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标题: 利率与房价 [打印本页]

作者: Lease 时间: 2014-3-1 15:48:13 标题: 利率与房价

普罗大众总是认为：利率上升，房价下降。

可是各位想一想：2012， 2013两年房价猛涨，那么从2012到2013这两年期间，利率是上升还是下降？应该利率是上升的吧。

再往前想一想，2008年金融风暴之后，一直到2011年，这期间利率是逐年下降，而此期间房价也有所下降。

如果来这里早的人，可以再往前想一想，从2002年到2007年期间，浮动利率由6%左右疯涨到10%以上，而与此同时，房价上涨超过一倍。

所以，正确的结论应该是：房价随着利率的上升而上升，而随着利率的下降而下降！

大家也许不理解，利率上升，导致贷款压力增大，会打击人们的购房意愿，房价应该下跌啊。

持这种想法的人，只看到了非常表面的现象。实际需要去探索的是：为什么利率会上升？

利率上升的根本原因：经济好转。

当经济好转时，人们对各种商品的需求增加，导致企业需要扩大再生产或者增加库存，使得企业对资金的需求增加。资金从哪里来？基本上只有两种途径：在资本市场融资或者向银行借贷。前者规矩繁多复杂，所以向银行借贷成了最主要的企业资金获取手段。这样一来无疑是对借贷的需求增加了，从而导致银行的利率上升。所以利率上升是经济强劲复兴的信号。

在经济景气不断向好的情况下，房价怎么会下跌呢？所以利率上升不仅不应视为房价见顶的征兆，反而应该是房地产市场欣欣向荣的佐证。

作者: phlip0813 时间: 2014-3-1 16:54:58

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作者: ch51019 时间: 2014-3-1 16:58:07

buy buy buy

作者: ldl123 时间: 2014-3-1 17:24:47

Buy Buy Buy

作者: roastdinner2014 时间: 2014-3-1 17:28:29

以前经济课上讲利率越高，汇率越高，房价越高，反之，利率低，汇率低，房价低，觉得经济老师讲的很有道理，近十年都是这个样子。

作者: phlip0813 时间: 2014-3-1 17:33:34

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作者: onetreehill1 时间: 2014-3-1 19:19:16

Buy Buy Buy 8 8 8

作者: bungyjumping999 时间: 2014-3-1 20:16:23

本帖最后由 bungyjumping999 于 2014-3-1 19:18 编辑

if you put a group of crabs in the cooking pot and increase the temperature to 45 degree ----------> the crabs will think it is sauna and enjoy it.

if you increase the temperature to 100 degree ----------> the crabs will get panic and all want getting out of the pot because they know they being cooked but alas, it is too late and they become someone's meal.

作者: Lease 时间: 2014-3-1 20:18:44

本帖最后由 Lease 于 2014-3-1 20:19 编辑

bungyjumping999 发表于 2014-3-1 20:16
if you put a group of crabs in the pot and increase the temperature to 45 degree ----------> the cra ...

What are you trying to say?

作者: wingzero 时间: 2014-3-1 20:33:21

buy buy buy

作者: 一曰方茗 时间: 2014-3-1 20:45:37

本帖最后由一曰方茗于 2014-3-1 19:46 编辑

我的理解是（如果说错了请纠正我）：他比喻现在有些人就像45度下的螃蟹自我感觉良好，等利率涨到顶部，意识到不对再想离市的时候就太晚了。

作者: Lease 时间: 2014-3-1 21:05:14

一曰方茗发表于 2014-3-1 20:45
我的理解是（如果说错了请纠正我）：他比喻现在有些人就像45度下的螃蟹自我感觉良好，等利率涨到顶部，意识 ...

我想他也是这个意思。但他不明白，我说利率与经济相关，那当然应该密切关注经济景气度的变化和资本市场的变化。当发现泡沫已经形成并且即将破裂时，就会全身而退。

所以，投资房产确实并非易事，需要对经济，股市，债市都有相当了解才能立于不败之地。

作者: not419 时间: 2014-3-1 22:15:33

、罢爱、罢爱、罢爱

作者: v2 时间: 2014-3-1 22:32:21

Lease 发表于 2014-3-1 21:05
我想他也是这个意思。但他不明白，我说利率与经济相关，那当然应该密切关注经济景气度的变化和资本市场的 ...

立于不败之地，，，嗯，牛。

作者: 一曰方茗 时间: 2014-3-1 22:37:18

本帖最后由一曰方茗于 2014-3-3 13:11 编辑

我要做那煮蟹之人

唉想起家乡的大闸蟹了, 小时候一家人在院子里凑在小圆桌旁, 边聊天边剥蟹肉和蟹黄就着醋和姜丝吃, 虽穷但日子过得很温馨...

作者: NewLynnHse 时间: 2014-3-1 22:38:42

一曰方茗发表于 2014-3-1 20:45
我的理解是（如果说错了请纠正我）：他比喻现在有些人就像45度下的螃蟹自我感觉良好，等利率涨到顶部，意识 ...

我的理解是，现在好像是室温，还没开始烧，或者刚刚要开始烧

作者: Lease 时间: 2014-3-1 22:38:53

一曰方茗发表于 2014-3-1 22:37
我要做那煮蟹之人

唉想起家乡的大闸蟹了, 小时候一家人在院子里凑在小圆桌旁, 边聊天边剥蟹肉和蟹黄 ...

富有的日子也可以过得很温馨吗，哈哈。

作者: 一曰方茗 时间: 2014-3-1 22:52:30

本帖最后由一曰方茗于 2014-3-1 22:20 编辑

Lease 发表于 2014-3-1 21:38
富有的日子也可以过得很温馨吗，哈哈。

............................................

作者: Annie911 时间: 2014-3-1 23:13:09

Lease的分析有道理，顶！

说得更白些，就是房价随着经济的复兴而增长，随着经济的萧条而下降，而利息可以当作经济景气的重要指针。

可是问题好像并没有这么简单，任何规则都有例外。因为房地产行业本身就是经济的重要组成部分，而且房价还受其他很多因素比如需求的很大影响。在大多数其他行业没有恢复过来，利息没有提升，而只有房地产行业悄悄领先复苏一只独秀的时候，正如2010年到2013年这段时间，这个理论好像就不太适用了。这个时候很多人都在迷茫、纠结和徘徊，只有像Lease这样具有丰富阅历、广阔视野和清晰头脑的投资者才能先知先觉，抓住时机，有所作为。

不知这个理解对不对？

作者: Lease 时间: 2014-3-1 23:28:57

我的说法里面还隐含了一点：那就是预期利率的上升或下降。如果预期利率要上升，则可以预见房价也会上升。反之亦然。当然，要预期准确就不那么容易了。所以我说要投资房产立于不败之地，还需要对宏观经济和其他资本巿场有相当的了解。

作者: onetreehill1 时间: 2014-3-2 00:41:56

美国商务部上周5公布第四季度报告称：第四季度美国GDP年化增长率的终值为2.4%，低于此前公布的初值，本来可能今年要加息，但是各种经济指标都没有预期的好，所以加息可能要推迟到明年。

NZ储备银行是否会跟着美国走？这个月就可以见分晓。如果维持不变，最好，如果要加息，那么按照Lease的理论，房价只会升也不会跌，所以有房阶级不必过度担心

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2014-3-2 12:29:35

只要中国还需要新西兰的奶粉，房价就不会跌。涨涨涨！！！

作者: pandadolphin 时间: 2014-3-2 14:24:39

提高利率的理由会有很多种。例如RNZ这次加息是因为：
1. 为了抑制Upcoming的inflation
2. 跟进emerging market，或者说整个global market已经进入加息周期。比如巴西印度最近都加息了，美联储也会在2015年加息。

至于房价的涨跌，利率只是其中一个影响因子而已，没有必然的正相关关系。

供参考。

作者: 肉肉妈 时间: 2014-3-2 17:48:39

概不加息，着为永例，钦此！

作者: niniko 时间: 2014-3-2 19:54:42

必须回 lease 兄真是太精辟了佩服你的见解绝对受教

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2014-3-4 05:35:15

pandadolphin 发表于 2014-3-2 13:24
提高利率的理由会有很多种。例如RNZ这次加息是因为：
1. 为了抑制Upcoming的inflation
2. 跟进emerging m ...

这个好把lz的补充全了，这里面很复杂，谁知道新西兰经历大旱，奶粉问题后，信心指数还这么高，trade balance好于预期100M左右，哎，加息就加吧

作者: paulwood 时间: 2014-3-4 05:45:09

boom-and-bust
n. 经济繁荣与萧条的交替循环

网络一时性繁荣
景气循环

http://www.iciba.com/boom-and-bust/

作者: rainme 时间: 2014-3-4 11:15:49

分析来分析去没啥用。。就像以前玩外汇那样。。每个专家都有自己一套说法。。

买房子的每个人都在一个共通的原理下才安心分析的

这原理就是：现在不涨以后肯定更涨。。。所以大家都是专家。。。

作者: 阿海 时间: 2014-3-4 11:18:16

人民的信心恢复和增加 -> 经济增长 ->物价/房价提升 -> 通货膨胀增加 -> 利息提升

作者: Lease 时间: 2014-3-4 11:24:59

rainme 发表于 2014-3-4 11:15
分析来分析去没啥用。。就像以前玩外汇那样。。每个专家都有自己一套说法。。

买房子的每个人都在一个共 ...

这种是什么原理。劝你还是不要有这种原理。否则的话你玩什么输什么。

作者: leonfish 时间: 2014-3-4 12:00:54

正确的结论应该是：利息随着房价的上升而上升，而随着房价的下降而下降！

作者: Lease 时间: 2014-3-4 12:06:03

leonfish 发表于 2014-3-4 12:00
正确的结论应该是：利息随着房价的上升而上升，而随着房价的下降而下降！

澳洲房价在上升，但它的利息可能还要下降。

作者: 阿海 时间: 2014-3-4 12:06:27

leonfish 发表于 2014-3-4 12:00
正确的结论应该是：利息随着房价的上升而上升，而随着房价的下降而下降！

作者: 至诚信贷 时间: 2014-3-4 19:07:55

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作者: rainme 时间: 2014-3-5 10:37:59

Lease 发表于 2014-3-4 11:24
这种是什么原理。劝你还是不要有这种原理。否则的话你玩什么输什么。

这原理就是导致现在大众都去搞房地产的原理。。。。

你试问每一个不是"专家的人"拼命买房的不是以这原理来投入的？

作者: 肉肉妈 时间: 2014-3-5 14:19:39

本帖最后由肉肉妈于 2014-3-5 14:51 编辑

rainme 发表于 2014-3-5 10:37
这原理就是导致现在大众都去搞房地产的原理。。。。

你试问每一个不是"专家的人"拼命买房的不是以这原 ...

从星星穿越宫锁珠帘的继承者们以为如果从明天起房产一律50%首付，然后做生意一律1%贷款利息而且容易批准，立马房产不热而商业热了。问题是无法持续多久，后果是全国破产。

这正说明了房产的稳定性，生意也是大把不是专家的人在做啊。把水比做钱的话，那其实房产是个大水池，是相对稳定可以喝饱水的地方。问题是别的水池普通人进不去，或者喝不到水，所以大家都拥到房产水池来喝水。

一句话，这些水池分布设计不合理，人马践踏不堪重负。太少的人拥有太多的水池才是根本原因。利率作为调节经济的有力工具在未来会越来越弱，大家应该可以在有生之年看到翻天覆地的变化。

这正是：君临天下，四海升平。概不加息，着为永例。

作者: phlip0813 时间: 2014-3-5 15:21:16

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作者: 雷童 时间: 2014-3-5 18:42:18

据我回忆，利息高的时候想对那个年代的房价不低哟，当然现在看很便宜了。所以时间，时间还是时间，我个人认为早一天买不是能说买到多便宜的，但是早一天能开始继续升值（绝大部分房子or不是太离谱的价格）。

作者: tong1jie 时间: 2014-3-19 17:42:56

Lease 发表于 2014-3-1 23:28
我的说法里面还隐含了一点：那就是预期利率的上升或下降。如果预期利率要上升，则可以预见房价也会上升。反 ...

利率和汇率的关系大吗？六月份还要升利率，是不是汇率也要升？

作者: Lease 时间: 2014-3-19 17:50:13

tong1jie 发表于 2014-3-19 17:42
利率和汇率的关系大吗？六月份还要升利率，是不是汇率也要升？

利率上升---纽币走强----汇率上升。

作者: proinv 时间: 2014-3-19 18:48:51

房价的趋势并不被单一的条件限定,利息只是影响其走势的一个方面,并不完全决定于它.

作者: proinv 时间: 2014-3-19 18:50:03

但是利息上涨,汇率就难降了.

作者: aniceguy 时间: 2014-3-19 18:57:21

房价是由很多的因素决定的，移民人数，经济好坏，利率高低，土地供给等多种因素共同决定的，这些因素的合力就是供需关系。
利率改变只是其中之一，而且是负相关，利息负担重了大家供不起那么多的贷款，房价自然是受打击的。只是这个因素需要一定的时间来产生影响，一年调高一个点，可能要2年甚至更久，才能让计划买房（或者换好房）的人感觉到吃力。

作者: Lease 时间: 2014-3-19 18:59:21

proinv 发表于 2014-3-19 18:48
房价的趋势并不被单一的条件限定,利息只是影响其走势的一个方面,并不完全决定于它.

同意，与整体经济状况，房屋供求关系都有关系。不过我发这贴仅仅是为了探讨利率与房价的关系。目的是为了纠正普罗大众的普遍错误看法。

作者: baoyanyan 时间: 2014-3-19 21:06:44

Lease 发表于 2014-3-19 17:59
同意，与整体经济状况，房屋供求关系都有关系。不过我发这贴仅仅是为了探讨利率与房价的关系。目的是为了 ...

请问Lease，我现在有3个出租房，如果银行还可以贷款的话，你觉得现在还是买进的时候吗？在胶结中，想请教你的意见，谢谢。

作者: Lease 时间: 2014-3-19 21:22:48

baoyanyan 发表于 2014-3-19 21:06
请问Lease，我现在有3个出租房，如果银行还可以贷款的话，你觉得现在还是买进的时候吗？在胶结中，想请教 ...

这个问题问得过于general. 是否继续投资完全是 Case by Case, 不过如下因素几乎每个投资者都需要考虑：

1. 你目前整体的 LVR 是多少？
2. 你目前的家庭总体收入是多少？这总收入稳定吗？收入上升的空间有多大？
3. 目前的投资房中，有那些租金可以cover支出？那些不能？那些不能的现在每周要倒贴多少i？如果利率上升到8%，是否还能坚持住现有的这些投资房？还是需要卖掉其中一套来缓解贷款压力？

作者: baoyanyan 时间: 2014-3-20 14:35:20

Lease 发表于 2014-3-19 20:22
这个问题问得过于general. 是否继续投资完全是 Case by Case, 不过如下因素几乎每个投资者都需要考虑：
...

多谢你的回复，我的情况如下，请帮我分析下我的Case还适不适合再买呢？谢谢！

1. 我整体的 LVR大约是70% 。
2. 家庭总体收入税后是6.7万，我先生的收入较稳定，我的收入也较稳定，但是是partime，还有一些别的收入，但我一搬都不算在我的收入中，收入上升的空间不大。
3. 目前所有的投资房的租金扣除利息保险和地税后，还有大概2500元/年入袋，大部分的贷款已经定了2年5 厘的利率，自住房今年差不多还清贷款，有一个回报率最高的投资房中我不是很喜欢，我不喜欢那个区，想今年底或明年卖掉，我已算过如果利率上升到9%，我还能坚持住现有的这些投资房。

作者: songinator 时间: 2014-3-20 14:46:42

baoyanyan 发表于 2014-3-20 13:35
多谢你的回复，我的情况如下，请帮我分析下我的Case还适不适合再买呢？谢谢！

1. 我整体的 LVR大约是 ...

9%都能坚持住那你就留着吧至少能撑2年而且我个人认为加到8%时候也离新西兰经济崩溃（降息）不远了

作者: 阿海 时间: 2014-3-20 14:50:48

baoyanyan 发表于 2014-3-20 14:35
多谢你的回复，我的情况如下，请帮我分析下我的Case还适不适合再买呢？谢谢！

1. 我整体的 LVR大约是 ...

最好有一个比较大的revolving credit做准备，万一下次经济不好时你们夫妇其中一位失业怎办？

如果你有个RC （半年租金）预备着就会安全点。

作者: baoyanyan 时间: 2014-3-20 15:16:58

songinator 发表于 2014-3-20 13:46
9%都能坚持住那你就留着吧至少能撑2年而且我个人认为加到8%时候也离新西兰经济崩溃（降息）不远了

我这几年在这网站跟别人学了很多东西，特别是Lease和阿海等等人我在他们写东西上学了很多，真心感谢他们！我跟大部分的人一样在这虚心的学东西，但我也不是盲目地去买房子，我觉得我是一步一步稳定的走还不错，如果我要再买的话，就需要听取比我跟有思维的人的意见。
你有太多我不认同的思维，连我都不认为“加到8%时候也离新西兰经济崩溃（降息）不远了”，你就抱着这个想法作为你的杰作来珍藏好了，多谢了。

作者: baoyanyan 时间: 2014-3-20 15:26:28

阿海发表于 2014-3-20 13:50
最好有一个比较大的revolving credit做准备，万一下次经济不好时你们夫妇其中一位失业怎办？

如果你有 ...

多谢你阿海，我上次问你在mt wellington的unit的价钱，在Aranui Rd上的，现在是值多少呢，谢谢。

作者: songinator 时间: 2014-3-20 15:29:03

baoyanyan 发表于 2014-3-20 14:16
我这几年在这网站跟别人学了很多东西，特别是Lease和阿海等等人我在他们写东西上学了很多，真心感谢他们！ ...

每个人都有不同的观点忠言总是逆耳的
大家都愿意听房价会大涨大家会赚钱没有泡沫也没有低谷我以后也这么说好了谢谢大家

作者: Lease 时间: 2014-3-20 15:47:48

songinator 发表于 2014-3-20 15:29
每个人都有不同的观点忠言总是逆耳的
大家都愿意听房价会大涨大家会赚钱没有泡沫也没有低谷我以 ...

错，等到有泡沫，房价即将见顶时，我会出来提醒大家的。

只是，在这论坛上我属于少数派，我说的话很多人都不认同，很无奈。

作者: songinator 时间: 2014-3-20 15:49:10

Lease 发表于 2014-3-20 14:47
错，等到有泡沫，房价即将见顶时，我会出来提醒大家的。

只是，在这论坛上我属于少数派，我说的话 ...

我顶你。。。。

作者: FM811 时间: 2014-3-20 16:03:48

songinator 发表于 2014-3-20 15:49
我顶你。。。。

我也顶！

作者: 阿海 时间: 2014-3-20 22:06:01

baoyanyan 发表于 2014-3-20 15:26
多谢你阿海，我上次问你在mt wellington的unit的价钱，在Aranui Rd上的，现在是值多少呢，谢谢。

单层砖瓦的估计42万了吧。

作者: xp_theman 时间: 2014-3-20 22:52:38

未来太多不确定因素了。投资不要轻信别人是对的。

作者: baoyanyan 时间: 2014-3-21 11:22:53

阿海发表于 2014-3-20 21:06
单层砖瓦的估计42万了吧。

wow 谢谢

作者: future123 时间: 2014-3-21 11:35:49

房价的高点往往和汇率,利率的高点一起出现

作者: Lease 时间: 2014-3-21 11:53:20

future123 发表于 2014-3-21 11:35
房价的高点往往和汇率,利率的高点一起出现

正解。。。。。。。。

作者: Lease 时间: 2014-3-21 12:29:22

baoyanyan 发表于 2014-3-20 14:35
多谢你的回复，我的情况如下，请帮我分析下我的Case还适不适合再买呢？谢谢！

1. 我整体的 LVR大约是 ...

由于我是保守的投资者，因此我觉得你的LVR有点偏高，而收入又偏低。再加上你们俩都是上班的，通常上班族在经济低潮时是很脆弱的，因为公司经营困难时首先会裁员，在经济不好时再就业很困难。所以如果我是你的话，现在应该不会再买投资房了。

作者: baoyanyan 时间: 2014-3-21 13:26:47

Lease 发表于 2014-3-21 11:29
由于我是保守的投资者，因此我觉得你的LVR有点偏高，而收入又偏低。再加上你们俩都是上班的，通常上班族 ...

我们已决定这几年不再买投资房了，不想把自己绷得太紧，看到你的回复后，觉得这样更理性，谢谢。

作者: feelingo 时间: 2014-3-21 14:37:28

说了一大堆经济分析都是高手啊，我只知道加拿大不给移民了，人民币开始贬值了，国内大环境不好，越来越多人想移民了。。。光冲着中国人的购买力，这个房价肯定不会跌，至于涨不涨，最起码的通货膨胀，也要涨一些吧。

作者: 蜘蛛2012 时间: 2014-3-22 10:09:51

其实不完全。利率与房价的关系，如果从以往的年份来看。200-2011年，2007年金融风暴，利率升，房价跌，经济没见起色。2012-2013年，利率略有调整，可是买卖市场火爆。如果只是从本土的观点和以往的经验，得出的结论未必正确。房价的升，利率调高未必阻止海外投资商的脚步。世界范围的经济波动，也会影响房价
我们学习规律，未必能正确预测未来。只是作为参考。

作者: LYYX 时间: 2014-3-22 16:57:55

阿海发表于 2014-3-4 10:18
人民的信心恢复和增加 -> 经济增长 ->物价/房价提升 -> 通货膨胀增加 -> 利息提升

利率上升是件好事
http://news.creaders.net/headlin ... 1566&id=1358882

作者: 花花猫 时间: 2014-5-3 22:17:07

本帖最后由花花猫于 2014-5-3 21:19 编辑

房价还是会继续涨，因为唯一难以压制的就是房价，这是唯一保值的投资，中长线一直会涨，因为包含在房子中的所以价值都在涨，人工，建材等等，即使控制，也只是短期压制而已，只是涨幅受限而已

作者: weapon3000 时间: 2014-5-4 22:54:24

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作者: 我行我素我酷 时间: 2014-5-4 23:40:23

本帖最后由我行我素我酷于 2014-5-4 22:44 编辑

提高利率就是为了控制通货膨胀，就是因为价格涨得太厉害，所以才控制通胀。如果楼主真的想研究两者的相关性其实也很简单，把每个月ocr提出来，然后，把每个月平均房价涨幅拉出来，然后比较他们的相关性，correlation, 把这两个数据放在spss, 或者，excel sta里面，分析就知道了，就可以分析出两者的相关性了，是否是correlation coefficient。我做过类似的分析之前，是有一定正的相关性，但是这些数据和你真是的操作没有关系不大，就是写论文用。因为，你买卖点位不知道，没用，不知道什么时候出场入场。第二是房价个体性，另外就是通货膨胀率，按照通货膨胀率，房价涨那是必然的。而且就算涨，net profit有多高，这需要考虑。就算现在房市这么好，你看照样中区spring park,和北岸，有两个大的开发商爆掉。关键看你自己的投资眼光和现金流。要不然房市好，你仍旧可能爆掉，房价差，你要养能够赚钱。。

作者: Lease 时间: 2014-5-4 23:53:48

我行我素我酷发表于 2014-5-4 22:40
提高利率就是为了控制通货膨胀，就是因为价格涨得太厉害，所以才控制通胀。如果楼主真的想研究两者的相关性 ...

我又不是搞学术研究，去搞那么细干嘛？写这东西的目的，主要是纠正普罗大众的一些错误观念。

你觉得我的投资眼光很差吗？呵呵。

作者: Lease 时间: 2014-5-4 23:58:42

本帖最后由 Lease 于 2014-5-4 23:00 编辑

weapon3000 发表于 2014-5-4 21:54
扯谈啊，如果房市和利率相关性这么简单就好了。

因为有其他因素制约，房价和利率的关系远远没有这么简单 ...

何必先来一句 “扯谈”呢，你我的意见其实是相互补充的关系。

作者: onetreehill1 时间: 2014-5-5 00:00:19

我行我素我酷发表于 2014-5-4 22:40
提高利率就是为了控制通货膨胀，就是因为价格涨得太厉害，所以才控制通胀。如果楼主真的想研究两者的相关性 ...

中区spring park在Mt Wellington开发的新房子才卖45万到50万多一点，而且大部分期房已经售出，就算是排屋，但是材料，人工等建筑成本加上通胀摆在那里，据说现在的新房如果有块小地的就算在西区Ranui （号称是西区的Otara）也要在1百万元了，这个开发商不爆掉才怪呢。看看北岸Longbay新开放的房子小区上来就1百多万了，而且卖的很红火，顺着市场走那就是昌，逆着市场走就亡，道理就这么简单

作者: 我行我素我酷 时间: 2014-5-5 00:03:39

Lease 发表于 2014-5-4 22:53
我又不是搞学术研究，去搞那么细干嘛？写这东西的目的，主要是纠正普罗大众的一些错误观念。

你觉得我 ...

普遍大众如果学习过经济学，都知道提高利率是控制物价速度涨速过快，所以物价是一直上涨的。按照这个推断就是继续会涨，要不然怎么会加息。我不认识你，从来没有说过你投资眼光好坏，也跟我没关系。我的意思就是，这个道理应该大家都懂，难得是如何把握，出入场机会，控制好自己的风险。要不然，就算hold一个房子10年，20年，那没有任何技术含量。如果不是国家崩溃，你99.99999%会赚钱。。。。

作者: 我行我素我酷 时间: 2014-5-5 00:06:58

onetreehill1 发表于 2014-5-4 23:00
中区spring park在Mt Wellington开发的新房子才卖45万到50万多一点，而且大部分期房已经售出，就算是排屋 ...

你错了，那个盘是赚钱的，他们拿的地价便宜，爆掉也不是因为这个盘不好而爆。

作者: weapon3000 时间: 2014-5-5 00:17:23

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: weapon3000 时间: 2014-5-5 00:23:06

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 一曰方茗 时间: 2014-5-5 00:49:29

onetreehill1 发表于 2014-5-4 23:00
中区spring park在Mt Wellington开发的新房子才卖45万到50万多一点，而且大部分期房已经售出，就算是排屋 ...

Spring Park的开发商被申请清盘, 项目有可能会delay

http://www.nzherald.co.nz/busine ... p;objectid=11248566

作者: onetreehill1 时间: 2014-5-5 01:05:18

我行我素我酷发表于 2014-5-4 23:06
你错了，那个盘是赚钱的，他们拿的地价便宜，爆掉也不是因为这个盘不好而爆。

好吧，爆掉的原因也不会是你认为的现金流或者投资眼光出了问题这么简单，真正爆掉的原因也许你我都不知道，不过在NZ有不少爆掉的公司不是因为理论上的几个爆掉的原因，相信你也懂的

作者: onetreehill1 时间: 2014-5-5 01:28:27

一曰方茗发表于 2014-5-4 23:49
Spring Park的开发商被申请清盘, 项目有可能会delay

http://www.nzherald.co.nz/business/news/articl ...

Arbuckle said: "If we're putting money into a project we need to know what's going on. The initial stage of a project is the riskiest."

Arbuckle 说：”如果我们把钱投进一个项目，那我们就需要知道它的情况怎样。这个项目的一期工程是最具有风险或者冒险的“，原来我和这个项目的财团老板有一样的想法，财团老板Arbuckle已经怀疑这个项目将会是一个亏本的买卖，人家当然不干啦。真好今年初这个开发商另一项目被抵押拍卖，所有还是那句话：顺着市场走那就是昌，逆着市场走就亡，道理就这么简单

谢谢这位朋友让我看到了原文！

作者: Lease 时间: 2014-5-5 08:46:56

我行我素我酷发表于 2014-5-4 23:03
普遍大众如果学习过经济学，都知道提高利率是控制物价速度涨速过快，所以物价是一直上涨的。按照这个推断 ...

如果经济不好，哪里来的通货膨胀？加息控制通账是在经济转好并且越来越好的情况下才有的结果. 所以不要忽略了这最根本的一点。

作者: Lease 时间: 2014-5-5 09:03:36

weapon3000 发表于 2014-5-4 23:17
现在新西兰特别是奥克兰的情况我认为应该在阶段3。

宏观经济面看出口进入到鼎盛期，后期经济增长动力来自 ...

在本世纪第一个十年，也有过多次质疑中国经济的声音，但澳洲依然靠着中国对其矿产资源的需求，获得了经济黄金发展的十年。我相信现在轮到新西兰经济的黄金发展时期了。中国现在做的是经济结构调整，而这调整正好是把社会消费放在首要位置，所以即使在中国经济过渡中有波动，也不应该影响对新西兰产品的需求。

你最后所说的那些问题肯定会出现，但不是现在，因为房屋供应这一根本问题是需要时间去解决的。在供需达到平衡之前，房价必然仍是上升，并且还有很大上升空间。

作者: live_in_nz 时间: 2014-6-2 11:30:16

Lease 发表于 2014-5-5 08:03
在本世纪第一个十年，也有过多次质疑中国经济的声音，但澳洲依然靠着中国对其矿产资源的需求，获得了经济 ...

同意！利率涨到8%之前，房价升的趋势不会变。期间会有不同方向的调整。但利率不断的升高终会扼杀经济，房价下跌是不可避免的。
房子买卖不像抄股票，周期比较长。如果手里现金充裕，没有压力，现在还是买房的好时候。

作者: bressanone.nz 时间: 2014-7-6 17:37:33

有道理利率只是其中一个原因吧了，

作者: tong1jie 时间: 2015-10-26 15:57:22

Lease 发表于 2014-5-5 09:03
在本世纪第一个十年，也有过多次质疑中国经济的声音，但澳洲依然靠着中国对其矿产资源的需求，获得了经济 ...

那现在利率在降，房价会怎么样？

作者: ThinkOutLoud 时间: 2015-10-26 20:39:36

weapon3000 发表于 2014-5-4 23:17
现在新西兰特别是奥克兰的情况我认为应该在阶段3。

宏观经济面看出口进入到鼎盛期，后期经济增长动力来自 ...

这样说来，这个周期还有stage 4 、5 没走，目前好像 3 还没完。
当然每个 stage 的时间长短可能不一样。

作者: bungyjumping999 时间: 2015-10-26 22:03:07

本帖最后由 bungyjumping999 于 2015-10-26 21:07 编辑

free market property clock is slightly distorted by government interventions. How effective, is yet to be seen, will probably need 5 months to look at the data.
One thing for sure, it restraints speculators' behaviors, they will think twice before plunging in.

作者: adamzhou 时间: 2015-10-26 23:59:02

tong1jie 发表于 2015-10-26 14:57
那现在利率在降，房价会怎么样？

你还真的信lease说的，他在另个帖子里说，奥克兰牛市将继续，因为利率低且还要降，和这里说法完全就是矛盾的。在我看来，利率和房价的涨和降没有直接关系。房价的涨和降只和他当前的实际价值有关系，他的实际价值是按使用价值，投资价值等很多因素综合起来看的。从现在来看，房价大大高于其实际价值，所以不管现在利率多低，也不管未来是不是还降，房价都会降。

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2015-10-27 00:25:03

去年发这帖子时买房的到今年又赚了２５％。明年再回来看看。

作者: love_3_month 时间: 2015-10-27 07:25:59

猩猩都叫兽发表于 2015-10-27 00:25
去年发这帖子时买房的到今年又赚了２５％。明年再回来看看。

明年腰斩，套牢50%。。。

作者: Lease 时间: 2015-10-27 07:35:15

tong1jie 发表于 2015-10-26 15:57
那现在利率在降，房价会怎么样？

我这贴子的意思是：当利率处于长期稳定上升趋势时，房价上升。比如，2001-2007。而当利率处于长期下降趋势时，房价下跌。比如，2008-2011。

目前的利率其实并不具备长期趋势，2014年利率是上升的，而今年又下降。所以现在利率与房价的关联度并不高。

作者: NewLynnHse 时间: 2015-10-27 07:39:57

Lease 发表于 2015-10-27 07:35
我这贴子的意思是：当利率处于长期稳定上升趋势时，房价上升。比如，2001-2007。而当利率处于长期下降趋 ...

这么说来，要等利率上到8%，房价还得在利率开始“长期稳定”上升的时候涨一波，理论上是这样？

作者: Lease 时间: 2015-10-27 07:47:54

NewLynnHse 发表于 2015-10-27 07:39
这么说来，要等利率上到8%，房价还得在利率开始“长期稳定”上升的时候涨一波，理论上是这样？ ...

没错，这就是我相信奥克兰房地产牛市还没结束的原因之一。

作者: love_3_month 时间: 2015-10-27 08:19:40

Lease 发表于 2015-10-27 07:47
没错，这就是我相信奥克兰房地产牛市还没结束的原因之一。

除非经济开始萧条。。。其实，等大跌=等经济崩溃，早晚会发生，但目前麽。。。。

作者: Lease 时间: 2015-10-27 08:27:48

love_3_month 发表于 2015-10-27 08:19
除非经济开始萧条。。。其实，等大跌=等经济崩溃，早晚会发生，但目前麽。。。。 ...

你还会写繁体字啊。

作者: love_3_month 时间: 2015-10-27 08:41:29

Lease 发表于 2015-10-27 08:27
你还会写繁体字啊。

手机自动就出来了，么么哒 ⊙﹏⊙

作者: 蓝山小野猫商铺 时间: 2015-10-27 09:09:17

最简单的事实就是。。。

当利率升的时候卖家把利率转嫁到了买家头上房价能不升么？？？！！！

哈哈。。。

还这么多理论分析。。。

这么简单的道理是没有看透还是没有卖过房子？？？！！！

作者: Lease 时间: 2015-10-27 09:11:10

蓝山小野猫商铺发表于 2015-10-27 09:09
最简单的事实就是。。。

当利率升的时候卖家把利率转嫁到了买家头上房价能不升么？？？！！！

还是小猫强，赞一个！

作者: 蓝山小野猫商铺 时间: 2015-10-27 09:22:02

Lease 发表于 2015-10-27 08:11
还是小猫强，赞一个！

我其实是来这个版块帮扶男小兔子拉仇恨的。。。

作者: Lease 时间: 2015-10-27 09:27:59

蓝山小野猫商铺发表于 2015-10-27 09:22
我其实是来这个版块帮扶男小兔子拉仇恨的。。。

不要这样吧，已经有太多仇恨和撕逼了，呵呵。

作者: 蓝山小野猫商铺 时间: 2015-10-27 09:35:30

Lease 发表于 2015-10-27 08:27
不要这样吧，已经有太多仇恨和撕逼了，呵呵。

你竟然怀疑小兔子的能力。。。

他强着呢。。。

版块没有仇恨没有撕逼那好看啊。。。

我负责拉仇恨小兔子负责扇风。。。

南后。。。

就。。。

木有南后了。。。

噢耶。。。

上班快乐啊Lease。。。

作者: gooddog1982 时间: 2015-10-27 17:58:34

没觉得现在经济有多好啊。。。。。

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