是客人每次refix都要cash back的话，银行不吃太多亏了，它能干吗？
最后，请pm你那个辉长给力的贷款经理的联系方式，谢谢！

作者: classic50 时间: 2014-10-20 11:20:14

请 PM W银行贷款经理。谢谢

作者: zyan024 时间: 2014-10-20 13:12:15

LZ,我这个小白可不可以问你一个简单的问题？

我的所有账户都在一个银行内，当时贷款到期时也曾想过RF，转到其它银行，拿点CASHBACK，可是这个银行当时的ACCOUNT MANAGER劝我不要转，他们可以给我些利率上的优惠，当然没有CASHBACK，她的意思是我如果转了，银行就会考虑到我的LOYALTY，所以如果我几年后又想转回来就是不可能了，那意思对吗？照这样来说，那RF也做不了几次啊，总共就那么几个银行？她跟我说的对吗？

另外如果两个房子，把其中一个的贷款转出去，好处多还是坏处多呢？
先谢谢LZ了

作者: FJEL 时间: 2014-10-21 22:46:57

也烦请LZ pm那个"灰常敬业灰常给力的W银行华人贷款经理", 非常感谢！

作者: happymaggie 时间: 2014-10-29 12:10:55

Annie911 发表于 2014-5-30 12:36
需要我银行经理的朋友请PM姓名电话。

也烦请LZ pm那个"灰常敬业灰常给力的W银行华人贷款经理", 非常感谢！{:8_486:}

作者: lucy7749 时间: 2014-10-29 15:15:31

也烦请LZ pm那个"灰常敬业灰常给力的W银行华人贷款经理", 非常感谢！

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