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标题: PROPERTY 的 TAX 大神们进！-depreciation schedule [打印本页]

作者: 画中人 时间: 2014-5-19 12:25:21 标题: PROPERTY 的 TAX 大神们进！-depreciation schedule

本帖最后由画中人于 2014-5-19 11:26 编辑

如何做depreciation schedule? 似乎现在valuer都不做chattels? 是要做land improvements depreciation吗现在？到底要找谁去做这个呢？
谢谢！

作者: Lease 时间: 2014-5-19 13:26:57

Find a good accountant. I don't think yourself is able to do it.

作者: 画中人 时间: 2014-5-19 15:30:22

Lease 发表于 2014-5-19 12:26
Find a good accountant. I don't think yourself is able to do it.

Accountant说需要一个valuer的文件。可我问了好多家都说不做了。

作者: Lease 时间: 2014-5-19 15:48:27

画中人发表于 2014-5-19 14:30
Accountant说需要一个valuer的文件。可我问了好多家都说不做了。

那你就跟Accountant说不做chattel depreciation了，反正现在improvement也没有depreciation了，那你这个Case就没有depreciation schedule了。

作者: 画中人 时间: 2014-5-19 15:52:55

Lease 发表于 2014-5-19 14:48
那你就跟Accountant说不做chattel depreciation了，反正现在improvement也没有depreciation了，那你这个 ...

那怎么样最大化退税？？？

作者: 阿海 时间: 2014-5-19 16:30:34

要做个chattels valuation。

作者: 画中人 时间: 2014-5-19 16:39:16

阿海发表于 2014-5-19 15:30
要做个chattels valuation。

问题就是现在的valuer都不肯做了。说是IRD的规定改了，做了也没用了什么的。都问5家了。

作者: Lease 时间: 2014-5-19 16:40:22

画中人发表于 2014-5-19 14:52
那怎么样最大化退税？？？

什么退税最大化，真搞不懂你。

你为了多退几块钱税，你要费尽心机去找chattel Valuer, 以现在那么难找的情况来看，就算你找到了，这做估价的费用也低不了。而你这chattel depreciation的多退那几块钱税，不知要过多少年能够cover这chattel Valuer的Cost.

作者: 阿海 时间: 2014-5-19 16:40:55

画中人发表于 2014-5-19 15:39
问题就是现在的valuer都不肯做了。说是IRD的规定改了，做了也没用了什么的。都问5家了。

那就叫你的accountant assign一个数字呗，我的会计就放了个1万的chattel就搞定了，省得我花500刀做个chattel valuation出来结果还比1万少。

作者: Lease 时间: 2014-5-19 16:55:53

阿海发表于 2014-5-19 15:40
那就叫你的accountant assign一个数字呗，我的会计就放了个1万的chattel就搞定了，省得我花500刀做个chat ...

原则上会计这样做是不行的，因为这需要evidence.

我有些是做一个整幢房子的valuation，在Valuation Report会有一个chattel的数字，这样就有evidence了，会计就会没有任何顾虑的做chattel depreciation了。

作者: 画中人 时间: 2014-5-19 17:05:50

Lease 发表于 2014-5-19 15:40
什么退税最大化，真搞不懂你。

你为了多退几块钱税，你要费尽心机去找chattel Valuer, 以现在那么难 ...

既然是投资那每一个房子就都是一个生意。当然要在合法的情况下利益最大化。

作者: 阿海 时间: 2014-5-19 17:10:26

Lease 发表于 2014-5-19 15:55
原则上会计这样做是不行的，因为这需要evidence.

我有些是做一个整幢房子的valuation，在Valuation R ...

既然我的会计建议这样做我就这样做咯。

作者: 画中人 时间: 2014-5-19 17:12:08

Lease 发表于 2014-5-19 15:40
什么退税最大化，真搞不懂你。

你为了多退几块钱税，你要费尽心机去找chattel Valuer, 以现在那么难 ...

而且如果不能做chattels的一定有别的办法。昨天遇到一个投资的10多套房子，贷款不多的，每年基本上都不交税。当然她一年会计的费用是一万多。

作者: Lease 时间: 2014-5-19 17:20:39

画中人发表于 2014-5-19 16:12
而且如果不能做chattels的一定有别的办法。昨天遇到一个投资的10多套房子，贷款不多的，每年基本上都不交 ...

如果是这样的话，他绝不可能在投资房上做什么文章。可能他去投资一个Make Loss的Business，把Business Loss也Take into account, 那样就可能不需要交什么税了。

但是话说回来，谁会真的去投资一个Loss的Business。

作者: 阿海 时间: 2014-5-19 17:23:03

本帖最后由阿海于 2014-5-19 16:23 编辑

画中人发表于 2014-5-19 16:12
而且如果不能做chattels的一定有别的办法。昨天遇到一个投资的10多套房子，贷款不多的，每年基本上都不交 ...

我9个房子才给2500刀。。。。。。她用的是GRA吧？

作者: Lease 时间: 2014-5-19 17:27:34

本帖最后由 Lease 于 2014-5-19 16:31 编辑

阿海发表于 2014-5-19 16:23
我9个房子才给2500刀。。。。。。她用的是GRA吧？

房子越多，Discount就越多。我的会计头两个投资房收费300+GST each，第三，四个是250+GST each，第五，六个200+GST each. 从第7个开始每个150+GST。不过他要求我们自己做好 Summary.

说实话，一般的Rental Property真没必要用 GRA，他们实在太贵了。

作者: 阿海 时间: 2014-5-19 17:31:16

本帖最后由阿海于 2014-5-19 16:31 编辑

Lease 发表于 2014-5-19 16:27
房子越多，Discount就越多。我的会计头两个投资房收费300+GST each，第三，四个是250+GST each，第五 ...

恩是啊。

我每年就做个folder，把不同的statement, receipts等等放进不同divider里然后给会计的。会计也有banklink，满简单的。
还有房子多的好处就是把自己的车的开销和折旧都算公司账里。

最花时间是计算自己的office expense吧。

作者: 画中人 时间: 2014-5-19 17:37:13

阿海发表于 2014-5-19 16:23
我9个房子才给2500刀。。。。。。她用的是GRA吧？

对，你怎么知道，这么厉害！

作者: 画中人 时间: 2014-5-19 17:38:21

阿海发表于 2014-5-19 16:31
恩是啊。

我每年就做个folder，把不同的statement, receipts等等放进不同divider里然后给会计的。会计 ...

如果用property manager就不可以算车和office了吧？

作者: 画中人 时间: 2014-5-19 17:39:07

阿海发表于 2014-5-19 16:23
我9个房子才给2500刀。。。。。。她用的是GRA吧？

你用的哪个会计可以推荐给我吗？

作者: 阿海 时间: 2014-5-20 11:27:27

画中人发表于 2014-5-19 16:39
你用的哪个会计可以推荐给我吗？

我签名里有链接。

作者: 阿海 时间: 2014-5-20 11:27:51

本帖最后由阿海于 2014-5-20 10:28 编辑

画中人发表于 2014-5-19 16:38
如果用property manager就不可以算车和office了吧？

车就不知道了，但office还是可以算的啊。

作者: 阿海 时间: 2014-5-20 11:28:31

画中人发表于 2014-5-19 16:37
对，你怎么知道，这么厉害！

天下人都知道GRA最坑人的啦。

作者: walker123 时间: 2014-5-20 11:46:10

阿海发表于 2014-5-19 16:23
我9个房子才给2500刀。。。。。。她用的是GRA吧？

what's the "GRA" ? thanks.

作者: Lease 时间: 2014-5-20 12:00:16

阿海发表于 2014-5-20 10:28
天下人都知道GRA最坑人的啦。

而且GRA教客人的一些方法都可能是经不起 IRD Challenge的。比如， Gilligan曾经建议客户在出售投资房的时候，在S & P Agreement上注明Land Value 和 Building Value，并且特别指出Building Value要写得很低，以此来规避Depreciation Recovery. 可是我知道他至少有五个客人因此被IRD审计并且没有通过审计。

作者: 阿海 时间: 2014-5-20 12:17:17

walker123 发表于 2014-5-20 10:46
what's the "GRA" ? thanks.

http://www.gra.co.nz/

作者: 阿海 时间: 2014-5-20 12:18:17

Lease 发表于 2014-5-20 11:00
而且GRA教客人的一些方法都可能是经不起 IRD Challenge的。比如， Gilligan曾经建议客户在出售投资房的时 ...

恩，之前richmastery时代就听他们推广这做法了。

明显IRD没那么傻。

作者: 呵呵 时间: 2014-5-20 14:24:42

什么老皇历了，现在还做这个有什么用

作者: 画中人 时间: 2014-5-20 14:26:56

呵呵发表于 2014-5-20 13:24
什么老皇历了，现在还做这个有什么用

那现在最好的做法是？

作者: Lease 时间: 2014-5-20 14:27:23

呵呵发表于 2014-5-20 13:24
什么老皇历了，现在还做这个有什么用

是啊，chattel depreciation能退多少税？这LZ还美其名曰 “最大化退税”。

作者: Lease 时间: 2014-5-20 17:24:18

画中人发表于 2014-5-20 13:26
那现在最好的做法是？

最好的做法就是增加租金，让自己的Rental Property去交税而不是退税。

作者: vijay 时间: 2014-5-20 22:39:12

Lease 发表于 2014-5-19 16:27
房子越多，Discount就越多。我的会计头两个投资房收费300+GST each，第三，四个是250+GST each，第五 ...

可以给我你会计的电话号码吗？谢谢

作者: 冰凉的火 时间: 2014-7-6 23:54:27

这个有人做的，是合法的

作者: 画中人 时间: 2014-7-7 10:00:01

冰凉的火发表于 2014-7-6 22:54
这个有人做的，是合法的

现在已经不可以了，之前做的还要被recover回来，等于一颗定时炸弹。能做的只有R&M了。

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