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标题: 已经有了第一个房子（有贷款），想买第2个房子，有50万现金，该怎样做？ [打印本页]

作者: co-ngg 时间: 2014-2-6 17:34:42 标题: 已经有了第一个房子（有贷款），想买第2个房子，有50万现金，该怎样做？

本帖最后由 co-ngg 于 2014-2-6 20:06 编辑

现在的房子是排屋，不升值（好像还贬值了），卖是卖不出去了，但是很好租，整租要400一周，，现在还有贷款17万，现在的房子太小，想买个大点的最好是5房的，请问投资高手，这样的情况该怎样分配资金进行第2次置业？我是想把17万贷款打完，然后用剩下的钱作为首付买第2个房子，再把现在的房子租出去，用租金cover一下第2个房子的月付，但现在房价太贵了，要是买个5房的，，我还要贷好五十万呢，，，不知道各位大侠和投资倒房高手要是处于我这情况该怎么办？
我一直想买个地大，或带一个sleep out的房子，那样可以把sleep out装修一下租出去，这样又可以cover一下第2个房子的贷款，但我想法好，如果买个这样的房子恐怕要100多万了，，，，好不容易可以把第一个房子贷款还清，不想再背个五六十万贷款，，，第2个房子不想买个贼旧的，买不起豪的，怎么也要看的顺眼的，，钱啊，，，房子啊，穷啊，我心中永远的痛，，，各位出出主意吧
要是自己买地盖房子会不会比直接买房子便宜个20%啊？打算第二个房子自住，把第一个房子租出去

作者: occc 时间: 2014-2-6 17:54:49

有五十万cash的还穷，哎，回家戳大腿去算了

作者: Robbi 时间: 2014-2-6 18:05:33

非常的好做。来银行面谈吧。把你以后的几个房子的计划一同都计划好了

作者: truett 时间: 2014-2-6 18:11:08

你都没说你打算在那买

作者: co-ngg 时间: 2014-2-6 18:30:51

Robbi 发表于 2014-2-6 19:05
非常的好做。来银行面谈吧。把你以后的几个房子的计划一同都计划好了

我不想弄的太多外债啊，我总觉得跟银行借钱太冤了，我借20万，25年后就要还60万，我是说怎样能少贷款的情况下把第二个房子尽量买的好一些，我一想到银行贷款顾问我就直打怵啊，我现在在家带孩子，要两年后才能回去上班，现在只靠老公一个人养家，所以不想跟银行借太多钱

作者: co-ngg 时间: 2014-2-6 18:31:42

truett 发表于 2014-2-6 19:11
你都没说你打算在那买

只要不是南区就可以，我倒是很喜欢西区，因为便宜些交通也好些

作者: It'sYourMama 时间: 2014-2-6 18:52:21

不要把第一套还完，要是还完相当于你少了17万可利用的流动资金，不如拿来投资。

楼主的50万现金没猜错的话是父母打过来的吧

作者: truett 时间: 2014-2-6 18:58:01

co-ngg 发表于 2014-2-6 19:31
只要不是南区就可以，我倒是很喜欢西区，因为便宜些交通也好些

你是打算自住，还是第2套就当投资了，我现在是正在准备买第2套投资房，贷款80。不过我2套房的房租能盖的住贷款了，

作者: co-ngg 时间: 2014-2-6 19:03:44

It'sYourMama 发表于 2014-2-6 19:52
不要把第一套还完，要是还完相当于你少了17万可利用的流动资金，不如拿来投资。

楼主的50万现金没猜错的 ...

是父母的钱，我要是不把第一个房子还完，那么我第一房子有17万贷款，第二个房子还要有50万贷款，加一起要有六七十万贷款呢

作者: co-ngg 时间: 2014-2-6 19:05:13

truett 发表于 2014-2-6 19:58
你是打算自住，还是第2套就当投资了，我现在是正在准备买第2套投资房，贷款80。不过我2套房的房租能盖的住 ...

我想把第二个房子当自住房，把第一个租出去，你贷了多少？每周能还多少？那你能cover贷款很不错了

作者: 假装多好 时间: 2014-2-6 19:11:17

co-ngg 发表于 2014-2-6 20:03
是父母的钱，我要是不把第一个房子还完，那么我第一房子有17万贷款，第二个房子还要有50万贷款，加一起要 ...

17 和 33的关系

作者: 狂风暴雨 时间: 2014-2-6 20:28:49

co-ngg 发表于 2014-2-6 20:03
是父母的钱，我要是不把第一个房子还完，那么我第一房子有17万贷款，第二个房子还要有50万贷款，加一起要 ...

第一个房子可以top up一些出来,这样把第一套算作投资房,按照贷款利息7%左右测算一下,租金能够还贷就可以暂时这么放着了,完全不用担心.第二套房如果你有50万现金的话,想在西区买一个大地房,价位在60-70之间应该可以满足,只需要贷款最多20万.买下来之后再找银行top up出15万左右自己找人在后面的地上建个sleep out出租,这样第二套自住房加sleep out全部完工之后贷款也就只有35万以内,靠sleep out的租金能cover住一半甚至以上的贷款利息.

作者: co-ngg 时间: 2014-2-6 20:46:43

狂风暴雨发表于 2014-2-6 21:28
第一个房子可以top up一些出来,这样把第一套算作投资房,按照贷款利息7%左右测算一下,租金能够还贷就可以暂 ...

sleep out 也要糠嫂批吧，我怕不是所有的大地都能加建

作者: truett 时间: 2014-2-6 21:14:38

co-ngg 发表于 2014-2-6 20:05
我想把第二个房子当自住房，把第一个租出去，你贷了多少？每周能还多少？那你能cover贷款很不错了

80 每周800

作者: 夢泡泡 时间: 2014-2-6 23:00:24

你这个问题问的我感觉自己好想死~~

作者: co-ngg 时间: 2014-2-7 10:21:59

夢泡泡发表于 2014-2-7 00:00
你这个问题问的我感觉自己好想死~~

经过一晚上的考虑，，我已经不想买第2个房子了，因为负担不起啊，还是把第一个房子贷款还清，，剩下的钱放银行吧，房子太贵了，要是执意买第2个房子，，现在100万的房子都看的很一般了，，，那我要再背上至少五六十万的贷款啊，，恐怕这辈子都翻不了身啊。现在有第一个房子住，，钱放银行，还能没事旅个游，生活挺写意，也没什么压力，到老了还不是都要去养老院啊，，，算了，大房子啊，，我这辈子跟你没缘了！！！！

作者: NewLynnHse 时间: 2014-2-7 10:29:11

co-ngg 发表于 2014-2-7 11:21
经过一晚上的考虑，，我已经不想买第2个房子了，因为负担不起啊，还是把第一个房子贷款还清，，剩下的钱放 ...

你这个回复，我看了也想死了，“100万的房子都看的很一般了”

作者: co-ngg 时间: 2014-2-7 10:36:55

NewLynnHse 发表于 2014-2-7 11:29
你这个回复，我看了也想死了，“100万的房子都看的很一般了”

现在100万的房子跟4，5年前60万房子差不多，，几个朋友买的100万的房子，，真的没觉得多好，，房子还是原来的房子，但价格已经不是几年前的价格了

作者: 恶意灌水 时间: 2014-2-7 10:40:25

炫富吗，50万现金多少人一次拿出来，正常上班的人，谁没贷款。。。

作者: 恶意灌水 时间: 2014-2-7 10:41:26

co-ngg 发表于 2014-2-7 11:36
现在100万的房子跟4，5年前60万房子差不多，，几个朋友买的100万的房子，，真的没觉得多好，，房子还是原 ...

你不如说10年前，50万，可以买两个了。。。。20年前，可以买三个了。。。。

作者: co-ngg 时间: 2014-2-7 10:42:26

恶意灌水发表于 2014-2-7 11:41
你不如说10年前，50万，可以买两个了。。。。20年前，可以买三个了。。。。

所以我才说现在即使手里有几十万现金也买不起房子了

作者: 恶意灌水 时间: 2014-2-7 10:45:29

co-ngg 发表于 2014-2-7 11:42
所以我才说现在即使手里有几十万现金也买不起房子了

贷款啊，晕，有谁是一次付清的，你够幸福了？把之前房子还清，还能贷款买个80万的房子没问题，才贷款 50万而已。。。

作者: co-ngg 时间: 2014-2-7 10:45:58

恶意灌水发表于 2014-2-7 11:40
炫富吗，50万现金多少人一次拿出来，正常上班的人，谁没贷款。。。

这个真不是炫富，，钱是父母一辈子的血汗钱，，而且父母老了肯定要来新西兰根我住，，他们肯定不愿意让我招房客，中国人的观念不希望家里有外人住，（除非房客住sleep out)，所以我买房子肯定不可能找房客帮我cover租金，，这就意味着第2个房子五六十万贷款都要我们自己扛，有压力啊，我那些朋友买的房子贷款80万的，人家租出去3个房间，，，房租就cover了大部分贷款，但我父母就是不愿意家里有外人，

作者: co-ngg 时间: 2014-2-7 10:48:24

恶意灌水发表于 2014-2-7 11:45
贷款啊，晕，有谁是一次付清的，你够幸福了？把之前房子还清，还能贷款买个80万的房子没问题，才贷款 50 ...

我所有朋友都是把房间租出去，这样一周能cover至少一半贷款，要是我爸跟我一起住，他那脾气能把房客都吓跑，，，所以，贷款50万，我就自己扛啊，没可能找房客cover些

作者: AmeliaM 时间: 2014-2-7 11:24:21

co-ngg 发表于 2014-2-7 11:36
现在100万的房子跟4，5年前60万房子差不多，，几个朋友买的100万的房子，，真的没觉得多好，，房子还是原 ...

既然这个道理你懂，那真不明白你为什么宁愿存银行都不愿意买房。你存4，5年能有40几万的利息吗？

作者: co-ngg 时间: 2014-2-7 11:27:11

AmeliaM 发表于 2014-2-7 12:24
既然这个道理你懂，那真不明白你为什么宁愿存银行都不愿意买房。你存4，5年能有40几万的利息吗？

我一想那五六十万的贷款，，，就觉得压力山大啊，，，第一个房子才贷款20万，我就已经感觉啥也不敢买，也不敢去旅游，，做什么事都想着房贷，这要是再有五十万的贷款，，，就感到压力更大了，而且我也不可能租房间出去，只能自己扛

作者: AmeliaM 时间: 2014-2-7 11:41:58

co-ngg 发表于 2014-2-7 12:27
我一想那五六十万的贷款，，，就觉得压力山大啊，，，第一个房子才贷款20万，我就已经感觉啥也不敢买，也 ...

你应该先找银行或broke谈谈，看看你手头的房子能top up多少钱来，再算算你们能贷多少，还多少，看了这些数据你再决定也不迟。就算你现在可能买不了大房子，你可以换一个比你现在好一些的，父母还没过来你也可以暂时出租房间。过几年这两个房子都有升值，那你住大房子就不会无缘了。

作者: co-ngg 时间: 2014-2-7 12:03:31

AmeliaM 发表于 2014-2-7 12:41
你应该先找银行或broke谈谈，看看你手头的房子能top up多少钱来，再算算你们能贷多少，还多少，看了这些数 ...

对，这也是个办法，我算过了，现在的房子还有17万贷款，，，如果整租出去就正好可以cover租金和地税物业费，，，找个有经验的broker谈谈也可以

作者: raywin 时间: 2014-2-7 12:04:02

LZ其实可以考虑买楼下能独立分开出租的房子
这样比再盖一套ｓｌｅｅｐ　ｏｕｔ　合适吧
羡慕能ＬＺ家里能支持５０万ｃａｓｈ
比很多人都好多了

作者: co-ngg 时间: 2014-2-7 12:04:16

truett 发表于 2014-2-6 22:14
80 每周800

我就有点晕，我现在的房子还有17万贷款，现在每周要还295刀，你贷款80万，怎么才每周还800刀啊

作者: 小马虎 时间: 2014-2-7 17:45:33

拿钱真是浪费了！！！！

作者: truett 时间: 2014-2-8 00:32:06

co-ngg 发表于 2014-2-7 13:04
我就有点晕，我现在的房子还有17万贷款，现在每周要还295刀，你贷款80万，怎么才每周还800刀啊

我只还息自作主张自作主张自作主张自作主张自作主张

作者: toneytang 时间: 2014-2-9 22:24:08

啊！！！！我家里只能赞助6W纽币，而且还是借来的。。。

作者: 拉德方斯 时间: 2014-2-9 23:46:10

恶意灌水发表于 2014-2-7 11:40
炫富吗，50万现金多少人一次拿出来，正常上班的人，谁没贷款。。。

是父母用来移民周转过来的50万吧

很多华人都这么做，这波都是50万，所以人家也得谨慎

买个新房，depreciation cost貌似很高啊

作者: co-ngg 时间: 2014-2-9 23:51:20

toneytang 发表于 2014-2-9 23:24
啊！！！！我家里只能赞助6W纽币，而且还是借来的。。。

可以贷款80万，，不过我真的怕心里压力太大啊

作者: x-ray 时间: 2014-2-10 07:50:39

Just put it in the bank, I like your style. So scare to see cash buyer with no brain in auction room ,hah~~

作者: purpleapple 时间: 2014-2-10 08:06:03

NewLynnHse 发表于 2014-2-7 10:29
你这个回复，我看了也想死了，“100万的房子都看的很一般了”

我也很想死，是因为楼主的理财能力超级的没逻辑啊。。

作者: purpleapple 时间: 2014-2-10 08:09:54

co-ngg 发表于 2014-2-7 11:27
我一想那五六十万的贷款，，，就觉得压力山大啊，，，第一个房子才贷款20万，我就已经感觉啥也不敢买，也 ...

你担心那么早干什么？你父母啥时候能过来？还有几年的话这几年里招房客能多还多少？你就算现在开始申请你父母，还有个审批的时间呢，而且看起来你也不符合T1的申请标准，路漫漫呢，等你父母真正定居来了，再操心房客的事情不急，到时候就算把现在的排屋卖了还贷款你落的还是套大房子呢，比一家7，8口挤个排屋合算吧，看你拿着50万不知道怎么用，真着急。。。

作者: Milan28 时间: 2014-2-10 08:15:35

有父母给的50万已经很幸福了，现在不买等以后回去上班了，还款能力增加了还是可以买。指不定到16年房价就跌了呢。

作者: klwss 时间: 2014-2-10 08:59:15

co-ngg 发表于 2014-2-6 19:31
只要不是南区就可以，我倒是很喜欢西区，因为便宜些交通也好些

聼你這麽一說，西區人民應該歡欣鼓舞了~~

作者: NewLynnHse 时间: 2014-2-10 09:01:27

klwss 发表于 2014-2-10 09:59
聼你這麽一說，西區人民應該歡欣鼓舞了~~

{:8_496:}{:8_483:}{:8_489:}

作者: klwss 时间: 2014-2-10 09:21:00

NewLynnHse 发表于 2014-2-10 10:01

樓主你看，俺沒說錯吧。

恭喜老鼠錢包見鼓~~

作者: zynzakl 时间: 2014-2-10 09:27:22

楼主现在最需要做的是去上理财课。贷款几十万怕什么？关键是你的净资产多少，负债率多少，可用资金多少。
按照你描述的情况，再贷50万买第二个房子后总资产总有120到130万吧？加上第一个房子的17万贷款，负债率才50%左右，还可以top up 出三十多万，就算你不出租，老公工资日常用光，这三十多万的余额也够你还贷款十几年了。十几年后你的两个房子又价值多少？那时你们的收入又是多少？通货膨胀的时代，人人都想方设法多贷款，靠房产的升值战胜通胀。你倒好，居然把几十万存银行。

作者: Volume 时间: 2014-2-10 09:27:57

我本身也不大懂，但我自己觉得，既然已经不够全款买，那就只能贷款，银行挣你的钱怎么都跑不了，要觉得不爽，唯一的办法就是用银行的钱创造出比利率高的价值，就可以了。哪怕一块钱，最起码还能当白用呢。呵呵。

作者: zynzakl 时间: 2014-2-10 09:42:02

楼主，只要你的净资产在增值，现金流充足，根本不用担心贷款是十几万还是几十万。该下馆子就下，想旅游就走。心态的调整需要理财知识。我只能说，在刚需买大房的情况下把几十万存银行是最差的选择。假如这样做的话，十年后你连南区也买不起了。

作者: Fang40 时间: 2014-2-10 10:32:14

purpleapple 发表于 2014-2-10 09:06
我也很想死，是因为楼主的理财能力超级的没逻辑啊。。

不要。你可以教教她

作者: purpleapple 时间: 2014-2-10 10:42:17

Fang40 发表于 2014-2-10 10:32
不要。你可以教教她

我看不少朋友给她支招了，她应该改变想法了吧。

你最近怎样啊？常来奥克兰不？

作者: Fang40 时间: 2014-2-10 10:53:34

purpleapple 发表于 2014-2-10 11:42
我看不少朋友给她支招了，她应该改变想法了吧。

你最近怎样啊？常来奥克兰不？

还好！
你花园很好。辛勤工作的小蜜蜂，房子增值啦

作者: purpleapple 时间: 2014-2-10 10:55:17

Fang40 发表于 2014-2-10 10:53
还好！
你花园很好。辛勤工作的小蜜蜂，房子增值啦

增值了一些不多，因为第一次买的时候经验不多，而且我的房子也属于低端房，不过都比放银行强啦。。

作者: Fang40 时间: 2014-2-10 11:00:04

purpleapple 发表于 2014-2-10 11:55
增值了一些不多，因为第一次买的时候经验不多，而且我的房子也属于低端房，不过都比放银行强啦。。

慢慢来啦！You are doing well!

作者: Fang40 时间: 2014-2-10 11:00:04

purpleapple 发表于 2014-2-10 11:55
增值了一些不多，因为第一次买的时候经验不多，而且我的房子也属于低端房，不过都比放银行强啦。。

慢慢来啦！You are doing well!

作者: co-ngg 时间: 2014-2-10 18:20:45

purpleapple 发表于 2014-2-10 09:09
你担心那么早干什么？你父母啥时候能过来？还有几年的话这几年里招房客能多还多少？你就算现在开始申请你 ...

我父母已经做完移民监了，估计明年就要过来了，所以我才急啊，现在一看，即使西区，六十万也买不到五房的了

作者: co-ngg 时间: 2014-2-10 18:23:10

Milan28 发表于 2014-2-10 09:15
有父母给的50万已经很幸福了，现在不买等以后回去上班了，还款能力增加了还是可以买。指不定到16年房价就跌 ...

我们买第一个房子时利率很高，那时还真有挺多还不起贷款的房子拍卖，比现在房源多，选择性多，所以我还是希望房贷利率高些再买

作者: co-ngg 时间: 2014-2-10 18:35:42

zynzakl 发表于 2014-2-10 10:27
楼主现在最需要做的是去上理财课。贷款几十万怕什么？关键是你的净资产多少，负债率多少，可用资金多少。
...

请问什么地方有上这种理财课的？你说的我有一大半没听懂，我第一个房子租出去可以cover贷款，然后把50万当首期再贷款30万买第二个房子，你说的top up是什么意思？有点懵

作者: co-ngg 时间: 2014-2-10 18:38:11

zynzakl 发表于 2014-2-10 10:42
楼主，只要你的净资产在增值，现金流充足，根本不用担心贷款是十几万还是几十万。该下馆子就下，想旅游就走 ...

top up出30万是不是把房子抵押给银行套出30万？那这30万套出来的不还是要还银行利息吗

作者: co-ngg 时间: 2014-2-10 18:46:00

purpleapple 发表于 2014-2-10 09:09
你担心那么早干什么？你父母啥时候能过来？还有几年的话这几年里招房客能多还多少？你就算现在开始申请你 ...

我就是不明白很多人说top up出几十万是什么意思，那不还是要还银行利息啊，还的不是更多了？

作者: co-ngg 时间: 2014-2-10 18:47:21

Volume 发表于 2014-2-10 10:27
我本身也不大懂，但我自己觉得，既然已经不够全款买，那就只能贷款，银行挣你的钱怎么都跑不了，要觉得不爽 ...

怎样用银行的钱创造出比利息更高的价值呢

作者: purpleapple 时间: 2014-2-10 18:56:46

co-ngg 发表于 2014-2-10 18:46
我就是不明白很多人说top up出几十万是什么意思，那不还是要还银行利息啊，还的不是更多了？

银行利息和通胀比起来哪个厉害，你都知道几年前60万的房子现在卖100万了，这就是通胀啊，这不明白么？

作者: purpleapple 时间: 2014-2-10 18:57:26

co-ngg 发表于 2014-2-10 18:20
我父母已经做完移民监了，估计明年就要过来了，所以我才急啊，现在一看，即使西区，六十万也买不到五房的 ...

那你父母明年过来你们4个人挤一个3房unit舒服还是弄一个大house舒服啊？

作者: co-ngg 时间: 2014-2-10 19:01:00

purpleapple 发表于 2014-2-10 19:56
银行利息和通胀比起来哪个厉害，你都知道几年前60万的房子现在卖100万了，这就是通胀啊，这不明白么？

我知道通胀比银行存钱凶猛的多，top. Up 是什么意思？是不是管银行又借钱？那还的利息不是更多？

作者: co-ngg 时间: 2014-2-10 19:03:11

purpleapple 发表于 2014-2-10 19:57
那你父母明年过来你们4个人挤一个3房unit舒服还是弄一个大house舒服啊？

什么地方有上理财课的啊？我一丁点这方面的知识都没有，大家说的我有一大半听不懂啊，我要是跟银行贷款50万，那到我退休时不是要还好几百万利息给银行吗

作者: purpleapple 时间: 2014-2-10 19:22:29

co-ngg 发表于 2014-2-10 19:03
什么地方有上理财课的啊？我一丁点这方面的知识都没有，大家说的我有一大半听不懂啊，我要是跟银行贷款50 ...

万一你的房子明年就涨了50万，你不就一下子还掉了吗？这个事情没人能够给你保证，这就就做投资

作者: purpleapple 时间: 2014-2-10 19:24:05

co-ngg 发表于 2014-2-10 19:01
我知道通胀比银行存钱凶猛的多，top. Up 是什么意思？是不是管银行又借钱？那还的利息不是更多？

为什么会有人借钱去做生意？因为相信生意会赚的比利息多，买房子也一样，因为相信房屋升值的部分会比利息多。想学习，静下心来把这个论坛里的帖子每个读一遍，你就会进步的，否则花上万块的学费我估计你也舍不得。

作者: zynzakl 时间: 2014-2-10 21:43:11

楼主，不要静态的看待贷款利息。货币是有时间价值的，现在的50万和十年后、二十年后的50万是大不一样的。我有个亲戚，90年代初就做生意赚了一百万，觉得可以高枕无忧了，把生意停了，一百万存银行，觉得利息足够后半辈子花了。现在一百万算什么？假如他当时买了一百万的房子又会怎样？假如他当时又借了银行一百万去买房子又会怎样？通过这个例子希望你能想明白现在借五十万买房子和把五十万存银行对于你十年后、二十年后的生活会有哪些不同的影响。

你付银行的利息是资金的使用成本而已，只要房子的增值幅度大于这个成本就是正收益的投资。历史证明，房产投资是能够有效战胜通胀的，假如你真的退休时付了几百万的利息的话只意味着那时你的房子已经价值上千万了。

作者: Myminimuffin 时间: 2014-2-11 12:25:25

楼主，你比起很多人已经很好了，毕竟手里有着50万闲钱的人不多哦。其实道理很简单，你把这50万存银行，利息是微乎其微的吧，十年后，这50万就只能相当于现在的35万了，通货膨胀的道理啊。但是你如果用来投资房产的话，你会有CAPITAL GAINS。今天80万的房子，十年后就150万了说不定。去和好的PROPERTY ACCOUNTANT谈谈吧，人家会根据你的情况给你一些很好的建议。你也许可以设立一个LTC。

作者: co-ngg 时间: 2014-2-11 18:12:53

Myminimuffin 发表于 2014-2-11 13:25
楼主，你比起很多人已经很好了，毕竟手里有着50万闲钱的人不多哦。其实道理很简单，你把这50万存银行，利息 ...

我第一个房子不但没增值，反到贬值了所以根本top up不出钱，只能把第一个房子租出去cover贷款，把50万当首期买第二个房子，再贷款几十万，所以买房子增值再我身上真没体现出来

作者: nijiaying 时间: 2014-2-11 22:57:56

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 醉心 时间: 2014-2-17 09:34:24

我跟楼主一样的担心，就是觉得贷款太多还不上。

作者: 浪漫伊尚网 时间: 2014-2-17 09:41:59

钱放银行，根本就不是你的，过不了5年你的剩下的33W 就贬值的一塌糊涂

有房还才王道！

最不怕欠银行的钱了，银行给你出钱你享受新房子，绝对值得的

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