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标题: 房地产牛市的三个阶段 [打印本页]

作者: Lease 时间: 2014-5-3 23:49:44 标题: 房地产牛市的三个阶段

本帖最后由 Lease 于 2014-5-3 23:02 编辑

自从去年10月 LVR Restrictions政策实施以来，房地产市场似乎一下子失去了动力，原来拍卖的火爆场面不见了，人们以为新西兰的房地产经过过去两年的上涨之后要走下坡路了。

其实，深谙地产投资规律的人对此并不感到奇怪，即便没有LVR Restrictions政策，今年的地产市场也应该歇一歇，因为这波房地产牛市已经过了牛市的第一阶段，从而进入第二阶段。

虽然在投资市场里，牛市的三个阶段经常是在股市里被提到，但因为人性是一样的，因此它也完全适用于房地产市场。

房地产牛市第一阶段：

这一期连接着熊市末期。在熊市末期，可以说是人心惶惶，恐惧弥漫着整个市场，大家都好像看不到明天。房产量价齐跌，或者价格平稳，但成交量持续下降，地产中介大多无事可做，很多中介纷纷改行去做别的了。我观察到2010年的3月至12月几乎就是这样的情况。

然而，最恶劣的环境终会过去，最黑暗的日子，一走过之后，前面就是光明大道。在这个时候，理智的投资者开始慢慢的入市购买价格低廉，租金回报高企的房产进行投资。随着有人开始入市托盘，房产价格开始企稳并开始反弹。从2011年2月开始，新西兰房地产市场开始量价慢慢回升，虽然并不稳定，但没有再出现象2010年那样连续半年多的成交量连续下降，价格略有下跌的情况，并于2011年底开始出现连续多个月量价齐升的状态。

经济是决定房地产走向的一个主要因素，从2011年开始，新西兰每个季度经济都实现正增长，完全摆脱了从2008年开始的经济衰退。房地产可能不像股市那样走在经济的前面，应该是同步吧，所以这波房产牛市应该从2011年开始了第一期。

房地产牛市第二阶段：

经济是一个需要时间去完成的大循环，经济转好会持续很长一段时间，而且会一路走来越来越好，直到由高峰回落为止。经济衰退也一样，经济会一路转差，越来越差，直到曙光出现为止。在牛市第一期中，经济已经慢慢改善，房价也不断上升，投资者都笑眯眯，并且吸引越来越多的人进入地产市场。但毕竟，还是有很多后知后觉的人，这些人中，有些是完全没有经验，有些是在上一地产周期中受到过打击，他们没有摆脱在市场萧条时期的创伤，根本没有胆量再度入市。再加上牛市第一阶段已经有了可观的升幅，因此牛市第二阶段是一个相对平稳和整固的阶段。这一阶段的特点是：既不像熊市中的量价大幅齐跌，也不像牛市第一阶段时量价大幅上升，市场只是在一个狭窄的波段浮动。反反复复是代表了这一阶段的最佳形容词，但毕竟这依然是一个牛市，因此，即使反复，但不会出现大跌，毕竟最困难的时期已经过去，熊市已经消失，现在是牛市当道。所以，反反复复中，房价依然会上升，只是上升的幅度不如牛市第一阶段。

现在就是牛市第二阶段。

房地产牛市第三阶段：

经济的循环决定它会经过萧条期后恢复过来，再一路向上，走向繁荣之路。繁荣期到来之时，百业都欣欣向荣，失业率创下新低，物价飙升，但人们的消费能力依然很强，人们会发现，房价虽然很高，但有保值功能，况且经济景气度很高，人们手里的钱也在不断增多。电视新闻，报章，各大媒体报道投资房地产赚钱的新闻越来越多，不少原来从未涉足过房地产的，他们也怦然心动，决定要小试一把。各路资金不断涌入房地产市场，房价一而再，再而三的创出新高。这时，如果有谁没有投资房产，都会被人视为弱智。此时，理智的投资者已经开始撤退，接盘的都是没有经验或者是好了伤疤忘了疼的那些人。此时，通常利率很高（10%或以上），国债收益率曲线呈现倒挂。经济其实已经到达顶峰，从而是向下一个衰退周期进军了。此时买入房产的人几乎必然要忍受几年挨套的日子。

不知道这一阶段何时到来，需要密切注视新西兰国内及国外的政经动态。

作者: cizzzzk 时间: 2014-5-4 00:05:45

楼主的意思现在处于第三阶段

作者: Lease 时间: 2014-5-4 00:11:44

你没有仔细看。

作者: phb 时间: 2014-5-4 00:15:58

cizzzzk 发表于 2014-5-3 23:05
楼主的意思现在处于第三阶段

楼主是中介吧，新西兰房市已经到顶了，这几年长了不少，从时间段上也应该回调了，再加上利率，汇率，中国房市的影响，新西兰房价一定会跌的！现在市场呈胶着状态，买卖双方看谁挺得住。

作者: Lease 时间: 2014-5-4 00:17:20

phb 发表于 2014-5-3 23:15
楼主是中介吧，新西兰房市已经到顶了，这几年长了不少，从时间段上也应该回调了，再加上利率，汇率，中国 ...

你去看看我的主页，再来判断我是不是中介。

作者: 狂风暴雨 时间: 2014-5-4 00:43:27

基于现在越来越难买到租金回报高的物业的情况,请问目前买入靠近高速的周边建地,建多个经济适用房用于出租以长期持有,是否可行?

作者: Lease 时间: 2014-5-4 01:30:02

狂风暴雨发表于 2014-5-3 23:43
基于现在越来越难买到租金回报高的物业的情况,请问目前买入靠近高速的周边建地,建多个经济适用房用于出租以 ...

只要计算好风险和回报，如果是自己能够承受并且回报满意的话, 当然可以。

作者: Annie911 时间: 2014-5-4 02:25:42

谢谢Lease兄弟的好文，必须顶。

作者: cizzzzk 时间: 2014-5-4 09:01:04

狂风暴雨发表于 2014-5-3 23:43
基于现在越来越难买到租金回报高的物业的情况,请问目前买入靠近高速的周边建地,建多个经济适用房用于出租以 ...

高速旁边不太好吧，将来总要卖的

作者: LYYX 时间: 2014-5-4 09:30:01

现在是房市气候预报：“牛市第三阶段”将于七月一日开始。

作者: Elfin 时间: 2014-5-4 10:21:21

狂风暴雨发表于 2014-5-3 23:43
基于现在越来越难买到租金回报高的物业的情况,请问目前买入靠近高速的周边建地,建多个经济适用房用于出租以 ...

当然不可行了，你一个新房租金回报能高到哪里去- -，高速周边建地，你不会说的是WEST GATE那块昨天卖掉的吧，那里的房子可真是卖不动哦，没学区，100米就是高压塔

作者: love_3_month 时间: 2014-5-4 10:57:29

换句话说，还要再大涨一次，但那是回光返照，然后就要跌了。是这个意思吧

作者: onetreehill1 时间: 2014-5-4 11:05:07

LZ 说出了我想说的话，补充一点的是，过了第三波的牛市后，房价会回调，但是回调后的价格不会低于第3波牛市开始时的价钱，也就是说在牛市初中期和后期初入市买的房子，即使以后到了回调期，都不会亏，房市过了回调低谷期将继续发力向上，这就是为什么奥克兰有些房价在2000年初20几万的房子到今天上到100万以上，在短短的10几年翻了5番多。只要是买自住房的和长期持有投资客，买房投资房地产永远不会亏！！！

还是那句话：该干嘛还是干嘛，买房的继续买，该等待房价跌的继续等

作者: Lease 时间: 2014-5-4 11:37:58

onetreehill1 发表于 2014-5-4 10:05
LZ 说出了我想说的话，补充一点的是，过了第三波的牛市后，房价会回调，但是回调后的价格不会低于第3波牛市 ...

谢谢补充。

作者: Lease 时间: 2014-5-4 11:40:02

love_3_month 发表于 2014-5-4 09:57
换句话说，还要再大涨一次，但那是回光返照，然后就要跌了。是这个意思吧

完全不是。

作者: 校草 时间: 2014-5-4 12:25:10

本帖最后由校草于 2014-5-4 11:27 编辑

你说了那么多，简单点说即--房价是螺旋式上升的不就完了么- -。能HOLD的住就是赢家，其他什么汇率啦，利率啦，供需啦，都是短线下的参考，只能影响一段时间（1-3年）。所以要卖的还是卖，要买的还是买，关键不是价位，而是时间。就那么简单。那些纠结买还是卖的，说到底还是实力不够。实力一旦到达了你感觉安全的程度，你就会突然释然了，随便市场怎么走，你都是最后的赢家~~

作者: Lease 时间: 2014-5-4 12:27:57

本帖最后由 Lease 于 2014-5-4 11:32 编辑

校草发表于 2014-5-4 11:25
你说了那么多，简单点说即--房价是螺旋式上升的不就完了么- -。能HOLD的住就是赢家，其他什么汇率啦，利率 ...

总结得精辟！谢谢！补充一点，那些纠结的人，其实未必仅仅是实力问题，如果能够看清房地产市场运行的本质，那他们就不会纠结了。

作者: 校草 时间: 2014-5-4 12:35:03

本帖最后由校草于 2014-5-4 11:35 编辑

Lease 发表于 2014-5-4 11:27
总结得精辟！谢谢！补充一点，那些纠结的人，其实未必仅仅是实力问题，如果能够看清房地产市场运行的本 ...

对啊，你说的没错。最近在WESTHARBOUR完成的项目，卖的费劲，朋友说市场不好了，你为啥还那么悠哉，其实我得叫他来看下这个贴

作者: 一曰方茗 时间: 2014-5-4 13:23:08

为了避免类似第三阶段后的情形再次出现, nzrb这次吸取教训早早地就试行lvr & 开始加息周期. 再加上大选在即, 政党为了稳定人心出台各类政策, 有可能第2阶段会坚持很长一段时间, 第3阶段会不会出现是个问题

作者: Lease 时间: 2014-5-4 13:41:18

一曰方茗发表于 2014-5-4 12:23
为了避免类似第三阶段后的情形再次出现, nzrb这次吸取教训早早地就试行lvr & 开始加息周期. 再加上大选在即 ...

第三阶段必然出现，因为人性不变。所以所有投资市场里以前发生过的事情，今后也将一而再，再而三的发生。这些都不是rbnz或者政府可以控制的.

作者: bungyjumping999 时间: 2014-5-4 13:45:09

don't kill your golden goose by holding on.... just make sure good cash flow to maintain your life style.

at the end is a question of choice, personal to individual.

作者: Venox10111 时间: 2014-5-4 13:50:02

Lease 发表于 2014-5-4 12:41
第三阶段必然出现，因为人性不变。所以所有投资市场里以前发生过的事情，今后也将一而再，再而三的发生。 ...

没错，这就是人性，是不可逆的。三个阶段后就不好说了

作者: walker123 时间: 2014-5-4 13:54:12

真知灼见，眼前一亮的感觉。

作者: Lease 时间: 2014-5-4 14:05:31

Venox10111 发表于 2014-5-4 12:50
没错，这就是人性，是不可逆的。三个阶段后就不好说了

三个阶段后就是熊市来临啰。

作者: cizzzzk 时间: 2014-5-4 14:34:20

auckland的房子大部分都是带地的，地皮一直在增值，而且越来越缺，越分越小。
既不像美国每年要缴高额房产税，又不像中国70年使用权和质量堪忧的公寓。
加上移民净流入，这边房产应该长期看好。

作者: 看上去很美 时间: 2014-5-4 15:38:01

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作者: 流落他乡 时间: 2014-5-4 16:07:21

听起来好像国内去年的地产商喉舌们到处放风说房价还会继续上涨之类的话啊...
只是今年开始国内房价还是陆续开始下滑了,连北京也不例外.

作者: yche276 时间: 2014-5-4 17:27:53

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作者: phb 时间: 2014-5-4 17:40:20

房市上涨的关键因素是银子，近年来新西兰房子疯长的原因完全是华人炒起来的，两国一对比还是新西兰的房子便宜，国内随便卖一套就可以了，和中国比在新西兰看那套房子都便宜，房价不推高了才怪，看看中国现在的情况NZ过去的情况不会再出现了，我有好几个朋友是准备来新西兰买房的，钱都准备好了，就是因为人民币贬值的原因，钱一直没有汇过来，和上个月相比多付20多万人民币，这些都是制约现有房市上涨的因素。

作者: Lease 时间: 2014-5-4 17:42:01

yche276 发表于 2014-5-4 16:27
北上广这种地方只要有中国人房价就不会跌到哪里去。深蹲只是为了跳的更高。

说的是啊。2003年回上海探亲时，那时靠近市中心的房价大约8千一平米，当时我的亲戚们都觉得房价贵得要死，认为如此高的房价肯定不可持续。10年过去了，那里的房价由8千涨到了5万一平米。你说它会跌吧，也许，但就算跌到4万又怎么样？早买房的人还不依然赚的数钱数到手抽筋。

作者: Lease 时间: 2014-5-4 17:47:16

phb 发表于 2014-5-4 16:40
房市上涨的关键因素是银子，近年来新西兰房子疯长的原因完全是华人炒起来的，两国一对比还是新西兰的房子便 ...

你的朋友实在不算是有钱人。买一幢房差了20几万人民币就犹豫啦。我认识的国内土豪们去澳门赌一次就输个几十万。

作者: phb 时间: 2014-5-4 17:50:18

Lease 发表于 2014-5-4 16:47
你的朋友实在不算是有钱人。买一幢房差了20几万人民币就犹豫啦。我认识的国内土豪们去澳门赌一次就输个几 ...

我认识的朋友都是良民，你的朋友钱这种花法不会是好来的

作者: Lease 时间: 2014-5-4 17:55:27

phb 发表于 2014-5-4 16:50
我认识的朋友都是良民，你的朋友钱这种花法不会是好来的

那你可不能这样说，他们都是自己创业所得。只是几十万，上百万人民币，在他们眼里基本就不是什么钱。

作者: winny 时间: 2014-5-4 17:56:16

作者: 西瓜情人 时间: 2014-5-4 18:36:08

用波浪理论就可以解释了.

作者: Lease 时间: 2014-5-4 18:39:51

西瓜情人发表于 2014-5-4 17:36
用波浪理论就可以解释了.

怎么数浪呢？

作者: cizzzzk 时间: 2014-5-4 20:45:59

Lease 发表于 2014-5-4 17:39
怎么数浪呢？

波浪理论完全没有依据，江恩也是以破产收场。从事后诸葛亮的角度分析图形，怎么数都对。

作者: Lease 时间: 2014-5-4 20:50:57

cizzzzk 发表于 2014-5-4 19:45
波浪理论完全没有依据，江恩也是以破产收场。从事后诸葛亮的角度分析图形，怎么数都对。

不能这么说，波浪理论是有依据的。只是怎么数浪实在太主观，我自己学过也应用过，但实在是学不会，所以这不是我的茶。

作者: 雷童 时间: 2014-5-4 21:03:11

要问房子什么时候便宜，那就是在过去。要问房子升不升值就是两字，时间。用时间换钱，其实不是房子真正升值有多快，主要通货膨胀，钱不值钱了。连麦当劳的包子都涨价，你说房子能不涨吗？

作者: 吉祥果 时间: 2014-5-5 00:03:04

求问大神，现在买future urban的大地有没有前途？

作者: 肉肉妈 时间: 2014-5-5 01:00:40

供需情况一看就知道当前趋势，任何时候都适用无论牛熊。

作者: 剑客浪心 时间: 2014-5-5 12:46:50

恭喜LEASE兄练成楼市的波浪理论. 我这潜水的也炸出水面.

现在是调整的第一波, 整个五浪的II波, 等待启动主升浪,五浪中的III波.

不必给他们解释清楚了,兄弟,这种利器还是自己留着用比较好.

作者: Lease 时间: 2014-5-5 12:53:17

剑客浪心发表于 2014-5-5 11:46
恭喜LEASE兄练成楼市的波浪理论. 我这潜水的也炸出水面.

现在是调整的第一波, 整个五浪的II波, 等待启动 ...

剑兄真的是潜水多时啊，我也就是没什么事干，随便写点给这论坛增加点人气。

作者: mwe23 时间: 2014-5-5 18:22:45

onetreehill1 发表于 2014-5-4 10:05
LZ 说出了我想说的话，补充一点的是，过了第三波的牛市后，房价会回调，但是回调后的价格不会低于第3波牛市 ...

能不能说说20，30年的趋势，10年的趋势不长啊！

作者: Lease 时间: 2014-5-5 18:34:29

本帖最后由 Lease 于 2014-5-5 22:23 编辑

mwe23 发表于 2014-5-5 17:22
能不能说说20，30年的趋势，10年的趋势不长啊！

https://www.reinz.co.nz/shadomx/apps/fms/fmsdownload.cfm?file_uuid=BC193A55-0427-1618-9E91-713867AB2EC0&siteName=reinz

作者: 我要买车 时间: 2014-5-5 19:17:15

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作者: Lease 时间: 2014-5-5 19:24:58

我要买车发表于 2014-5-5 18:17
他有他的诺言，一年也不两年不露面来着，哈哈哈

其实也不用那么当真啦，论坛上吗，大家都可以闹着玩玩。

作者: 我要买车 时间: 2014-5-5 20:04:07

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作者: Annie911 时间: 2014-5-5 23:05:04

Lease 发表于 2014-5-5 17:34
https://www.reinz.co.nz/shadomx/apps/fms/fmsdownload.cfm?file_uuid=BC193A55-0427-1618-9E91-713867A ...

这个连接打不开，Railo 4.1.2.005 Error (expression)。需要帐号登录才能看见吧？

作者: Lease 时间: 2014-5-5 23:24:53

Annie911 发表于 2014-5-5 22:05
这个连接打不开，Railo 4.1.2.005 Error (expression)。需要帐号登录才能看见吧？

重新编辑过了，再试一下。

作者: 拉德方斯 时间: 2014-5-9 00:18:42

3天前有人提到“供需”

中国的房子就是供大于需闹得，

新西兰的建房速度没那么快，政府的3万套房子建好了，是不是意外这“第三步”还是得进行的？？？

作者: 西瓜情人 时间: 2014-5-9 12:13:01

3万套在边边角角的地方，中心地带地就这么的多，推倒重建高密度住宅效率可没这么容易

作者: 呵呵 时间: 2014-5-9 14:38:55

ATM还hold在呢？

作者: 呵呵 时间: 2014-5-9 14:39:38

ATM还hold在呢？

作者: Lease 时间: 2014-5-9 14:54:20

呵呵发表于 2014-5-9 13:39
ATM还hold在呢？

是啊。。。。。。。

作者: contractor 时间: 2014-5-14 14:07:16

赞一个！

作者: 863364 时间: 2014-5-14 14:25:07

人性的因素很关键，其实这就是房地产市场周期性表现的根本原因，很多时候，政府的调控都显得相当无力，说白了，人为财死，鸟为食亡，眼里都是钱的时候，谁说也没用

作者: songinator 时间: 2014-5-14 14:27:04

863364 发表于 2014-5-14 13:25
人性的因素很关键，其实这就是房地产市场周期性表现的根本原因，很多时候，政府的调控都显得相当无力，说白 ...

好好看看今天的stability report吧
LVR已经降低2.5%的house inflation了还有其他升息等最近房市没那么火了不过这才是正轨稳步增长

作者: 巴依老爷 时间: 2014-5-14 23:25:07

NZ政府和银行一定会给房地产市场上一课，特别是给我们广大华人上一课。告诉我们房子不是这么玩的~
嘿嘿

作者: zynzakl 时间: 2014-5-14 23:43:41

楼上居然以为政府调控如此大能？真是社会主义国家教育出来的好孩子啊。你玩过几套房子啊？
无论哪个国家，政府对经济的调控都很难完全奏效，毕竟那是市场参与各方博弈的结果。政府政策的执行力，其他参与方的反应，政策效应的时滞，国际经济形势的变化等等因素都会对调控效果产生影响。

作者: netghost1861 时间: 2014-5-15 02:14:42

楼主并未提及汇率及海外资金对房市的影响。
当然也不可能解释09年经济萧条黑暗时期akl房价的逆市上扬。

作者: netghost1861 时间: 2014-5-15 02:15:52

Lease 发表于 2014-5-4 16:42
说的是啊。2003年回上海探亲时，那时靠近市中心的房价大约8千一平米，当时我的亲戚们都觉得房价贵得要死， ...

03年上海靠近市中心早破万了，两万的都有了。

作者: 月上中天 时间: 2014-5-15 10:54:56

一个众多房产中介和投机客自娱自乐的帖子。。。。。。

作者: Lease 时间: 2014-5-15 13:43:07

netghost1861 发表于 2014-5-15 01:14
楼主并未提及汇率及海外资金对房市的影响。
当然也不可能解释09年经济萧条黑暗时期akl房价的逆市上扬。

讲的是房地产牛市的运行规律，细节（比如，你所说的汇率及海外资金）并不重要。

09年的情况与现在正相反，那是熊市第二阶段。

作者: Lease 时间: 2014-5-15 13:44:24

月上中天发表于 2014-5-15 09:54
一个众多房产中介和投机客自娱自乐的帖子。。。。。。

等过几年，这个牛市结束，你就知道这是不是娱乐贴了。

作者: 月上中天 时间: 2014-5-15 15:31:21

Lease 发表于 2014-5-15 12:44
等过几年，这个牛市结束，你就知道这是不是娱乐贴了。

不用过几年，现在貌似就已经不牛了。。。。

作者: Lease 时间: 2014-5-15 15:34:28

本帖最后由 Lease 于 2014-5-15 14:34 编辑

月上中天发表于 2014-5-15 14:31
不用过几年，现在貌似就已经不牛了。。。。

牛市第二期。如果你能看懂的话。

作者: 月上中天 时间: 2014-5-15 15:39:45

Lease 发表于 2014-5-15 14:34
牛市第二期。如果你能看懂的话。

真没看懂哪里牛了，二倒是挺二的。

作者: Lease 时间: 2014-5-15 15:40:45

月上中天发表于 2014-5-15 14:39
真没看懂哪里牛了，二倒是挺二的。

那就不跟你这个“二”多费口舌了。

作者: songinator 时间: 2014-5-15 15:48:20

netghost1861 发表于 2014-5-15 01:14
楼主并未提及汇率及海外资金对房市的影响。
当然也不可能解释09年经济萧条黑暗时期akl房价的逆市上扬。

个人觉得影响挺大的等纽币跌了很多人都换钱进来了

作者: leonfish 时间: 2014-5-15 16:44:29

05年初的时候我的一个同事跟我说，房市已经到头了，
于是卖掉了她的自住房，准备等房市下跌再买回来，
当时我和她说，你就一套房别折腾了，而且指不定还涨呢，
最后她还是卖了，一家老小租房子住，
现在就楼主帖子看，当时基本也是处于牛市第二波末，第三波初，呵呵。
当时也是一堆人看衰房市，结果一直涨到07年....
然后真正下跌的时候，这些看衰房市的还是不敢买，说是继续等跌，还没跌到底，
当时不是有个傻逼预测房市在2011年会下跌 35% 吗，然后一堆loser 跟着唱衰房市，
然后大家也看到了08年到现在是什么个情况。
最后我觉得论坛里的一些大牛说的很对，
买得起的越卖越多。买不起的一套都买不起，而且整天意淫房市崩盘。

http://www.propertytalk.com/foru ... uld-fall-35-by-2011

作者: teresadream 时间: 2014-5-15 17:31:07

我这也是等啊等啊等啊结果在汇率老高利率老高的时候买了不管是值还是不值年年租房的日子终于结束了翻身当收租婆了

作者: netghost1861 时间: 2014-5-16 13:26:45

本帖最后由 netghost1861 于 2014-5-16 12:30 编辑

Lease 发表于 2014-5-15 12:43
讲的是房地产牛市的运行规律，细节（比如，你所说的汇率及海外资金）并不重要。

09年的情况与现在正相 ...

曾经决定了涨跌的因素，被归为“细节”“并不重要”，楼主你将失去很多洞察市场先机的能力。
经济好坏对房市的影响，是人尽皆知的，没什么稀奇的。每个国家都一样。
新西兰是移民国家，房市永远和移民、人员流动、汇率挂钩，尤其是奥克兰。

而事后去分析市场往事、分阶段，对现实有什么指导意义吗？

作者: Lease 时间: 2014-5-16 13:30:16

netghost1861 发表于 2014-5-16 12:26
曾经决定了涨跌的因素，被归为“细节”“并不重要”，楼主你将失去很多洞察市场先机的能力。
经济好坏对 ...

难道你觉得你所说的这些我不知道吗？

作者: netghost1861 时间: 2014-5-16 13:31:39

Lease 发表于 2014-5-16 12:30
难道你觉得你所说的这些我不知道吗？

你知道，可是你忽略了。

作者: skyxiaohao 时间: 2014-5-16 13:31:43

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作者: Lease 时间: 2014-5-16 13:33:40

netghost1861 发表于 2014-5-16 12:31
你知道，可是你忽略了。

没有忽略，只是没有在这个贴子里提到。在我其他的贴子里这些都有触及。

作者: ryan9043 时间: 2014-5-18 09:25:38

phb 发表于 2014-5-4 16:40
房市上涨的关键因素是银子，近年来新西兰房子疯长的原因完全是华人炒起来的，两国一对比还是新西兰的房子便 ...

没错，我的一些朋友也在等汇率，年底汇率会低一些，而且十二月份房价不高，打算那个时候过来看看。

作者: LYYX 时间: 2014-5-18 10:09:32

看来你讲的地产牛市第三阶段还没到来,但我的问题是:它一定要走那所谓的第三阶段吗?我们将拭目以待.

作者: onetreehill1 时间: 2014-5-18 11:02:35

LYYX 发表于 2014-5-18 09:09
看来你讲的地产牛市第三阶段还没到来,但我的问题是:它一定要走那所谓的第三阶段吗?我们将拭目以待.

一定会到只是时间没到，我和Lease的看法一样

作者: carpentrynz 时间: 2014-5-18 11:51:03

从现在到九月份是入货的好时机

重点考虑学区房和低价自住房区域

作者: Lease 时间: 2014-5-18 11:59:23

本帖最后由 Lease 于 2014-5-18 11:35 编辑

LYYX 发表于 2014-5-18 09:09
看来你讲的地产牛市第三阶段还没到来,但我的问题是:它一定要走那所谓的第三阶段吗?我们将拭目以待.

投资市场牛熊三个阶段是由人性决定的，不会轻易改变。在牛市第一阶段，房价狂涨，那些没买房的人强烈质疑房地产牛市的到来，认为这是又一次下跌中的反弾而已，此时的经济环境尚未全面复苏，时不时有些经济坏消息出来, 这就更加坚定了这些人的想法. 随着时间的推移，牛市进入第二阶段, 这些人发现他们所期待的反弹后房价大跌的情形并未出现，只是房价反反复复令他们犹豫，彷徨，想入市又怕进去后自己原先认为的大跌出现，不入市的话又觉得房价在反反复复中总体依然上涨，这是这些人最纠结的阶段，总的来说这批人当中此时会有少部分人入市，但大量的还在观望，此时往往经济已经全面复苏，但尚未全面繁荣。通常在第一，第二阶段，聪明的投资者依然在买进。随着经济的全面繁荣，移民大量涌入，不仅大城市房价高企，连二，三线城市的房价也节节上涨时，这些没买房的人终于按耐不住，发现若再不进场将彻底踏空，此时他们不顾一切的进场。造就牛市第三阶段的顶部。

我个人觉得这轮牛市的第三阶段是以奥克兰再以有限的上涨，其它地区大幅上涨来完成。因为我确实觉得奥克兰的房价已经很贵了, 而其它城市，比如，New Plymouth, 还能找到租金回报7%以上的投资房。

作者: LYYX 时间: 2014-5-18 12:52:15

Lease 发表于 2014-5-18 10:59
投资市场牛熊三个阶段是由人性决定的，不会轻易改变。在牛市第一阶段，房价狂涨，那些没买房的人强烈质疑 ...

是啊,.我是觉得如果没有牛市第三阶段(那是我一厢情愿?),那对有房,多房及暂时无房的都是好的形势.虽然我在你所说的牛市第一,二阶段(包括2007高峰期)都有进货,但我觉的若想卖房现在就是好时机,不必等到牛市第三阶段(顶点)---这同汇市一样,你可能永远抓不到顶点(就象上周四Bill English一公布完财政预算案,纽币直升,可是到了晚上又回调了--又有多少人抓的到那个顶点---虽然房市高峰期持续时间比汇市长)就象2007年6.7月的上一轮高峰,事实上那时6.7月买的房子可能比那时1,2月买的增值更多---从这一点讲,如果不是倒买倒卖的,你买房的最好时点就是现在---不要永远对自己说"为什么我那时不买?"

作者: vehicle 时间: 2014-5-19 20:41:51

Lease 发表于 2014-5-18 10:59
投资市场牛熊三个阶段是由人性决定的，不会轻易改变。在牛市第一阶段，房价狂涨，那些没买房的人强烈质 ...

您说了一个我非常想了解的问题。我想在这个帖里，大家都是以奥克兰为背景作为讨论，或者说新西兰那些相对具有规模的城市。如果我们观察新西兰10万人以下的城市，甚至是除奥克兰，基督城以外的城市，好像房价的上涨幅度并不大，虽然经历了过去的几年的起起伏伏，但涨幅也仅仅是几万元的空间。您认为这些规模小的城市后续会补涨吗？这个是不是更多的还是取决于城市设施，就业机会和人口水平呢，不完全取决于房市的大环境呢？

作者: Lease 时间: 2014-5-19 21:15:33

vehicle 发表于 2014-5-19 19:41
您说了一个我非常想了解的问题。我想在这个帖里，大家都是以奥克兰为背景作为讨论，或者说新西兰那些相对 ...

我个人认为这些小城市会补涨。基本因素当然取决于你所说的那几点，因为未来几年新西兰的经济肯定还是持续看好，好的经济形势肯定不会只带动大城市的发展，小城市一定也将受惠。我上面提到的New Plymouth，就是因为它的Dairy Farming非常旺盛，并且最近有一个大型的能源项目在那里开发。

但是除了这些基本因素之外，人性的原因也占据了很大成份。当人们觉得奥克兰，基督城的价值空间不大时，很自然会去寻求目前依然价值低估的地方，这样其他小城市的机会就来了，再加上这些小城市由于国家经济的繁荣也波及到它们，这些城市也会表现出比以往更多的活力和吸引人的地方。也会吸引人们甚至移民前往定居，所以我觉得未来几年新西兰的其他城市房价有较大突破的机会。

作者: andrewc 时间: 2014-5-23 01:08:22

奥克兰包不包挂 Papakura? 为什么 Papakura 都没长多少？

作者: Annie911 时间: 2014-5-23 10:23:45

前两天总理John Key提到住房可负担性话题，说了一句意味深长的话：

“显然，上涨的利率对可负担问题造成影响。”约翰·基说，政府非常关注这一问题，并尽力协助央行保持利率在较低的水平。

作者: Pro_Rental 时间: 2014-5-26 23:11:42

Lease 发表于 2014-5-4 16:47
你的朋友实在不算是有钱人。买一幢房差了20几万人民币就犹豫啦。我认识的国内土豪们去澳门赌一次就输个几 ...

太难以想象

作者: cizzzzk 时间: 2014-5-26 23:34:07

Lease 发表于 2014-5-19 20:15
我个人认为这些小城市会补涨。基本因素当然取决于你所说的那几点，因为未来几年新西兰的经济肯定还是持续 ...

基本没有机会

作者: Lease 时间: 2014-5-26 23:55:33

cizzzzk 发表于 2014-5-26 22:34
基本没有机会

理由呢？？？？

作者: cizzzzk 时间: 2014-5-26 23:59:13

Lease 发表于 2014-5-26 22:55
理由呢？？？？

太偏了

作者: Lease 时间: 2014-5-27 00:02:47

cizzzzk 发表于 2014-5-26 22:59
太偏了

去看一看上轮牛市奥克兰以外城市的涨幅吧。没有经过调查研究就不要如此武断的下结论，

作者: cizzzzk 时间: 2014-5-27 00:05:09

Lease 发表于 2014-5-26 23:02
去看一看上轮牛市奥克兰以外城市的涨幅吧。没有经过调查研究就不要如此武断的下结论，

还是感觉不会涨，最多涨幅有限，10%。不看好奥克兰以外的城市。

作者: Lease 时间: 2014-5-27 00:16:04

本帖最后由 Lease 于 2014-5-26 23:21 编辑

cizzzzk 发表于 2014-5-26 23:05
还是感觉不会涨，最多涨幅有限，10%。不看好奥克兰以外的城市。

感觉顶屁用，给你几个数据自己看看吧。

                                             Median Price

                                    2001                            2007
Paihia                            230,000                      540,000
Whangarei City             133,000                      311,000
Rotorua                         100,000                         266,000
Thames                         200,000                         370,000

作者: cizzzzk 时间: 2014-5-27 00:24:57

Lease 发表于 2014-5-26 23:16
感觉顶屁用，给你几个数据自己看看吧。

Median Pr ...

这个应该是通货膨胀以及建筑成本增加带动的房价上涨吧，和奥克兰房产市场的性质不大一样。

作者: Lease 时间: 2014-5-27 00:29:03

cizzzzk 发表于 2014-5-26 23:24
这个应该是通货膨胀以及建筑成本增加带动的房价上涨吧，和奥克兰房产市场的性质不大一样。

其实增长的幅度与奥克兰相差无几，奥克兰只是基数比较高。

作者: ellajq 时间: 2014-5-27 14:16:43

好贴mark一下回头细读！

作者: leonfish 时间: 2014-5-27 14:28:45

http://www.interest.co.nz/proper ... tering-bubble-phase

楼主看了这篇文章没？历史会重复么？

作者: Lease 时间: 2014-5-27 15:34:35

本帖最后由 Lease 于 2014-5-27 14:35 编辑

leonfish 发表于 2014-5-27 13:28
http://www.interest.co.nz/property/70084/alistair-helm-examines-record-see-if-current-housing-market ...

看了链接，作者的意思是揭示这轮牛市只是奥克兰和基督城这两个城市在房价增长的绝对值上超过了上一轮牛市。新西兰所有其他地方这轮涨幅都低于上一牛市。作者只是揭示这一现象，并无任何暗示。

但是，如果历史重演的话，那么现在是其他地区起步的时候了。

作者: leonfish 时间: 2014-5-27 16:05:51

Lease 发表于 2014-5-27 14:34
看了链接，作者的意思是揭示这轮牛市只是奥克兰和基督城这两个城市在房价增长的绝对值上超过了上一轮牛市 ...

恩，他就是分析了历史数据，没有下结论，但是几幅图挺有意思的，哈。
这个作者一直是唱衰房价的，他认为上一轮就是泡沫，现在又在造更多的泡沫。
不知道，这次的曲线会不会和上一波一样，哈，就目前看来还挺像的。

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