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标题: 房市五月无悬念，六月是瓶颈 [打印本页]

作者: LYYX 时间: 2014-5-6 10:58:24 标题: 房市五月无悬念，六月是瓶颈

本帖最后由 LYYX 于 2014-7-4 09:04 编辑

首先声明这是我一家之言，成熟和理智的投资者永远会做出正确的选择，而手中有钱的外来投资客--他（她）不会受到房价的升与降影响，受影响的可能是他（她）的时间。我之前曾发过两个贴子：
1)4 月起房市降温？（发于4月6日）：http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... 0746&extra=page%3D1
2)我们的房源也不缺，房价正趋稳？：http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... 0430&extra=page%3D1
4月的信息已陆续公布----表明房市正走向稳定和调整，而这是一个高（价）位的调整，而这可从两方面来促成：
1）经济层面：虽然有不断的手段来抑制房价的上升，从LVR,OCR到针对拥有5或以上投资房更高利率----都是Reserve Bank调控手段（新西兰能调控经济的也就IRD同Reserve Bank？),4月的作用已显现，五月也就无悬念--不会比4月好多少，能Hold住是大势，而且在目前OCR不高的情况下，如果没有基本抑制住通胀压力，6月OCR 必调。
2）政治层面：今年是大选年，国家党现在最愿意看到就是百业兴旺（这其实也是买房卖房有房没房的愿意看到的），而且Reserve Bank已先走了几步（从这点讲Reserve Bank Governor Graeme Wheeler还是看市场听政府的），而对房产的兴旺--它的直译就是稳（年5%以内波动都属于），任何的大起大落都不是好的形势。

所以从经济的调控手段到政府和大众的意愿，房市都指向持稳的方向---五月无悬念。
那六月哪来的瓶颈？这问题跟“拥有5或以上投资房更高利率”有关---已有的一点关系都没有（房已买，贷款也贷了，该renew 也弄好了），如实施此政策，它会影响有意多套投资的买家，解套的办法就是Reserve Bank 放宽LVR限制。如果新政照实施，旧政不放宽，在加上去年高位买进刚好6，7月想倒手的----道路要堵塞了，瓶颈出现了--彻底转向买方市场？

总之，我们的房市还算稳，任何有人想寄希望于大起大落的--都是不明智的，想等崩盘？---再过二十年讨论这问题。

作者: womb 时间: 2014-5-6 11:06:18

作者: songinator 时间: 2014-5-6 11:22:26

想等崩盘？---再过二十年讨论这问题

看空房率就能看出来有没有泡沫中国某些城市比较明显奥克兰空房率很低所以也就是涨多涨少的问题

储备银行提高利率是为了经济稳定控制inflation在2.5% （新西兰长久以来的目标）前3年房价一年10%那么涨总inflation才towards 2.5% 所以Reserve Bank才涨息(OCR)控制一下房价一旦房价按5%一年涨了总Inflation就下来了 OCR就不用涨了贷款又便宜了

所以Reserve Bank have no intention to keep the OCR high if the housing price increase slows down from 10% a year. 也就没有超高（10%+）贷款利率房价也就不会跌

作者: mwe23 时间: 2014-5-6 14:34:18

房价会回调的，除非现在移民人数保持在高位！我看到的是回调10%左右到今年年底，在低端房产市场会更加厉害点！

其实有机会出去和那些开发商聊聊，很多私人开发商都在今年下半年准备休息了，因为要等等明年上半年行情！有下调幅度比较大的可能性！

作者: Venox10111 时间: 2014-5-6 14:40:36

mwe23 发表于 2014-5-6 13:34
房价会回调的，除非现在移民人数保持在高位！我看到的是回调10%左右到今年年底，在低端房产市场会更加厉害点 ...

个人觉得年底回调10% 不太会，更可能是8－9月回调10%， NZ 现在经济发展在发达国家里已经是最快的了（也能说之前发展得不够），只要有工作机会，移民政策开放，就不怕没有移民和留学（就算nzd 无比之高）

作者: songinator 时间: 2014-5-6 14:46:19

Venox10111 发表于 2014-5-6 13:40
个人觉得年底回调10% 不太会，更可能是8－9月回调10%， NZ 现在经济发展在发达国家里已经是最快的了（也能 ...

外加加拿大不好去了

作者: Venox10111 时间: 2014-5-6 14:52:01

songinator 发表于 2014-5-6 13:46
外加加拿大不好去了

恩，但是 Having said that... 一旦人口出现外流，移民减少，房产和经济都会进入下调期。

作者: 863364 时间: 2014-5-6 15:27:58

我的个人看法：只说奥克兰，3年之内如果没有大的冲击事件（地震，经济危机，战争。。。），房价还是会稳中有升

作者: Scofield 时间: 2014-5-6 15:34:23

还是那句话, site back and relax

作者: bungyjumping999 时间: 2014-5-6 15:41:06

本帖最后由 bungyjumping999 于 2014-5-6 14:41 编辑

if after controlling measures in place ( gov't interventions) + interest rate ( in rising trend), the annual increase (capital gain) is contained in 4% - 5%. Let say, The mortgage interest rate would be at 6% -7%

- one will have to use your money (wages) to top up 1%- 2 % or more for your mortgage payment.
- inflation say at 2.5% - 3%

Annual gain is almost 0%.
Your return : free labour costs to maintain your investment properties

作者: 大师致富 时间: 2014-5-6 15:41:12

房子上涨是一定的，就是涨多涨少的问题。

作者: 狂风暴雨 时间: 2014-5-6 15:56:02

其实主要还是人口净增长,目前越来越多本地kiwi从不惜亏在汇率上也要从澳洲回流,海外移民也挤破脑袋要进来.有人说很多小开发商准备下半年停建观望,我看到的是很多小开发商因为建地售价走得太高,担心利润而停建,并非是担心市场大幅下滑.也就是说如果他们能以半年一年前的价格买得到开发项目,还是会建的,可惜很难买到.

作者: songinator 时间: 2014-5-6 16:04:34

狂风暴雨发表于 2014-5-6 14:56
其实主要还是人口净增长,目前越来越多本地kiwi从不惜亏在汇率上也要从澳洲回流,海外移民也挤破脑袋要进来.有 ...

说的很中肯现在地一块都小50万了小开发商盖不起了房子更少了

作者: cizzzzk 时间: 2014-5-6 18:59:19

songinator 发表于 2014-5-6 15:04
说的很中肯现在地一块都小50万了小开发商盖不起了房子更少了

哪里的地50万，500以上的吗

作者: contractor 时间: 2014-5-6 21:53:12

房市稳定最重要。

作者: winny 时间: 2014-5-6 22:06:18

作者: 新马甸甸 时间: 2014-5-7 01:17:38

最近感觉华人建房开发商好像慢些下来了（不过去年大概也是这个时候慢一下，下半年又井喷，希望今年也是这样）。相对应的是印度开发商开发速度和频率却加快。他们和华人开发商的区别是印度人专门买老区大地老房做分割，前两年还一块地分两块，现在一块往往分成3块。他们常常说华人这样买新开发区的地是dead money。印度人往往是老房出租，同时分割盖房。

作者: songinator 时间: 2014-5-7 01:38:16

cizzzzk 发表于 2014-5-6 17:59
哪里的地50万，500以上的吗

flat bush 400平

作者: songinator 时间: 2014-5-7 01:39:56

新马甸甸发表于 2014-5-7 00:17
最近感觉华人建房开发商好像慢些下来了（不过去年大概也是这个时候慢一下，下半年又井喷，希望今年也是这样 ...

下半年开建建好了来年卖

我engineering实习的时候跟着盖过一个夏天的房子都是10-11月雨少了那时候开始盖盖到来年4-5月收工卖房资金回笼

作者: 新马甸甸 时间: 2014-5-7 01:52:39

songinator 发表于 2014-5-7 00:39
下半年开建建好了来年卖

我engineering实习的时候跟着盖过一个夏天的房子都是10-11月雨 ...

那你有没有感觉现在开发的速度和量都降下来了呢？还是只是我们自己的看法？

作者: Bourson 时间: 2014-5-7 02:09:42

songinator 发表于 2014-5-7 00:38
flat bush 400平

顶

中区除了那些富豪区，其他的地方一块地也要50万左右

作者: songinator 时间: 2014-5-7 10:04:06

本帖最后由 songinator 于 2014-5-7 09:07 编辑

新马甸甸发表于 2014-5-7 00:52
那你有没有感觉现在开发的速度和量都降下来了呢？还是只是我们自己的看法？

降下来了说明新房supply 减少  这更增加了2手房的需求

个人感觉因为现在新开发区少东、南区只有新flat bush karaka等地普遍贵了在新flat bush（flat bush school road 往南）买块地卖盖房再卖成本就要80-90万卖个90-100万这样利润少了本金需求高而且因为投入大了       在盖+卖的这段时间利息（隐性成本）也高    所以小开发商不愿意再买地盖房卖房了所以哪怕政府release更对的地  只要不是drury那边或南区    都会很贵新房3房下来至少65 - 70万+保守估计       所以2手房会更抢手    唯一便宜的就是新盖的公寓不过那就又有物业费的问题没有地的问题等等

所以刚需仍在          我坚信如果没有空房就没有泡沫
中国温州啊什么神木啊泡沫都是因为大家盲目盖高楼没人住一人手里好几十套空着等老百姓买    根本没那么多人买所以崩盘

作者: LYYX 时间: 2014-5-9 20:54:25

如今上市的房子,不仅中介,而且房东,依然对拍卖情有独钟---不管三七二十一先拍拍再说.可是情形已不同了,大家不得不承认事实--除了徐久未上市的,有特色的,屋主价位与市场较吻合的可当场拍掉,已明显的越来越多的转成了议价---而且还不低?--买家们再忍忍吧,好东西也越来越多了.就看谁有耐性了.

作者: cizzzzk 时间: 2014-5-9 22:22:48

LYYX 发表于 2014-5-9 19:54
如今上市的房子,不仅中介,而且房东,依然对拍卖情有独钟---不管三七二十一先拍拍再说.可是情形已不同了,大家 ...

我怎么看到拍卖成交比几个月前高了不少

作者: LYYX 时间: 2014-5-9 23:08:01

本帖最后由 LYYX 于 2014-5-9 22:57 编辑

cizzzzk 发表于 2014-5-9 21:22
我怎么看到拍卖成交比几个月前高了不少

整个五月的结果还未知,但四月BT拍卖成功率约48%,而三月约51%(含当场,当天及提前的)---趋势是递减的--而最重要的是未来议价房的比例会提升(目前是太低了).

作者: cizzzzk 时间: 2014-5-9 23:40:13

LYYX 发表于 2014-5-9 22:08
整个五月的结果还未知,但四月BT拍卖成功率约48%,而三月约51%---趋势是递减的--而最重要的是未来议价房的比 ...

记得去年年底今年年初，拍卖当场成交的不到三分之一，现在拍掉和预先sold的占一多半，no bid的都是半幅地的烂房或者公寓，而这些本来就不适合拍卖的

作者: liuyuzhuang 时间: 2014-5-9 23:43:54

西区可怜啊,500平的地上还有一个三房的房子都值不了50万,我的投资好失败啊!

作者: phb 时间: 2014-5-10 00:04:18

LYYX 发表于 2014-5-9 19:54
如今上市的房子,不仅中介,而且房东,依然对拍卖情有独钟---不管三七二十一先拍拍再说.可是情形已不同了,大家 ...

说得有道理，赞！

作者: onetreehill1 时间: 2014-5-10 01:11:13

住宅·奥克兰4月房价仍在涨建议卖家调整期望值
　日期:2014-05-08 14:15:16　阅读:2681　来源:天维网编译

　　天维网5月8日报道本周四，新西兰政府估价局（QV）公布了4月份的房屋价值报告。与去年同期相比，新西兰平均房价上涨了8.4%，但在过去三个月上涨了0.2%。

　　与2007年的上一波高峰相比，新西兰目前的房价高出13%。如果考虑到通胀调整的因素，过去一年房价涨幅为6.8%，比上一波高峰低了2.9%。

　　在奥克兰，过去一年房价上涨13.9%，比2007年最高峰高了29.2%。经过通胀调整，这两个数据分别是12.2%和10.9%。

　　QV全国发言人Andrea Rush介绍说，新西兰房价在3月曾有短暂的下挫，但很快就在4月重拾涨势。今年4月，全国房价上涨的速度与去年类似，奥克兰地区房价更是在前几个月的减速后重新攀升。

　　根据CoreLogic NZ的数据，3月份首次购房者的数量有所增加。Rush认为，这意味着央行的高LVR限贷令对首次购房者数量的影响不算太大。起码现在看来，不少首次购房者都能找到筹措首付房款的途径。

　　在奥克兰，过去一年房价上涨13.9%。而在最近3个月，房价上涨幅度为1.5%。

　　过去三个月，奥克兰地区房价上涨最明显的是中心区，从2月至今已经上涨了5%。与此同时，北岸和Rodney North也分别录得3%和2.9%的涨幅。

　　在奥克兰市的东部地区，平均房价为1,043,098纽币，比去年同期上涨14.9%，比2007年高峰更高出30.7%。而在奥克兰市的南部地区，过去三个月房价上涨0.9%，比去年高出13.9%。

　　QV估价师Bruce Wiggins分析说，房价仍在上涨，但速度已经比去年放缓，有些物业的销售时间也变长了。

　　日前，Barfoot公司公布4月房价数据的时候曾提醒卖家，在定价的时候要更加现实。现在Wiggins也提出类似的建议，他表示现在已经不是去年10月之前的市场，卖家需要调整销售的期望值。“纽币对其他主要货币的比例也更高。”Wiggins说，像持有人民币的海外买家和其他移民群体的购买力会有所削弱，预计也会对房价上涨造成软化的效果。

作者: LYYX 时间: 2014-5-10 16:37:25

多余的LVR限制?
LVR rules may go by year end:
http://www.nzherald.co.nz/busine ... p;objectid=11252242

作者: LYYX 时间: 2014-5-30 09:10:15

自从国家党公布预算案后，它的支持率一路飙升，但纽币对其它货币却一路下跌（1NZD=0.5117GBP 下跌至目前的1NZD=0.4998GBP).这是否给已冷却下的房市注入热能？---政情稳定，外资涌进。

作者: onetreehill1 时间: 2014-5-30 10:27:37

LYYX 发表于 2014-5-30 08:10
自从国家党公布预算案后，它的支持率一路飙升，但纽币对其它货币却一路下跌（1NZD=0.5117GBP 下跌至目前的1 ...

是有这个意思，NZ的房地产今年还会平稳的上升，前几个月稍微平稳些喘个气，加上牛比跌，房地产又要热起来了

作者: LYYX 时间: 2014-6-5 09:46:22

本帖最后由 LYYX 于 2014-6-5 08:49 编辑

onetreehill1 发表于 2014-5-30 09:27
是有这个意思，NZ的房地产今年还会平稳的上升，前几个月稍微平稳些喘个气，加上牛比跌，房地产又要热起来 ...

五月各种数据尚未出，但较冷的房市就象天气一样--上周Barfoot(北岸）的拍卖是冷冷清清，当场拍掉的更是屈指可数。虽然纽币在跌（人民币也跌）也没带来多少利好消息---房产的投资客已在观望或放盘，今年的房市能有微量的涨幅已是哦弥陀佛了？---购房者悠着看房买房---千万别拼！

作者: songinator 时间: 2014-6-5 09:59:13

LYYX 发表于 2014-6-5 08:46
五月各种数据尚未出，但较冷的房市就象天气一样--上周Barfoot(北岸）的拍卖是冷冷清清，当场拍掉的更是屈 ...

纽币在跌ING~~~~所以大家都在等谁现在换啊晚换半个月一个月都省钱啊

作者: Lease 时间: 2014-6-5 10:15:13

LYYX 发表于 2014-6-5 08:46
五月各种数据尚未出，但较冷的房市就象天气一样--上周Barfoot(北岸）的拍卖是冷冷清清，当场拍掉的更是屈 ...

是啊，很多消息似乎都显示房价要跌啊，比如，ANZ的economist说房价会随着成交量的下降而下降，央行的数据显示四月份的贷款增长是自2012年9月以来最低的。

所以，市场也比较冷清，无论是数据还是实际现象都显示今年不妙。

问题是：作为投资者，你究竟是在房地产市场热火朝天时入市呢？还是在一个相对平静的市场入市？

作者: songinator 时间: 2014-6-5 10:20:28

Lease 发表于 2014-6-5 09:15
是啊，很多消息似乎都显示房价要跌啊，比如，ANZ的economist说房价会随着成交量的下降而下降，央行的数据 ...

问得好令人深思

至少我个人去拍卖希望大家都观望的时候出手

作者: walker123 时间: 2014-6-5 10:24:26

Lease 发表于 2014-6-5 09:15
是啊，很多消息似乎都显示房价要跌啊，比如，ANZ的economist说房价会随着成交量的下降而下降，央行的数据 ...

令人深思......

作者: onetreehill1 时间: 2014-6-5 12:26:34

老实说，我已经有2年没有去参加Barfoot的拍卖了，昨天突发奇想也许是某种动力让我去看看Barfoot AucklandCity的拍卖现场，发现大堂里黑压压的座无虚席，外面走廊里也都是站满了人，感觉气氛一点都不冷啊？

连Mt Albert区四周都是HNZ的公房包围的一个房子也有人在抢最后卖了个好价钱112万，连阿海都说那个买家傻啊，哈哈这个世道我们就看不懂喽

不过有些投资还真需要出奇制胜，反其道而行之，如果墨守成规，人云亦云就可能不是好的投资者

作者: NewLynnHse 时间: 2014-6-5 12:27:45

onetreehill1 发表于 2014-6-5 11:26
老实说，我已经有2年没有去参加Barfoot的拍卖了，昨天突发奇想也许是某种动力让我去看看Barfoot AucklandCi ...

你咋这么闲啊？不用上班？

作者: onetreehill1 时间: 2014-6-5 12:30:36

NewLynnHse 发表于 2014-6-5 11:27
你咋这么闲啊？不用上班？

不是和你一样嘛。。。都是挨踢人

作者: psp2 时间: 2014-6-5 21:26:34

看看大家说的都很有道理。

作者: 一曰方茗 时间: 2014-6-5 21:57:10

LYYX 发表于 2014-6-5 08:46
五月各种数据尚未出，但较冷的房市就象天气一样--上周Barfoot(北岸）的拍卖是冷冷清清，当场拍掉的更是屈 ...

5月份数据出了, sales down, prices up

作者: onetreehill1 时间: 2014-6-5 21:59:35

一曰方茗发表于 2014-6-5 20:57
5月份数据出了, sales down, prices up

有链接看看吗？

作者: 一曰方茗 时间: 2014-6-5 22:08:34

onetreehill1 发表于 2014-6-5 20:59
有链接看看吗？

用不同的基数比较会得出不同的结果, 看你怎么看了

http://www.interest.co.nz/proper ... th-645k-6195k-april

http://www.stuff.co.nz/business/ ... -rebound-lacklustre

http://www.nzherald.co.nz/proper ... p;objectid=11268109

作者: onetreehill1 时间: 2014-6-5 23:32:56

一曰方茗发表于 2014-6-5 21:08
用不同的基数比较会得出不同的结果, 看你怎么看了

http://www.interest.co.nz/property/70224/barfoot ...

看到了，谢谢，主要意思：5月份成交量减少，上市量减少，但是房价还在上升，净移民流入量今年将达到高峰，真是亚历山大啊

作者: LYYX 时间: 2014-6-6 09:06:17

本帖最后由 LYYX 于 2014-6-6 08:56 编辑

LYYX 发表于 2014-6-5 08:46
五月各种数据尚未出，但较冷的房市就象天气一样--上周Barfoot(北岸）的拍卖是冷冷清清，当场拍掉的更是屈 ...

Auckland house sales dropped 14 per cent in May from a year earlier as the market cooled ahead of winter, according to Barfoot & Thompson, the city's biggest realtor.
Sales dropped to 1,109 in May from 1,284 a year earlier, and were up 37 per cent from April when the Easter public holidays fell. The average sale price dropped to $702,966 from $708,603 in April, but was still up from $644,737 in 2013. The median sale price rose 4 per cent to $645,000 in the month, and was up from $570,000 a year earlier.

Listings fell to 3,498 in May from 3,623 in April and up from 3,034 the previous year. New listings fell 19 per cent in May to a three month low of 1,318.In May, Barfoot sold 343 properties with a price tag of less than $500,000. That was about 31 per cent of all sales in the month, down from 37 per cent in April. Sales of $1 million homes rose to 188, from 120 in April.
以上的信息，我们是否可这么理解：
1）房价中价位在持平或略有下降（即使没降也因低端房产销售比例下降，而高端房产销售比例上升所致）
2）较低的上市量与更多的净移民，及可能更合理的汇率---它们的争斗可能会造成低端房产销售疲软。而高端房产一枝独秀！从而导致租房市场活跃，租金上扬在所难免。
3）如果2）的分析正确，投资客可望6，7月陆续入市---占领低端可投资的房产---从而有望8月后恢复较低迷的房市。

作者: Lease 时间: 2014-6-6 09:51:00

LYYX 发表于 2014-6-6 08:06
Auckland house sales dropped 14 per cent in May from a year earlier as the market cooled ahead of ...

这个信息与前两个月的基本一致，也就是说奥克兰房地产市场目前的状况是前几个月的延续。所以参考价值不大。现在更需要从fundamental去理解市场，即：市场是否有足够的房屋供应，市场需求是否依然旺盛。只要demand > supply, 那么如果想要入市，目前的市场应该有不错的机会。

作者: songinator 时间: 2014-6-6 09:58:03

Lease 发表于 2014-6-6 08:51
这个信息与前两个月的基本一致，也就是说奥克兰房地产市场目前的状况是前几个月的延续。所以参考价值不大 ...

恩总结的不错

作者: LYYX 时间: 2014-6-7 10:01:12

住宅·住房拍卖市场转冷专家：火了18个月该降温-http://money.skykiwi.com/realestate/2014-06-06/180598.shtml
1)5月份奥克兰房市量价齐跌，奥克兰地区整体房价在过去的三个月仅上涨了0.7%.
2)住宅·数据显示 5月份奥克兰房屋销量跌14%:http://money.skykiwi.com/realestate/2014-06-05/180527.shtml.

作者: LYYX 时间: 2014-6-12 11:47:22

本帖最后由 LYYX 于 2014-6-12 10:54 编辑

今天OCR又升了，但不管怎么升,依然处于较低位（26/07/2007--23/07/2008 OCR--8.25%),他再升几次（明年四月4%？），我们就麻木了---房产也就继续升温了？

作者: haifeng 时间: 2014-6-22 07:39:34

ddddddddddddddddd

作者: bressanone.nz 时间: 2014-7-6 22:37:46

我自己觉得如果冬天过去还买不到房的话，可能真的我就什么也买不成了。不过现在房子真的好少

作者: LYYX 时间: 2014-7-6 23:02:25

冬季上市量明显少，房地产报比多时薄了30%。想买房的话，好好看，冬天上市房里还是有好货的(你不要看那些公布的数据，一天升300几百的-实际上四五六几个月房价沒升，只是高价位房子卖的比例升了而己。结构性调整，七八月诂计也不会偏离这趋势!)

作者: ilikeauckland 时间: 2014-7-6 23:11:58

现在房子真的好少

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