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标题: 奥克兰房市数据背后的故事 [打印本页]

作者: Squirrel212 时间: 2014-4-27 20:27:41 标题: 奥克兰房市数据背后的故事

本帖最后由 Squirrel212 于 2014-4-27 20:28 编辑

2014年3月新西兰共成交房屋7315栋，比较2月成交量增长了19.4% ，而相比2013年3月成交量降低了10%。REINZ（全国）以及Barfoot& Thompson （奥克兰）公布的数据显示，自2013年底至今，低价位房产的交易量明显减少。

与2013年3月相比，2014年3月的新西兰的房屋中间值（median) 价位增长了44,000到440，000，增长比例接近10% 。而奥克兰的房屋中间值（median）价位已经到达历史新高 637，000。较2013年3月的房屋中间值（median)价位增长了近13.3%.

从2013的11月开始，大家关注的奥克兰房地产市场变得让人迷惑，因为大家看到房屋成交量在增长（排除季节性以及节日等因素），REINZ公布的中间值房价也不断在升高，而QV的数据显示房屋价格增速在逐渐放缓，而大部分选择拍卖交易的房屋也都被流拍。

导致这一结果有如下几个主要因素：一部分原因是央行在去年10月推行的LVR新政策，在政策执行后，直接影响到了低价位（25万－45万）房屋的成交量，而当低价位的房屋交易量明显变少，而高价位房屋的交易量在逐渐放缓，并趋于平稳的情况下。你会看到房屋中间值价位会急剧增加。而且我相信未来几个月的房屋中间值还会有继续缓慢增长的态势。但这并不意味着奥克兰的总体房价在增长，实际上中高价位的房产由于卖家预期较高，而2014年3月 13日和4月24日的两次分别加息，让更多的买家看到未来的利息增长趋势，使得买家对中高房价的需求逐渐趋向理性，较明显的表现是，从2014年3月份开始越来越多的中高价位房屋（尤其是非学区房，或地理位置不够优越的区域）多以标价的形式进行销售，且上市销售期较过去长。

而另外一部分原因是近几年不断推高的房地产市场上，低价位房产（25万－45万）交易在前期较为活跃，而直接导致低价位房源在近期的紧缺（近期的Open Home ,你会看到两种不同的局面，低价位房屋的Open home 一次会有几十组人来看房，而相比之下高价位房屋的选择性较多，而房屋的位置，结构，材质，土地和房屋面积以及学区即成为了成交的决定性因素。）因此很多原本市场价格在（25万－45万）的低价位房产，近期都已经拍卖到了较高的价位，直接导致低价房产比高价位房产的价格增长比例失衡，甚至有些低价位房产被推升至中价位（50万-60万）的区间。这也是抬高奥克兰房屋中间值的重要因素之一。

未来几个月的奥克兰房地产市场预期将会继续受政府的政策影响，如果央行持续加息，并维持LVR限制政策，未来的奥克兰的房屋价格增速将会逐步放缓，甚至出现小幅的修正。而其中高价位房产的价格增幅将会有明显的放缓，而中低价位的房产将会持续一段增长期后慢慢趋向回稳。

总而言之，对于房地产投资人来说，如果您持有较多的出租房屋，由于央行的加息，随之而来的将是租金的小幅增长，因此您的相对压力并不会很大。而对于建房的开发商来说，将呈现冰火两重天的局面，部分在相对中心位置开发的 Unit或Apartment将会比较容易销售，而在较偏远地区开发的高级住宅项目来说，如果没有特别突出优势，可能资金回笼周期将会增长。

作者: winny 时间: 2014-4-27 20:35:37

作者: 肉肉妈 时间: 2014-4-27 20:58:51

是原创啊，支持一下，文章写的不错。

作者: LYYX 时间: 2014-4-27 21:46:32

如今的房市就如同谈房说地发的贴子数量一样----贴子量在降，房市降温，低迷期快到了！

作者: 肉肉妈 时间: 2014-4-27 22:20:05

本帖最后由肉肉妈于 2014-4-27 22:21 编辑

LYYX 发表于 2014-4-27 21:46
如今的房市就如同谈房说地发的贴子数量一样----贴子量在降，房市降温，低迷期快到了！

要想就要敢想，把心里的话直白的说出来吧，现如今，不是上就是下，没啥中间路线。别谈啥低迷不低迷的，直接说崩盘期快到了！

作者: 一曰方茗 时间: 2014-4-27 22:30:37

谢谢楼主不时发布的房市/贷款分析文章

作者: 妮妮将 时间: 2014-4-27 22:34:20

谢谢分享，学习啦

作者: ilikeauckland 时间: 2014-4-27 22:37:38

而其中高价位房产的价格增幅将会有明显的放缓，而中低价位的房产将会持续一段增长期后慢慢趋向回稳。very good.DDDDDDDDDDD

作者: onetreehill1 时间: 2014-4-27 23:06:52

而其中高价位房产的价格增幅将会有明显的放缓，而中低价位的房产将会持续一段增长期后慢慢趋向回稳, 说的好，这个非常有力的证明奥克兰的房地产市场是健康理性稳定的，并没有有些人想象的泡沫，

所以该干嘛还是干嘛，想买房的朋友继续看房买房，想等房价下降或者崩盘的朋友继续等吧

作者: LYYX 时间: 2014-4-28 08:57:50

本帖最后由 LYYX 于 2014-4-28 08:58 编辑

肉肉妈发表于 2014-4-27 22:20
要想就要敢想，把心里的话直白的说出来吧，现如今，不是上就是下，没啥中间路线。别谈啥低迷不低迷的， ...

新西兰，尤其是奥克兰，房市不可能出现崩盘，它不是美国的底特律。记的我第一次买房时，那是1998年初（属那一轮的刚过高峰？），北岸的Hillcrest 一般的三房两厅 crosslease $17.5万，手上握了3年半多，2001年底卖了$18万，扣了中介费算亏了一两千（不计通货膨胀）那时的房市就是低迷（也没崩盘!），从那以后即使是2008-2010年，我们看到的也顶多是震荡，低迷，调整---没见到所谓的崩盘，可预见的将来那是不可能出现的-“该干嘛还是干嘛”

作者: 我的星期天 时间: 2014-4-28 10:53:54

LYYX 发表于 2014-4-28 08:57
新西兰，尤其是奥克兰，房市不可能出现崩盘，它不是美国的底特律。记的我第一次买房时，那是1998年初（属 ...

他讲的崩盘是最近买房的人啦不是很多年前买的那种

作者: LYYX 时间: 2014-4-28 11:05:28

我的星期天发表于 2014-4-28 10:53
他讲的崩盘是最近买房的人啦不是很多年前买的那种

我明白，我讲的即使是最近买房的人，他（她）也不至于崩盘。

作者: 我的星期天 时间: 2014-4-28 11:26:18

LYYX 发表于 2014-4-28 11:05
我明白，我讲的即使是最近买房的人，他（她）也不至于崩盘。

跌30% 还不够狠啊

作者: 我要买车 时间: 2014-4-28 11:27:02

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 我的星期天 时间: 2014-4-28 11:27:34

LYYX 发表于 2014-4-28 11:05
我明白，我讲的即使是最近买房的人，他（她）也不至于崩盘。

也对只要能持有过了下跌的几年还是有回涨的倒霉的是银行利息要交太多资金链断掉的

作者: tianbiandeyun 时间: 2014-4-28 11:52:16

天天有人喊崩盘，又有谁真正见过呢？

作者: xpd2000 时间: 2014-4-28 12:32:09

写得很好啊

作者: walker123 时间: 2014-4-28 16:55:53

分析的有道理。

作者: xiatianwoaini 时间: 2014-4-28 19:49:24

LYYX 发表于 2014-4-28 08:57
新西兰，尤其是奥克兰，房市不可能出现崩盘，它不是美国的底特律。记的我第一次买房时，那是1998年初（属 ...

只能说你没远见，投短线，你要投长线，等个10年，你可以翻4-5倍。

作者: cizzzzk 时间: 2014-4-28 19:55:19

我要买车发表于 2014-4-28 11:27
纽币会崩的，比房价还可怕

对人民币崩还是对美元崩？

作者: LYYX 时间: 2014-4-28 20:25:33

本帖最后由 LYYX 于 2014-4-28 21:08 编辑

xiatianwoaini 发表于 2014-4-28 19:49
只能说你没远见，投短线，你要投长线，等个10年，你可以翻4-5倍。

这也不见的会“等个10年，你可以翻4-5倍”（可能有这例子，但不通用。）。我从头（1998年）到现在（2014年一月）买的房，每栋都非短线投资（都持有2-11年不等），就我现在握的最长的（已11年），我想市场价顶多翻3倍。我想房地产作为长线投资（10年或以上），你在任何一个时间点买进都是对的（即使高点时买的，但你可以不是以高价买的----我2007年四月买的，现市场价也翻一翻有多了）。只有想搞短平快的，那可是要时刻担心你下手的时机对不对，买到的价好不好。

作者: 取暖基本靠抖 时间: 2014-4-28 21:00:06

支持原创啊啊啊啊啊

作者: 肉肉妈 时间: 2014-4-28 21:50:51

本帖最后由肉肉妈于 2014-4-28 21:54 编辑

tianbiandeyun 发表于 2014-4-28 11:52
天天有人喊崩盘，又有谁真正见过呢？

我经历过08年那会儿中国股市从6000多点到1900的崩盘，见识到了。每天早上起来做功课等国内开市，很刺激。曾经以为暴富是九十年代或者是03年04年的事儿，但机会其实离我们很近很近，08年前后几年遍地都是黄金，每一秒钟都是心跳。

作者: tianbiandeyun 时间: 2014-4-29 09:06:57

肉肉妈发表于 2014-4-28 21:50
我经历过08年那会儿中国股市从6000多点到1900的崩盘，见识到了。每天早上起来做功课等国内开市，很刺激 ...

股市啊，我的意思是楼市。在中国买股票会被人笑的。楼市崩盘只是在传说中吧。

作者: 蜘蛛2012 时间: 2014-4-29 09:15:28

我的星期天发表于 2014-4-28 10:53
他讲的崩盘是最近买房的人啦不是很多年前买的那种

崩盘暂时不会，如果崩盘，也是从边缘地区开始，比如南区和西区，再后来才能波及到好区。所以还是赞同，那都不是事。该买就买，该卖就卖。

作者: 蜘蛛2012 时间: 2014-4-29 09:23:31

本帖最后由蜘蛛2012 于 2014-4-29 09:24 编辑

tianbiandeyun 发表于 2014-4-28 11:52
天天有人喊崩盘，又有谁真正见过呢？

经历了，就见过了。我首先举手，我见过。2007年10月份，新西兰房市的雪崩。银行利息高涨，付不起的只能抛了，发展商贷不到款，停工成为烂尾楼，银行拍卖的比比皆是。大家都在观望。这就是崩盘的现象。多少人的辛苦钱，如同人间蒸发一般不见了，还背负一屁股债。多少人买了多套投资房，最后付不起贷款，整个链子断了。美丽的梦想破碎了。开发土地的更是惨，地没人买，又不能有现金流。付得起贷款的，留着，付不起的，银行拍吧。反过来，换个思路，这不是现金买家的绝好时机吗？
新西兰暂时不会出现崩盘，海外买家是带着现金过来的。。。。。不是金融危机啊

作者: 蜘蛛2012 时间: 2014-4-29 09:31:55

本帖最后由蜘蛛2012 于 2014-4-29 09:32 编辑

LYYX 发表于 2014-4-28 20:25
这也不见的会“等个10年，你可以翻4-5倍”（可能有这例子，但不通用。）。我从头（1998年）到现在（2014年 ...

长线短线，各有套路。投资房地产里面学问大了。不论你是怎么投资，风险要计算在里面。
实际上，投资房地产--长线投资，主要的是Location,cash flow, potential.其中两点满足了，就可以操作了。
短线投资，需要时机，眼光和胆识，资金大小不是很重要，各有门道，小钱有小钱的折腾方式，大钱买地，买商业楼盘，那是大笔资金。但是还是需要你的眼光和胆识。

作者: Squirrel212 时间: 2014-4-29 09:35:58

蜘蛛2012 发表于 2014-4-29 09:23
经历了，就见过了。我首先举手，我见过。2007年10月份，新西兰房市的雪崩。银行利息高涨，付不起的只能抛 ...

问题所在就是很多人买涨不买跌，而真正的投资人都是买跌不买涨。当你看到市场好的时候。大家都不担心房市会跌，纷纷出手购房，房市有波动或看跌的时候，实际上是最好的出手时机。奥克兰的房市不会有大的跌幅，主要是供需问题。

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2014-4-29 10:49:56

蜘蛛2012 发表于 2014-4-29 09:23
经历了，就见过了。我首先举手，我见过。2007年10月份，新西兰房市的雪崩。银行利息高涨，付不起的只能抛 ...

07年我们都经历过，哪个不能叫崩盘啊。降的不多，房价很快就稳定了。到现在才7年时间，就已经完全恢复了。

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2014-4-29 10:53:55

Squirrel212 发表于 2014-4-29 09:35
问题所在就是很多人买涨不买跌，而真正的投资人都是买跌不买涨。当你看到市场好的时候。大家都不担心房市 ...

对头，看看这移民净流入就知道不会跌了。还不说那么多投资者在边上虎视眈眈，新西兰的投资手段其实是不多的。

作者: 蜘蛛2012 时间: 2014-4-29 13:22:48

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2014-4-29 10:49
07年我们都经历过，哪个不能叫崩盘啊。降的不多，房价很快就稳定了。到现在才7年时间，就已经完全恢复了。 ...

如果你这么理解，那么中国的股市才叫崩盘？新西兰经济体才多大啊。

作者: 蜘蛛2012 时间: 2014-4-29 13:27:59

Squirrel212 发表于 2014-4-29 09:35
问题所在就是很多人买涨不买跌，而真正的投资人都是买跌不买涨。当你看到市场好的时候。大家都不担心房市 ...

言之有理。对大多数初次置业或者初次投资人士，多一些新西兰房地产趋势和市场分析，我想是对他们有帮助的。不至于随大流，怎么折腾进去了都不知道。

作者: 紫鹤 时间: 2014-4-29 15:28:18

Squirrel212 发表于 2014-4-29 09:35
问题所在就是很多人买涨不买跌，而真正的投资人都是买跌不买涨。当你看到市场好的时候。大家都不担心房市 ...

很多人买涨不买跌，而真正的投资人都是买跌不买涨+1
这个说到点子了大家都这样哎

作者: Lease 时间: 2014-4-29 22:03:11

“问题所在就是很多人买涨不买跌，而真正的投资人都是买跌不买涨。”

必须是这样，因为真正赚钱的肯定是少数人，这就决定了这些少数人的做法一定是与绝大多数其他人是不一样的。否则整个投资的游戏规则就得改变。

作者: onetreehill1 时间: 2014-4-29 22:19:07

作为普通的老百姓没有投资者那么精明能干，谁有那个胆子敢在房子下跌时买呢？能做的只能是随大流，在房价上涨时买至少不会有亏损的担忧，事实证明在NZ买房基本上不会亏，除非是炒房的，现金链断了就惨了，买自住房子的根本不用担心，就算在上一次高峰2007年美国次贷危机前买进的，在5-6年过后再买掉都赚钱了，而且赚的不少，更不要说等更长久的10年8年的，肯定大赚。

总之，在NZ买房，晚买不如早买，做短期的不如长期的，什么投资最好，就是实实在在的房地产，看得见摸得着的房子，还带有一块属于自己的一方土地

作者: NewLynnHse 时间: 2014-4-29 22:26:37

onetreehill1 发表于 2014-4-29 22:19
作为普通的老百姓没有投资者那么精明能干，谁有那个胆子敢在房子下跌时买呢？能做的只能是随大流，在房价上 ...

不管怎么说，还是会有一群在等着崩盘再买的人，等啊，等啊，等到花儿也谢了

作者: onetreehill1 时间: 2014-4-29 22:54:46

NewLynnHse 发表于 2014-4-29 22:26
不管怎么说，还是会有一群在等着崩盘再买的人，等啊，等啊，等到花儿也谢了

这个很正常啊，这个世界就是有各种各样的人和物组成的，才有丰富多彩的世界之说，这个世界上有聪明人有笨人，聪明的人一拨就通或者无师自通就去做了，笨的人天天在他们耳边敲木鱼都听不进去，这个世界上有高收入的医生律师也拿最低工资的超市收银员和清洁工等，

为什么有人能做医生律师？当普通人在买有50-60年代甚至更老的带独立地的旧房时，我们的赵大律师已经在Epsom和Remuera投资很多100万左右的比较新建的小地连体房的Townhouse 或者Terrace House了，这个就是区别，不得不服

作者: NewLynnHse 时间: 2014-4-29 23:00:06

onetreehill1 发表于 2014-4-29 22:54
这个很正常啊，这个世界就是有各种各样的人和物组成的，才有丰富多彩的世界之说，这个世界上有聪明人有笨 ...

我中枪了，你是故意的吧？

作者: onetreehill1 时间: 2014-4-29 23:06:42

NewLynnHse 发表于 2014-4-29 23:00
我中枪了，你是故意的吧？

没，我说真的，你多虑了，你有大地的老房子怕啥？长期持有，以后会越来越值钱，我也Hold着呢，赵大律师投资小地的连体房，我觉的更好，说明他眼光独到，聪明人也

作者: NewLynnHse 时间: 2014-4-29 23:09:25

onetreehill1 发表于 2014-4-29 23:06
没，我说真的，你多虑了，你有大地的老房子怕啥？长期持有，以后会越来越值钱，我也Hold着呢，赵大律师投 ...

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2014-5-1 10:55:08

蜘蛛2012 发表于 2014-4-29 13:22
如果你这么理解，那么中国的股市才叫崩盘？新西兰经济体才多大啊。

崩盘应该就是降的很多，然后很难恢复。如果就降个30%，然后很快就恢复了，哪只是叫波动。奥克兰房市从那个方面看都不太可能崩盘，当然，波动会有。

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2014-5-1 10:58:51

大多数人都会想捡便宜货，只不过机会很少。

作者: Squirrel212 时间: 2014-5-4 18:20:10

NewLynnHse 发表于 2014-4-29 22:26
不管怎么说，还是会有一群在等着崩盘再买的人，等啊，等啊，等到花儿也谢了

除非新西兰收紧移民政策，但是政府最清楚，如果移民政策收紧，奥克兰的经济增长就会慢下来。这么多的Aging population 还是要依靠移民的输入。

作者: 蜘蛛2012 时间: 2014-5-4 21:28:39

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2014-5-1 10:55
崩盘应该就是降的很多，然后很难恢复。如果就降个30%，然后很快就恢复了，哪只是叫波动。奥克兰房市从那个 ...

相对而言，这不叫崩盘？新西兰经济体会与澳洲，美国，中国比吗？这个30%怎么出来的？跌了30%，叫波动？大波动叫什么？小波动又怎么称呼？一个形容词居然惹出怎么多争论？

作者: 蜘蛛2012 时间: 2014-5-4 21:29:08

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2014-5-1 10:58
大多数人都会想捡便宜货，只不过机会很少。

任何时候都有机会！

作者: 蜘蛛2012 时间: 2014-5-4 21:30:44

Squirrel212 发表于 2014-5-4 18:20
除非新西兰收紧移民政策，但是政府最清楚，如果移民政策收紧，奥克兰的经济增长就会慢下来。这么多的Agin ...

移民政策迟早要变，这是新西兰政府一贯的做法，经济好转，门栏抬高，经济萧条，大门打开。

作者: 蜘蛛2012 时间: 2014-5-4 21:33:06

NewLynnHse 发表于 2014-4-29 22:26
不管怎么说，还是会有一群在等着崩盘再买的人，等啊，等啊，等到花儿也谢了

投资不是买便宜货，任何时候都有机会。在正确的时间，找到正确的房子。

作者: jackfan 时间: 2014-5-5 22:25:29

崩是肯定的，早晚而已，从今算也不会超过5年，关键是崩的时候有没有现金操底呢？

作者: Propertyjo 时间: 2014-5-11 18:05:26

蜘蛛2012 发表于 2014-4-29 09:31
长线短线，各有套路。投资房地产里面学问大了。不论你是怎么投资，风险要计算在里面。
实际上，投资房地 ...

同意！

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