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标题: 这难道是房价要跌的节奏？ [打印本页]

作者: paulwood 时间: 2014-3-20 10:47:11 标题: 这难道是房价要跌的节奏？

虽说以前也经常也经常有人说房价要大跌，但这次1月 Auckland 的统计数字也确实显示了非季节性的大幅下跌，加上年底加息已很难避免，移民速度亦在放缓。

https://www.reinz.co.nz/shadomx/ ... &siteName=reinz

一般房价上涨的周期是6 ~ 7年，新西兰的房地产从2009年就没怎么跌过，

奥克兰的房地产的价格明显比其它发达国家相比，与收入不对称，泡沫是存在的。投资房地产的人，和投资股票的人一样存在羊群效应，房价下跌的话，有些人会恐慌抛售，像美国这次的次贷危机一样。

據可靠消息，儲備銀行本週四將上調貸款利率，奧克蘭房產市場的繁榮可能就此結束。
　　奧克蘭的房價自2007年達到一個高峰之後，在過去七年中上漲了將近百分之三十。“戰略風險分析”(SRA)總經理，儲備銀行前行長Rodney Dickens提醒說，房價不會無休無止地上漲，房產市場很快將會面臨跌價的風險。
　　他說：“歷史告訴我們，奧克蘭的房價在大幅度增長之後，不僅會跌至低於全國平均水平，而且有時還會下降。”
　　最新可引用值(QV)數字顯示，奧克蘭地區房價在截止二月份的過去一年增長了百分之14.5，比2007年的峰值高出百分之27.2。
　　身為儲備銀行前行長的Dickens先生曾經準確地預測了2008至2009年的房價跌落。他認為，高利率加上政府的住房計劃將結束本輪房產熱。
　　過去兩年，官方貼現率(OCR)一直維持在百分之2.5，屬於歷史最低水平。即將進行的本周上調也是兩年來的第一次。
　　Dickens先生認為，奧克蘭的房產市場比任何其他地方都更加容易出現過熱和崩潰的現象。“奧克蘭房價目前的高增長情況最終可能會像1990年代那樣嘎然而止，然後降至全國水平以下。”
　　“投資者只有在價格走低的時候買入才能賺錢，價格高的時候買入當然賺不了錢。”
　　相對而言，奧克蘭市過去的房價是有吸引力的，或者說是比較便宜的。2008年的時候，奧克蘭市的房價比全國房價平均只高出1.5倍;老北岸市的房價也很便宜，比全國房價也剛過1.5倍。
　他說：“奧克蘭的房價目前比全國平均水平高出1.85倍，用歷史標準來衡量，老奧克蘭市的房價顯得過於昂貴;老北岸市的房價比全國平均水平高出1.77倍，相對來說，也挺貴的了。”
　　加息之後，銷售數量肯定將會減少。

　　今年房產會是何種走向?

　　房產公司BayleysRealEstate商業和物業總經理John Church認為，供應短缺情況的緩解以及銷售活動的增加將是今年商用和物業房產市場的特色。
　　他在Bayleys房產公司主辦的今年第一期“房產總覽”(Total Property)介紹會上說，由於即將到來的加息，以及更多的業主希望從房產的增值中獲得資本收益，今年上市的房產將會增多。
　　他說：“然而，鑒於我們離價值循環的頂點還有很長的距離，本土和海外買家的需求將非常強勁，並有可能繼續呈現供不應求的局面。”
　　一般認為，由於貸款利率的增加，房產投資的收益很可能會減少，但Church先生認為房產投資收益率仍將保持堅挺。
　　他說：“由於賣家的競爭，收益很可能會保持目前的水平。我們不認為收益將會減少。溫和和漸進的增長是利率的本質，這就預示著收益會增強。”
　　Church先生認為今年房產市場的發展趨勢會有如下幾個方面：
　　一、開發活動增加，“土地銀行家”回歸市場將增加空置土地的買賣和再開發。這種趨勢至少還會持續一年。
　　二、租賃活動還會強勁增長，空置率會降低。這將使租房市場承受向上的壓力，尤其是在奧克蘭。根據“消費者價格指數”(CPI)，由於越來越多的人選擇租房而不是買房，租房市場一直都在增長。
　　三、由於主動權從房客向房主的轉移在持續發展，租賃環境不需要進一步的刺激。這是租賃市場今年的特色。這也將有助於淨租金的收入。
　　四、經濟好轉將使人們再次注重可持續建築理念和建築標準。綠色(環保)建築又回到了議事日程上。今年的絕大部分商業樓都將有綠色星號評級，因為租戶要求這種評級作為整體租賃計劃的一部分。
　　五、由於基督城的重建已經從基礎設施建設和舊樓拆除轉向新樓的開發，人們對基督城的投資興趣將不僅來自奧克蘭，還將來自全國其他地方以及海外。
　　Church先生說：“投資者喜歡將房子長期出租給固定的租客。由於奧克蘭和惠靈頓中央商業區(CBD)在這方面的房產短缺，這為基督城提供了一個很大的機會。”
　　六、由於乳品業收益創歷史最高紀錄，農民對城市房產的投資增加。Church說：“目前為止，農民關注的主要問題是退休債務和擴大養殖業務。但在歷史上，他們也一直是商業地產的重要投資者。”他說，隨著農民分散自己的投資風險，城市中的房產市場，“如為農區服務和地方小城鎮服務的基督城和哈密爾頓”，應該可以獲得收益。

　　大奧克蘭市的低價位住房點

　　據英文先驅報的“房產報告”(Property Report)，隨著房價的持續上漲，奧克蘭西區和南區的部分地方的房價已經漲高。但其他地區，如Silverdale和Weymouth對首次置業者來說仍然是最佳選擇。
　　在奧克蘭西區的Titirangi，平均房價目前已經漲到了656,850元，比2007年的最高價高出了百分之26。這也就意味著，要在那裡購房，沒有132,000的首期付款，想都別想了。再往南，如Manurewa的Hill Park和Goodwood Heights，房價同樣漲了很多。Goodwood Heights的平均價格上漲了百分之24.4，達到619,000元。
　　目前，中央政府和奧克蘭市政府正在加速規劃程序和許可程序，為滿足廉價房的需求提供便利。同時還啟動了幾個重大工程，計劃每年至少增加5000套新住房。
　　報告採用可引用價值(QV)數字，集中展示了城區外圍的幾個主要開發項目。這些地區的房價低於所有其他地方。
　　報告稱，北岸高速路邊同時設有公交車道使得Silverdale這樣一些地區成為更加現實的住房選擇;而對郊區鐵路和公交中心的改造也使得一些郊區的吸引力倍增，如Panmure區。電氣化鐵路的建設更是錦上添花。
　　Ray White房產公司所有人TedIngram說，奧克蘭南部的房產發展快速。
　　在未來15到20年中，位於Paerata區的Wesley中學附近將成為一個住房開發區，那裡至少會建造4500棟新房。在Weymouth區，市府目前正在規劃興建大約280戶住房，其中一些房屋可以俯瞰馬努考港，建造費用在325,000至475,000元之間。
　　Ingram先生表示，當他聽說首次購房者買不起房的時候，他感到很驚訝。“我可以幫你買到一套35萬到40萬元的住房。”
　　“這個價格可以讓你擁有一套1960年代建造的三居室住房，帶一車庫，但沒有套間，沒有第四間臥室。今天的年輕人必須認識到，他們得從我們當年起步的地方開始。”
　　hometopia.co.nz網站站主Stephen Hart說，今天的人們仍然希望住得離城鎮近一些，他們會考慮選擇公寓住房，但環繞市區的郊區也是考慮的選項。
　　“通向這些郊區的運輸係統有可能得到改善，他們可以買到我們曾經只能夢想的房子和地皮。即使今天，這種事情在Mt Wellington或Panmure我們也做不到。”
　　但他認為，像P a p a k u r a和Whangaparaoa這樣的地方對於大多數在市中心上班的人來說，還是太遠，他們不會考慮。“雖然有些人在這些地方購房，但在我看來，還不是一種趨勢。”
　　該報告的作者，Tony Verdon說，新開發區的住房不會對所有年輕買家產生吸引力，很多人還是願意住得離奧克蘭市中心近一點。
　　“不過，奧克蘭房價上漲的壓力將迫使許多人轉向正在擴大的城區邊緣尋找新的住房。”

　　適用房新城區概覽

　　Siverdale區：新開發的一個公園和公交車站將驅動這個地區的住房發展，但最大的增長因素還是這個地區計劃興建的一個佔地53公頃，680棟住房的新型住房區。
　　Oteha區：平均住房價格為563,700元。
　　Hobsonville區：開發商計劃在今後三年在此建造700戶住房。據悉，這些新住房中有百分之10的售價在40萬或更低。另外百分之10不會高於48萬5000元。
　　Glen Eden區：平均房價為471,560元。
　　New Lynn區：市府計劃在該區建造780戶新住房，平均售價為491,800元。
　　Tamaki區：市府計劃在今後10內在GlenInns、Point England和Panmure各區建造2500戶新住房。Point England區的平均售價為573,950元。
　　Weymouth區：市府計劃在該區在未來4年中建造280戶新住房，其中包括售價在325,000元到475,000元的住房。第一批這樣的住房將在今年九月完成，整個開發項目將在2017年全部完工。
　　Pakuranga區：市府計劃在Pakuranga西邊的Hingaia半島開發四個單獨的住房區，建造4000戶住房。
　　Pukekohe區：市府計劃在今後10年中在Belmont開發72公頃的土地，建造720戶新住房。其中包括售價在416,000元和436,000元的低價房。目前這個區的平均房價為451,800元。

一個最新報告表示，西奧克蘭和南奧克蘭部分地區已不再是首次置業者能夠輕易入市的地區，原因是這些地區的房屋價格持續上升。
最新房地產季報表示，首置者應該考慮的地區包括Silverdale和Weymouth。
該報告指出，西奧克蘭Titirangi最新平均房價為656,850元，較2007年上升26%，置業首期達到132,000元；此外，Manurewa的Hill Park和Goodwood Heights這兩個住宅區的房價均上升，後者的平均房價升24.4%至619,000元。
政府和奧克蘭市政府已加快推出房屋計劃，目前是增加更多可負擔房屋，多個大型房屋計劃已在進行中，目的是每年增加至少5000間房屋。
房地產季度使用房屋估價局的數據顯示，多個在都市區外圍的房屋發展項目，房價低於附近的其他住宅區。
報告指出，巴士專線令到如Silverdale這類新房屋發展區成為首置者的選擇，而火車和巴士服務改善令到Panmure鄰近住宅區值得首置者考慮。
Ray White Papakura房地產代理公司東主Ted Ingram表示，南奧克蘭的房地產發展迅速。
他表示，Paerata一帶的住宅發展項目將會在未來15年至20年推出至少4500間新屋，在Weymouth已計劃興建約280間房屋，部分房屋價格由325,000元至475,000元不等。
Ingram說，只需35萬元至40萬元就能成為業主。
他說，在1960年代，很多首置者的房屋是三房單車庫，沒有主人套房，也沒有第四個房間，現在的年輕人需要面對現實，跟當年的年輕人一樣由細屋開始置業。
房地產網站hometopia.co.nz網主Stephen Hart表示，大家仍然希望能在較接近市中心的地區居住，或考慮住進公寓大樓，但衛星城市也是另一選擇。
他表示，交通系統改善將會增加衛星城市的吸引力，而在這些住宅區可以購買到更舒適的房屋和更大的地皮。
他仍然認為對於很多在市區工作的人而言，Papakura和Whangaparaoa實在太遠。
該報告的作者Tony Verdon表示，一些新發展的住宅區對年輕人的吸引力不大，很多年輕人仍然希望能住在較接近奧克蘭市中心的地區；不過，奧克蘭房價持續增加造成的壓力，將會令奧克蘭都市區不斷向外擴展。

1991，2001，2008 奥克兰房价跌过

受OCR上升影响,北岸拍卖非常惨淡,3月13号一共66个拍卖, 只有23个卖出(已经包含提前卖出的). 其余43个当中, 21个no bid,21个pass in 还有1个撤掉.

新西兰央行周四表示，2014年11月-1月全国房价年增长速度为1%，比去年8月-10月的4%明显放缓，本地房地产市场已略有降温。这主要得益于过去几个月低首付房贷限制和房贷利率上调对需求的压制。

目前，新西兰房地产市场的主要推力来自奥克兰和基督城这两大城市的短缺，以及流入移民人数的增加。央行指出，此前的预期限贷令可以将房价的年增幅削减1到4个百分点，初期的数据验证了这一预测。但净移民流入的增加会部分抵消这些政策影响，目前还不好判断这样的趋势会持续多久。

现在的问题不是利率还会不会继续上调，而是今年年底前会上调 0.75% 还是 1%？

Reserve Bank governor Graeme Wheeler has signalled an aggressive, front-loaded start to the interest rate cycle now under way.

He delivered the rise he had all but promised in the official cash rate from 2.5 to 2.75 per cent yesterday and indicated that the only question in the bank's mind at this stage - if the facts change it will change its mind - is whether there will be another three or four similar increases by the end of the year.

The interest rate projections the monetary policy statement has pencilled in suggest further OCR hikes April, June and July.

That is what the economists at the BNZ and Westpac expect him to do. ANZ is picking April and June, with a risk of another in July, as does Deutsche Bank with the caveat around a July move being whether it has started to look by then that 100 basis points this year will be enough. ASB is picking OCR hikes in April and July, but a pause in June.

Looking further out - where there is more uncertainty around such projections - the bank is foreshadowing a cumulative 200 basis points of tightening by the end of next year and another 50 points in 2016, by which point monetary policy will have veered from tailwind to headwind.

BNZ head of research Stephen Toplis supports the central bank's approach to signalling its intentions.

"If a central bank is going to commence a tightening cycle it has to give a clear message that it means business and will do whatever it takes to ensure the economy is managed into a non-inflationary state," Toplis said. "Wheeler has given the clear message that interest rates will simply keep on rising until such time that the economy and its participants behave."

Toplis contrasted this with the approach of previous governor Alan Bollard who had been "almost apologetic" when raising rates and created the perception rate hikes would stop after each move higher.

"We believe this was one of the reason why ultimately rates had to go as high as they did."

The more dovish reaction from ASB's chief economist Nick Tuffley put more weight on the caveats the Reserve Bank has attached to its guidance.

In particular the bank said it would carefully watch how households responded to higher rates - something they have not seen since 2007, apart from two increases in 2010 which were promptly reversed after the February 2011 earthquake.

A key difference between then and now is that this time nearly three-quarters of the mortgage debt is at floating rates or fixed for less than a year.

"We are all essentially lab rats in an economic experiment," Tuffley said. "Collectively our borrowing appetites and consumer behaviour are likely to be more sensitive than they used to be to higher interest rates - but just how much remains to be seen."

Other key assumptions the bank is making, and will need to keep reassessing, are that the spillover of inflationary pressure of the Canterbury rebuild to other sectors and regions will be limited, that most of the rapid increase in net immigration is behind us and so is the peak in house price inflation.

The bank's projections hold out no prospect of relief from the high dollar this year. It points to the strong correlation since 2000 between the trade-weighted exchange rate and the terms of trade, now at a 40-year high.

"Rising interest rates, a projected easing in migration flows and the increase in housing supply should reduce the imbalances in the housing market and moderate price pressures."

Reserve Bank governor Graeme Wheeler

New Zealand is the first advanced economy to raise its policy interest rate since the global financial crisis, while countries which account for two-thirds of world output have policy rates between 0 and 1 per cent and are not expected to raise them any time soon.

But when asked about the risk that he would push the currency higher still, Wheeler said, "The exchange rate pressures are a concern for us but we also feel we have telegraphed these moves quite carefully. So I don't think it is any surprise to the market, and institutional investors are anticipating this sort of tightening. Therefore we are not expecting to see any significant exchange rate increases as a result."

Westpac chief economist Dominick Stephens said that before yesterday's statement financial markets were not completely sold on the case for five OCR hikes this year.

"So wholesale interest rates and the NZ dollar rose slightly in response. The muted market response will give the Reserve Bank some comfort that it can indeed 'go it alone' on interest rate hikes without the risk of driving the currency ever higher."

Loan curbs paying off

The Reserve Bank says its curbs on low-deposit mortgage lending are working as intended and that house price inflation would be 2.5 percentage points higher without them.

"On a monthly seasonally adjusted basis house sales are down 13 per cent since September, and down 15 per cent in Auckland," governor Graeme Wheeler said.

"We are all essentially lab rats in an economic experiment. Collectively our borrowing appetites and consumer behaviour are likely to be more sensitive than they used to be to higher interest rates - but just how much remains to be seen."
ASB Bank chief economist Nick Tuffley

"And if you look at the seasonally adjusted Real Estate Institute stratified house price index, house prices for the last four months are up 1 per cent. The four months before that they were up 4 per cent. So we are seeing a reduction in house sales and some moderation in house price inflation."

The bank did some modelling to estimate the counterfactual - what would have been the effect on house price inflation if it had not introduced last October restrictions on lending at loan-to-value ratios (LVRs) above 80 per cent.

"If the banks were [still] lending 25 to 30 per cent of their mortgages to high LVR borrowers instead of the current 6 or 7 per cent, what would house price inflation be doing nationally?

"House price inflation is currently running around 8.4 per cent. We think it would have been 2.5 per cent on top of that, in other words around 11 per cent," Wheeler said.

作者: Venox10111 时间: 2014-3-20 10:49:18

老大，以 Auction 为主导的市场，1月份没开 Auction, 自然是没什么好盘在市场上，都捂着呢。
看看 2月份的统计吧

作者: songinator 时间: 2014-3-20 10:50:45

国家已经开始“宏观调控＂了　升利率

作者: Lease 时间: 2014-3-20 10:57:54

本帖最后由 Lease 于 2014-3-20 11:03 编辑

2月份奥克兰房产环比量价齐升。

https://www.reinz.co.nz/shadomx/ ... 9A14&siteName=reinz

作者: songinator 时间: 2014-3-20 11:24:31

本帖最后由 songinator 于 2014-3-20 10:29 编辑

Lease 发表于 2014-3-20 09:57
2月份奥克兰房产环比量价齐升。

https://www.reinz.co.nz/shadomx/ ... 9A14&siteName=reinz

这时候OCR还未涨 4月6月再涨两次就看出区别了
当然目前没有人愿意比自己买的时候便宜出售这要看供需目前投资市场还是有赚头但贷款利率对投资收益比来讲占很大的因素

房价可能不会跌但成交量会减少急卖的人会考虑降价其他人顶得住贷款利息的可以选择捂着

作者: Lease 时间: 2014-3-20 11:27:36

songinator 发表于 2014-3-20 11:24
这时候OCR还未涨 4月6月再涨两次就看出区别了

那咱们就走着瞧吧。

作者: songinator 时间: 2014-3-20 11:30:01

Lease 发表于 2014-3-20 10:27
那咱们就走着瞧吧。

请看补充。。。。。。。。。。我只是客观分析我也不买房也不卖房也不是经纪求轻喷

作者: ATAE 时间: 2014-3-20 11:33:50

Lease 发表于 2014-3-20 10:27
那咱们就走着瞧吧。

关注.....................

作者: Lease 时间: 2014-3-20 11:37:44

songinator 发表于 2014-3-20 11:30
请看补充。。。。。。。。。。我只是客观分析我也不买房也不卖房也不是经纪求轻喷

我不认为你那是客观分析，是你个人的主观臆想。

还是那句话：咱们走着瞧。

作者: 兔宝宝快快长大 时间: 2014-3-20 11:38:57

进来看看，大家都不是专家，都只是说说自己的意见而已。嘻嘻

作者: songinator 时间: 2014-3-20 11:43:33

兔宝宝快快长大发表于 2014-3-20 10:38
进来看看，大家都不是专家，都只是说说自己的意见而已。嘻嘻

是啊随便聊聊嘛

作者: bbbbbbb 时间: 2014-3-20 11:44:11

现在100 到 180得吧火得不行

作者: Lease 时间: 2014-3-20 11:46:09

兔宝宝快快长大发表于 2014-3-20 11:38
进来看看，大家都不是专家，都只是说说自己的意见而已。嘻嘻

是啊, 随便吹吹牛嘛，反正吹破了也不用负任何责任。

作者: songinator 时间: 2014-3-20 11:50:04

泡泡总是要吹的总是要破的

作者: Lease 时间: 2014-3-20 11:56:14

songinator 发表于 2014-3-20 11:50
泡泡总是要吹的总是要破的

那是肯定的，不过从2012年开始的这个泡泡，不会在今年破，也不会在明年破。所以现在就看空的人是会吃大亏的。

作者: songinator 时间: 2014-3-20 12:11:57

Lease 发表于 2014-3-20 10:56
那是肯定的，不过从2012年开始的这个泡泡，不会在今年破，也不会在明年破。所以现在就看空的人是会吃大 ...

破之前是会有一段plateau的 OCR上涨就是个信号了目前这个情况是可以买进但只能保证最多近1年多点的收益率但要冒2年内破的风险

作者: Lease 时间: 2014-3-20 12:35:38

songinator 发表于 2014-3-20 12:11
破之前是会有一段plateau的 OCR上涨就是个信号了目前这个情况是可以买进但只能保证最多近1年多点的收益 ...

"但只能保证最多近1年多点的收益率"- NZ Property market will eventually prove you are wrong.

作者: 一曰方茗 时间: 2014-3-20 13:19:23

太多因素会影响房价了，上一波很多专家经济学家都预测错了有些还错的离谱，目前入场的风险肯定比前几年高多了但房市具体什么时候会调整下跌真的很难预测

作者: proinv 时间: 2014-3-20 13:29:58

现阶段因为利息看涨就预测房价下跌,是很幼稚的想法,是很片面的看法.

房价经过大副上涨后涨幅可能趋缓,但是不会猛然刹车的.当然,房价经过一个周期的上涨后稳定或者微调,是肯定的,这个周期还没有结束.

未来最没有上涨希望的是那些小地大新房.所以,投资,眼光很重要.

作者: songinator 时间: 2014-3-20 14:07:27

Lease 发表于 2014-3-20 11:35
"但只能保证最多近1年多点的收益率"- NZ Property market will eventually prove you are wrong.

任何低于5%的年收益率我觉得是赔钱

作者: talkaboutvision 时间: 2014-3-20 14:10:20

proinv 发表于 2014-3-20 13:29
现阶段因为利息看涨就预测房价下跌,是很幼稚的想法,是很片面的看法.

房价经过大副上涨后涨幅可能趋缓,但 ...

买小地大新房的都是自己住着爽的，那是在享受，不仅仅是投资

作者: Lease 时间: 2014-3-20 14:13:02

songinator 发表于 2014-3-20 14:07
任何低于5%的年收益率我觉得是赔钱

別忘了杠桿，房价上涨5%,年收益率可能超过100%.

作者: songinator 时间: 2014-3-20 14:19:12

Lease 发表于 2014-3-20 13:13
別忘了杠桿，房价上涨5%,年收益率可能超过100%.

现在是很可能这个价但别忘了中介费和贷款利息8%的时候收益率就不咋样了

早进场的当然有赚不然叫什么投资房我说的是现在进场的要随着时间慢慢谨慎了

作者: 一曰方茗 时间: 2014-3-20 14:23:33

songinator 发表于 2014-3-20 13:07
任何低于5%的年收益率我觉得是赔钱

应该这么说: 在房价不涨的情况下, 任何低于"贷款利率+1%"的年收益率都是在赔钱. 但现在很多人就盼着房价大涨, 对他们来说损失点小钱都是为了以后赚大钱呢

作者: songinator 时间: 2014-3-20 14:25:10

一曰方茗发表于 2014-3-20 13:23
应该这么说: 在房价不涨的情况下, 任何低于"贷款利率+1%"的年收益率都是在赔钱. 但现在很多人就盼着房价大 ...

恩解释的好我语言表达能力不太好初中毕业

作者: Lease 时间: 2014-3-20 14:26:49

songinator 发表于 2014-3-20 14:19
现在是很可能这个价但别忘了中介费和贷款利息8%的时候收益率就不咋样了

早进场的当然有赚不然叫什么 ...

哈哈，这种话似曾相似。2012年刚开始上涨时有人就觉得property clock 已经11点了，劝別人谨慎，到了2013年有更多的人说要谨慎，你们好好的都去谨慎吧。等你们一觉醒来，这轮牛市就和你们擦肩而过了。哈哈。

作者: songinator 时间: 2014-3-20 14:29:48

本帖最后由 songinator 于 2014-3-20 13:31 编辑

Lease 发表于 2014-3-20 13:26
哈哈，这种话似曾相似。2012年刚开始上涨时有人就觉得property clock 已经11点了，劝別人谨慎，到了2013年 ...

那些人是吹没有依据的说谨慎现在XXX在上升我就等着骑虎难下的同志们了当然全款买房的除外
还是一句话昨天有位高人说的贷款买2房的不叫投资叫瞎折腾全款买2房的才叫投资

作者: 阿海 时间: 2014-3-20 14:33:41

奥克兰房市（中区北岸东区好区）上升估计会坚持到2016年，南区差点的区2017。

但升幅会比前3年慢。

作者: Lease 时间: 2014-3-20 14:40:34

阿海发表于 2014-3-20 14:33
奥克兰房市（中区北岸东区好区）上升估计会坚持到2016年，南区差点的区2017。

但升幅会比前3年慢。

英雄所见略同嘛，哈哈。

作者: 阿海 时间: 2014-3-20 14:44:54

Lease 发表于 2014-3-20 14:40
英雄所见略同嘛，哈哈。

作者: 一曰方茗 时间: 2014-3-20 15:08:19

预测都是无意义的. 2003/04那一波后很多专家都说会调整甚至大跌, 结果呢 2005停顿了下, 06/07又涨了一波.

当2007年很多人信心十足大步入场后不久突然美国金融危机来了. 扛得住的人还好, 扛不住的就只能割肉了. 很多个人&金融公司破产, 一些资历很老的开发商也不能幸免于难. 虽然从数据上看那段时期没跌多少, 但如果你资金充足当时真的很多bargain的.

预测涨跌真的没什么意义, 确保自己在危机来临时也能扛得住才是王道

作者: not419 时间: 2014-3-20 15:12:59

预测涨跌真的没什么意义, 确保自己在危机来临时也能扛得住才是王道

作者: xp_theman 时间: 2014-3-20 15:14:23

说的都那么绝对。这论坛不是说正经事的。看官都要自己分析。

作者: yellowfishs 时间: 2014-3-20 16:28:27

songinator 发表于 2014-3-20 13:29
那些人是吹没有依据的说谨慎现在XXX在上升我就等着骑虎难下的同志们了当然全款买房的除外
还是一句 ...

觉得看了很多贴，你都是看跌的。
主观意识太强了

作者: songinator 时间: 2014-3-20 16:58:59

yellowfishs 发表于 2014-3-20 15:28
觉得看了很多贴，你都是看跌的。
主观意识太强了

主观这东西就是cycle的 anyway不讨论了

作者: Lease 时间: 2014-3-20 17:03:59

本帖最后由 Lease 于 2014-3-20 17:05 编辑

songinator 发表于 2014-3-20 16:58
主观这东西就是cycle的 anyway不讨论了

可惜对cycle把握太不准确了。

1993-1997                         牛市
1998-2000                         非牛市
2001-2008                         牛市
2009-2011                         非牛市
2012-2016（或2017）       牛市

作者: songinator 时间: 2014-3-20 17:04:59

本帖最后由 songinator 于 2014-3-20 16:06 编辑

Lease 发表于 2014-3-20 16:03
可惜对cycle把握太不准确了。

2001-2008，牛市

是啊还2年小牛市我一直没说现在不是牛市只是说现在进场不合适 11年进场的合适完全可以等15 16年再抛但现在进场回头还得掏中介费3.5%

作者: Lease 时间: 2014-3-20 17:08:32

本帖最后由 Lease 于 2014-3-20 17:10 编辑

songinator 发表于 2014-3-20 17:04
是啊还2年小牛市我一直没说现在不是牛市只是说现在进场不合适 11年进场的合适完全可以等15 16年再抛 ...

现在只是牛市中段，没什么进场不合适的。 2011已经过去，再提就是废话。

话再说回来， 2011年你提醒大家是时候进场了吗？我那时可是明确的叫大家进场的。

作者: songinator 时间: 2014-3-20 17:12:15

Lease 发表于 2014-3-20 16:08
现在只是牛市中段，没什么进场不合适的。 2011已经过去，再提就是废话。

话再说回来， 2011年你提醒 ...

那时候我还没怎么玩天维网工作太忙

作者: 机器猫567 时间: 2014-3-20 19:38:34

每年房价都上涨个10%可能吗, 2007年后到2012年这五年房价涨了吗, 涨了多少呀, 不要以为是个人进了房地产市场都能大挣特挣的.

作者: 关公文化 时间: 2014-3-20 19:49:34

房价要大跌房价要大跌房价要大跌

作者: 关公文化 时间: 2014-3-20 19:49:57

房价要大跌房价要大跌房价要大跌房价要大跌

作者: paulwood 时间: 2014-3-21 04:22:38

银行房贷强制销售也增加了。

http://www.trademe.co.nz/Browse/ ... Search_suggested=14

http://www.trademe.co.nz/Browse/ ... Search_suggested=17

作者: paulwood 时间: 2014-3-21 04:46:48

11月以来 Auckland 房价到顶后已下跌 5 %, 成交量亦比去年同期下跌了 15%。

作者: 微苦蓝山 时间: 2014-3-21 08:06:51

依我看，都挺主观的。。。。。。。。。。。。

作者: yellowfishs 时间: 2014-3-21 09:55:52

songinator 发表于 2014-3-20 15:58
主观这东西就是cycle的 anyway不讨论了

我也不想跟你讨论，只是每次看你的回帖都是说跌，然后根据不足，觉得不理解

作者: leonfish 时间: 2014-3-21 10:12:05

那啥，不是都说咱未来几年经济会复苏，前景8错么，
唱衰房价的朋友们给说说，经济好房价跌这一目标如何实现？求高人解答。

作者: songinator 时间: 2014-3-21 10:24:24

本帖最后由 songinator 于 2014-3-21 09:25 编辑

yellowfishs 发表于 2014-3-21 08:55
我也不想跟你讨论，只是每次看你的回帖都是说跌，然后根据不足，觉得不理解

你哪只眼睛看到我说跌了我最后clarify一下我在各贴的观点

房价dollar wise长期肯定是涨的但涨不一定等于赚钱而赚钱又不一定等于真的赚钱

原因有以下几点：（不全欢迎补充）

1.Inflation
2.隐性成本
3.贷款利息
4.卖房中介费
5.入市周期长短

像40楼机器猫567 说的很客观

总的来说一句话房子长期value肯定会涨  但赚不赚钱要看个人  看选房子的眼光看贷款多少看租的好不好看做长线还是短线等等等等看买房卖房的时机仁者见仁智者见智

而且房子这东西就跟股票性质差不多你一天不卖  就不算亏一天不卖也不算赚       市场不好你完全可以选择不卖等好时候再卖  这又回到了 31楼说的看市场不好的时候你撑得住撑不住。然后这又回到了我提的因素之一看贷款多少。

我一直在说理论是理论没有绝对的因果一切都要看市场的表现

影响市场的因素很多  你可以不同意我的观点但我有说我观点的权利  每个人看进去了多少信了多少就因人而异仁者见仁智者见智了

到此为止

作者: SilverFern 时间: 2014-3-21 10:54:28

songinator 发表于 2014-3-21 10:24
你哪只眼睛看到我说跌了我最后clarify一下我在各贴的观点

房价dollar wise长期肯定是涨的但涨不一定 ...

之所以大家都不爱看你评论就是你说了跟没说一样，全废话.....建议你还是多看，少说

作者: NewLynnHse 时间: 2014-3-21 10:58:54

songinator 发表于 2014-3-21 10:24
你哪只眼睛看到我说跌了我最后clarify一下我在各贴的观点

房价dollar wise长期肯定是涨的但涨不一定 ...

其实回帖可以很简单，看到说跌的可以说“oh yeah！！”，看到说涨的就回“太好了”。Short and sweet

作者: songinator 时间: 2014-3-21 11:00:14

SilverFern 发表于 2014-3-21 09:54
之所以大家都不爱看你评论就是你说了跟没说一样，全废话.....建议你还是多看，少说

因为我很客观大家就爱看那个利率涨房价也要涨大家赶紧买已经买了的就偷着乐吧那种相信有人已经看到心里去了我不想再多说了

作者: songinator 时间: 2014-3-21 11:01:36

本帖最后由 songinator 于 2014-3-21 10:02 编辑

NewLynnHse 发表于 2014-3-21 09:58
其实回帖可以很简单，看到说跌的可以说“oh yeah！！”，看到说涨的就回“太好了”。Short and sweet

我也是这么想的小老鼠刚才那个是我最后总结省的老有人喷我说我到处喊这个喊那个
我以后就按你说的回复了

oh yeah

作者: xp_theman 时间: 2014-3-21 11:09:46

songinator 发表于 2014-3-21 11:01
我也是这么想的小老鼠刚才那个是我最后总结省的老有人喷我说我到处喊这个喊那个
我以后就按你说的回 ...

呵呵，我喜欢听反对的声音。虽然我也看涨。但听听反对的声音能保持清醒。

作者: Lease 时间: 2014-3-21 11:13:13

xp_theman 发表于 2014-3-21 11:09
呵呵，我喜欢听反对的声音。虽然我也看涨。但听听反对的声音能保持清醒。

这说明你很不坚定啊，左右顾盼。

作者: xp_theman 时间: 2014-3-21 11:31:22

Lease 发表于 2014-3-21 11:13
这说明你很不坚定啊，左右顾盼。

呵呵，我上论坛就是来开眼界的。兼听则明。

作者: songinator 时间: 2014-3-21 13:54:15

xp_theman 发表于 2014-3-21 10:09
呵呵，我喜欢听反对的声音。虽然我也看涨。但听听反对的声音能保持清醒。

心态很好哦

我可能需要再说一遍我也看涨但涨不等于赚钱

作者: 包子馅 时间: 2014-3-21 21:42:03

习大大下半年要来了，中国的目光聚焦这里，土豪们将在这里欢聚一堂

作者: winny 时间: 2014-3-21 22:25:15

作者: lche059 时间: 2014-3-23 13:14:11

相信自己是好事，但是没有必要非得证明对方是错的。
因为如果人家听你的亏了，你赔吗？

作者: GreatCursER 时间: 2014-3-23 14:01:35

进来学习一下.

作者: 笑道 时间: 2014-3-23 14:17:25

一个行业如果能赚大钱，而你自己的能力不足以大包大揽，你是不是需要叫些盟友一起发展？

一个行业如果能赚大钱，而你自己有能力单干，你会不会选择叫其他人参与？

一个行业如果要赔钱了，而你自己还在行业里套牢存货，你是不是需要叫些外行人接盘？

一方面听别人的“经验之谈”，如果全信你就是傻子，另一方面是需要自己分析市场的

作者: 一晃就10年 时间: 2014-3-23 16:31:25

lche059 发表于 2014-3-23 12:14
相信自己是好事，但是没有必要非得证明对方是错的。
因为如果人家听你的亏了，你赔吗？

赔？这种自以为是的人自己都不知道是怎么死的。3年前房市开始涨的时候LS的其中一个大神还信誓旦旦忽悠别人买公寓呢，言之凿凿，一副专家的样子。多亏最后冷静的分析一下买了2套双校网的unit投资房，现在回头看看那回报律差的可不是一点点的。

作者: li.ht 时间: 2014-3-23 18:34:37

笑道发表于 2014-3-23 14:17
一个行业如果能赚大钱，而你自己的能力不足以大包大揽，你是不是需要叫些盟友一起发展？

一个行业如果能 ...

+1
坛子里的莫些名人就是楼上说的第三种，不想点名了，大家不要盲目听从，应该自己分析市场

作者: carpentrynz 时间: 2014-3-23 20:54:37

小心是好事

无论买什么房都会大涨的时刻已经过去了

作者: paulwood 时间: 2014-4-5 07:34:12

央行考慮放寬房貸限制

經濟師表示，首次置業者在申請房屋按揭貸款時，可能獲得寬待。

儲備銀行在最新通訊中表示，新房屋按揭貸款限制對置業者造成的打擊較預期嚴重；銀行經濟師估計房屋貸款比率可能會得到放寬。

央行由去年10月起實施新限制，銀行新造房屋按揭貸款合約，只有一成的貸款額可以超過八成房屋價格。

由去年10月至今年2月的4個月內，銀行的新造房屋按揭貸款中，超過八成房價的平均比率為6.7%，低於央行容許的一成。

新西蘭瑞銀集團高級經濟師Robin Clements表示，市場朝央行期望的方向發展。

他說，房屋成交量的跌幅高於央行預期，房屋價格調整幅度則在央行預期之內。

他說，不過，信貸增長並沒有真正放緩。

Clements說，他估計央行在至少未來一年內不會放寬去年10年設立的限制，但銀行可以把超過八成房價的貸款數目增加至接近央行容許的一成上限。

澳新銀行首席經濟師Cameron Bagrie表示，銀行對於超過八成房價的房屋按揭貸款的彈性增加，可以更加進取。

西太平洋銀行首席經濟師Dominick Stephens說，銀行對於落實央行在去年10月推出的新限制，看來是過分審慎，可能令到央行在未來幾個月把該房屋按揭貸款比率由目前的八成提高至八成半，讓更多首置者有能力買屋。

他表示，銀行現在也可以批出更多超過八成房價的貸款。

新西蘭房地產協會的Tony McPherson表示，他估計銀行將會略為放緩對房屋按揭貸款人的要求。

他說，央行去年10月實施的限制對首置者造成最大打擊。

央行原來估計，包括獲得豁免的貸款人在內，銀行超過八成房價的房貸數目，會佔總數的15%；但實際數據是接近預測一半的7.8%。

新西蘭經濟研究所首席經濟師Shamubeel Eaqub認為央行提出的八成房貸限制對於房屋市場影響「甚微」。

他指出，銀行整體房屋按揭貸款金額並沒有減少。

他說，假如央行的目標是壓抑房價升幅和控制通脹，央行需要減少整體信貸增長。

央行副行長格蘭史賓塞上週曾表示，央行正在認真研究取消去年10月實施的房貸限制。

中國置業者「關注」新西蘭房屋

中國最大的房地產搜尋網站數據顯示，新西蘭是中國置業者10大搜尋國家名單之一。

數據顯示，中國買家對於新西蘭房屋市場興趣在近年大幅增加，新西蘭的排名在2012年未能打入前50位。

中國房屋買家對新西蘭房屋的興趣不僅只於奧克蘭和威靈頓這些大城市，一些小鎮的吸引力大幅度增加，如納爾遜、吉爾斯本、Kerikeri、Kaiteriteri和Paihia。

在中國的居外網站內，提供了來自53個國家的220萬間物業的資料。

很多大型房地產代理公司均有在該網站上載房屋資料，包括Ray White和LJ Hooker。

該網站每日有數以萬計網民瀏覽，除了中國人外，還包括在台灣、香港、馬來西亞和新加等地的華人。

該網站內新西蘭房屋的點擊率在去年增加89%。

新西蘭在該網站的10大搜尋國家名單內排第9位，高於西班牙，排第1位的國家是美國。

居外共同執行長Andrew Taylor表示，新西蘭過去在中國是藉藉無聞，新西蘭從來未打入前20位；不過，中國人現在開始認識新西蘭，在中國，新西蘭品牌代表高品質、自然和有吸引力。

點擊量最多的新西蘭城市為奧克蘭、隨後是但尼丁、基督城、威靈頓和陶波。

新西蘭華人協會全國主席Virginia Chong表示，該協會剛在納爾遜開設第14間分會。

她表示，中國和新西蘭在經濟和政治上的關係正在加強，令到中國人更認識新西蘭。

她說，很多中國城市人居住在公寓單位，面對空氣污染和交通擠塞，新西蘭跟其他國家比較，生活休閒，歧視問題不嚴重，對中國人有很大吸引力。

奧克蘭房地產代理公司房地產亞洲有限公司為中國買家安排置業旅遊團。

Andrew Taylor說，中國買家很少是短期投機者。

中國家長買屋讓在新西蘭升學的子女居住，而他們視房地產為長線投資。

居外網站上的10大外國搜尋名單順序如下：美國、澳洲、英國、加拿大、新加坡、德國、意大利、泰國、新西蘭和西班牙。

奧克蘭增加房屋供應漸上軌道

解決奧克蘭房屋短缺問題的長期工作正在進行，估計奧克蘭需要增加3萬間新屋。

一系列政策、計劃和構思將在今年陸續實現，目的包括興建更多住宅和令到新屋價格較便宜。

奧克蘭房屋不足問題，由於2000年代中期開始的建築數量大跌，但人口持續增加而惡化；低建築量令到房屋價格上升，房地產協會數據顯示，奧克蘭2月份的房屋中位價為625,000元。

在去年年初時，全年新屋營建許可數目一度下跌至5000以下，而市政府和政府官員表示，未來30年每年平均需要興建13,000間新屋才能滿足需求；最新數據顯示，全年營建許可數目增加至接近6500。

新建屋技術出現是令到房屋建築成本下降的部分原因，一間名為eHome使用德國技術成立建屋工廠，生產組合屋的組件。

該公司執行董事Marsh Hudson表示，該生產線每12小時可以生產興建一間房屋的材料，再花12小時就可以完成組裝。

Hudson說，該公司去年生產50間房屋，今年計劃生產300間房屋。

他表示，他使用的建屋方法可能防止天氣令建屋工程出現延誤，可以提供更好和更一致的質素，並可以減少聘用合資格的建築工人。

他說，生產成本可以減少，而他認為大部分的木材結構房屋，在10年內可以在工廠生產。

他表示，木材結構的房屋，在10年內應該有八成可以在工廠生產組件，在這段時間內，生產成本會下降，而技術工人成本會增加，這將會提高該公司建屋方法的吸引力。

另一種降低建屋成本的方法是興建面積較小的房屋，在奧克蘭西北面Hobsonville Point發展的公屋計劃就作出這種嘗試。

政府正在收集市民對在450平方米土地上興建的三種房屋的意見。

建築設計師Chris Kelly表示，他們嘗試在一幅面積較細的土地上，滿足買家對住宅的所有要求，如燒烤區、花園用品儲物室和室外曬衣架。

當中最大膽的構思是在只有110平方米的土地上興建只有40平方米居住面積的一房房屋；該房屋有雙層玻璃和地熱設施。

設計師David Irwin表示，40平方米面積的房屋不算細，在不久興建的公屋，居住面積也是由80至100平方米；房屋平均居住面積達到200平方米，是近20至30年的發展。

Hobsonville Point的新建屋構念可能吸引新屋買家，但每年落成的新屋數目，只佔奧克蘭整體房屋市場不足1.5%。

奧克蘭大學商學院房地產教授Larry Murphy表示，除非新屋建築數量很大，新屋數目不足以影響整體房屋市場的價格。

他表示，增加房屋建築政策幾乎不可能影響房價上升。

Murphy教授說，多個因素令到房屋市場出現重大轉變，這些因素包括集資和生產房屋的新方法、房屋在市民財富策略上所扮演的角色，與及銀行業對房屋市場的「如痴如醉」。

他說，問題是大家能夠返回以往的房屋制度，他認為要逆轉目前房屋市場的發展並不容易。

目前最大規模的建屋政策是政府和奧克蘭市政府在去年簽署的房屋協議。

該協議目標是在未來3年批出39,000個住宅營建許可。

該協議自去年10月1日起生效後，已批出22個特別建屋區。

房屋部長歷克史密斯說，該計劃有一個好開始。

在奧克蘭房價持續增加的同時，儲備銀行在上月開始加息。

不過，西太平洋銀行首席經濟師Dominick Stephens認為，央行加息不會令到新屋興建速度放緩。

他認為奧克蘭建築量在未來幾年會顯著增加。

奧克蘭房東出租物業的資本增值高於全國其他地區

一份最新報告表示，奧克蘭房東出租物業的資本增值高於全國其他地區。

西太平洋銀行投資報告顯示，奧克蘭房東擁有公寓單位和房屋的資本回報是全國最高地區。

報告表示，以租金和房價計算，三房物業的回報率最高。

報告指出，奧克蘭出租房屋和公寓單位的全年回報率（包括租金和資本增值）由14.4%至剛低於19%，該回報率遠高於銀行只有幾厘利息的銀行定期存款。

西太平洋表示，奧克蘭住宅區Glen Innes三房出租房屋的回報率最高，全年達到18.9%。

隨後是奧克蘭住宅區New Windsor的17.2%，然後是基督城住宅區Hornby的14%。

假如只計算租金回報率，則以但尼丁的Forbury最高，有8.3%，隨後是南但尼丁的8.2%。

G.J. Gardner建築公司的Grant Porteous表示，奧克蘭市中心地區地少人多，大量移民和高需求將令到市中心住宅租金持續增加。

他表示，房屋市場通常是每七年完成一個巡環，目前的升勢會再維持續五年。

西太平洋銀行零售業務總經理Ian Blair表示，該報告可以令投資者知道那些住宅區有較高回報。

他表示，資本增長是較短期的增長，而租金回報則是較長期的投資；投資者應該同時考慮兩者的走勢去決定投資目標。

西太平洋的報告集中研究的地區包括奧克蘭、基督城、漢密爾頓、惠靈頓、但尼丁、陶朗加和北柏，物業對象主要是兩房公寓單位和三房房屋。

在租務市場上，租金回報率排名頭10位的三房物業住宅區，回報率由6.8%至8.3%不等，10大公寓單位的回報率為6.4%至7.5%。

回報率最高的10個公寓單位住宅區中，有5個在奧克蘭，但以漢密爾頓的Melville回報率最高。

本月發表的人口普查數據顯示，在2013年時，所有15歲或以上的新西蘭居民中，不足一半（49.8%）是擁有或局部擁有他們的寓所，該比率在2006年時為53.2%。

奧克蘭房地產公司Crockers本月發表的租務數據顯示，奧克蘭各住宅區的租金有升有跌，視乎需求而定。

救世軍社會政策分析師Alan Johnson表示，沒有擁有自住物業的嬰兒潮一代，在進入退休年齡後，要求協助的人數正在急升。

作者: JimGreen 时间: 2014-4-6 17:53:50

刚才加玩拍卖，貌似不会跌、、、、、、、、

作者: phlip0813 时间: 2014-4-6 18:10:40

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: JimGreen 时间: 2014-4-6 18:33:34

phlip0813 发表于 2014-4-6 17:10
大家都知道

而且还在涨！！！！！！！！！！！！！

作者: phlip0813 时间: 2014-4-6 18:35:07

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: JimGreen 时间: 2014-4-6 18:39:46

北岸FORREST HILL.........

作者: Venox10111 时间: 2014-4-6 18:41:42

本帖最后由 Venox10111 于 2014-4-6 18:42 编辑

阿海发表于 2014-3-20 14:33
奥克兰房市（中区北岸东区好区）上升估计会坚持到2016年，南区差点的区2017。

但升幅会比前3年慢。

今年5月后，因为政策性和季节性因素会放缓，到时各种说法都有，但从明年2-3月开始就进行第三波的涨幅，可以说，第三波涨幅才是最可怕的，到2016-2017 差不多了，这是共识

作者: paulwood 时间: 2014-4-7 06:54:11

http://www.rbnz.govt.nz/statisti ... ouse_prices_values/

其实 Auckland 前几年的大幅上涨是由于移民，特别是 Christchurch 刚从保险公司拿到钱的地震移民，现在这些利好因素已消耗得差不多了。

Auckland house prices soared through the imbalance between supply and demand induced by a surge in immigration, including from within New Zealand, and particularly Christchurch.

http://www.nzherald.co.nz/wangan ... p;objectid=11199820

作者: kefu 时间: 2014-4-7 11:42:38

会不会像07年时，人人都在谈房子，各种买房培训班出现，各种买房专家出现。。然后，，，个人只是这样想，不知道有没有道理。人人都在谈股票，股票就下来了。。

作者: NewLynnHse 时间: 2014-4-7 11:46:36

kefu 发表于 2014-4-7 11:42
会不会像07年时，人人都在谈房子，各种买房培训班出现，各种买房专家出现。。然后，，，个人只是这样想，不 ...

应该是吧，只是“然后”不知道什么时候会到

作者: paulwood 时间: 2014-4-10 06:35:42

房地产泡沫时隐时现？

引于中文先驱报

Barfoot & Thompson公司今年三月份在奥克兰经手的房屋买卖相比二月份大幅上升80%至1392宗，均价和中位价均有不小的升幅，并呈现出两大特徵，一是50万以下“低价位”房子交易量提升明显;另一头是百万以上房子交易量占到了总量的35%，从而拉高了成交均价至72.6万!
　　“泡沫”一词不时被用来描述本国的房地产市场，同时很多国家的房地产在全球金融危机后再次隐现泡沫：英国房地产市场再度繁荣，悉尼和墨尔本等大城市的房地产需求上升，欧洲市场开始回升，美国房屋市场也出现了强劲的復苏;中国房地产则多次被提及存在“潜在泡沫”。
　　美国在次贷危机爆发前经历了一段时间房地产的过度繁荣，但是从2006年中期至2011年中期，美国的房价下跌了三分之一，新房开工数量下降了72%;同期新西兰的房价则上升了12%，不过新房开工数量下降了54%。
　　过去几年，情况发生了显著的变化，利率超低加上金融机构激进的行销刺激了需求，尤其是来自房地产投资者的需求，短短几年，新西兰就从新房供过于求进入了市场供应无法满足需求的局面，而强劲需求背后最大的驱动力无疑是超低利率，目前美国央行的利率是0-0.25%，欧元区是0.25%，英国是0.5%，澳洲是2.5%，新西兰是2.75%;从长期来看，低利率不会自动导致房产泡沫，但会製造出泡沫产生的环境。
　　新西兰房产市场在金融危机中抗压性不俗，在近几年更是回升有力，截至二月份的过去2个年度，新房开工数量从14,124座提升到21,842座，同一时期的房屋中位价从35.5万上升至41.5万。新西兰储备银行推出了LVR政策，规定银行贷给首付低于20%的房主的贷款金额不得超过其放出的房贷总额的10%，央行希望以此勒住房产市场，央行表态说：“房贷占到新西兰银行放贷总额的一半以上，快速上升的房价被认为加剧了房屋价值的高估，带来了房价突然下滑的风险。”新西兰家庭财富一半以上都在房屋上，因此一旦出现房价大幅下滑，很多家庭都会出现债务危机。
　　在奥克兰这样的地方兴建更多的住宅似乎才是控制房价的真正办法，但是由于房产开发商对于房屋市场未来长期的走向并没有多大信心，同时获得贷款也比房地产投资者更难，因此新住宅兴建的速度并没有加快。
　　在海峡对岸的澳洲，悉尼和墨尔本在过去12个月中的房价涨幅分别达到了15%和12%，OECD统计资料显示澳新两国的房价相对于收入来说都已高估，但是这种情况是可能迅速改变的。
　　2007年，爱尔兰的房价被评估为“显著高估”，之后一路下降了45%，虽然过去一年回升了8.5%，但现在仍被认为潜在“低估区”。
　　英国房屋市场的泡沫不时出现在媒体头条，独立智库Civitas说英国房屋市场已经成为全球超级富豪的投资工具，其中很多来自中国，而大量英国年轻人却被挡在了外面，同时租金占收入的比重也在不断加大。
　　中国的问题在于很多经济资料并不可靠，中国现代化只有20年的历史，因此一旦出现房价下跌，它将如何应对?这完全没有先例可循，而且中国人的投资行为可能与西方世界存在不同。由于中国的养老和福利制度不完善，因此很多中国投资者会把房产看作长期保值的安全投资----就象黄金，因为他们并不很关注投资产生的收入，这可以用来解释为何中国投资者在国内外持有大量空置的住宅;另外一个观点是中国政府能够有效地控制其主要银行，在需要的时候有能力出手拯救房地产市场，然而1980年代后期日本房地产泡沫的破灭给我们敲响了警鐘----它会对经济产生长期性的负面影响。
　　总而言之，我们很难确定是否所有那些被认为高估的房地产市场都存在泡沫，但是我们可以确定投资者都会有这样一种风险意识，尤其是在考虑到中国房地产市场的现状时。

作者: Lease 时间: 2014-4-10 09:18:51

paulwood 发表于 2014-4-10 06:35
房地产泡沫时隐时现？

引于中文先驱报

"短短几年，新西兰就从新房供过于求进入了市场供应无法满足需求的局面".

这家媒体需要给出说这句话的依据。新西兰什么时候出现过新房供过于求？

作者: paulwood 时间: 2014-4-10 23:18:52

Lease 发表于 2014-4-10 08:18
"短短几年，新西兰就从新房供过于求进入了市场供应无法满足需求的局面".

这家媒体需要给出说这句话的依 ...

2009 年新西兰就新房供过于求。

作者: Bourson 时间: 2014-4-11 00:02:11

我也觉得近两年房市还会涨，但是会趋于缓慢吧~

作者: Lease 时间: 2014-4-11 10:57:11

本帖最后由 Lease 于 2014-4-11 09:58 编辑

paulwood 发表于 2014-4-10 22:18
2009 年新西兰就新房供过于求。

2009年，新西兰Building consents issued 5118，净移民 21253，出生人口 62543，死亡人口 28964，全年人口增加 54832，以一幢房子容纳3人计算， 2009年平均每新房住户达到3.57人，远高于平均的3.03人，这些数据都来自新西兰统计局。试问新房供过于求从何而来？

作者: tianbiandeyun 时间: 2014-4-11 12:36:13

paulwood 发表于 2014-4-10 05:35
房地产泡沫时隐时现？

引于中文先驱报

有通货膨胀这个东西在，在高的泡沫过几年也就不存在了。中国也一样的。

作者: 浪浊之烟 时间: 2014-4-13 17:49:13

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: zhuzhubao 时间: 2014-4-13 22:14:33

Lease 发表于 2014-4-11 09:57
2009年，新西兰Building consents issued 5118，净移民 21253，出生人口 62543，死亡人口 28964，全年 ...

很多人是这几年才买的房子。09年那会我们同学住一起。四房住了八个人。现在两人住三房。我觉得你上面的数据不是很客观。

作者: Lease 时间: 2014-4-13 22:21:46

zhuzhubao 发表于 2014-4-13 21:14
很多人是这几年才买的房子。09年那会我们同学住一起。四房住了八个人。现在两人住三房。我觉得你上面的数 ...

请去新西兰统计局网站去核实相关数据。我们投资不是靠感觉，是靠理性和客观。

作者: onetreehill1 时间: 2014-4-13 23:07:25

而且还在涨！！！！！！！！！！！！！+1

作者: paulwood 时间: 2014-4-15 11:39:47

經濟師預測本星期發表的數據顯示，全年通脹率維持在1.6%，但該數據將不能停止儲備銀行在本月加息。

西太平洋銀行經濟師預測三月季度的通脹率約0.4%，全年通脹率為1.6%。

央行將會在週三發表最新通脹數據。

部分經濟師估計三月季度的全年通脹率為1.7%，假如這預測屬實，這將會是新西蘭在過去幾年以來最高全年通脹率。

不過，經濟師們認為全年通脹率在未來幾年將會上升超過央行中位目標通脹率2%以上。

因此，經濟師預測央行仍然會持續提高官方利率，他們估計該利率在4月24日會提高至3%。

儲備銀行在上月加息四分一厘，令官方利率由2.5%增加至2.75%；估計該利率在未來數年可能上升至5%。

經濟師們表示，由於預測經濟增長率會加快至近10年以來的最高比率，可能達到4%或以上，這將令到通脹同時增加；央行希望能控制價格上升，以令到經濟增長可以盡量長期持續。

多個因素令到新西蘭經濟增長，這些因素包括坎特伯雷在地震後重建、高出口價格、強淨流入移民、強職位增長和低利率。

西太平洋銀行表示，目前的疲弱食品價格有助控制通脹，但估計在經濟持續向好和擴散至不同行業下，整體價格會上升，而高新西蘭元對進口價格造成的影響，也正在開始消失。

該銀行表示，當經濟開始使用剩餘產能時，將會出現國內引發的通脹。

跟房屋有關的價格上升在目前是較為明顯，以坎特伯雷和奧克蘭較為突出，但房價上升可以擴大至全國其他地區；央行很瞭解經濟增長會引發本地通脹。

西太平洋銀行表示，一旦讓通脹失控，將會是難以控制。

上星期五發表的最新食品價格數據顯示，食品價格指數在三月份下跌0.3%，該跌幅較部分經濟師所預測輕微略高；全年食品價格升幅為1.2%。

新西蘭元維持在高水準，近日一度上升至約87.4美分，目前約在86美分。

高紐元令到進口商品價格較低，如汽油和汽車，還有如電視和電腦的進口電子產品，與及進口成衣，是令到通脹處於低位元的部分原因。

經濟師們估計失業率會由6%下跌至5%或更低水準。

Higher house prices, particularly in the Auckland region, are expected to encourage an increase in new home building, with signs of this already in dwelling consents data. This will help to moderate growth in house prices, but will take some time, with annual house price inflation forecast at around 7% in each of the March 2013 and 2014 quarters. The growth in residential investment begins to moderate after the March 2014 year, when the pace of the Canterbury rebuild reaches its peak.

...as well as strengthening market investment...
A pick up in market investment is also expected to be a strong driver of growth over the forecast period. While market investment has recovered somewhat following the global financial crisis, it is yet to exceed its pre-crisis peak (Figure 1.8). However, improved business confidence, low interest rates, a high exchange rate (making imported capital goods cheaper) and some catch up are all expected to result in stronger growth over 2013 and 2014. Later in the forecast period, higher interest rates and a lower exchange rate will see market investment growth moderate. The Canterbury rebuild is also expected to contribute to the increase in market investment.

http://www.treasury.govt.nz/budget/forecasts/befu2013/006.htm

作者: 静默的水 时间: 2014-4-15 13:12:18

阿海发表于 2014-3-20 13:33
奥克兰房市（中区北岸东区好区）上升估计会坚持到2016年，南区差点的区2017。

但升幅会比前3年慢。

神回复。。。上升会持续至2025年甚至会更久到时候600k的房子近千万。

作者: paulwood 时间: 2014-4-24 07:05:01

Westpac 预测2014 房价上涨 6%， 2015 涨 4%，2016 跌 0.6%，

房产数据公司Core Logic公司提供的详细数据显示，自从储备银行提高贷款门槛以来，奥克兰有90个郊区已经出现首次置业者购房比例下降的状况。

　　新政策实施前的6月至8月的首次置业销售数：2497栋
　　新政策实施前的全部销售数：11,933栋
　　新政策实施后的1月至3月的首次置业销售数：1616栋
　　新政策实施后的全部销售数：8573栋
　　新政策实施前的首次置业购买比例：20.9%，新政策实施后18.8%

作者: paulwood 时间: 2014-5-3 12:14:32

儲備銀行4月24日將贴现率又上调0.25%，现达 3%， 2008 年时，贴现率曾达 8.25%。

http://www.rbnz.govt.nz/monetary_policy/ocr/

作者: paulwood 时间: 2014-5-10 17:09:38

奧克蘭4月份房市下跌

5月5日（本週一），奧克蘭最大房地產代理公司Barfoot & Thompson發佈4月份的銷售數據。數據顯示，奧克蘭4月份的房產銷量和平均價格均大幅下跌。專家認為：復活節和紐澳軍團日假期連休是主因，但不排除央行限貸令及利率的調控作用。
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根據Barfoot & Thompson的統計數據，奧克蘭4月份的平均房價為708,603紐幣，與3月份725,708紐幣相比，跌幅很大。該公司4月份售出811套房產，而3月份則售出1,392套，跌幅達42％。
一些房地產代理商認為合併休假對房屋銷售造成很大影響。他們抱怨說：人們更關心出遊，沒心思購房，所以房屋銷量大受影響。許多人將兩個假期合併，最高休假達10天。
Barfoot & Thompson 常務董事Peter Thompson也認為，4月份的長假是造成房市下跌的主因，但他表示，不能忽視限貸令和利率對房價的調控作用。他分析說：「儘管如此，今年的平均房價仍高於去年，與2012年的數字持平。這證明奧克蘭房市仍然強勁。不過，由於供房量的增加，人們的選擇空間加大，因此房價下跌。如果賣家希望出售房產，必須保持務實的態度，不可標價過高。」
ASB銀行經濟師Christina Leung表示，從Barfoot & Thompson公司4月份的銷售數據來看，房市銷售呈下降趨勢。她說：「需要注意的是，儘管季節性調整考慮了復活節的因素，但從3、4月份的銷售情況來看，仍存在其它波動可能。近幾個月來，限貸令對房市造成的影響主要體現在低端市場，而4月份的房市下跌則遍及整個房市：50萬以下的房產跌幅為13.2％，而100萬以上房產跌幅為12.4％。從4月份的走勢來看，高利率已開始成為影響房市需求的主導因素。」儘管如此，Leung認為，央行的限貸令應該繼續對低端房市造成嚴重影響。」
在供房量方面，Leung女士表示，在季節性調整的基礎上，4月份奧克蘭新上市的房產增加了13.2％。需求的疲軟和供量的增加，將有助於改善新西蘭住房的供需失衡。但她認為，奧克蘭房市仍然非常緊張，因此明年房價仍會看漲。Leung指出：「去年第三季度，奧克蘭房價似乎已經見頂。我們預計隨著利率上漲，未來1、2年內房價通脹會繼續放緩，因此，供房量會大幅增加，但房市壓力仍會持續。原因之一是：2014和2015年，央行仍將收緊貨幣政策，很可能在6月份再次上調官方貼現率OCR。」
Westpac銀行首席經濟師Dominick Stephens表示，最近的房屋銷售數據有些琢磨不定，很難解釋。他說：「房屋銷售一直受央行高限貸令的制約。B＆T的數據也不例外，近半年來的房屋銷售持續走低。上個月的銷售走勢是：最初上漲了8％，然後下跌10％。縱觀近幾個月的波動情況，銷售持續走低，現在的銷量比去年8月的峰值低20％。而市場的另一趨勢則是供房量的不斷增加。

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