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标题: HOME&INCOME可以分别出租给两家租客吗？ [打印本页]

作者: 观。火 时间: 2014-2-8 19:35:37 标题: HOME&INCOME可以分别出租给两家租客吗？

隐约记得论坛有人说过类似问题，大意是HOME&INCOME要么是自住可把INCOME租出去，要么必须全部整租给一家人，不可以把HOME租给一家，INCOME 租给另一家是么？

看了一个房子前后独立2栋房子，中介说后面是Minor dwelling不是HOME&INCOME，可是他网站广告又写的是HOME&INCOME,请求哪位专家科普一下这2个概念。

作者: 一曰方茗 时间: 2014-2-8 19:44:28

打电话给council, 给出地址就能知道了. 如果不是合法的home&income, 广告上又这么写的话中介就是在misleading.

作者: 观。火 时间: 2014-2-8 19:54:29

一曰方茗发表于 2014-2-8 18:44
打电话给council, 给出地址就能知道了. 如果不是合法的home&income, 广告上又这么写的话中介就是在misleadi ...

如果是合法的HOME&INCOME就可以租给不同的2家租客吗？

作者: ATAE 时间: 2014-2-8 19:57:00

以前新西兰可以允许建一地双房, 比如一块地上2个3居室的房子(每个房子都带自己的合法厨房), 后来严格了,在有主房的基础上只能在建一个Minior Dwelling(可以是2层的,可以有卧室,卫浴,也可以有mini bar电灶做做饭,也可以带车库,但是不是正规counil认可的合法厨房,且面积不能超过70平米,), 对于这种房子,广告上说成是home & income是没有问题的,因为可以分租,主房租给一家,后面的minior dwelling租给另外一家.但是大部分的home & income是那种self contained的,就是楼下合法批了一个granny flat可以让你楼上自住楼下租给别人.
常见的home & income有如下几种:

1. 一地双房, 一个title,一块地带2个看起来完全独立的房子; 例子: 16 Maurice Borich Place,Henderson, 12年下半年私卖卖了88万.
2. 一地主房带一个minior dwelling; 这类型的房子挺多的, 目前市场上在卖的有一个 @2 Malters Place,Browns bay
3.一地一房, 楼上楼下可以分开出入,且楼下有合法的厨房; -- 22 Eban Ave,Hillcreast
4. 一地一房,楼上楼下可以分开出入,但是楼下没有合法的厨房,常见的是给租客准备一个电磁炉和电饭锅简单做饭; -- 这种很多了,就不多说了.
5.一地一房,虽然楼上楼下可以分开出入,但是楼下没有合法的厨房,且做了一些非法的改建.市场不好的时候这类型的房子脱手都难,有些拍下来以后银行都不贷款的都有.

作者: 一曰方茗 时间: 2014-2-8 19:58:51

观。火发表于 2014-2-8 18:54
如果是合法的HOME&INCOME就可以租给不同的2家租客吗？

当然了{:8_479:}

作者: 观。火 时间: 2014-2-8 21:05:23

ATAE 发表于 2014-2-8 18:57
以前新西兰可以允许建一地双房, 比如一块地上2个3居室的房子(每个房子都带自己的合法厨房), 后来严格了,在有 ...

谢谢无处不在的大侠如此强的解答。我看的这个MINOR DWELLING都有90平方，看康嫂网站GIS VIEWER 里LAND USE是MUITI UNITS,FLATS,应该属于你说的第几种？

另外，一地双房和一地主房带一个minior dwelling怎么区分呢大侠？

作者: ATAE 时间: 2014-2-8 21:18:07

观。火发表于 2014-2-8 20:05
谢谢无处不在的大侠如此强的解答。我看的这个MINOR DWELLING都有90平方，看康嫂网站GIS VIEWER 里LAND US ...

应该是第一种只要是合法的就没有必要太在意因为这个因人而异假设第一种是3+3 第2种是4+2 你投资房子都出租的话选3+3呢？还是选4+2？反过来自住一个租一个呢，你又打算怎么选每个人的客观情况不同会做出不同的选择

作者: 陌生的香港人 时间: 2014-2-8 22:42:36

本帖最后由陌生的香港人于 2014-2-8 22:57 编辑

一曰方茗发表于 2014-2-8 19:44
打电话给council, 给出地址就能知道了. 如果不是合法的home&income, 广告上又这么写的话中介就是在misleadi ...

Council 沒有所謂合法的Home and Income這種叫法他們一律都叫做Granny Flat （例如前北岸）或者 Minor Dwelling Unit 用來確定的是附加的 sink/廚房和房子的內部佈局有些前Council （例如北岸和Manukau）是容許的granny flat/minor dwelling unit 的但要達到相關的面積和設計規定有些的像舊中區Auckland City 的卻是不行你一有新廚房如果不符合密度要求就要拿resource consent 甚至publicly notified （要全部相連鄰居的同意）

可Unitary Plan 底下這個基本都可以了但同樣需要符合一定的設計標準例如不能少個30平方米和可以直達戶外空間等等

作者: 陌生的香港人 时间: 2014-2-8 22:48:59

本帖最后由陌生的香港人于 2014-2-8 23:01 编辑

同上 Home and Income 只是一個俗稱要租給兩家人你首先肯定這個後面的房子是合法的然後地夠大符合所在zone 的density 整體密度要求或者其minor unit 符合相關Council 的設計規定 (只在北岸或者東區等可以弄granny flat / minor unit 的區域) - 這些 OK的話 Council 大概不會理會你是怎樣租出去是不是home 是不是income （這可能是IRD管的範圍了）只要全部戶數不超過最高容許的就可以雖然如果是中區的話他們還有限制每戶 household unit 的人數以防止房子過度擠逼

作者: 观。火 时间: 2014-2-8 22:59:43

陌生的香港人发表于 2014-2-8 21:48
同上 Home and Income 只是一個俗稱要租給兩家人你首先肯定這個後面的房子是合法的然後地夠大符合整體密 ...

多谢香港人解答。

作者: 天才 时间: 2014-2-8 23:33:29

关键看你如何管理？主要是水费电费如何结算的问题

作者: 拉德方斯 时间: 2014-2-9 00:48:14

天才发表于 2014-2-8 23:33
关键看你如何管理？主要是水费电费如何结算的问题

对啊，你说的就是我想问的

大家有这方面经验吗

作者: 一曰方茗 时间: 2014-2-9 01:21:12

本帖最后由一曰方茗于 2014-2-9 00:53 编辑

陌生的香港人发表于 2014-2-8 21:42
Council 沒有所謂合法的Home and Income這種叫法他們一律都叫做Granny Flat （例如前北岸）或者 Minor D ...

我知道你做过planner对这些规定很清楚. 但是你所说的"但要达到相关的面积和设计规定" & "然後地夠大符合所在zone 的density 整體密度要求或者其minor unit 符合相關Council 的設計規定" 只适合用于 "minor dwelling unit"新的申请.

很多以前已经批准的self-contained flat是达不到现在的面积和设计规定的, 但是因为早就已经批准了就是合法的, 这个叫"existing use rights". 楼主说的有可能就是这个情况, 所以我让ta打电话给council问下2个房子是不是合法的. 楼主没细说房子里面的结构但是ta的意思应该是2个房子里各自都有厨房卫浴房间, 只要这些和council file一致, 即使不符合现在minor dwelling面积和设计规定, 不符合所在zone 的density 整體密度要求仍旧是合法的, 还是可以分开出租的.

不好意思和你部分意见相左了, 因为我有类似经历所以比较确定.

补充一点给楼主:
有些Glanny Flat是有condition的, 比如只能出租给family members, 有的还有时间上的期限. 这些都可以在council file里找到的.

作者: 陌生的香港人 时间: 2014-2-9 09:15:48

本帖最后由陌生的香港人于 2014-2-9 09:19 编辑

一曰方茗发表于 2014-2-9 01:21
我知道你做过planner对这些规定很清楚. 但是你所说的"但要达到相关的面积和设计规定" & "然後地夠大符合所 ...

謝謝認真的回复和補充不錯對舊的房子 existing use rights 是證明合法的一個途徑（我的回帖有叫樓主先確定這個後面的房子和佈局是合法的）但真正能確認Existing Use Rights 應該是要申請一個叫Certificate of Compliance (不是CCC) 以法律文件形式確定下來打電話去Council 應該可以問到一點大概但不如拿份Property File 和裡面的圖紙（如果有的話）自己比較房子的內部和看到的是不是一樣來得清楚

作者: 观。火 时间: 2014-2-9 09:17:26

一曰方茗发表于 2014-2-9 00:21
我知道你做过planner对这些规定很清楚. 但是你所说的"但要达到相关的面积和设计规定" & "然後地夠大符合所 ...

劳烦你午夜回帖，谢谢分享经验。具体说一下这个minor dwelling情况：就是一个4房在前院，一个90平方的2房带完整的厨卫在后院还有一个停车位。中介很确定的说是合法的，当然我会去COUNCIL确定的。

你补充说“有些Glanny Flat是有condition”，像我说的这个房子也有可能有CONDITION? 那就要仔细看COUNCIL FILE了。。。。。。

作者: 天才 时间: 2014-2-9 12:51:13

出租最关键是建筑的合法与不合法
然后签合同的时候把具体的水电算法写上去，同意就租，不同意就算了

作者: Cabonara 时间: 2014-11-21 20:16:18

ATAE 发表于 2014-2-8 19:57
以前新西兰可以允许建一地双房, 比如一块地上2个3居室的房子(每个房子都带自己的合法厨房), 后来严格了,在 ...

你好

看了你的贴很受益，我在看一处房产，同一块地就是10号没有10A也就600-700平，后面车库改的sleepout,怎么有两个title? land value 都 $15000了，在HAMILTON, 地址 10 somme crescent 请能帮我去hamilton city council 网看看吗？房东说310000万卖，但这10A怎么会事？难到是两个title？

作者: zhenyier 时间: 2014-11-21 23:59:42

本帖最后由 zhenyier 于 2014-11-22 11:49 编辑

ATAE 发表于 2014-2-8 19:57
以前新西兰可以允许建一地
双房, 比如一块地上2个3居室的房子(每个房子都带自己的合法厨房), 后来严格了,在 ...

讲的好细！谢谢
我是属于第2种的，主房后面有个独立一室一厅。做饭是放的可以移动的炉子、
洗澡什么的全独立
我做房屋检测的时候，检测的人特地跟我说租给别人的话，房子烧了保险不赔的。而且买保险的时候你有房客和木有的价格差的挺多，也麻烦！条款上有规定，房客偷了东西，不赔
不知道我补充的对吗

作者: zhenyier 时间: 2014-11-22 00:02:32

我买的时候知道这些，但我还是想租出去、租的话违法吗？
会有麻烦吗？

作者: ATAE 时间: 2014-11-22 00:34:15

Cabonara 发表于 2014-11-21 19:16
你好

看了你的贴很受益，我在看一处房产，同一块地就是10号没有10A也就600-700平，后面车库改的sleepou ...

看了一下，好像是有2个title, 而且都是各自的地带各自的房子的。也有各自的地税需要缴纳.

作者: 狂风暴雨 时间: 2014-11-22 00:45:53

不管是Granny flat或者是minor dwelling,都是可以自住外加出租收入的,广告里称作home&income是描述了事实存在的事情而且是合法的,没有问题.如果是楼下非法改建可以用作分租的那种才不可以在广告里说是home&income.

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