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标题: Investment Property for under $500K [打印本页]

作者: love_3_month 时间: 2014-3-25 10:42:06 标题: Investment Property for under $500K

can only afford $500K (including $400K mortgage)

when exclude apartment, plaster, there are not so many choices.

In some area (west, south) i can still find two kinds of properties (I don't plan to do subdivision, no experience and no time, just want to buy and rent and keep it for 10-20 years)

A. high 400K: Land over 600M2, free hold, 3 bedroom, below average condition (needs some renovation). rent for 370-420/ week.

B. high 400K to low 500K: land less than 400M2, could be cross leasehold. 3-4 bedroom bedroom, above averge condition (no renovation needed). Rent for 400-450/week.

I originally plan to focus on type A property only. But Type B seems more and more attractive now, mainly because there is no extra work need and more rental income. But in the longterm, will Type A bring more capital gain than Type B?

How do you think?

作者: Lease 时间: 2014-3-25 10:59:25

Need to focus on "A".

"A" type property at current condition rent at $370-420/week. But if you put 20-30k to do fit-out, then you are likely to increase rent to $400-450/week. That means you put low 500k to achieve the same rents as "B" type property but get much bigger land.

作者: LYYX 时间: 2014-3-25 11:06:02

“A” Better than "B" if you want keep it for long term.

作者: Myminimuffin 时间: 2014-3-25 11:13:14

Land is the the gold!

作者: love_3_month 时间: 2014-3-25 11:32:22

Lease 发表于 2014-3-25 11:59
Need to focus on "A".

"A" type property at current condition rent at $370-420/week. But if you p ...

20-30k for kitchen bathroom and carpet la? i thouht it needs 40-50k.....

yes i know it is worthwhile, but just feel lazy......

作者: love_3_month 时间: 2014-3-25 11:35:42

Myminimuffin 发表于 2014-3-25 12:13
Land is the the gold!

but in 10 years, if type A double the value, will type B value increase 80-90% ? if so that is ok la....

作者: xiatianwoaini 时间: 2014-3-25 14:26:31

本帖最后由 xiatianwoaini 于 2014-3-25 14:34 编辑

楼长，看了你一些其他帖子的回复，还以为你是投资行家呢。
自己做做算数，你这个投资能不能赚钱
40万贷款，月供 2233（目前5.35最低算的，30年）租金收入1600
每月贴补600+ 一年补贴进去8000 ，还没算地税，房屋保险，房子里坏个东西修补。。还有空租期，利率上调。
你做好一年贴1.5万-2万的准备，5年就贴进去 7-10万，请问你5年后房子就算涨了10万，你挣钱了吗

告诉你50万以内你就只能投投公寓了，玩玩现金流还可以

作者: tatasyNO.2 时间: 2014-3-25 14:34:58

xiatianwoaini 发表于 2014-3-25 15:26
楼长，看了你一些其他帖子的回复，还以为你是投资行家呢。
自己做做算数，你这个投资能不能赚钱
40万贷款 ...

"每月贴补600+ 一年补贴进去31200"

If 每月贴补600, 1 year should be $7200 only

作者: xiatianwoaini 时间: 2014-3-25 14:35:48

tatasyNO.2 发表于 2014-3-25 14:34
"每月贴补600+ 一年补贴进去31200"

If 每月贴补600, 1 year should be $7200 only

算了周的，调回来了

作者: love_3_month 时间: 2014-3-25 14:35:51

xiatianwoaini 发表于 2014-3-25 15:26
楼长，看了你一些其他帖子的回复，还以为你是投资行家呢。
自己做做算数，你这个投资能不能赚钱
40万贷款 ...

good math!

1. i will pay interest only. 400 000 *0.0535 = 21400, monthly = 1783.33 (why 2233?)
2. rent income 400/week = 20800/year =1733 per month. (why 1600?)
of course there will be insurance + rate + maintainance + no rent.

and even pay extra 600, why 31200 per year? 600*12 not 600*52 my qin.............

can't believe i need to pay extra 40K a year.........

作者: love_3_month 时间: 2014-3-25 14:41:58

本帖最后由 love_3_month 于 2014-3-25 15:58 编辑

xiatianwoaini 发表于 2014-3-25 15:35
算了周的，调回来了

thanks.

your calculation paid some principal. extra $5-6000 payment. this is still your money (becuase the loan amount is less). by taking that money out, i don't need to pay that much each year

as i said, i will have rent to cover interest. all other payment about $3-4000 max.

will fix interest for 2 years. if the interst goes up in 2 years time, will raise rent a little bit to cover some.

作者: xiatianwoaini 时间: 2014-3-25 15:41:11

love_3_month 发表于 2014-3-25 14:41
thanks.

your calculation paid some principal. extra $5-6000 payment. this is still your mone ...

也太理想主义了，房子很多其他的费用是不可预估的，老房子维修风险很大，从小的到大的。3000-4000，你弄个后院就没了。
切身例子告诉你，我公公家投资房，收租8年，最近装修就贴进去4万了，因为那房子租了8年以后已经不能看了。再去掉8年的利息，我们现在要卖房真赚不了几个钱。

所以你自己考虑好了。。最近3年房价涨了30%+部分区域，但是房租涨的速度跟不上的。

小额投资，要是租金COVER不了贷款，就不用想了

作者: love_3_month 时间: 2014-3-25 15:57:21

xiatianwoaini 发表于 2014-3-25 16:41
也太理想主义了，房子很多其他的费用是不可预估的，老房子维修风险很大，从小的到大的。3000-4000，你弄个 ...

8 years the house value should have increased 60-80% ba?

if his previous 8 years rent covers the interest, there should still be some profit i guess.

does he (your father in law) want to sell?

作者: Lease 时间: 2014-3-25 16:04:17

投资房产不能算得太精了，那是Trader做的事情。

我想楼主应该是和我一样，弄几套投资房，为将来自己退休做准备。

如果象这样50万的投资房能够买两套，等到退休的时候翻倍应该是不成问题的，这样就卖掉一套，然后把另一套的贷款付清了，那时1百万的房子租金估计也应该有4万，去掉地税，保险，维修以及交掉所得税之后，到手估计得有个28000-30000，再加上如果那时还有pension的话，那么一周手里有个800多块钱应该可以过日子了。

当然，这样操作只有两幢投资房太少了点，如果能有个4幢，则退休时有mortgage free的两幢，则一周会有1300-1400的现金在手里，日子就过得不错了。

所以，退休时，手里有mortgage free的房子越多多好。那么只有在年轻的时候开始投资，而且是越早投资越好，这样才有可能在退休时自己有比较多的财富。

作者: xiatianwoaini 时间: 2014-3-25 16:07:33

love_3_month 发表于 2014-3-25 15:57
8 years the house value should have increased 60-80% ba?

if his previous 8 years rent covers t ...

你不是买西区，南区吗，我就告诉你我们的房也在远郊，北岸过去。
60-80只有北岸部分，和中区啦。。投资不要太理想化。
要么你有那么多现钱，不要还贷。

作者: xiatianwoaini 时间: 2014-3-25 16:11:12

Lease 发表于 2014-3-25 16:04
投资房产不能算得太精了，那是Trader做的事情。

我想楼主应该是和我一样，弄几套投资房，为将来自己退 ...

对，投资要有资本啊。。你年轻的时候这50万资本哪来的。
富二代吗？

作者: Lease 时间: 2014-3-25 16:12:17

xiatianwoaini 发表于 2014-3-25 17:11
对，投资要有资本啊。。你年轻的时候这50万资本哪来的。
富二代吗？

贷款啊。。。。。

作者: xiatianwoaini 时间: 2014-3-25 16:17:29

Lease 发表于 2014-3-25 16:12
贷款啊。。。。。

要还的啊，还要利息啊。
40万贷款，30年后你知道你总共还了多少吗84万+

作者: love_3_month 时间: 2014-3-25 16:18:49

xiatianwoaini 发表于 2014-3-25 17:07
你不是买西区，南区吗，我就告诉你我们的房也在远郊，北岸过去。
60-80只有北岸部分，和中区啦。。投资不 ...

呵呵，很难解释清楚。自己有现金也要考虑成本的，或者多贷款多买几套。拿全款买投资房的属于高富帅。。。。

整个大奥克兰平均10年翻了一翻，所以我觉得8年60-80%差不多有，当然不绝对

作者: xiatianwoaini 时间: 2014-3-25 16:22:09

love_3_month 发表于 2014-3-25 16:18
呵呵，很难解释清楚。自己有现金也要考虑成本的，或者多贷款多买几套。拿全款买投资房的属于高富帅。。。 ...

哪里的数据说整个大奥克兰翻了一番。说话要有根据啊。
不过你投吧，这里说什么也没用。几年后拿数字说话就行

作者: love_3_month 时间: 2014-3-25 16:25:00

Lease 发表于 2014-3-25 17:04
投资房产不能算得太精了，那是Trader做的事情。

我想楼主应该是和我一样，弄几套投资房，为将来自己退 ...

是啊

现在差不多就是一套home and income, 楼下一室一厅带卫浴小厨房(微波炉，比较简单()楼上三房，只有大房有衣橱，两小房没有衣橱

cv 300k 每周租金550 之少。今天有人下offer 我犹豫该出多少钱

唯一的问题就是地小，大概400 cross leasehold.没有车库不过这没啥

出个52万？比cv高了70% 似乎贵了

哪怕是500的freehold 我咬咬牙55万应该能拿下

作者: Lease 时间: 2014-3-25 16:25:29

本帖最后由 Lease 于 2014-3-25 17:32 编辑

xiatianwoaini 发表于 2014-3-25 17:17
要还的啊，还要利息啊。
40万贷款，30年后你知道你总共还了多少吗84万+

这84万+不全是你自己还的呀，不是还有租金吗。按照楼主的case, 一幢投资房每年约倒贴6千， 30年为18万，我其实非常保守的估计30年只翻一番，其实很有可能30年会翻两番。即使只翻一番，付出18万得到50万，这也不亏啊。

房地产贷款投资是普通人走向富裕的最佳途径。

作者: love_3_month 时间: 2014-3-25 16:26:23

xiatianwoaini 发表于 2014-3-25 17:22
哪里的数据说整个大奥克兰翻了一番。说话要有根据啊。
不过你投吧，这里说什么也没用。几年后拿数字说话 ...

上次有个帖子里有啊，我手机搜太麻烦了

作者: love_3_month 时间: 2014-3-25 16:28:04

Lease 发表于 2014-3-25 17:25
这84万+不全是你自己还的呀，不是还有租金吗。按照楼主的case, 一幢投资房每年约倒贴6千， 30年为18万， ...

唉，我这样的穷人还要熬很多很多年。。。。

作者: Lease 时间: 2014-3-25 16:31:00

love_3_month 发表于 2014-3-25 17:28
唉，我这样的穷人还要熬很多很多年。。。。

不要气馁，我曾经和你一样，但我努力学习投资，坚持投资， 10年下来我硕果累累。相信你也一定能做到。

作者: addme 时间: 2014-3-25 20:13:40

love_3_month 发表于 2014-3-25 12:32
20-30k for kitchen bathroom and carpet la? i thouht it needs 40-50k.....

yes i know it is worth ...

Where to find reliable people to do renovation? Or do you do it yourself?

作者: winny 时间: 2014-3-25 20:47:52

{:8_394:}

作者: katzprint 时间: 2014-3-25 21:46:48

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: love_3_month 时间: 2014-3-25 21:52:00

addme 发表于 2014-3-25 21:13
Where to find reliable people to do renovation? Or do you do it yourself?

不知道啊，没经验所以不敢碰

作者: love_3_month 时间: 2014-3-25 21:52:35

katzprint 发表于 2014-3-25 22:46
Lz have money man

all from the bank

作者: xp_theman 时间: 2014-3-25 22:31:39

本帖最后由 xp_theman 于 2014-3-25 23:32 编辑

楼主假设两年后利息升到8%，年利息是32000. 房租从400升到450，算48周租金收入21600. 一年贴10400. 还没算地税，污水费。
再过一年后升息到9%？
如果抗得住那没问题。

作者: love_3_month 时间: 2014-3-26 06:38:19

xp_theman 发表于 2014-3-25 23:31
楼主假设两年后利息升到8%，年利息是32000. 房租从400升到450，算48周租金收入21600. 一年贴10400. 还 ...

那时候我估计工资收入可以涨个1万左右，那就用来贴房子吧。。。。

反正10年多一个周期，肯定有比较难的时候

作者: love_3_month 时间: 2014-3-26 06:54:55

http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... hlight=%CA%AE%C4%EA

十年涨幅

作者: xp_theman 时间: 2014-3-26 07:53:14

love_3_month 发表于 2014-3-26 07:54
http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=2418834&highlight=%CA%AE%C4%EA

十年涨幅

franklin/manukau现在还是负的哦

以城市作为一个整体来说长期趋势表明，在过去的十年间三卧室房屋的平均价格增长了近78%。
这证实了自有房屋者在过去这段时间内有了不错的的投资回报但这与其它投资方式在一样的时间内盈利回报几乎是相差无几的。

作者: love_3_month 时间: 2014-3-26 07:58:07

xp_theman 发表于 2014-3-26 08:53
franklin/manukau现在还是负的哦

以城市作为一个整体来说长期趋势表明，在过去的十年间三卧室房屋的平 ...

负的是最近几年啦，长期还是看涨的

还有漏水房因素，如果剔除的话估计涨幅还要高一点

你说的投资收益其他方式也能达到，这没错，但你可能没考虑财务杠杆

作者: 包子馅 时间: 2014-3-26 08:14:04

顶楼上投资杠杆可以让收益放大5倍

作者: love_3_month 时间: 2014-3-26 08:22:11

包子馅发表于 2014-3-26 09:14
顶楼上投资杠杆可以让收益放大5倍

嘿嘿不如你帮我估估这个出价多少

http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=2592008&mobile=yes

作者: xp_theman 时间: 2014-3-26 09:11:44

love_3_month 发表于 2014-3-26 08:58
负的是最近几年啦，长期还是看涨的

还有漏水房因素，如果剔除的话估计涨幅还要高一点

那你觉得马努靠 08 - 18 年还能平均涨70%？

不过你说的也有道理。我只是想指出地域不同要区别开来的事实。投资靠个人眼光啦，你看中的那个房子挺不错的。祝你砍价成功。

作者: carpentrynz 时间: 2014-3-26 09:15:11

据说南区去年中间价涨了23% 奥克兰第一

作者: xp_theman 时间: 2014-3-26 09:22:59

carpentrynz 发表于 2014-3-26 10:15
据说南区去年中间价涨了23% 奥克兰第一

你说的南区是不是指包括东区在内的。

作者: love_3_month 时间: 2014-3-26 09:39:36

xp_theman 发表于 2014-3-26 10:11
那你觉得马努靠 08 - 18 年还能平均涨70%？

不过你说的也有道理。我只是想指出地域不同要区别开来的 ...

very possible.

it could be another huge increase in around 2015-2016. then interest rate will go up, house may drop a bit or keep at same level for several years.

作者: wasteland 时间: 2014-3-26 10:18:46

樓主加油。個人感覺是A比較好，升值的主要是土地，而非房子本身。至於那些費用，不要忘了是TAXABLE的。你的租金收入減到這些費用及某些折舊后的負值再乘以你的收入稅的稅率的數目是可以退還給你的。

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